【正文】 第一章 基本概況 公司名稱、法定地址和經(jīng)營范圍（1）公司名稱 山東xxxx房地產(chǎn)有限公司（2）法定地址 xxxx縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)會仙二路西首路北（3）注冊資金：3500萬元（4）法定代表：XXX 職 務：經(jīng)理 國 籍：中國 經(jīng)營范圍：主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設施建設、銷售建材、物業(yè)管理、信息咨詢服務等。山東xxxx房地產(chǎn)有限公司xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資的有限責任公司。該公司目前共有員工11人，其中持有崗位資格證書的項目管理人員10人（包括建筑、結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟、財會、房地產(chǎn)、電氣等專業(yè)），其中高級職稱2人，中級職稱8人，注冊資金3500萬元。該公司自成立以來，不斷加強和完善企業(yè)內(nèi)部管理，積極致力于專業(yè)人才培訓的基礎(chǔ)上，緊緊抓住該縣開發(fā)區(qū)快速發(fā)展、聚集產(chǎn)業(yè)較多、人口彭漲迅猛的良好機遇，在開發(fā)建設中努力打造精品工程，樹立了開達房地產(chǎn)有限公司的良好形象。開達房地產(chǎn)在進行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，于2005年1月獲得了xxxx開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)內(nèi)300畝國有土地的使用權(quán)，用于清新住宅小區(qū)項目的開發(fā)和建設。 可行性研究編制單位編制單位：山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院工程咨詢資格等級：甲級證書編號：工咨甲0030013發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會 可行性研究的依據(jù)和范圍 可行性研究的依據(jù)（1） 山東xxxx房地產(chǎn)有限公司關(guān)于本項目的委托書（2） xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃及詳細規(guī)劃（3） 國家相關(guān)的法律法規(guī)（4） 國家相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標準（5） 委托方提供的基礎(chǔ)資料 可行性研究的范圍（1）項目背景及建設的必要性（2）市場需求與建設規(guī)模（3）場址選擇及建設條件（4）設計方案（5）環(huán)境保護及節(jié)能（6）企業(yè)法人與物業(yè)管理（7）項目實施進度安排（8）投資估算和資金措施（9）效益分析 研究結(jié)論該公司擬在xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住宅功能區(qū)，新建“清新”住宅小區(qū)一處，總建筑面積180200平方米，其中，住宅面積165330平方米，車庫8000平方米，公用配套面積6870平方米。，其余的9800萬元可申請該項目貸款解決。建成后的“清新”住宅小區(qū)將是一個布局合理、設施完善、使用方便、高品位、高起點的既有現(xiàn)代化氣息，又有古樸風格的花園式、智能化的“最適合居住小區(qū)”?？上蛏鐣鍪?090套商品樓房，規(guī)格為80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共計建筑面積165330平方米，按每平方米平均1380元售出計算，車庫按每平方米平均1000元售出計算，可實現(xiàn)銷售收入800萬元，，％，％。該項目建成后，除滿足和改善廣大居民的住房需求外，還將對促進國家房改政策的落實，加快推進城市化進程，起到積極的推動作用，因此，本項目的建設是必要的、可行的。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標見下表：表1－1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)量一建筑規(guī)模1．建筑面積平方米150200其中：住宅平方米135330車庫平方米8000配套公共建筑平方米68702住宅套數(shù)套10903總居住人口人3815二項目占地面積萬平方米20三建筑容積率％四小區(qū)綠化面積萬平方米五綠化率％47六建筑密度％第二章 項目的背景理由及建設的必要性 項目背景山東省委政府于2001年出臺了《關(guān)于加快城市化進程的意見》，準備采取寬松政策，用10年的時間，有計劃、有步驟的把一批有條件的小城市發(fā)為中等城市。借此機遇，xxxx縣提出了全縣城鎮(zhèn)建設工作意見，決定于2002年，全縣城鎮(zhèn)建設工作要圍繞加速推進城市化進程的總體目標，以全國鄉(xiāng)村城市化試點市建設為契機，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設、高效能管理的原則，盡快膨脹城區(qū)規(guī)模，進一步加快城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設施建設步伐。2004年的工作重點一是加快城南新區(qū)新建工程建設，同時加快城東開發(fā)區(qū)區(qū)的建設。其總的指導思想是：以鄧小平理論為指導，解放思想，更新觀念，遵循城市化發(fā)展的客觀規(guī)律，密切聯(lián)系xxxx實際，科學規(guī)劃，精確定位，積極推進，堅持城市化與國際化、工業(yè)化、市場化、現(xiàn)代化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化相結(jié)合，促進人口向住宅小區(qū)集中、產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中，盡快膨脹和發(fā)展城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設，加快中心鎮(zhèn)、中心村的發(fā)展步伐，適當控制一般鎮(zhèn)、村發(fā)展，促使其向城區(qū)及中心鎮(zhèn)、村轉(zhuǎn)移，切實提高城市化水平，充分發(fā)揮城市在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的帶動作用。