【正文】 皇家御景豪宅全程策劃方案報(bào)告作者：日期：皇家御景豪宅全程策劃報(bào)告――豪宅全程策劃理念創(chuàng)新范本豪宅溯源Partl 　　　　　　　　　　　　SUYUAN 2003 年，一線城市曾經(jīng)各自上演了風(fēng)格不一的豪宅大戰(zhàn)，2004 年，在121號(hào)和18號(hào)文件的指引下，豪宅的發(fā)展真正的回歸到本質(zhì)上來。對(duì)于這種回報(bào)率過高的產(chǎn)品，如果不加以相當(dāng)?shù)目刂?，必然泛濫成災(zāi)，市場上以次充好的例子不勝枚舉。反之，在其相應(yīng)的狹窄通道上，在高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤的相互作用下，發(fā)展商必然能夠更加了解并創(chuàng)造出真正意義上的豪宅。一、定義豪宅豪宅是人們對(duì)高價(jià)值住宅的籠統(tǒng)性稱呼，并沒有一種確切的說法為這種產(chǎn)品做出定義，但是，隨著國內(nèi)部分發(fā)展商們的瘋狂開發(fā)，許多學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該為這種高利潤的產(chǎn)品做出規(guī)范。英聯(lián)機(jī)構(gòu)董事長、南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士郭建波認(rèn)為：“豪宅是一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕人群通過市場方式過度占有社會(huì)稀缺資源的一種居住狀態(tài)。豪宅是為滿足社會(huì)富裕群沛對(duì)稀缺資源較多占有的一種欲望而定制的豪華住宅，分為城市豪華公寓和郊外花園別墅兩種物業(yè)類型。在一個(gè)成熟的住房市場里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5 ％一10％。就國內(nèi)的豪宅市場看，我們認(rèn)為每套200 萬以上（含裝修）的城市公寓和300萬以上的別墅作為大致的價(jià)值界限比較臺(tái)適?！泵绹谝还埠豌y行對(duì)豪華住宅下的定義是：建筑面積為300 至600 平方米、有3 至6間臥室和3 至6 個(gè)衛(wèi)生間，并且價(jià)值在舊O 萬美元以上的地產(chǎn)。業(yè)界大多專業(yè)人士認(rèn)為，豪宅更應(yīng)該是一個(gè)相對(duì)概念，只要比周邊物業(yè)高出一定檔次，就可以視為該地區(qū)的豪宅。我們所涉及的策劃報(bào)告中的“豪宅”，所選用的正是這個(gè)相對(duì)豪宅的定義，而非絕對(duì)意義上的豪宅?！　∮纱丝梢?，對(duì)于“什么是豪宅？”這個(gè)問題，沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義，但是，對(duì)于豪宅的定律，卻是專家學(xué)者們一直認(rèn)同的。二、豪宅的七大必備要素傳統(tǒng)意義上的“豪宅”注重的是“建筑藝術(shù)與文化沉淀”，它存在于各個(gè)國家的各個(gè)年代．因此，它不是單一的想象，體現(xiàn)著住宅投資的價(jià)值取向，有其內(nèi)在的規(guī)律和存在的必然，人們總結(jié)出七大豪宅定律來概括國內(nèi)外豪宅市場的共性：1 、豪宅的城市定律豪宅的區(qū)位定律：豪宅不僅集中密布于大都市的中心區(qū)，即使非城市中心的豪宅也擁有豐富的自然景觀資源和絕佳的風(fēng)景勝地。例如香港的深水灣和臺(tái)灣的陽明山。　　首先，豪宅只有依附于豪宅區(qū)才能存在。一般而言，普通住宅可以存在于一個(gè)不太成型的居住區(qū)域里，甚至可以以獨(dú)棟的形式單獨(dú)存在。但豪宅卻不可能單獨(dú)存在于一個(gè)普通的居住區(qū)中。因?yàn)?，只有成片的豪宅聚集在一起，才能形成我個(gè)通常意義上所說的豪宅區(qū)，也只有成區(qū)之后，才才能形成豪宅所必需的安全感、私密性、進(jìn)深感以及由此而形成的尊貴感?！　∑浯?，在任何一個(gè)城市化程度比較高的城市里，豪宅區(qū)域總是成區(qū)成片地分布，而且集中在幾個(gè)相對(duì)狹小的豪宅區(qū)內(nèi)。唯有如此，才能在區(qū)內(nèi)延伸出豪宅所需要的配套設(shè)施，如豪華會(huì)所、高檔精品店、高爾夫球場等等。如果不進(jìn)行這種豪宅的聚集，那么，這些豪宅一族所需要的配套設(shè)施．就會(huì)因?yàn)檫_(dá)不到經(jīng)濟(jì)性的規(guī)模而無法配齊。從這種意義上講，“豪宅成區(qū)”也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的一種必然結(jié)果。2 、豪宅稀缺資源的獨(dú)占性豪宅的珍貴性主要沛現(xiàn)在土地的稀缺價(jià)值、特殊資源價(jià)值、景觀價(jià)值、建筑特色和城市的人文價(jià)值上，如特殊的海景資源、湖景資源、河景資源、山景資源、森林資源、區(qū)域在城市中的不可替代的人文資源等等，例如法國地中海沿岸、美國加州比華利山、日本東京灣。