【正文】 締造百年持續(xù)繁榮的購物中心 美格行商業(yè)地產(chǎn) 購物中心的規(guī)劃與招商策略 一 、 商業(yè)地產(chǎn)與購物中心的市場定位 二 、 購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合 三 、 購物中心招商的特點(diǎn)與存在問題 四 、 零售商家拓展分析 一、商業(yè)地產(chǎn)與購物中心的市場定位 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段 2022年以前 “商業(yè)、地產(chǎn)分離階段” 2022—— 2022年 “商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段” 2022年以后 “商業(yè)、地產(chǎn)融合階段 “ 商業(yè)、地產(chǎn)分離階段 ” （商鋪地產(chǎn)）特征 簡單引用住宅開發(fā)模式來開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目 地產(chǎn)商對商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)以“商鋪銷售”為主要目標(biāo)，忽視商業(yè)項(xiàng)目的定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃，商鋪銷售多為直接銷售模式 對商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營管理也簡單停留于物業(yè)管理階段 這個(gè)階段多數(shù)銷售的商業(yè)項(xiàng)目其結(jié)果大多經(jīng)營混亂 “ 商業(yè)、地產(chǎn)疊加階段” （商業(yè) +地產(chǎn)）特征 提出了“商業(yè)地產(chǎn)”概念，“商業(yè)地產(chǎn)”風(fēng)靡全國，其開發(fā)模式已明顯不同于住宅地產(chǎn)開發(fā)模式 將“商業(yè)”和“地產(chǎn)”進(jìn)行簡單疊加， “商業(yè)”更多地從屬于“地產(chǎn)”，“招商”也是為了“商鋪銷售” 這個(gè)階段的地產(chǎn)商仍以盡快銷售商鋪實(shí)現(xiàn)短期套現(xiàn)為主要目的 商鋪投資者不成熟，容易為各種誘人的“返租”回報(bào)和付款方式所吸引并投資 多數(shù)項(xiàng)目不重視經(jīng)營管理 “ 商業(yè)、地產(chǎn)融合階段” （商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值融合）特征 地產(chǎn)商與零售商關(guān)系將更為緊密、角色互相交融 “只租不售”漸漸成為大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的基本準(zhǔn)則 “做對程序”成為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的流行語 注重經(jīng)營和業(yè)績 商業(yè)地產(chǎn)金融功能和模式在國內(nèi)將有廣闊發(fā)展前景 “ 商業(yè)、地產(chǎn)融合階段 ” 出現(xiàn)的動(dòng)因和歷史背景 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的市場機(jī)制正在發(fā)揮其威力 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力增強(qiáng) 中國加入 WTO，眾多國際連鎖品牌商家的進(jìn)入，國內(nèi)零售商家也日趨成熟并努力實(shí)行連鎖品牌化 國家宏觀政策允許國際基金介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)首先需要明確的問題 市場定位：購物中心、主題商場或?qū)I(yè)市場？ 開發(fā)策略：短期收入或長期現(xiàn)金流（租售關(guān)系）？ 先招商再開發(fā) 開發(fā)程序：定位 規(guī)劃 主力店招商 開工 只租不售是趨勢 開發(fā)購物中心需注意的問題 購物中心分類 商圈半徑（公里）時(shí)間距離（分）商圈人口（萬人）停車場容量（輛）商店組成綜合超市1 家社區(qū)型3 ～55 ～85 ～1 03 0 0 ～5 0 0專業(yè)商店飲食服務(wù)其他區(qū)域型1 0 ～2 01 0 ～1 55 0 ～1 0 02 0 0 0 ～5 0 0 0百貨店2 家綜合超市2 家服裝店飲食服務(wù)雜貨店其他超區(qū)域型3 0 ～4 02 0 ～3 02 0 0 以上5 0 0 0 ～1 0 0 0 0百貨店2 ～6綜合超市2 ～3 家服裝店飲食服務(wù)雜貨店其他1 ～23 ～51 ～25 0 ～1 0 0超級市場專業(yè)商店綜合店藥店洗衣店　其他　鄰里型目標(biāo)消費(fèi)群體 經(jīng)營特色 建筑特點(diǎn) 主力店定位 消費(fèi)趨勢 購物中心的 5個(gè)基本定位 主題商場、專業(yè)市場的思考 目標(biāo)商戶的容量 培育市場的決心 自身物業(yè)的優(yōu)勢 競爭對手的壓力 只租不售是未來發(fā)展趨勢 如何解決現(xiàn)金流 租售關(guān)系 市場需要培育 規(guī)劃和業(yè)態(tài)組合 商戶調(diào)整 分割銷售商鋪對經(jīng)營的影響 基金、信托 整體出售 賣其它物業(yè)留商業(yè)物業(yè) 賣部分商業(yè)面積 如何解決現(xiàn)金流 整賣主力店 賣沿街商鋪 賣配套位置 銷售哪部分盡可能減少經(jīng)營問題 二、購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃與商戶組合 業(yè)態(tài)規(guī)劃和商戶組合 原則 : 協(xié)同力大 零售均衡 目標(biāo) 營業(yè)面積利用最大化 營業(yè)額 (租金 )最大化 香港 12個(gè)典型購物中心挑選 ? 從總共調(diào)查的 40個(gè)購物中心里挑選了 12個(gè)典型購物中心對商戶組合及重復(fù)度進(jìn)行分析，這 12個(gè)購物中心包括了影響最廣泛的 5間區(qū)域型購物中心，以及 7間典型的社區(qū)型購物中心。 ? 選擇典型購物中心的標(biāo)準(zhǔn)或條件如下： （ 1）知名度及其在香港的影響廣泛度； （ 2）面積大??； （ 3）商戶檔次； （ 4）環(huán)境檔次； （ 5）建筑檔次。 12個(gè)購物中心概況列表如下表： 接下表序號1234名稱海 港 城太古廣場時(shí)代廣場又 一 城建筑面積（ m)2層數(shù)45127位置與交通位于九龍半島南端尖沙咀中心區(qū)/ 鄰近巴士總站、地鐵站、碼頭位于金鐘地鐵上蓋/ 有地鐵、機(jī)場快線、巴士及電車位于港島心臟地帶銅鑼灣區(qū)/ 地鐵、電車、巴士、的士、小巴位于九龍中心地帶/ 有九龍?zhí)恋罔F站、九廣鐵路火車站、巴士總站、的士站發(fā)展商九龍倉集團(tuán)太古地產(chǎn)九龍倉集團(tuán)太古地產(chǎn)中信泰富落成年份1 9 6 6年1 9 8 8年1 9 9 4年1 9 9 8年約1 7 . 6 萬約6 . 6萬約8 . 7萬約9 萬12個(gè)購物中心概況列表如下表： 注：以上樓層數(shù)含一期、二期及地下層；前 個(gè)購物中心為區(qū)域型購物中心，后 個(gè)購物中心為社區(qū)型購物中心。57接上表序號 名稱建筑面積（ m)2層數(shù) 位置與交通 發(fā)展商56789101112太古城中心旺角新世紀(jì)荷里活中心德福廣場青 衣 城新都會廣場新城市廣場屯門市廣場77574595位于地鐵太古站上蓋/ 有地鐵、巴士、電車位于九龍?zhí)拥牢? 有地鐵、巴士位于香港九龍鉆石山地鐵站側(cè)/ 有巴士總站/ 的士站、公共小巴位于東九龍區(qū)/ 有巴士總站、地鐵、小巴位于青衣島岸邊/ 有機(jī)場快線、地鐵站、小巴專線及巴士位于香港葵涌/ 毗鄰葵青地鐵站位于沙田市中心/ 有沙田火車站及大巴總站新界西北區(qū)橫跨屯門公路/ 鄰近巴士站、輕鐵、的士站、屯門碼頭太古地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)九龍倉集團(tuán)新世界地鐵公司地鐵公司新鴻基地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)信和集團(tuán)落成年份1 9 8 6 年1 9 8 0 年1 9 9 8 年2 0 0 2 年翻新1 9 8 8 年約1 0 萬約6 . 7 萬約萬 5約7 . 4 萬約萬 4 . 6約萬 5 . 6約1 5 萬約7 . 9 萬商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 業(yè)種 數(shù)量 比例 休閑娛樂 34 % 百貨 /超市 /便利店 46 % 服裝鞋帽 833 % 運(yùn)動(dòng)用品 76 % 美食 380 % 各類服務(wù) 396 % 珠寶精品 346 % 美容美發(fā) /個(gè)人護(hù)理 300 % 影音器材 69 % 家居 131 % 書籍 92 % 玩具 /童裝 119 % 其他 26 % 香港1 2 個(gè)典型購物中心業(yè)種個(gè)數(shù)比例圖示影音器材%休閑娛樂%百貨/ 超市/便利店%各類服務(wù)%家居 4 . 6 0 %服裝鞋帽%珠寶精品%美容美發(fā)/ 個(gè)人護(hù)理%美食 1 3 . 3 4 %運(yùn)動(dòng)用品%書籍 3 . 2 3 %玩具/ 童裝%其他 0 . 