【正文】 【金色華庭】策劃報告書一、成都市房地產(chǎn)宏觀市場分析（一）、總述據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，2003年，成都在15個副省級城市中GDP為1870億元，排名第4位；社會消費零售總額771億元，排名第4位；人均GDP2300美元，排名倒數(shù)第4，為12位；人均可支配收入排名為第10位。影響人居中心排名關(guān)鍵因素之“住房消費指標”(指市民能否買得起住房以及住房質(zhì)量)，成都在第14位，排名較前， 2003年成都的土地投資減少，%。2004年12月，開發(fā)商購置土地71萬平方米，比同期減少了75萬平方米，下降51%。 2004年一季度，成都新開項目共計35個（包含亮相項目），㎡，市場整體發(fā)展態(tài)勢良好。新開樓盤中，以小戶型+商業(yè)物業(yè)成了今年1季度成都樓市的主角。（二）、項目開發(fā)熱點區(qū)域2004年1季度成都樓市供應量以城西和郊區(qū)為重點，占1季度總供給量的三成。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進，同時城東的一些大盤如萬科金色樂章，華潤翡翠城二期等大盤都將在年內(nèi)推出，屆時，城東樓市將會出現(xiàn)井噴。而城北的房地產(chǎn)開發(fā)則主要靠商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)充實體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等項目區(qū)域周邊的開發(fā)是為最大的體量沖擊和競爭。從環(huán)域分布狀況來看，1季度樓市供應量較為均勻，各自所占比例差距不大。其中，二至三環(huán)仍是商品房供給主力區(qū)域，占到總供應量的37%。三環(huán)外及郊區(qū)樓盤也較為活躍，比例達到26%。（三）、項目開發(fā)量及市民對房價的看法 2004年12月，市區(qū)住宅供應面積(批準銷售)，%，%，缺口達61萬平方米，加之2003年的供應缺口，總面積達200萬平方米，即約2萬戶的需求缺口。其次，土地供應出現(xiàn)錯位。2003年，成都的城市住宅地價為負增長，成都拍賣土地有60%為舊城改造置換出來的土地，40%為新增土地。市區(qū)內(nèi)用于住宅開發(fā)的土地明顯少于用于商業(yè)開發(fā)的土地，大量的住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向郊外。有40%的消費者認為未來兩年內(nèi)，成都的房價將平和下降，60%認為可能會上漲，上漲的平均幅度為10%；如果面對漲價，%的人認為不會因為漲價而沖動購房，44%的則處于觀望狀態(tài)，%的會延后購買，%的會提前購買。（四）、城北區(qū)域市場宏觀分析城北由于舊城改造以及沙河的整治，城北的房價已經(jīng)提高了一個高度。盡管目前城北的城市配套有待完善，交通狀況也還不怎么理想，但是北是目前離城區(qū)最近，房價最便宜，住宅性價比最高的區(qū)域。目前城北二環(huán)路區(qū)域內(nèi)的房價在2500元/㎡——3200元/㎡左右，因此，城北的房價還有很大的提升空間。萬科金色花園的推出將會進一步提高城北樓盤的品質(zhì)及房價。二、項目周邊市場調(diào)查及市場分析（一）、項目周邊市場調(diào)查項目周遍二手房市場調(diào)查因本項目位于城北片區(qū)，在一環(huán)路和二環(huán)路之間的互助路，周邊商品房市場尚不成熟，同一區(qū)域近距離內(nèi)的商品房可類比項目較少，所以對互助路周邊的二手房交易市場做此調(diào)查，得到以下數(shù)據(jù)以供參考。位置價格元/㎡修建時間距本項目距離互助路綜合市場內(nèi)2300—26002000年相臨鑫源小區(qū)26001998年50米小沙河邊230080年代末相臨互助公寓25002000年相臨目周邊商品房市場調(diào)查項目名稱地址占地面積總建筑面積㎡綠化率主力戶型㎡均價元/㎡已售比例已售時間外立面建筑形態(tài)容積率建興百家庭院一環(huán)路北三段10畝3188731%90、110295099%維達北苑互助路3畝2266728%1迪康銀色詩典一環(huán)路北三段14畝3309625%雅圖麗景一環(huán)路北三段6畝2800028%1090305060%%8135320070%富臨沙河新城府青路二段100畝14600035%7前鋒陽光嘉苑一環(huán)路北四段10畝2191231%81363100正排號6．