從豪宅占用的資源類型來分，主要有兩大類：第一：人文豪宅區(qū)　　所謂人文豪宅區(qū)，就是指由于歷史或人文的因素而形成的豪宅區(qū)，如北京的東城區(qū)、天津的五馬路、上海的原租界區(qū)等等地段，都是屬于人文豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)雖然大多在街景或綠化上都比周邊地段更具優(yōu)勢(shì)，但是這種優(yōu)勢(shì)并不明顯，而且，也并不是這些豪宅形成的原因。這些豪宅形成的原因是源于人文因素，而不是環(huán)境。第二：自然豪宅區(qū)所謂自然豪宅區(qū)，也稱景觀豪宅區(qū)，像北京的溫愉地帶，就是典型的自然豪宅區(qū)。這類豪宅區(qū)的形成，完全是由于其區(qū)域所在地的自然景觀因素，遠(yuǎn)勝于當(dāng)時(shí)城市中的其它地段，而且交通、市政、人氣等因素也至少處于中等水平。這樣，在高端客戶回歸自然的需求帶動(dòng)下，這一區(qū)域往往領(lǐng)先一步發(fā)展起來，成為城市新貴的首選之地。3 、豪宅的低密度性和舒適性這是檢驗(yàn)豪宅的一個(gè)重要指標(biāo)，豪宅的永恒之道在于其建筑、人、自然、城市的和諧統(tǒng)一，就其產(chǎn)品市身而言，它與普通住宅實(shí)質(zhì)上的差別在于二豪宅更注重舒適性和享受性?！　」δ軈^(qū)域劃分多樣細(xì)致：休閑、娛樂、社交和居住的功能分隔在不同的區(qū)域得以實(shí)現(xiàn)。擁有多樣的空間樣貌：門庭、客廳、主餐廳、廣闊的私家花園、下沉式庭院、功能齊備的私家會(huì)所、室內(nèi)外雙泳池……如果是公寓豪宅，因?yàn)闆]有足夠的自然環(huán)境可以借用，所以對(duì)室內(nèi)外空間及景觀環(huán)境的營造便尤為看重：環(huán)景面的最大化，個(gè)性化室內(nèi)空間設(shè)計(jì)，私家電梯的直接入戶，主次入口分離，空中游泳池……在不影響采光通風(fēng)的情況下，具有不同功能及景觀要求的前后空中花園提供的戶外活動(dòng)機(jī)會(huì)，亦是絕佳的城市觀景平臺(tái)。4 、豪宅裝修和裝飾的豪華性豪宅的建筑、裝飾材料比較昂貴，裝修和裝飾價(jià)值是豪宅的重要組成部分，宅邸中的一切可能都來自世界上各個(gè)領(lǐng)域最頂級(jí)的品牌，室內(nèi)的手工紡織物品應(yīng)當(dāng)是專門設(shè)計(jì)定制的，以反映主人的審美取向。住宅中藝術(shù)品收藏必不可少，而那些可直接送入博物館的藏品是主人品位的印證。5 、豪宅居住的尊貴性豪宅之所以賣得那么貴的原因，除了因?yàn)槠浔旧淼摹跋忍臁眱?yōu)勢(shì)之外，豪宅是身份的象征．發(fā)展商銷售的是富豪的生活，是“尊享”六星級(jí)酒店式的服務(wù)，固而其“后天”的物業(yè)管理服務(wù)亦成為了增加物業(yè)保值增值的砝碼。6 、豪寶的適度超前與可持續(xù)性豪宅產(chǎn)品都極具個(gè)性化，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)大都出自世界級(jí)大師的手筆。而設(shè)計(jì)的適度超前及區(qū)域在城市規(guī)劃中的重要位置更是豪宅經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)、歷久常新的原動(dòng)力。　　例如，比爾 蓋茨的家是高科技的展示中心，來訪者的個(gè)人信息在通過入口時(shí)就被儲(chǔ)存進(jìn)電電腦中。蘊(yùn)藏著巨大的傳感器的地板會(huì)根據(jù)陽光的強(qiáng)度，來調(diào)節(jié)房間內(nèi)的燈光亮度以及空氣溫度、濕度……7 、豪宅的安全性與私密性所有豪宅都盡可能地在公眾視線之外，為了保證安全和私密性，無論是社區(qū)還是單體建筑，豪宅一般有高于兩米的圍墻。在世界各地的豪宅區(qū)中，無論是美國的比華利山，還是新加坡香格飯店周邊的豪宅區(qū)域，均坐落于“路的盡端”，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)避開街道或公路兩側(cè)及一切視線能及的地方，這是一種通常的規(guī)劃手法?！　∫话愣?，豪宅的設(shè)計(jì)方案需要保密，其設(shè)計(jì)一般都委托建筑師度身定制，不僅外人無法了解其內(nèi)部空間設(shè)置，甚至于設(shè)計(jì)師身份，事務(wù)所名稱也在保密之列。三、豪宅之旅有位華僑說：“社會(huì)在進(jìn)步，人類的絕對(duì)財(cái)富在增加，但同一位置的有歷史的好房子卻不是同比增長的，這個(gè)供需的缺口就是豪宅不斷增加的價(jià)值源泉?！彼裕瑲v史感也是人們認(rèn)同一棟房子是否是極品豪宅的重要因素。赫斯特豪宅可以稱得上是美國最早的豪宅，它坐落于美國洛彭磯一個(gè)小山丘上，是一棟巨大的面海的獨(dú)立建筑，它的“豪”字在浴室上可見一斑，完全土耳其皇家御用品質(zhì)的內(nèi)部設(shè)計(jì)，猶如宮殿般豪華氣派。從最早的赫斯特豪宅到現(xiàn)在的蓋茨的豪宅，美國的豪宅最顯著的特點(diǎn)是有錢人身份和地位的象征，而不一定是官爵的沛現(xiàn)?，F(xiàn)在，美國已經(jīng)形成了幾個(gè)豪宅區(qū)，包括有馬里布海灘、長島、比佛利山莊和紐約中央公園大道等，這些地方都是景觀和地段絕佳的區(qū)域。再看歐洲，歐洲的豪宅出現(xiàn)得