光明花園二期策劃方案(已修改)
2025-05-24 00:01 本頁面
【正文】 光明花園二期策劃方案目錄一、光明花園項目分析（一） 光明花園前期營銷推廣分析及后期推廣建議（二）光明花園一期銷售概況（三） 光明花園二期銷售概況（四） 光明花園客戶信息反饋及對策二、市場分析（一） 武川市2004年宏觀住宅市場走勢（二） 武川市八月份住宅市場動態(tài)分析（三） 區(qū)域住宅市場銷售動態(tài)三、光明花園二期營銷推廣策略（一） 總體推廣策略及銷售目標(biāo)（二） 二期入市時機(jī)策略（三） 銷售推廣策略四、媒介推廣計劃（一）宣傳主題（二）媒介投放策略（三）媒介投放計劃五、銷售部署及資料準(zhǔn)備一、光明花園項目分析（一）光明花園前期營銷推廣分析及后期推廣建議光明花園一期營銷推廣主題及其目標(biāo) 分析光明花園一期宣傳單頁、樓書及工地形象訴求主題宣傳單頁背景：綠色背景暗示健康的生活環(huán)境訴求主題：綠色天與地映襯光明花園訴求主題“武川新都會?國際康居城”訴求主點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、名牌效應(yīng)、建筑業(yè)態(tài)亮點(diǎn)設(shè)施首期樓書生活氛圍訴求：強(qiáng)調(diào)健康和諧的鄰里關(guān)系文化訴求：強(qiáng)調(diào)國際文化與本土文化相交融的精神文化生活生活方式訴求：健康的國際流行的居家與工作的生活方式環(huán)境 訴求：強(qiáng)調(diào)新鮮、優(yōu)美的生活環(huán)境其他訴 求點(diǎn)：重復(fù)首期宣傳單頁訴求內(nèi)容工地形象廣告工地形象廣告訴求：重復(fù)首期宣傳單頁訴求內(nèi)容綜述從上面可以看到，光明花園首期突出宣傳項目地理位置的優(yōu)越、建筑形態(tài)的和諧、健康的文化生活方式，借助武川的城市規(guī)劃宣揚(yáng)光明花園的武川生活趨勢，以求達(dá)到市場認(rèn)知、樹立引領(lǐng)武川人們生活方式的項目形象光明花園二期營銷推廣目的 鑒于本項目滾動開發(fā)的開發(fā)模式，光明花園二期營銷推廣須繼承首期推廣的格調(diào)，訴求主題從國際康居城轉(zhuǎn)以光明花園國際生活方式為訴求主題，并展示、實現(xiàn)其宣傳的建筑亮點(diǎn)的訴求，深化項目品牌的價值。 首期樓書市場反饋的“看不懂、不知所云”的情況，建議二期樓書訴求簡潔而委婉，必要時需要銷售員的暗示引導(dǎo)，媒介配合釋疑訴求主題 （二）光明花園一期銷售概述光明花園一期銷售動態(tài) 光明花園一期批準(zhǔn)預(yù)售1500套，面積240000平方米。截止八月25號，一期累計銷售1240套，實現(xiàn)銷售面積189420平方米，完成總套數(shù)的80% 光明花園一期余房房源概述 光明花園一期余房約250套。房源位置差，基本集中在底層和頂層，約200套，占余房總數(shù)的80%；余房房源面積偏大，集中在130~150平方米之間；余房的總價基本在45萬元/套左右，以去年武川人均月收入1200元/月/人為依據(jù)，總價相對偏高。（三）光明花園二期銷售概況光明花園二期產(chǎn)品品種概述首推7等七棟10層小高層住宅共400戶。其中面積120~140平方米的三房兩廳兩衛(wèi)占總戶數(shù)的37%；面積在100~120平方米之間的三房兩廳一衛(wèi)占總戶數(shù)的24%；面積在85~100平方米之間的兩房占總戶數(shù)的24%，其余的60平方米以下的一房占總戶數(shù)的11%，155平方米以上的四房占總戶數(shù)的5%。即本次推出房型主力戶型為三房，面積在100~140平方米之間，約占總戶數(shù)的的60%；其次為85~100平方米之間的兩房，約占總戶數(shù)的24%。銷售面積約5萬平米。光明花園二期房源登記概述 光明花園二期接待客戶累計925組。從房源上看，主要來源于武川黃花鎮(zhèn)本地私企業(yè)主、公務(wù)員和中高級管理人員，約占總客源的60%；其次客戶來源于武川市區(qū)，約占總客源的30%；另外項目周邊比較富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開始成為本案的消費(fèi)主體。從房型需求上看，兩房、三房為主體，共占總需求的60%~80%；其次為四房，約占總房源的10%左右。從面積需求上看，面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求約占總需求的20%。從接受的總價上看，30~40萬房源總價接受度較高，約占總體的60%；其次為不超過30萬的總房價，約占總體的25%；40~50萬房源總價的接受度不錯，約占總體的16%。總的來看，二期客戶層次明顯，以中等家庭收入為主，富裕階層任意是光明花園客戶的主體。（四） 光明花園客戶信息反饋及對策項目周邊市政配套尚沒有動工的跡象 對策：重點(diǎn)宣傳項目配套設(shè)施的進(jìn)程，突出光明花園舒適的生活環(huán)境，轉(zhuǎn)移客戶的視線首期余房房源單一、無選擇性 對策：做好房源銷控，配合促銷方式，從多角度做好房源的投放消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度 對策：示之以例，動之以利，曉之以情，摧毀消費(fèi)者僥幸的心理，激發(fā)銷售動機(jī)工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度問題 對策：建議公開工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度計劃表，定期公布
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