【正文】 南國新城前期調(diào)研定位策劃案目 錄第一節(jié) 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢及政策分析………………………………1一、2005年長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況………………………………1二、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向………………………………6三、2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望…………………………………………8第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查………………………………10一、地理位置及概況………………………………………………………10二、公共設(shè)施狀況…………………………………………………………10三、交通道路體系狀況……………………………………………………10四、區(qū)域性質(zhì)與功能特點(diǎn)…………………………………………………11五、規(guī)劃展望………………………………………………………………11第三節(jié) 區(qū)域個(gè)案調(diào)查………………………………………………………11第四節(jié) 項(xiàng)目SWOT分析…… ……………………………………………29第五節(jié) 市場需求分析………………………………………………………31第六節(jié) 項(xiàng)目思路……………………………………………………………39第七節(jié) 項(xiàng)目定位……………………………………………………………40一、項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)………………………………………………………40二、項(xiàng)目市場定位原則……………………………………………………42三、市場定位（開發(fā)檔次）………………………………………………42四、價(jià)格定位………………………………………………………………45五、客戶細(xì)分………………………………………………………………45六、客戶定位………………………………………………………………49七、功能定位………………………………………………………………52八、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議……………………………………………………53九、戶型定位………………………………………………………………61第八節(jié) 開發(fā)經(jīng)營指導(dǎo)思想…………………………………………………64 第一節(jié) 長沙市房地產(chǎn)發(fā)展形勢及政策分析　　 從全國來看，2005年房地產(chǎn)市場調(diào)控初見成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的增長勢頭得到一定的遏制。以3月17日央行調(diào)整個(gè)人商品住房貸款利率為起點(diǎn)，以隨后出臺(tái)的“國八條”為標(biāo)志，長沙市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整發(fā)展的新時(shí)期。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，長沙房地產(chǎn)市場投機(jī)苗頭得到抑制，普通住宅商品房政策優(yōu)勢初現(xiàn)，商品房交易量大幅增長，商品房價(jià)格漲幅平穩(wěn)，二手房成交增幅減緩，房地產(chǎn)抵押登記繼續(xù)攀高，房屋拆遷量下降，國家宏觀調(diào)控效果開始顯現(xiàn)。隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，我市房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機(jī)、控制投資、引導(dǎo)合理消費(fèi)、穩(wěn)定房價(jià)的預(yù)期目標(biāo)健康發(fā)展。一、2005年長沙房地產(chǎn)市場運(yùn)行基本情況 務(wù)實(shí)基礎(chǔ)，固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，（%），成為推動(dòng)長沙經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)大動(dòng)力。長沙市加大固定資產(chǎn)投資力度，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，城市功能明顯增強(qiáng)，城市規(guī)模初見雛型。固定資產(chǎn)投資的增長，改變了城市面貌，也推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。居民收入的提高為房地產(chǎn)發(fā)展提供了支撐在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，長沙市城市居民生活水平持續(xù)提高，年均增幅10%左右。2004年長沙市城市居民人均可支配收入達(dá)到11000元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出武漢、海口、河北、鄭州、成都、蘭州等其它同等城市，已處于中西部同類城市前列。根據(jù)長沙市十一五規(guī)劃，預(yù)計(jì)到2010年末，城市居民人均可支配收入將達(dá)到20170元。