光明花園二期策劃方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 方式，支持按揭貸款方式，允許按工程進(jìn)度分期付款就本地項(xiàng)目區(qū)位看，景圓和四季花苑對(duì)本案影響較大，且位置、居住氛圍、生活配套都比本案好；根據(jù)樓市板塊看，城西片區(qū)、新北片區(qū)構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，城西片區(qū)樓市多數(shù)圍繞龍?zhí)豆珗@建設(shè)，景觀資源、生活配套、居住氛圍對(duì)本案有較大的壓力，而新北片區(qū)的生活配套、居住氛圍明顯。取其中60戶產(chǎn)品促銷(xiāo)，占總房源的10%促銷(xiāo)產(chǎn)品房源：一期房源占50%，取余房30戶二期房源占50%：取二期產(chǎn)品30戶從面積需求角度上看，以面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米及以下的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求約占總需求的20%。三、光明花園二期營(yíng)銷(xiāo)推廣策略（一）總體推廣策略及銷(xiāo)售目標(biāo)光明花園二期整體推廣思路光明花園一期重點(diǎn)向市場(chǎng)介紹項(xiàng)目的整體情況，如項(xiàng)目的位置、環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃、城市規(guī)劃、及項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)。三房?jī)蓮d(面積在130~140平方米之間,約占總戶型的80%)主力戶型： 物業(yè)形態(tài)：小高層黃花居民開(kāi)始關(guān)注身邊的健康環(huán)境了。E多層80~110平方米的房型基本售完，而F140平方米大戶型的房源銷(xiāo)售阻力明顯偏大。 以及其他樓盤(pán)尾盤(pán)，該區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售阻力較大從南到北逐漸加大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)多元化。 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)由于2003年拆遷戶數(shù)多，市場(chǎng)消耗量大，刺激了2004年土地的供給水平。 萬(wàn)平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬(wàn)平方米，其中用于建造住宅的建筑面積%，%。 對(duì)策：查清退卡的動(dòng)機(jī)，有禮貌的接待辦理退卡手續(xù)，但需要暗示、耳語(yǔ)、模糊的透露開(kāi)盤(pán)的時(shí)期二、市場(chǎng)分析（一） 對(duì)策：重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目配套設(shè)施的進(jìn)程，突出光明花園舒適的生活環(huán)境，轉(zhuǎn)移客戶的視線首期余房房源單一、無(wú)選擇性（四）光明花園二期房源登記概述 光明花園一期余房約250套。訴 求點(diǎn)：重復(fù)首期宣傳單頁(yè)訴求內(nèi)容工地形象廣告訴求主題：綠色天與地映襯光明花園訴求主題“武川新都會(huì)?國(guó)際康居城” 銷(xiāo)售推廣策略四、媒介推廣計(jì)劃 武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（三） 光明花園二期銷(xiāo)售概況（四） 光明花園前期營(yíng)銷(xiāo)推廣分析及后期推廣建議（二） 光明花園一期批準(zhǔn)預(yù)售1500套，面積240000平方米。從房源上看，主要來(lái)源于武川黃花鎮(zhèn)本地私企業(yè)主、公務(wù)員和中高級(jí)管理人員，約占總客源的60%；其次客戶來(lái)源于武川市區(qū)，約占總客源的30%；另外項(xiàng)目周邊比較富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民開(kāi)始成為本案的消費(fèi)主體。這給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了絲絲涼意。武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)?？s小，住宅開(kāi)發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)：武川統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開(kāi)工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場(chǎng)供銷(xiāo)基本平衡。按開(kāi)發(fā)商拿地到建造、開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間為1年來(lái)計(jì)算，2004年供給的土地將在2005年五月份、十月份前后開(kāi)始銷(xiāo)售商品房，2005年商品房大量上市，而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上供需雙方——開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者——都在觀望市場(chǎng)。今后房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，供給量將會(huì)加大加劇商品房的價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)域全面開(kāi)花，逐漸形成了高檔住宅片區(qū)市場(chǎng)形象；以商業(yè)為主的生活配套項(xiàng)目開(kāi)始受到開(kāi)發(fā)商的重視；以滿足外來(lái)商辦人員、企業(yè)白領(lǐng)人士需要的單身套房開(kāi)始在市場(chǎng)上露面；由于該區(qū)域企業(yè)相對(duì)集中，商務(wù)公寓開(kāi)始引起開(kāi)發(fā)商的注意城西板塊：城西板塊主要在售的樓盤(pán)有除了光明花園、景園一期、四季花苑等樓盤(pán)在售外，春光花園觀望市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，估計(jì)在十月左右或者年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。（三）光明花園二期整體推廣重點(diǎn)分析二期的客源情況，通過(guò)公關(guān)活動(dòng)及媒介造勢(shì)，促動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。二期客戶推廣方式：※針對(duì)黃花鎮(zhèn)居民????????????※在歡購(gòu)超市、黃花中醫(yī)院、人民路與川豐路交匯處、人民路與樂(lè)清街交匯處等設(shè)置戶外廣告牌、高炮宣傳；輔以武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)等媒介炒做※針對(duì)武川市區(qū)居民※在文化宮及人流量較大的路口處設(shè)置大型戶外廣告牌；在影響較大的酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所放置休閑樓書(shū)，有現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)服務(wù)員幫發(fā)宣傳單頁(yè)；定期通過(guò)武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)提醒市民關(guān)注本案，輔以有獎(jiǎng)剪報(bào)、光明花園項(xiàng)目知識(shí)競(jìng)賽吸引市民關(guān)注※針對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民※以武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)定期發(fā)布本案有關(guān)信息，輔以?shī)A報(bào)方式傳播本案光明花園二期銷(xiāo)售目標(biāo)目前全國(guó)房地產(chǎn)相對(duì)處于低潮時(shí)期，受到國(guó)家政策影響較大，市民觀望形勢(shì)明顯，對(duì)本案銷(xiāo)售影響較大。 日開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，10月7日正式開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)推廣策略： 留出足夠的時(shí)間解決拆遷工程問(wèn)題、落實(shí)商業(yè)配套建筑模型，堅(jiān)定客戶信心；更新戶外廣告牌，需要足夠的時(shí)間向客戶強(qiáng)烈傳遞即將二期開(kāi)盤(pán)的信息，消除客戶對(duì)前二期開(kāi)盤(pán)一再推移的不良影響借助國(guó)慶節(jié)節(jié)日氣氛展開(kāi)公關(guān)活動(dòng)促進(jìn)銷(xiāo)售利用武川10月份房展加強(qiáng)宣傳力度，促進(jìn)二期銷(xiāo)售（三）銷(xiāo)售推廣策略產(chǎn)品銷(xiāo)控策略：靈活銷(xiāo)控，配置好產(chǎn)品品種種類(lèi)，使產(chǎn)品從10月份開(kāi)盤(pán)至12月底
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