萬科金色家園府青路二段57畝10900031%80、120380060%6．周邊商業(yè)情況調(diào)查：項目名稱鋪位數(shù)銷售均價已售時間已售比例業(yè)態(tài)配置建興百家庭院46個11800元/㎡3個月95%未定維達北苑1—4層8000元/㎡不詳0大型超市迪康銀色詩典140個16000元/㎡4個月90%電器專賣雅圖麗景25個12800元/㎡10天不詳未定（二）、市場調(diào)查情況分析二手房市場調(diào)查情況分析互助路片區(qū)附近房屋多為拆遷安置房及早期單位集資建房，多為非小區(qū)式的，房屋質(zhì)量及小區(qū)環(huán)境均相對較差，二手房房源緊張，且銷售周期短，說明片區(qū)購買力強勁，市場房源尚處于求大于供。此片區(qū)二手房價格在2300—2700元/㎡之間，個別裝修較好、房屋較新的房屋可能賣到2800左右，個別在80年代早期建設的房屋價格在2000左右。此片區(qū)二手房市場銷售情況相當好，且空置率低，進一步說明此片區(qū)房源的緊張及消費者購買力的強勁。房市場調(diào)查情況分析在對北門片區(qū)的商品房市場調(diào)查中，共調(diào)查項目8個，以下對項目調(diào)查的數(shù)據(jù)及信息進行進一步分析：戶型：在北門片區(qū)的商品房中，戶型面積除富臨沙河新城和萬科金色家園外，其他項目均控制在130平米以內(nèi)，130平米以上的大戶型只占到總戶數(shù)的10%以下。其中，套二戶型多為兩種，一種是60平米左右的實用性小套二，一種為90平米左右的兩室兩廳雙衛(wèi)。套三的戶型同樣為兩種：一種為90平米左右的實用性小套三，一種為130左右的三室兩廳雙衛(wèi)。部分頂樓為145左右的躍層式。結(jié)論：暢銷戶型為實用性兩室兩廳單衛(wèi)及實用性三室兩廳單衛(wèi)。兩室兩廳雙衛(wèi)及三室兩廳雙衛(wèi)戶型消費潛力也同樣巨大，但需保持一定比例。建筑形態(tài)： 在調(diào)查的城北片區(qū)的8個項目中，建筑形態(tài)全部為電梯公寓，其中除雅圖麗景為18層，星辰苑為15層外，其他項目全部為11層小高層電梯公寓。在售的富臨沙河新城中，11幢多層公寓，由于均價僅為2800元/㎡，所以早已一搶而空，多層銷售情況一片火爆。而距本項目最近的建興百家庭院和迪康銀色詩典、維達北苑等項目中，小高層的電梯公寓均以2950元/㎡左右的均價在一到三個月內(nèi)銷售一空。結(jié)論：城北片區(qū)的購房者中，多層公寓或小高層電梯公寓在適當?shù)膬r格范圍內(nèi)均可以接受。外立面：在調(diào)查項目中，除星辰苑使用瓷磚處理外立面以外，其他在建在售項目全部采用外墻漆涂料裝飾外立面。而本項目南面及東面相臨建筑全部為瓷磚外立面，尤其以互助路綜合市場的建筑顏色較為顯眼，以黃、綠為主。結(jié)論：因政府硬性規(guī)定，建筑外立面只能用涂料，所以本項目外立面的處理宜采用高級涂料或小型面磚（馬賽克）材料，在互助路的大環(huán)境中形成特具特色的風景線。銷售價格：在調(diào)查的項目中，價格除萬科金色家園均價達到3800元/㎡以外，其他項目基本在2800—3400之間。但多數(shù)項目占地面積不大，容積率偏高，綠化率較低，導致項目品質(zhì)一般，產(chǎn)品附加值下降。周邊暫無有可比性的在售多層項目。結(jié)論：本項目應盡量完善社區(qū)配套，提高社區(qū)品質(zhì)及產(chǎn)品附加值，使售價能在相同區(qū)域達到新高。容積率：在被調(diào)查的項目中，除萬科金色家園和富臨沙河新城屬于低容積率的大社區(qū)外，、。結(jié)論：建議本項目為保證高品質(zhì)，社區(qū)化，合理售價及低成本，最重要的是保證銷售進度。 目商業(yè)部分調(diào)查情況分析距離本項目較近的幾個項目的商業(yè)部分中，雖銷售期都不長，但銷售進度較快，銷售情況均較為火爆。除維達北苑為1—4層整體出售，銷售不成功外，其余項目的商業(yè)部分均已接近清盤。建興百家庭院的商鋪中，在順沙巷和小沙河邊的鋪位，距本項目僅百米之遙，商業(yè)氛圍有相似點，也有不及本項目住宅區(qū)域的成熟之處，但銷售三個月已告清。加之藍光金荷花和荷花金池與本項目隔河相望，城北建材商圈近在咫尺，此區(qū)域的房地產(chǎn)投資能力可見一斑。迪康銀色詩典的商業(yè)部分共兩層，一層為分拆銷售部分，二層為迪康公司自主經(jīng)營部分，主要經(jīng)營電器，且銷售已接近尾聲。此項