哈爾濱新湖別墅策劃(已修改)
2025-05-18 00:16 本頁面
【正文】 目錄前言哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析2003年哈市房地產(chǎn)市場概況 項目SWOT分析項目目標(biāo)消費群的提純產(chǎn)品力、形象力的提純媒體選擇原則銷售力提純前言別墅，至上品質(zhì)的尊貴府邸，它是輝煌貴族的注腳，它是皇家豪華的詮釋。別墅生活，藝術(shù)人生，只為巔峰成功人士量身訂做的生活情趣，一種超越奢華的生活方式……一、哈爾濱市宏觀經(jīng)濟(jì)形式分析 市統(tǒng)計局最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,1至4月份,哈爾濱國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)定快速增長態(tài)勢,%,為1997年以來同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好時期. 據(jù)統(tǒng)計,今年前4個月,我市第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,實現(xiàn)增加值24億元,%；第二產(chǎn)業(yè)增勢強(qiáng)勁，%；第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，同比增長速度最快，%，交通運(yùn)輸郵電業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)、金融保險業(yè)、%、%、9%、13%。二、2003年哈市房地產(chǎn)市場概況 （一）城市發(fā)展未來走向：國務(wù)院在《關(guān)于哈市城市的總體規(guī)劃的批復(fù)》中指出：到2005年，哈市城市實際居住人口要控制在306萬人以內(nèi)；到2010年，哈市城市居住人口要控制在326萬人以內(nèi)。如按5年內(nèi)市區(qū)人口增加20萬人計算，一年城市增加人口為4萬人，按2000，建筑面積14平方米計算，需為新增人口建設(shè)住房56萬平方米。 （二）商品房銷售價格保持平穩(wěn)：2001年，我國房地產(chǎn)住宅價格出現(xiàn)了小幅攀升。國家計委統(tǒng)計局計算，%，%，持續(xù)走熱的房地產(chǎn)市場也把我市商品房每平方米價格拉升了將近100元。步入2002年，商品房的購買主體將以個體購買為主，二級市場日趨成熟并進(jìn)一步開放，舊房和轉(zhuǎn)售房上市增多，加之目前全國商品房的空置面積約9000萬平方米，商品房市場出現(xiàn)較為明顯的買方市場。但由于開發(fā)部門在宏觀上限制開發(fā)量、防止過熱開發(fā)以及決定房價的建筑成本和土地轉(zhuǎn)讓費（包括稅金）已無下降空間，因此，今后幾年我市商品房價將保持平穩(wěn)或穩(wěn)中有升。（三）經(jīng)濟(jì)適用房前景看好中高檔樓盤市場低靡：今年我市計劃經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)量為260多萬平方米，約占全市開發(fā)總面積的50%，售價約為1500元/平方米——2000元/平方米。由于政府的大力扶持，經(jīng)濟(jì)適用房表現(xiàn)出很大的“經(jīng)濟(jì)性”。如果經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量、面積、戶型與中高檔商品房相差無幾，并位于同一地段，價格又相差懸殊，那么商品房在競爭中將處于劣勢，勢必給商品房市場造成一定的沖擊。（四）高檔樓盤供大于求銷售進(jìn)度緩慢：從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，高檔樓盤（特別是高層住宅）的銷售率普遍在40%左右，隨著個體消費占領(lǐng)房地產(chǎn)市場的主流，價格對購房者來說成為首要考慮的因素，福利分房末班車的開走也使高檔樓盤失去了大量客戶。但高檔樓盤的供應(yīng)量卻從未下降。據(jù)統(tǒng)計，高檔樓盤的建筑規(guī)模、戶型設(shè)計、銷售價格等消費者關(guān)心的主要購房因素相似，同質(zhì)化的項目導(dǎo)致了各樓盤在銷售上均處在“高處不勝寒”的尷尬境地。