9 1 %休閑娛樂 百貨/ 超市/ 便利店服裝鞋帽 運(yùn)動(dòng)用品美食 各類服務(wù)珠寶精品 美容美發(fā)/ 個(gè)人護(hù)理影音器材 家居書籍 玩具/ 童裝其他服裝鞋帽 /美食 /各類服務(wù) /珠寶精品為占比最高的四種業(yè)種，其中服裝鞋帽占比達(dá) %，排名第一。 香港 11個(gè)典型購物中心的業(yè)種個(gè)數(shù)比例 表2運(yùn)動(dòng) 及用 品3 .7 0 %美食1 3 . 5 7 %各類服務(wù)3 . 5 2 %服裝、時(shí)裝、鞋帽3 9 .6 5 %百貨、超市、便利店娛樂、休閑0 .8 8 %其他0 . 1 8 %玩具/ 童裝4 . 9 3 %書籍2 . 6 4 %家居3 . 4 4 %影音器材3 . 5 2 %美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理8 . 5 5 %珠寶精品1 3 . 5 7 %1 . 8 5 % 5 個(gè)區(qū)域型購 物中 心各品類商戶數(shù) 量及 比例品類娛樂、休閑百貨、超市、便利店服裝、時(shí)裝、鞋帽運(yùn)動(dòng)及用品美食各類服務(wù)珠寶精品美容美發(fā)/個(gè)人護(hù)理影音器材家居書籍玩具/ 童裝其他數(shù)量10214 5 0421 5 4401 5 497403930562百分 比0 . 8 8 %1 . 8 5 %3 9 .6 5 %3 . 7 0 %1 3 .5 7 %3 . 5 2 %1 3 .5 7 %8 . 5 5 %3 . 5 2 %3 . 4 4 %2 . 6 4 %4 . 9 3 %0 . 1 8 %娛樂、休 閑1 %百貨 、超市、便利店1 %服裝、時(shí)裝、鞋帽2 6 %運(yùn)動(dòng)及用品2 %美食1 4 %各類服務(wù)1 0 %美容美發(fā)/ 個(gè)人護(hù)理1 3 %其他2 %玩具/ 童裝4 %書籍5 %家居7 %影音器材2 %珠寶精品1 3 %表3 7 個(gè)社 區(qū)型購物中心各 品類 商戶數(shù)量及比例品類百貨、超市、便利店家居美容美發(fā)個(gè)人護(hù)理美食書籍服裝、時(shí)裝、鞋帽玩具/ 童裝運(yùn)動(dòng)/ 用品娛樂休閑影音器材珠寶精品各類服務(wù)其他數(shù)量11711 3 11 3 8472 5 8432013161 2 99524百分比1%7%13%14%5%26%4%2%1%2%13%10%2%香港典型購物中心各品類商戶數(shù)量及比例 ? 五個(gè)區(qū)域購物中心 ? 服裝 /時(shí)裝 /鞋帽 (%)珠寶精品 (%)、美食（ %)美容美發(fā) /人個(gè)護(hù)理 (%) ? 7個(gè) 社區(qū)型購物中心 ? 服裝 /時(shí)裝 /鞋帽 (26%)美食（ 14%)各類服務(wù) (13%)、美容美發(fā) /人個(gè)護(hù)理 (13%)珠寶精品 (10%) 各購物中心各品類商戶平均面積比例 11個(gè)典型購物中心分別為海港城、太古廣場、太古城中心、時(shí)代廣場、旺角新世紀(jì)、新都會、青衣城、荷里活中心、德福廣場、新城市廣場、屯門市廣場，其中前面 4個(gè)為區(qū)域型購物中心，后面 7個(gè)為社區(qū)型購物中心。 業(yè)種 比例 美食 % 家居 % 百貨 % 書籍 % 其他 % 各類服務(wù) % 影音器材 % 個(gè)人護(hù)理 % 服裝鞋帽 % 運(yùn)動(dòng)用品 % 兒童玩具 % 精品珠寶 % 娛樂休閑 % 香港1 1 個(gè)典型購物中心業(yè)種面積比例圖示娛樂休閑%精品珠寶%兒童玩具%書籍 2 . 1 %其他 4 . 5 %服裝鞋帽%影音器材%百貨 2 4 . 3 %運(yùn)動(dòng)用品%各類服務(wù)%家居 4 . 6 %美食 2 4 . 7 %個(gè)人護(hù)理%美食 家居 百貨 書籍 其他各類服務(wù) 影音器材 服裝鞋帽 個(gè)人護(hù)理 運(yùn)動(dòng)用品兒童玩具 精品珠寶 娛樂休閑商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案 餐飲美食 /百貨 /服裝鞋帽 /娛樂休閑為占比最高的四種業(yè)種，其中餐飲占比達(dá) %，排名第 一。 香港 11個(gè)典型購物中心的業(yè)種面積比例 品 類美 食家 居百 貨書 籍其 他各類服務(wù)影音器材個(gè)人護(hù)理服裝鞋帽運(yùn)動(dòng)用品兒童玩具精品珠寶娛樂休閑平均百分比1 9 .4 3 %2 .4 7 %3 8 .1 2 %1 .3 2 %0 .4 2 %2 .2 3 %2 .2 1 %0 .3 1 %2 0 .5 0 %1 .3 5 %1 .2 2 %4 .0 5 %6 .3 8 %美食1 9 .4 3 %家居2 . 4 7 %百貨3 8 . 1 2 %書籍1 . 3 2 %其他0 . 4 2 %各類服務(wù)2 . 2 3 %影音器材2 . 2 1 %個(gè)人護(hù)理0 . 3 1 %