收入的提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了持續(xù)的動(dòng)力，成為房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。房地產(chǎn)投資依然高歌猛進(jìn)自2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速增長，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的增長，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)投資逐年增長，保持了良好的發(fā)展勢頭。雖然受國家宏觀調(diào)控的影響，％。說明投資者普遍看好長沙市場，對(duì)未來市場充滿信心。竣工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長 2000－2004年后長沙房屋施工面積和竣工面積呈現(xiàn)同步增長的趨勢，2005年施工面積繼續(xù)保持了穩(wěn)步增長，，％、％；但竣工面積首次出現(xiàn)負(fù)增長，％。 出現(xiàn)此種情況的主要原因，一是由于近兩年新開工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤，施工周期較長，同時(shí)銀行貸款門檻提高，造成相關(guān)增長速度放慢。二是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)市場的牽制作用。宏觀調(diào)控使很多市民持觀望態(tài)度，宏觀調(diào)控的不確定性，在市場不明朗的情況下開發(fā)商對(duì)進(jìn)入市場十分謹(jǐn)慎。 預(yù)計(jì)2006年商品房竣工面積將有較大幅度增長。同時(shí)預(yù)示著未來幾年長沙商品房供應(yīng)量逐年大幅增加，將會(huì)有一個(gè)大的放量期，未來商品房將面臨較大的銷售壓力，市場競爭將日趨激烈。銷售面積首次超過竣工面積 長沙市房地產(chǎn)銷售面積數(shù)量一直呈平穩(wěn)增長的態(tài)勢，但增長率波動(dòng)較大，呈波峰波谷交替的現(xiàn)象。，％。，％，銷售面積首次超過竣工面積。 出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一是受國家宏觀調(diào)控的影響；二是2004年開發(fā)過大，尚有很大部分未消化；三是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入的不斷提高，市場需求旺盛，需求量大幅增長。 以上數(shù)據(jù)說明了長沙市的房地產(chǎn)開發(fā)缺乏理性，跟風(fēng)趨勢較為明顯。市場火熱時(shí)，開發(fā)商就盲目的增加市場供應(yīng)量，造成市場供大于求或暫時(shí)飽和，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的停滯消化期。旺盛的需求，將會(huì)又一次刺激市場，導(dǎo)致市場的火熱?？梢灶A(yù)見，06年長沙房地產(chǎn)市場將會(huì)迎來另一個(gè)高峰。商品房價(jià)格平穩(wěn)上升 長沙市商品房銷售均價(jià)在2001年與2002年之間，出現(xiàn)停滯不增。在2002年后，市場供求矛盾發(fā)生變化，導(dǎo)致2003年商品房銷售均價(jià)增長幅度較大，擺脫了2002年以前的弱勢形態(tài)。2002年以后，商品房交易依然保持了強(qiáng)勁上升的勁頭，市場需求量旺盛。2005年商品房銷售均價(jià)為3030元/平方米，％。 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，2005年上半年商品房市場供應(yīng)總量受到了一定程度的壓縮，商品房銷售量大于商品房竣工量，加之建材價(jià)格的上漲，商品房品質(zhì)不斷提高，導(dǎo)致長沙市商品房價(jià)格保持了健康合理的上揚(yáng)。 從目前在售的商品房產(chǎn)品來看，小高層產(chǎn)品是市場主流產(chǎn)品，占總數(shù)的 40％，其次是多層和高層，所占比例分別是24％和22％，高層基本上集中在市中心地帶，從城市中心向外延展，其產(chǎn)品依次為高層、小高層、多層和別墅，符合市場發(fā)展的一般規(guī)律。二手房市場增速放緩 二手房市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是房地產(chǎn)市場成熟的一個(gè)重要標(biāo)志之一，二手房地產(chǎn)市場與一手房市場相互依存、彼此影響，二手房市場活躍能促進(jìn)一手房市場的良性發(fā)展，一手房市場發(fā)展變化反作用于二手房市場。 自1998年以來，長沙二手房市場交易在60萬平方米左右徘徊五年之后，2003年終于實(shí)現(xiàn)了突破，沖破100萬平方米大關(guān)，之后成交面積一路高歌猛進(jìn)，2005年嘎然而止，與2004年基本持平。，％，增幅有所下降。 究其原因，一是上市房源減少，新購商品房二年內(nèi)上市全額征收營業(yè)稅，使得進(jìn)入二手市場的房源減少。二是新政的實(shí)施，使許多人認(rèn)為房價(jià)會(huì)下跌，持幣待購的風(fēng)氣日濃，造成成交量增速明顯放緩。 ：1，當(dāng)這個(gè)比例達(dá)到1：1時(shí)，說明房地產(chǎn)市場已經(jīng)非常成熟，而2005年長沙市的這個(gè)比率離1：1還有很大距離，這說明二手房市場仍有巨大的發(fā)展空間。長沙今后的房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，必須要刺激二手房的發(fā)展，否則將會(huì)抑制新商品房的發(fā)展。