【正文】 文山城南物資轉運中心建設方案第一章 總 論（1）項目名稱：文山城南物資轉運中心建設項目（2）項目承擔單位：中正投資有限公司（3）項目法人：（4）建設性質：新建（5）建設地點：文山市開化鎮(zhèn)城南片區(qū)，距離市中心6公里。本項目由中正投資有限公司承擔。該公司是一家從事礦石購銷、資產管理，成立于2011年，注冊資本1500萬元，員工人數35人。項目地處文山州文山市開化鎮(zhèn)城南片區(qū)。文山市是文山壯族苗族自治州州府所在地，是全州的政治、經濟、文化中心。近年來文山州及文山市各級黨委政府以經濟建設為中心，樹立了 “大開放、大通道、大流通、大市場、大產業(yè)”理念，全州和全市國民經濟社會呈現快速發(fā)展態(tài)勢。文山州轄7縣1市，2011年全州實現生產總值4013961萬元，%。其中：第一產業(yè)增加值915258萬元，%；第二產業(yè)增加值1541579萬元，%。其中工業(yè)增加值1130295萬元，%，建筑業(yè)增加值411284萬元，%；第三產業(yè)增加值1557124萬元，%。全年完成社會消費品零售總額1731334萬元，%。全年實現進出口總額18211萬美元，%。文山市轄15個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），2011年全市生產總值 (GDP) ，占文山州生產總值的30%，按可比價格計算，%，。其中，同比增長9%；，%；，%。，%。完成外貿進出口總額7322萬美元，%。全年各種運輸方式完成貨運量392萬噸，%；貨物周轉量32400萬噸公里，比上年增21%。文山市是文山州的政治、經濟、文化、信息中心，近幾年來，文山州、市提出了“工業(yè)強州”、“工貿強縣”戰(zhàn)略，隨著工業(yè)化和城市化進程的加快，大力發(fā)展現代物流業(yè)，是文山州、市各級黨委政府的一項中心任務。進入21世紀，全球經濟一體化的進程明顯加快，特別是在“十二五”期間，物流業(yè)將迎來良好的發(fā)展機遇。近年來文山州工商業(yè)經濟快速發(fā)展，工業(yè)總產值、社會商品零售總額、對外貿易增長迅猛，但與工商業(yè)經濟、社會商品零售額和對外貿易不斷增長密切相關的現代物流業(yè)，卻還處于一個發(fā)展的初期階段。目前，文山的物流企業(yè)多數處于規(guī)模小、設施設備落后、服務內容單一、信息閉塞的狀況。目前文山市乃至全州都沒有一個設施完備的大型的倉儲、停車、物資轉運、物資配送和信息服務的物流企業(yè)。許多廠礦、農副產品加工企業(yè)、對外貿易企業(yè)、貨物批發(fā)企業(yè)都不得不自己組建物流小企業(yè)來解決自己的產品和原材料流通問題，造成了小而全、成本高、規(guī)模小、效益低的狀況。物流業(yè)發(fā)展的滯后嚴重制約了文山州、市經濟的發(fā)展，為此，《文山州國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》和《文山市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》都將物流業(yè)列為全州和全市“十二五”期間重點發(fā)展的一項產業(yè)。面對企業(yè)對物流服務業(yè)需求的劇增，本項目承擔單位在認真分析的基礎上，結合當前流通設施建設經營現狀及今后發(fā)展趨勢，提出了通過購置場地，建設上規(guī)模、上檔次、設施齊全、功能完善的物資轉運中心，為州內外各大中小企業(yè)提供方便、快捷的物流服務，有效減少企業(yè)物流成本，在實現社會效益的同時，實現本公司的經濟效益。 （1）根據《文山壯族苗族自治州國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年計規(guī)劃》；（2）《文山州流通服務設施建設規(guī)劃》；（3）《文山州物流業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；（4）《文山市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》；（5）《建設單位提供的有關資料》。