（五）建設(shè)部目前正加緊制定經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，以后將不再敞開供應(yīng)面積在120㎡以上的經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法將對供應(yīng)對象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。具體內(nèi)容要根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標(biāo)準(zhǔn)，明確供應(yīng)對象的范圍，不再實行敞開供應(yīng)。界定范圍的標(biāo)準(zhǔn)將從嚴(yán)從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主。豪華型、復(fù)式住宅將被嚴(yán)格禁止。這表明我市經(jīng)濟(jì)適用房市場將逐步走向規(guī)范，經(jīng)濟(jì)適用房也將與其他住宅項目形成明顯的區(qū)隔。這一舉措的出臺對中、高檔樓盤市場的發(fā)展將起到一定的推動作用。 三、影響本項目推廣的因素分析（一）我司經(jīng)過深入研究，項目銷售均價在3000—4500元/㎡的項目多集中在南崗區(qū)馬家溝沿岸一帶；開發(fā)區(qū)一帶；道里中央大街一帶及松花江沿線一帶。以上品類項目多以高層住宅為主，板式項目和帶有園林景觀的項目漸成主流，點式項目和部分單體項目將淡出市場。（二）行業(yè)政策的陸續(xù)出臺：國土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類用地”的批文，該政策的頒布為本項目的順利發(fā)展提供保證。2003年哈市將全面限制高檔住宅項目的審批，首次實行了土地拍賣制度。并將重點建設(shè)的方向轉(zhuǎn)向兩方面：一是盤活二手房市場，拉動一手房存貨的消化；二是加大力度改善老、城區(qū)的面貌，以配合哈市生態(tài)園林城市的整體形象。 以上政策的出臺和實施將大幅度降低市場的競爭強(qiáng)度，有利于項目穩(wěn)步、持續(xù)發(fā)展。l 市場走勢預(yù)測：未來幾年高檔樓盤在營造高質(zhì)的同時，主要賣點將會由前階段的智能為主轉(zhuǎn)向通過提高服務(wù)水平與增加項目各種附加值。中、高檔項目在追求大型化，提供優(yōu)質(zhì)環(huán)境、概念的同時，亦會向精品盤方向發(fā)展，3500元~4000元/㎡的中、高檔項目將成為今后的市場主角。由于資源的稀缺和不可再生性，擁有江景、生態(tài)環(huán)境及其它自然景觀的樓盤將繼續(xù)以其強(qiáng)勁的競爭力，成為房地產(chǎn)市場的熱點。樓盤大型化、規(guī)?；?、品牌化已漸成趨勢。隨著哈爾濱大都市城鎮(zhèn)規(guī)劃體系的進(jìn)一步完善，整個江北地區(qū)將成為一個新的發(fā)展亮點，同時，也為中、高檔房地產(chǎn)項目提供了新的細(xì)分市場。l 項目地塊綜合評估：由于資源的不可再生性和城市南抑北拓的發(fā)展趨勢，為本項目提供了升值空間。在居住環(huán)境方面，生態(tài)和景觀的可塑性是其最大賣點。視野開闊、通風(fēng)、采光較好。隨著未來市場規(guī)劃的進(jìn)一步完善可使本項目的可觀性大為增加。本項目所在區(qū)域周邊太陽島風(fēng)景區(qū)的改造，冰雪大世界等景觀也為項目帶來了兩道亮點。有江、有島、有園，加之各種可塑性景觀形成項目不可復(fù)制的開發(fā)優(yōu)勢。 l 地塊發(fā)展的價值預(yù)測利民開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的形成為本項目的持續(xù)發(fā)展提供了根本保證。城市北擴(kuò)的進(jìn)一步推進(jìn)，利民開發(fā)區(qū)大學(xué)城眾逾十萬的師生消費力量與商業(yè)、生活氛圍的形成有利本項目的健康發(fā)展?！凹偃战?jīng)濟(jì)”風(fēng)潮的形成為本項目帶來了“人氣與商機(jī)”。目所在地塊交通便利、物流匯聚，背靠哈爾濱并輻射呼蘭等縣區(qū)，能夠很好地實
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