二、2006年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在全面總結(jié)了我國2005年經(jīng)濟(jì)工作的同時(shí)，明確了宏觀調(diào)控的繼續(xù)加強(qiáng)和改善仍是確?！笆晃濉逼陂g我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入良性循環(huán)的重要方法和必要條件?！　∥覈鴮⒓哟笾行粜蜕唐贩抗┑亍　∶髂陣临Y源部將繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”，進(jìn)一步增強(qiáng)參與宏觀調(diào)控的針對(duì)性和有效性。為進(jìn)一步地穩(wěn)定房價(jià)，明年國家將繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)。我國明年將繼續(xù)做好各地開發(fā)區(qū)清理整頓的相關(guān)工作，鞏固土地市場治理整頓成果。進(jìn)一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的土地供應(yīng)原則，嚴(yán)格新增建設(shè)用地的審查報(bào)批。同時(shí)，適時(shí)出臺(tái)新的禁止供地和限制供地的項(xiàng)目錄，嚴(yán)格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。　　我國將規(guī)范土地出讓合同和程序　　國土資源部將在2006年繼續(xù)完善國有土地使用權(quán)出讓的細(xì)化規(guī)定，考慮將土地后期開發(fā)的時(shí)間進(jìn)度等寫入合同，以防止開發(fā)商囤積土地；而在上海，隨著商業(yè)用地完全實(shí)行公開招標(biāo)以后，有關(guān)政府部門已基本明確了工業(yè)用地也須進(jìn)行公開的招投標(biāo)。國土資源部的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在2005年地博會(huì)上就明確指出：國有土地使用權(quán)出讓制度依舊需要完善，還有一些程序性的深入要求需要繼續(xù)細(xì)化規(guī)定，特別是考慮將出讓土地的后期開發(fā)進(jìn)度要求這個(gè)時(shí)間表都一一寫進(jìn)出讓合同里面?！　°y行業(yè)放寬房貸業(yè)務(wù)的同時(shí)加大房貸罰息　　2006年銀行業(yè)為了發(fā)展和經(jīng)營的需要將加大對(duì)誠信度高和項(xiàng)目符合市場需求房地產(chǎn)商的貸款規(guī)模，對(duì)誠信度和還款能力強(qiáng)的商品房購買者也將加大房貸的投資比率和提高消費(fèi)者購買時(shí)的貸款比例。而與此同時(shí)，2006年銀行業(yè)上調(diào)房貸罰息的利率，逾期不還將實(shí)行“利滾利”的計(jì)息。按照央行規(guī)定：銀行個(gè)人房貸新老客戶的貸款逾期罰息均要調(diào)整，‰計(jì)收利息改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%至50%。各商業(yè)銀行可在規(guī)定的范圍內(nèi)自主浮動(dòng)罰息利率。提高罰息的主要目的是起到警示作用，同時(shí)罰息記錄還將進(jìn)入個(gè)人的金融誠信系統(tǒng)?！　∥覈鴮?shí)施《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》　　為了規(guī)范房地產(chǎn)金融的發(fā)展，我國財(cái)政部日前頒發(fā)了《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的征求意見稿，該征求意見稿中明確了企業(yè)除了擁有自身長期使用的房產(chǎn)和短期內(nèi)出售的房產(chǎn)外，還存在用于出租和長期持有獲取增值收益的投資性房地產(chǎn)，并允許用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，從而改變了過去統(tǒng)一按成本法核算投資性房地產(chǎn)的方式。采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)的兩大特點(diǎn)：其一是投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊和攤銷；其二是投資性房地產(chǎn)每年公允價(jià)值的變動(dòng)將計(jì)入經(jīng)營損益。從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)的格局，使我國的房地產(chǎn)商從建造商轉(zhuǎn)為開發(fā)商，從注重住宅銷售轉(zhuǎn)為關(guān)注所開發(fā)項(xiàng)目的整體增值和長遠(yuǎn)增值?！　∥覈鴮⑼瞥觥蹲≌阅茉u(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》　　建設(shè)部將從2006年3月1日開始實(shí)施國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》。該國家標(biāo)準(zhǔn)適用于我國城鎮(zhèn)新建和改建住宅的各項(xiàng)相關(guān)的性能評(píng)定，而不是單純的評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)了新時(shí)期我國的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水和節(jié)材等的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵(lì)我國的房地產(chǎn)開發(fā)商提高住宅性能等。