結合文山市土地利用總體規(guī)劃依托項目所處地段的區(qū)位優(yōu)勢，計劃用2—3年的時間建成集倉儲、物資轉運、冷藏、物資配送、商務信息服務等功能為一體的大型倉儲物流、物資轉運項目，使之成為文山州、滇東南地區(qū)區(qū)域物流中心的重要組成部分。本項目按年貨運物流量300萬噸設計，工程劃分為綜合信息服務區(qū)、倉儲區(qū)、散貨堆場、停車場、物資配送6個功能區(qū)，（）。其中，、 平方米、綠地率15%、。主要建設內容及規(guī)模如下：（1） 平方米；（2）；（3）；（4） 平方米；（5） 平方米；（6） 平方米； ，、。由項目承擔單位全部自籌解決。項目建成后，除可為州內外各大中小企業(yè)提供方便、快捷的物流、物資轉運服務，有效減少企業(yè)物流成本，促進地方經濟快速發(fā)展外，項目建成后， 萬元，（全部轉讓后），（自營部分），（自營部分），具有一定的經濟效益。%、%，（含建設期），內部收益率18%，同時，項目還可解決154人的就業(yè)問題，帶動當地建筑建材、商品零售、飲食等相關行業(yè)的發(fā)展，對擴大城鎮(zhèn)就業(yè)，促進第三產業(yè)的發(fā)展起到了促進作用。結論及建議：該項目具有較好的經濟和社會效益，特別對文山構建“區(qū)域物流中心”、擴大商品流通起著重要的作用，建議有關部門批準實施，并根據國家有關規(guī)定和精神，在政策上給予優(yōu)惠和扶持，使項目盡快建成。主要技術經濟指標 序號名稱單位指 標備 注1規(guī)劃用地占地面積ｍ178。 2建構物筑占地面積ｍ178。 3總建筑面積ｍ178。4場地及道路占地 ｍ178。 5綠化面積ｍ178。6綠地率%15 7建筑容積率% 8總投資萬元建筑安裝工程費萬元不含設備費工程建設其他費用萬元預備費萬元9建設期年210資金籌措自籌及引資萬元11營業(yè)收入自營收入萬元對外轉讓收入萬元12營業(yè)稅金及附加萬元自營部分13所得稅萬元14利潤總額萬元自營部分15投資利潤率%16投資利稅率%17財務內部收益率%1818財務凈現值(15%時)萬元153719投資回收期年20盈虧平衡點萬元%，第二章 項目建設的必要性和可行性 必要性文山州是云南省的東大門，是云南省推進面向西南開放“橋頭堡”的必經之地。文山市是文山州的政治、經濟、文化、信息中心，近幾年來，文山州、市經濟發(fā)展迅猛，以三七、烤煙、辣椒等為代表的農副產品生產及加工業(yè)，以鋁土礦、鋅銦礦等為代表的有色金屬開采和冶煉業(yè)，以生豬養(yǎng)殖等為代表的畜牧業(yè)等等都取得巨大的發(fā)展成就，要保持州內這樣的良好發(fā)展態(tài)勢，客觀上必然要求有相關的物流服務業(yè)與之相匹配，同時，隨著廣昆高速公路、平遠至文山至天?？诎抖壒?、桂昆鐵路、富寧港等的建成和投入使用，文山州作為中國西南地區(qū)通向“兩廣”和越南的必經之地，物資中轉站的地位和作用也愈加突出，這也必然要求文山州需積極發(fā)展物資轉運等現代物流服務業(yè)。近年來文山州及文山市工商業(yè)經濟快速發(fā)展，工業(yè)總產值、社會商品零售總額、對外貿易增長迅猛，但與工商業(yè)經濟、社會商品零售額和對外貿易不斷增長密切相關的現代物流業(yè)，卻還處于一個發(fā)展的初期階段。據統(tǒng)計，2011年全市生產總值 (GDP) ，%，。，%。完成外貿進出口總額7322萬美元，%。農副產品和主要工業(yè)品產量大幅增加，全年主要糧食作物和蔬菜、三七等經濟作物總產量達 41萬噸，烤煙、鐵合金、銻、鋅、水泥、化肥、成品糖等主要工業(yè)品產量達158萬噸。這些農副產品和工業(yè)品大多數都需要向外輸出；同時由于人民生活水平的提高，汽車消費、家電消費、日用品消費等急劇攀升，州內、市內物資輸入數量巨大；另外由于文山的區(qū)位優(yōu)勢，各種過境文山的物資轉運業(yè)務也快速發(fā)展。但與此相對應的文山市物流業(yè)發(fā)展情況卻是：全市擁有各種商貿物流網點14919個（其中99%為注冊資本不足5萬元的個體戶物流網點），各類綜合與專業(yè)市場58個，超市30家，而全市的物流中心只有1個，而且該中心的業(yè)務主要局限于停車業(yè)和酒店業(yè)。