紹興亭山商業(yè)項目策劃方案(已修改)
2025-05-22 18:08 本頁面
【正文】 紹興亭山商業(yè)項目策劃方案【前言】基于我司對貴司的發(fā)展戰(zhàn)略、項目的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r、相關(guān)約束條件等信息了解尚非常有限，故對于此提案，我司更多地是基于我們對于區(qū)域市場的認(rèn)識、研究與多年來操盤的經(jīng)驗，結(jié)合對本項目的直觀了解，就項目當(dāng)前幾個比較核心的問題提出初步建議。一、 提案思路根據(jù)項目情況，本次提案重點(diǎn)解決項目的發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位，并在開發(fā)策略、市場定位等方面進(jìn)行延展。 開發(fā)背景 項目占地：28畝 （18700㎡） 容積率： 建筑面積：26000平方米 土地性質(zhì)：商業(yè)用地 客戶目標(biāo)尋找一個有長久發(fā)展的業(yè)態(tài)組合，并通過該業(yè)態(tài)組合的前景來吸引當(dāng)前的投資者，完成項目的銷售任務(wù)。 項目初了解：項目靠近紹興市二環(huán)南路及西路，距離紹興火車站約6公里；至柯橋約15公里；至紹興汽車西站約2公里；；至紹興鐵路東站約8公里。項目周邊商業(yè)地塊數(shù)量較少，靠近越城區(qū)政府，但住宅與教育用地面積較大。雖然目前紹興開發(fā)的重點(diǎn)是在鏡湖區(qū)，但越城區(qū)的傳統(tǒng)地位并沒有受到過多的挑戰(zhàn)。各種地產(chǎn)開發(fā)商對越城區(qū)各地塊仍有很大的興趣，項目周邊的地塊均已在規(guī)劃和建設(shè)中，因此項目的后期發(fā)展具有較高的期待值。二、 項目核心問題確定核心問題——業(yè)態(tài)定位根據(jù)我司多年的操盤經(jīng)驗，初步總結(jié)本項目需要解決的首要問題是如何給本項目進(jìn)行精準(zhǔn)的定位，即業(yè)態(tài)的規(guī)劃及后期經(jīng)營方向。要做到精準(zhǔn)定位的前提，是對項目周邊居住、商業(yè)、工業(yè)的全面了解和對紹興市整體的居住環(huán)境走向、整體商業(yè)發(fā)展前景以及未來工業(yè)轉(zhuǎn)變的預(yù)計。同時結(jié)合對項目的未來發(fā)展來確定項目最終的業(yè)態(tài)規(guī)劃。具體問題有以下兩點(diǎn)： 做什么？（What）該商業(yè)項目后期主要經(jīng)營類型。項目的業(yè)態(tài)定位，以什么為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？批發(fā)、零售或者是以生產(chǎn)為主？ 在哪里做？(Where)該商業(yè)項目后期預(yù)計要輻射的范圍有多廣，是以項目周邊為主要目標(biāo)市場，還是以紹興全市為主要目標(biāo)市場，更甚者以全浙江省或者是全國為主要目標(biāo)市場？三、 項目分析以項目核心問題為出發(fā)點(diǎn)，我們對項目進(jìn)行具體的SWOT分析。S——項目優(yōu)勢：項目周邊交通條件優(yōu)勢明顯，西二環(huán)與南二環(huán)交匯處，通往紹興市各區(qū)域暢通便捷；項目周邊自然環(huán)境有一定的優(yōu)勢，亭山與周邊的河道能有效的組合成為居住環(huán)境的優(yōu)勝點(diǎn)，可以增加周邊住宅小區(qū)的附加值。人文環(huán)境上項目周邊有較多的學(xué)校，學(xué)生的市場可以納入考慮范圍。項目周邊各地塊都已售出，以居住和工業(yè)用地為主，本項目為商業(yè)地塊，如周邊地塊如期進(jìn)行開發(fā)的話，本項目有主導(dǎo)優(yōu)勢。W——項目劣勢：項目周邊公共交通尚不成熟，對于普通消費(fèi)者前往項目所有地有一定的困難；周邊目前開發(fā)量并不大，大多地塊都處于規(guī)劃中，沒有足夠的人氣；O——項目機(jī)遇：紹興市目前各行業(yè)發(fā)展趨勢都很好，特別是柯橋的紡織品市場，目前占據(jù)了國內(nèi)市場主導(dǎo)地位；項目定位準(zhǔn)確的話，將可以借助柯橋產(chǎn)生的影響力為本項目所用。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程，因此紹興的發(fā)展，越城的經(jīng)濟(jì)也必然會得到重大的發(fā)展。T——競爭力量：目前商業(yè)地產(chǎn)項目繁多，任
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