【正文】 土地征用權(quán)限和征用范圍、對(duì)于公益性用地實(shí)行征地價(jià)格聽(tīng)證會(huì)制度，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地按市場(chǎng)規(guī)則運(yùn)作，推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓制度）、加強(qiáng)管理國(guó)家基本農(nóng)田的力度、嚴(yán)格審批大型商業(yè)、豪華商品房、娛樂(lè)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行關(guān)于在建土地管理制度，規(guī)范土地市場(chǎng)供給，促使囤積大規(guī)模土地的開(kāi)發(fā)商加快商品房建設(shè)、提高商品房市場(chǎng)供給量，抑制了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭，給火暴房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)消極的影響。 對(duì)策：示之以例，動(dòng)之以利，曉之以情，摧毀消費(fèi)者僥幸的心理，激發(fā)銷(xiāo)售動(dòng)機(jī)工程進(jìn)度、拆遷進(jìn)度問(wèn)題從房型需求上看，兩房、三房為主體，共占總需求的60%~80%；其次為四房，約占總房源的10%左右。截止八月25號(hào)，一期累計(jì)銷(xiāo)售1240套，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積189420平方米，完成總套數(shù)的80% 光明花園客戶(hù)信息反饋及對(duì)策二、市場(chǎng)分析（一）錄一、光明花園項(xiàng)目分析（一）銷(xiāo)售面積約5萬(wàn)平米。同比增長(zhǎng)4倍；。預(yù)計(jì)房屋拆遷、建造時(shí)間1~2年后開(kāi)始銷(xiāo)售商品房，則2003年拆遷戶(hù)在2003~2004年中消化。走在武川“一體雙冀”城市規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域的南冀黃花區(qū)，里通河、黃花河、大底河、長(zhǎng)湖溝河等河溝水質(zhì)受到嚴(yán)重的污染，部分河流散發(fā)出惡臭。建議光明花園二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)靈活銷(xiāo)控，拉開(kāi)價(jià)格距離，做好銷(xiāo)售促進(jìn)，加大銷(xiāo)售力度。（二）光明花園二期入市時(shí)機(jī)策略 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：初定一期尾房約250戶(hù)，二期開(kāi)盤(pán)首期推出約400戶(hù)，共約600戶(hù)房源。 銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備：時(shí)間：2004年9月 8 日~10月14五、銷(xiāo)售部署及資料準(zhǔn)備（一）媒介投放策略廣告投放覆蓋武川各鎮(zhèn)，在黃花鎮(zhèn)上人流較集中的購(gòu)物商場(chǎng)、路口宣傳光明花園的產(chǎn)品；對(duì)市區(qū)人流較集中的場(chǎng)所、路口宣傳光明花園的產(chǎn)品；通過(guò)武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)定期宣傳（三）公開(kāi)別墅投放市場(chǎng)之日，在銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)舉行南都有關(guān)知識(shí)問(wèn)答，并輔以現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、歌舞助興，吸聚人氣，促進(jìn)余房銷(xiāo)售四、媒介推廣計(jì)劃（一） 初定于10月1日舉行國(guó)慶節(jié)光明花園業(yè)主有獎(jiǎng)聯(lián)誼活動(dòng)，公布抽車(chē)活動(dòng)中的幸運(yùn)客戶(hù)名單，發(fā)放車(chē)鑰匙表示祝賀；邀請(qǐng)客戶(hù)參加國(guó)慶活動(dòng)表演節(jié)目，并請(qǐng)客戶(hù)做評(píng)委，給予表演優(yōu)秀的客戶(hù)送價(jià)值500元、300元、100元的紅抱或禮物 促進(jìn)銷(xiāo)售策略：團(tuán)購(gòu)策略、“親友團(tuán)“認(rèn)購(gòu)策略、景觀差朝向差樓層低的戶(hù)型讓利促銷(xiāo)策略團(tuán)購(gòu)策略產(chǎn)品銷(xiāo)控策略：靈活銷(xiāo)控，配置好產(chǎn)品品種種類(lèi)，使產(chǎn)品從10月份開(kāi)盤(pán)至12月底始終存在素質(zhì)好的房源，在元旦的時(shí)候和別墅一起推出促銷(xiāo)產(chǎn)品比例：二期客戶(hù)推廣方式：※針對(duì)黃花鎮(zhèn)居民????????????