由此可見，文山市商貿物流業(yè)仍處于規(guī)模小、設施設備落后、服務內容單一、信息閉塞的狀況。由于缺乏一批設施完備、功能完善，集倉儲、停車、物資轉運、物資配送和信息服務的現代物流企業(yè)，使州內外的許多廠礦、農副產品加工企業(yè)、對外貿易企業(yè)、貨物批發(fā)企業(yè)都不得不自己組建物流小企業(yè)、運輸小分隊來解決自己的產品和原材料流通問題，造成了小而全、成本高、規(guī)模小、效益低的狀況。物流業(yè)發(fā)展的滯后嚴重制約了文山州、市經濟的發(fā)展，為此，《文山州國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》和《文山市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》都將物流業(yè)列為全州和全市“十二五”期間重點發(fā)展的一項產業(yè)。文山市開化鎮(zhèn)城南片區(qū)，距離市中心3公里，處于文山通往全州8縣市的文硯、文天、文都三條二級公路的交叉處，是理想的物資轉運和物流建設場地。因此，綜上所述，面對企業(yè)對物流服務業(yè)需求的劇增，在文山城南片區(qū)建設一個具有一定規(guī)模、功能完備、設施完善、服務配套的物資轉運中心非常必要。 可行性分析（1）符合國家、省、州、市的產業(yè)發(fā)展導向，形勢樂觀現代物流是經濟全球化的產物，也是推動經濟全球化的重要服務業(yè)。近年來，世界現代物流業(yè)呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，歐洲、美國、日本成為當前全球范圍內的重要物流基地。從國內形勢看，中國物流行業(yè)起步雖較晚，但隨著國民經濟的飛速發(fā)展，物流業(yè)的市場需求持續(xù)擴大。進入21世紀以來，在國家繼續(xù)加強和改善宏觀調控政策的影響下，中國物流行業(yè)保持較快增長速度，物流體系不斷完善，行業(yè)運行日益成熟和規(guī)范。2010年以來，物流市場整合步伐加快，呈現出明顯的季節(jié)性和結構性變化。在國家擴大內需政策的推動下，汽車、家電、電子產品物流高速增長；基礎設施建設、災后重建等物流需求大幅增長；農產品、食品和日用消費品等物流需求穩(wěn)定增長；與此相關的城市配送、倉儲中轉、貨運快遞等保持了較快發(fā)展勢頭。從區(qū)域來看，東部沿海地區(qū)物流業(yè)受外需萎縮影響較大，增速放緩；中西部地區(qū)以內需為主，加上產業(yè)轉移，物流行業(yè)仍然保持了較快的增長速度。2010年，比2005年增長了一倍多。物流行業(yè)的快速發(fā)展，一方面為保證國民經濟協調、平穩(wěn)、較快發(fā)展發(fā)揮了基礎和支撐保障作用，另一方面也成為調整產業(yè)結構，轉變經濟發(fā)展方式，開拓新經濟增長點的重要手段。2011年，我國工業(yè)物流整合速度加快，商貿物流整合趨勢明顯?！渡藤Q物流發(fā)展專項規(guī)劃》指出，到2015年初步建立一套與商貿服務業(yè)發(fā)展相適應的高效通暢、協調配套、綠色環(huán)保的現代商貿物流服務體系。未來中國物流產業(yè)將進入更高層次的發(fā)展階段，并呈現一些新的發(fā)展趨勢與特征。伴隨著國民經濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，物流產業(yè)規(guī)模將繼續(xù)快速擴張；與經濟結構和產業(yè)布局調整相適應，物流產業(yè)的集中度將進一步提升；隨著物流市場的不斷擴大，物流產業(yè)內的分工將越來越細；物流產業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境將日趨規(guī)范，市場秩序與環(huán)境條件也將進一步優(yōu)化。各級政府陸續(xù)出臺的相關配套政策，為我國物流業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境?！