關(guān)于在原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-18 00:02 本頁(yè)面
【正文】 某可行性研究報(bào)告 關(guān)于在原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的可行性研究報(bào)告二○○九年十一月 第一章 前 言 4一、報(bào)告編制目的 4二、報(bào)告編制依據(jù) 4第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 5一、楊集鎮(zhèn)概況 5社會(huì)文化 5城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展趨勢(shì) 5工業(yè)經(jīng)濟(jì) 6農(nóng)村經(jīng)濟(jì) 6商貿(mào)流通 7社會(huì)事業(yè) 7二、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 7楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 7土地市場(chǎng) 8三、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 81． 2007～2009年房地產(chǎn)市場(chǎng) 82． 楊集機(jī)械廠地塊簡(jiǎn)析 9第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 10一、 投資地塊的地理環(huán)境 10土地性質(zhì)及地理位置綜述 10 11市場(chǎng)調(diào)查 12二、 楊集地區(qū)區(qū)域分析 12 12 （空白。需添加點(diǎn)資料） 13三、 項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 14東側(cè)3棟商住樓 14楊集客運(yùn)站附近商住樓（需調(diào)查補(bǔ)充） 14四、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 15五、 楊集鎮(zhèn)消費(fèi)者調(diào)查分析 15 15調(diào)查結(jié)果分析， 16第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 17一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 17二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 17三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 18第五章 項(xiàng)目定位 19一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 19二、產(chǎn)品定位 19第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 20一、項(xiàng)目總體規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)策略 20項(xiàng)目總體規(guī)劃 20項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 20二、項(xiàng)目投資估算 22投資估算： 22銷(xiāo)售收入估算資金籌措 22項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)濟(jì)效益分析 22第七章 結(jié) 論 24 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)等提出相應(yīng)的建議。 結(jié)合地塊的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 二、報(bào)告編制依據(jù) 灌云縣經(jīng)貿(mào)局拍賣(mài)方案； 現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。 《某港市灌云縣現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（草案）》 第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、楊集鎮(zhèn)概況社會(huì)文化該地塊位于灌云縣楊集鎮(zhèn)中心。楊集鎮(zhèn)位于灌云縣城東18公里處，，下轄24個(gè)行政村、1個(gè)社區(qū)居委會(huì)、303個(gè)村（居）民小組。楊集鎮(zhèn)興于清道光年間,隸屬海州。民國(guó)34年（1945）至35年11月為灌云縣民主政府所在地。 1966年，楊集成為縣屬鎮(zhèn)至今，現(xiàn)楊集鎮(zhèn)為2000年6月原楊集鎮(zhèn)與原界圩鄉(xiāng)合并而成，是灌云縣東部地區(qū)重要的商貿(mào)集散地和工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)。2007年完成財(cái)政收入1620萬(wàn)元,農(nóng)民人均純收入4787元，比2006年增長(zhǎng)12%,形成了經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、人民生活顯著提高、各項(xiàng)事業(yè)進(jìn)步、社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的良好局面。 城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展趨勢(shì)灌云縣楊集物流園區(qū)及周邊地區(qū)總體發(fā)展概念規(guī)劃已經(jīng)完成。按照發(fā)展規(guī)劃，楊集鎮(zhèn)及周邊地區(qū)依托沿海高速公路等交運(yùn)資源要素，建設(shè)灌云縣楊集物流區(qū)和楊集新區(qū)。規(guī)劃區(qū)根據(jù)功能劃分為物流區(qū)、綜合服務(wù)辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、文體娛樂(lè)區(qū)、農(nóng)民住宅新區(qū)五大塊；物流區(qū)建設(shè)散雜貨裝卸的場(chǎng)地和倉(cāng)儲(chǔ)、連鹽鐵路灌云站、灌云東部客貨站；行政辦公區(qū)建設(shè)政府辦公大樓和各部門(mén)、各單位辦公樓；工業(yè)區(qū)發(fā)展技術(shù)含量高、無(wú)污染的工業(yè)項(xiàng)目；商業(yè)區(qū)建設(shè)商務(wù)中心和商業(yè)街；文體娛樂(lè)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)文化體育中心和休閑中心；農(nóng)民住宅新區(qū)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村。物流園區(qū)建成后，灌云縣及周邊地區(qū)貨物的運(yùn)輸、分撥、場(chǎng)地、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸以及貨運(yùn)代理、金融服務(wù)、加工工業(yè)等功能將全部在園區(qū)體現(xiàn)。目前，園區(qū)內(nèi)前期重點(diǎn)工程已全面啟動(dòng)，重點(diǎn)項(xiàng)目正在加緊落實(shí)和建設(shè)中。其中：一是位于沿海高速灌云東出入口處的灌云縣楊集物流園區(qū)暨楊集新區(qū)展示中心已經(jīng)竣工并對(duì)外展示。沿海高速灌云東出入口處是縣城與燕尾港間的必經(jīng)之處，位置效果明顯，展示中心內(nèi)的總體規(guī)劃多媒體沙盤(pán)的完成，必將使展示中心成為楊集鎮(zhèn)，乃至灌云縣對(duì)外宣傳的窗口，為推動(dòng)灌云的發(fā)展起到不可低估的作用。二是楊集物流園區(qū)的綜合服務(wù)辦公區(qū)選址工作已經(jīng)結(jié)束，目前已進(jìn)入前期建設(shè)階段。楊集物流園區(qū)的綜合服務(wù)辦公區(qū)大樓已完成勘探、規(guī)劃設(shè)計(jì)和土方工程等，基礎(chǔ)工程已開(kāi)始。三是新區(qū)主干道——伊利路第一期拓寬亮化工程已完成；規(guī)劃紅線(xiàn)為42米，伊利路兩側(cè)前期綠化工程（女貞、冬青球間種）于近日完工；伊利路亮化工程——兩側(cè)108組路燈調(diào)試亮燈；四是物流園區(qū)前期動(dòng)遷準(zhǔn)備工作已接近尾聲等。目前，計(jì)劃將重點(diǎn)啟動(dòng)沿東門(mén)河北岸濱水社區(qū)和農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)等。灌云縣楊集物流區(qū)和楊集新區(qū)建設(shè)的各項(xiàng)工作均在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，計(jì)劃通過(guò)3至5年的時(shí)間建設(shè)，一個(gè)嶄新的、快速發(fā)展的楊集即將呈現(xiàn)在灌云大地上。工業(yè)經(jīng)濟(jì)楊集鎮(zhèn)工業(yè)基礎(chǔ)良好，以三星食品、三星彩瓦、華云助劑、華陽(yáng)銅材、世明銅材為代表的一批優(yōu)強(qiáng)企業(yè)，已經(jīng)成為楊集鎮(zhèn)工業(yè)骨干企業(yè)。龍蝦仁、紡織漿料、面粉、彩瓦、鋼模板等產(chǎn)品名譽(yù)海內(nèi)外，特別是農(nóng)副產(chǎn)品加工，深受?chē)?guó)內(nèi)外人士的歡迎，速凍龍蝦仁遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美和日本。 農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蛋雞養(yǎng)楊集鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)主要以三麥、水稻、棉花、玉米、大豆等農(nóng)作物為主，是灌云縣重要的糧、棉生產(chǎn)基地。按照市場(chǎng)化、特色化、集約化、產(chǎn)業(yè)化的要求，對(duì)全鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和調(diào)整，目前已形成以林、牧、棉為主要特色的三大經(jīng)濟(jì)帶和苔蒜種植、西瓜種植、冬韭菜種植、線(xiàn)椒種植、種草養(yǎng)殖牛羊、優(yōu)質(zhì)
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