※在歡購(gòu)超市、黃花中醫(yī)院、人民路與川豐路交匯處、人民路與樂(lè)清街交匯處等設(shè)置戶(hù)外廣告牌、高炮宣傳；輔以武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)等媒介炒做※針對(duì)武川市區(qū)居民※在文化宮及人流量較大的路口處設(shè)置大型戶(hù)外廣告牌；在影響較大的酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所放置休閑樓書(shū)，有現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)服務(wù)員幫發(fā)宣傳單頁(yè)；定期通過(guò)武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)提醒市民關(guān)注本案，輔以有獎(jiǎng)剪報(bào)、光明花園項(xiàng)目知識(shí)競(jìng)賽吸引市民關(guān)注※針對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民※以武川日?qǐng)?bào)、武川晚報(bào)、廣播電視報(bào)定期發(fā)布本案有關(guān)信息，輔以?shī)A報(bào)方式傳播本案光明花園二期銷(xiāo)售目標(biāo)目前全國(guó)房地產(chǎn)相對(duì)處于低潮時(shí)期，受到國(guó)家政策影響較大，市民觀望形勢(shì)明顯，對(duì)本案銷(xiāo)售影響較大。除了光明花園、景園一期、四季花苑等樓盤(pán)在售外，春光花園觀望市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，估計(jì)在十月左右或者年底開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在該區(qū)域全面開(kāi)花，逐漸形成了高檔住宅片區(qū)市場(chǎng)形象；以商業(yè)為主的生活配套項(xiàng)目開(kāi)始受到開(kāi)發(fā)商的重視；以滿(mǎn)足外來(lái)商辦人員、企業(yè)白領(lǐng)人士需要的單身套房開(kāi)始在市場(chǎng)上露面；由于該區(qū)域企業(yè)相對(duì)集中，商務(wù)公寓開(kāi)始引起開(kāi)發(fā)商的注意城西板塊：城西板塊主要在售的樓盤(pán)有今后房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，供給量將會(huì)加大加劇商品房的價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)激烈。武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析武川房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)金融信貸規(guī)?？s小，住宅開(kāi)發(fā)仍占主導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)適用房增勢(shì)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)：武川統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在市場(chǎng)慣性的作用下，仍呈現(xiàn)較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房投資增速明顯加快，建設(shè)規(guī)模大幅攀升，新開(kāi)工面積急劇擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，市場(chǎng)供銷(xiāo)基本平衡。 光明花園前期營(yíng)銷(xiāo)推廣分析及后期推廣建議（二） 武川市八月份住宅市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析（三）訴求主題：綠色天與地映襯光明花園訴求主題“武川新都會(huì)?國(guó)際康居城”（四） 對(duì)策：查清退卡的動(dòng)機(jī)，有禮貌的接待辦理退卡手續(xù)，但需要暗示、耳語(yǔ)、模糊的透露開(kāi)盤(pán)的時(shí)期二、市場(chǎng)分析（一） 萬(wàn)平方米，其中用于建造住宅的建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 以及其他樓盤(pán)尾盤(pán)，該區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售阻力較大從南到北逐漸加大，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)多元化。E多層80~110平方米的房型基本售完，而F140平方米大戶(hù)型的房源銷(xiāo)售阻力明顯偏大。三房?jī)蓮d(面積在130~140平方米之間,約占總戶(hù)型的80%)從面積需求角度上看，以面積為100~130平方米的房源需求量大，占總需求的50%；其次面積為100平方米及以下的房源，占總需求的25%；面積為130~150平方米的房源需求約占總需求的20%。就本地項(xiàng)目區(qū)位看，景圓和四季花苑對(duì)本案影響