笆濉逼陂g，中國經濟有望繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，物流行業(yè)面臨重大發(fā)展機遇，物流市場投資前景樂觀。從省內形勢看，2009年7月，胡錦濤總書記考察云南，從調整完善我國對外開放總體戰(zhàn)略格局的高度，提出了“使云南成為我國面向西南開放的重要橋頭堡”的要求； 2011年5月，國務院下發(fā)了《關于支持云南省加快建設面向西南開放重要橋頭堡的意見》，提出要把云南建設成為全國面向西南開放的重要橋頭堡。這是黨中央國務院著眼于提升國家沿邊開放質量和水平，進一步完善國家對外開放格局，推動云南省經濟社會又好又快發(fā)展作出的重大戰(zhàn)略決策。“意見”的首條戰(zhàn)略定位為：將云南建設成為“我國面向西南開放的重要門戶，加快外接東南亞、南亞，內連西南及東中部腹地的綜合交通體系、能源管網、物流通道和通信設施建設，構筑陸上大通道” 。同時，“意見”還提出加快發(fā)展云南的物流、會展等現代服務業(yè)，推進現代物流服務和信息平臺建設，把昆明建設成為全國性物流節(jié)點城市和區(qū)域性國際物流中心。2011年5月30日，云南省委、省人民政府在瑞麗召開動員大會，要求全省迅速行動起來，全力推進“橋頭堡”建設。在上述背景下，云南物流產業(yè)凸顯出前所未有的重要意義，必將成為云南省國民經濟中的新興產業(yè)和新的經濟增長點。從州內形勢看，為了貫徹國務院和省委省政府的“橋頭堡”建設精神，文山州委州人民政府根據州情實際和發(fā)展遠景，通過深入論證后提出了把文山建設成為面向泛珠三角和東盟開放的新高地。通過推進“新高地”建設，將文山州從過去戰(zhàn)爭的前沿、開放的末端、軍事斗爭的主戰(zhàn)場、經濟發(fā)展的滯后地區(qū)變成改革開放的前沿、經濟建設的主戰(zhàn)場、加快發(fā)展的增長極。文山州作為云南省“橋頭堡”建設中“橋”的重要必經之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯，發(fā)展?jié)摿薮蟆！段纳街輫窠洕蜕鐣l(fā)展第十二個五年規(guī)劃》明確提出，“十二五”期間，文山州將緊緊抓住建設“兩強一堡”、“新高地”的歷史機遇，積極構建“1347”戰(zhàn)略布局?！?”即：建設文硯平一個城市群，實施中心城市帶動戰(zhàn)略，集中力量打造全國優(yōu)質煙葉基地，最大的三七藥物基地，全省重要的有色金屬基地、鋁加工中心、鐵合金生產基地，農特產品種植加工基地和全省的重要物流節(jié)點。“3”即立足文山作為云南“東大門”，連接全省沿邊對處開放經濟帶和云南面向泛珠三角對內開放經濟走廊的區(qū)位優(yōu)勢，全力構建東西、南北、沿邊三條經濟帶。“4”即做強做大以三七為重點的生物資源開發(fā)、以鋁工業(yè)為重點的新型冶金化工、以普者黑為重點的旅游休閑度假及區(qū)域性的現代商貿物流四大基地?！?”即打造文山馬塘工業(yè)園區(qū)和文山三七藥物產業(yè)產業(yè)園區(qū)等七個經濟增長點。目前，文山州以文山城為中心的“文硯平”城市群已基本形成，三條經濟帶已初步顯現，四大基地中的前三大基地已形成雛形，七個經濟增長點的成效已經顯現。唯獨物流基地的建設仍然處于初級發(fā)展狀態(tài)，這為本項目的建設留下了巨大的發(fā)展空間。從市內形勢看，文山市作為全州的政治、經濟、文化、信息中心，其物流節(jié)點的基礎地位顯而易見?！笆晃濉币詠?，文山市立足北上昆明、東連兩廣、南出越南的區(qū)位優(yōu)勢，扎實推進“工貿強縣”戰(zhàn)略，國民經濟和社會發(fā)展取得了明顯成效，其經濟增長速度高于全國、全省、全州平均水平，為物流業(yè)的發(fā)展奠定了堅實的基礎。文山市委市政府高度重視發(fā)展物流業(yè)，2008年市委市政府就專門出臺了《關于進一步加快商貿物流業(yè)發(fā)展的實施意見》，對全市商貿物流業(yè)的發(fā)展作出了具體的政策安排。2010年，文山市出臺了《文山市國民經濟和社會發(fā)