光明花園二期策劃方案(已修改)
2025-05-24 00:01 本頁(yè)面
【正文】 光明花園二期策劃方案目錄一、光明花園項(xiàng)目分析（一） 光明花園前期營(yíng)銷(xiāo)推廣分析及后期推廣建議（二）光明花園一期銷(xiāo)售概況（三） 光明花園二期銷(xiāo)售概況（四） 光明花園客戶(hù)信息反饋及對(duì)策二、市場(chǎng)分析（一） 武川市2004年宏觀住宅市場(chǎng)走勢(shì)（二） 武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（三） 區(qū)域住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)三、光明花園二期營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（一） 總體推廣策略及銷(xiāo)售目標(biāo)（二） 二期入市時(shí)機(jī)策略（三） 銷(xiāo)售推廣策略四、媒介推廣計(jì)劃（一）宣傳主題（二）媒介投放策略（三）媒介投放計(jì)劃五、銷(xiāo)售部署及資料準(zhǔn)備一、光明花園項(xiàng)目分析（一）光明花園前期營(yíng)銷(xiāo)推廣分析及后期推廣建議光明花園一期營(yíng)銷(xiāo)推廣主題及其目標(biāo) 分析光明花園一期宣傳單頁(yè)、樓書(shū)及工地形象訴求主題宣傳單頁(yè)背景：綠色背景暗示健康的生活環(huán)境訴求主題：綠色天與地映襯光明花園訴求主題“武川新都會(huì)?國(guó)際康居城”訴求主點(diǎn)：優(yōu)越的地理位置、名牌效應(yīng)、建筑業(yè)態(tài)亮點(diǎn)設(shè)施首期樓書(shū)生活氛圍訴求：強(qiáng)調(diào)健康和諧的鄰里關(guān)系文化訴求：強(qiáng)調(diào)國(guó)際文化與本土文化相交融的精神文化生活生活方式訴求：健康的國(guó)際流行的居家與工作的生活方式環(huán)境 訴求：強(qiáng)調(diào)新鮮、優(yōu)美的生活環(huán)境其他訴 求點(diǎn)：重復(fù)首期宣傳單頁(yè)訴求內(nèi)容工地形象廣告工地形象廣告訴求：重復(fù)首期宣傳單頁(yè)訴求內(nèi)容綜述從上面可以看到，光明花園首期突出宣傳項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越、建筑形態(tài)的和諧、健康的文化生活方式，借助武川的城市規(guī)劃宣揚(yáng)光明花園的武川生活趨勢(shì)，以求達(dá)到市場(chǎng)認(rèn)知、樹(shù)立引領(lǐng)武川人們生活方式的項(xiàng)目形象光明花園二期營(yíng)銷(xiāo)推廣目的 鑒于本項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)模式，光明花園二期營(yíng)銷(xiāo)推廣須繼承首期推廣的格調(diào)，訴求主題從國(guó)際康居城轉(zhuǎn)以光明花園國(guó)際生活方式為訴求主題，并展示、實(shí)現(xiàn)其宣傳的建筑亮點(diǎn)的訴求，深化項(xiàng)目品牌的價(jià)值。 首期樓書(shū)市場(chǎng)反饋的“看不懂、不知所云”的情況，建議二期樓書(shū)訴求簡(jiǎn)潔而委婉，必要時(shí)需要銷(xiāo)售員的暗示引導(dǎo)，媒介配合釋疑訴求主題 （二）光明花園一期銷(xiāo)售概述光明花園一期銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) 光明花園一期批準(zhǔn)預(yù)售1500套，面積240000平方米。截止八月25號(hào)，一期累計(jì)銷(xiāo)售1240套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積189420平方米，完成總套數(shù)的80% 光明花園一期余房房源概述 光明花園一期余房約250套。房源位置差，基本集中在底層和頂層，約200套，占余房總數(shù)的80%；余房房源面積偏大，集中在130~150平方米之間；余房的總價(jià)基本在45萬(wàn)元/套左右，以去年武川人均月收入1200元/月/人為依據(jù)，總價(jià)相對(duì)偏高。（三）光明花園二期銷(xiāo)售概況光明花園二期產(chǎn)品品種概述首推7等七棟10層小高層住宅共400戶(hù)。其中面積120~140平方米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)占總戶(hù)數(shù)的37%；面積在100~120平方米之間的三房?jī)蓮d一衛(wèi)占總戶(hù)數(shù)的24%；面積在85~100平方米之間的兩房占總戶(hù)數(shù)的24%，其余的60平方米以下的一房占總戶(hù)數(shù)的11%，155平方米以上的四房占總戶(hù)數(shù)的5%。即本次推出房型主力戶(hù)型為三房，面積在100~140平方米之間，約占總戶(hù)數(shù)的的60%；其次為85~100平方米之間的兩房，約占總戶(hù)數(shù)的24%。銷(xiāo)售面積約5萬(wàn)平米。光明花園二期房源登記概述 光明花園二期接待客戶(hù)累計(jì)925組。從房源上看，主要來(lái)源于武川黃花鎮(zhèn)本地私企業(yè)主、公務(wù)員和中高級(jí)管理人員，約占總客源的60%；其次客戶(hù)來(lái)源于武川市區(qū)，約占總客源的30%；另外項(xiàng)目周邊比較富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開(kāi)始成為本案的消費(fèi)主體。從房型需求上看，兩房、三房為主體，共占總需求的60%~80%；其次為四房，約占總房源的10%左右。從面積需求上看，面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求約占總需求的20%。從接受的總價(jià)上看，30~40萬(wàn)房源總價(jià)接受度較高，約占總體的60%；其次為不超過(guò)30萬(wàn)的總房?jī)r(jià)，約占總體的25%；40~50萬(wàn)房源總價(jià)的接受度不錯(cuò)，約占總體的16%。總的來(lái)看，二期客戶(hù)層次明顯，以中等家庭收入為主，富裕階層任意是光明花園客戶(hù)的主體。（四） 光明花園客戶(hù)信息反饋及對(duì)策項(xiàng)目周邊市政配套尚沒(méi)有動(dòng)工的跡象 對(duì)策：重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目配套設(shè)施的進(jìn)程，突出光明花園舒適的生活環(huán)境，轉(zhuǎn)移客戶(hù)的視線首期余房房源單一、無(wú)選擇性 對(duì)策：做好房源銷(xiāo)控，配合促銷(xiāo)方式，從多角度做好房源的投放消費(fèi)者持幣觀望的態(tài)度 對(duì)策：示之以例，動(dòng)之以利，曉之以情，摧毀消費(fèi)者僥幸的心理，激發(fā)銷(xiāo)售動(dòng)機(jī)工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度問(wèn)題 對(duì)策：建議公開(kāi)工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度計(jì)劃表，定期公布
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