三、2006年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢展望　　大長沙的城市規(guī)劃，將促進(jìn)長沙房地產(chǎn)的全面升級(jí)?！　〗陙恚箝L沙的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的全面升級(jí)提供了更高的平臺(tái)。長株潭經(jīng)濟(jì)的一體化，帶動(dòng)了南長沙房地產(chǎn)的全面啟動(dòng)與升溫；湘江沿江風(fēng)光帶和橘子洲遠(yuǎn)景規(guī)劃逐步帶動(dòng)了江岸板塊的發(fā)展；河西大學(xué)城片區(qū)、長沙東區(qū)開發(fā)的升級(jí)換代，為近郊大盤的大顯身手提供了絕佳的機(jī)遇。　　大動(dòng)作調(diào)控政策將暫時(shí)告一段落，但仍將出臺(tái)一系列規(guī)范市場的政府監(jiān)管細(xì)則?！　?005年出臺(tái)的政策主要以“穩(wěn)定房價(jià)”為導(dǎo)向，預(yù)計(jì)2006年將繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，以調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)，控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，切實(shí)穩(wěn)定房價(jià)。大動(dòng)作調(diào)控政策將暫時(shí)告一段落，但仍將會(huì)有一系列規(guī)范市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的文件陸續(xù)出臺(tái)?！　∩唐贩抗?yīng)量將有較大幅度增長，商品房銷售面臨一定壓力。　　由于去年新開工項(xiàng)目較多，商品房施工量較大且多為大盤，且有部分開發(fā)商因?yàn)橘Y金問題造成施工周期變長，有很大一部分項(xiàng)目將于2006年竣工，商品房的上市量將比2005年有較大幅度增長，商品房銷售可能會(huì)面臨一定壓力?！　∈袌鲂枨罄^續(xù)堅(jiān)挺，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊?！　「鶕?jù)《2003至2020年長沙總體規(guī)劃綱要》，長沙的城市規(guī)模將達(dá)到310平方公里，年均將增加城市面積10平方公里；長沙進(jìn)城人口年均增長6萬人，外來人口的購房比例為15%（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），按3人/戶，每戶住房面積100平方米計(jì)算，每年將增加30萬平方米住房需求；，改善住房條件的需求將成為市場需求的一大重點(diǎn)；雖然近年來長沙城市拆遷呈下降趨勢，但舊城改造、城市化帶來的拆遷所增加的剛性需求不可小視；房產(chǎn)的保值、增值、投資功能也將促使一部分居民新購商品房。綜合以上需求，預(yù)計(jì)長沙2006年商品房有效需求在500萬平方米以上，房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊?！　∩唐贩績r(jià)格仍將穩(wěn)中有升?！　?006年，受國家宏觀調(diào)控和市場需求及國內(nèi)大環(huán)境影響，長沙市價(jià)格較高、面積較大的高檔住房價(jià)格有下降的趨勢，表現(xiàn)為房價(jià)震蕩；價(jià)格較低、小面積的中低檔住房、商業(yè)用房價(jià)格將穩(wěn)中有升?！　《址砍山辉龇鶎?huì)大于去年，成交價(jià)格仍將上漲?！　?005年受“國八條”等政策波動(dòng)的影響，長沙二手房成交量雖略有增長，但增幅明顯小于2004年。隨著2006年政策的逐步穩(wěn)定， 58號(hào)文件的繼續(xù)深入執(zhí)行，促進(jìn)住房二級(jí)市場新政策的出臺(tái)，二手房成交增幅將有較大幅度的增長，成交價(jià)格也會(huì)穩(wěn)步上升。　　“品質(zhì)住宅”建設(shè)將成為2006年房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)。　　2006年將以“品質(zhì)住宅”建設(shè)為契機(jī)，提高住宅質(zhì)量，同時(shí)改善小區(qū)環(huán)境、物管等綜合配套，從整體上提高長沙房地產(chǎn)開發(fā)水準(zhǔn)，為老百姓提供物美價(jià)廉的居所 。第二節(jié) 區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查一、地理位置及概況 南國新城案位于新開鋪路西側(cè)。東起新開鋪路，西至液化氣公司，南距二環(huán)線高架橋約100米，北靠湖南有色地質(zhì)醫(yī)院。毗鄰南郊公園，遠(yuǎn)眺湘江及岳麓山美麗風(fēng)景。 本案在長沙城區(qū)11個(gè)板塊中隸屬于南郊公園板塊。本板塊曾是長沙的南大門，隨著城市的發(fā)展這里已成為新城與老城的交界。其自然環(huán)境優(yōu)美，交通設(shè)施方便，既沒有老城的喧嘩吵鬧，也沒有新城的寂靜空曠，有著平實(shí)的生活氣息。特別是近年來隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的不斷加大、城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高、“拓南”的發(fā)展格局不斷升溫，板塊已改變了人們心中臟、亂、差的形象，取而代之的是萬事佳景園、翡翠林居、白沙花園、湖凱逸景苑、華麗