2004年，xxxx縣城鎮(zhèn)規(guī)劃工作將以突出“以人為本、創(chuàng)建精品”為原則，堅持統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，努力推進城市現(xiàn)代化和鄉(xiāng)村城市化步伐。按照中心聚集、點軸拓展的基本思路，科學調(diào)整城區(qū)規(guī)劃控制范圍，擴大城區(qū)面積，圍繞規(guī)劃區(qū)域的擴大調(diào)整，深化城鎮(zhèn)戶籍制度改革，制定積極的戶籍管理政策，廣泛吸收農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，逐步實行城鄉(xiāng)戶口一體化管理，促進企業(yè)新老二區(qū)及工業(yè)園區(qū)的人口盡快膨脹，爭取十五期間人口達到30萬以上。隨著xxxx縣城鎮(zhèn)人口的不斷增加，特別是開發(fā)區(qū)近幾年的跨躍式發(fā)展，人口高度聚集，給住宅開發(fā)業(yè)帶來了大好機遇。為適應開發(fā)區(qū)發(fā)展的新形勢，滿足人們對改善居住條件的迫切需求，根據(jù)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃和各功能區(qū)詳細規(guī)劃進行住宅建設顯得尤其重要，十五期間，xxxx縣住宅建設堅持新區(qū)開發(fā)與舊城改造并舉，統(tǒng)一規(guī)劃，突出特色、有序開發(fā)的原則，加快城鎮(zhèn)住宅建設。一是總量控制?？h府對房地產(chǎn)，特別是土地進行一級控制，統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷和建設，堅決制止了亂開發(fā)和零星開發(fā)，爭取“十五”末舊城改造結(jié)束，同時加大城南新區(qū)和開發(fā)區(qū)的開發(fā)力度。二是突出特色，不論是舊城改造，還是新區(qū)建設，都講究風格，突出特色，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息，在住宅的結(jié)構(gòu)布局、色調(diào)搭配、外部環(huán)境等方面有所創(chuàng)新，既為居民創(chuàng)造良好的居住條件，又達到美化城市的目的。三是搞好配套設施建設。要充分考慮居民的多方面需求，搞好文化娛樂、公共綠地、教育衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等設計，不斷提高住宅小區(qū)的檔次。尤其是開發(fā)區(qū)的特殊的地理位置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅開發(fā)提出了更高的要求，要按照大空間，大綠地的高標準要求對區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)進行綜合開發(fā)建設，合理搞好配套公建、道路等基礎(chǔ)設施建設。鄒縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于xxxx縣城區(qū)東緣，規(guī)劃面積23平方公里，地處魯中地區(qū)交通科技開發(fā)中心。濟青高速公路、省道壽濟路、慶淄路穿區(qū)而過，西距濟南國際機場45公里，東距青島港250公里，南距膠濟鐵路周村站10公里，直達區(qū)內(nèi)的鐵路貨運專線已開工建設，地理位置和交通條件非常優(yōu)越，具有強勁的發(fā)展?jié)摿?。特別是縣委、縣府提出“奮戰(zhàn)兩年，實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值過百億”及“兩個率先、兩個跨入”的奮斗目標后，全縣上下想發(fā)展、議發(fā)展，求大發(fā)展、快發(fā)展的良好氛圍更加深厚。開發(fā)區(qū)作為經(jīng)濟發(fā)展的“特區(qū)”和新的經(jīng)濟增長點，其建設步伐和城市化進程明顯加快。xxxx經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自建立以來，按照高起點規(guī)劃、高標準建設、高速度發(fā)展、高效能服務的原則，積極推進工業(yè)興區(qū)及可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實施。依托山東創(chuàng)業(yè)集團、齊星集團、糧食集團等大企業(yè)規(guī)劃建設了總投資達120億元、占地面積近8000畝的四大工業(yè)園，即鄒魏第一紡織工業(yè)園、鄒魏第二紡織工業(yè)園、鋁業(yè)科技園和生物科技園。正在規(guī)劃實施的中芬齊星工業(yè)園總投資20億歐元，計劃3年全部建成投產(chǎn)，主要包括中芬齊星發(fā)電、氧化鋁粉、電解銅、電解鎳、中芬齊星大廈等建設項目，目前規(guī)劃設計已全部完成。目前，開發(fā)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)89家，引進項目116個，在建項目72個，計劃投資總額440億元。其中，中外合資項目14個，計劃投資310億元，2007年底將全部建成投產(chǎn)。這些項目投產(chǎn)達產(chǎn)后，年新增工業(yè)產(chǎn)值685億元，利稅100億元。開發(fā)區(qū)的建設作為全縣經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展的頭等大事擺到了極其重要的位置。面對開發(fā)區(qū)工業(yè)建設項目的急劇增加和建設規(guī)模的迅速膨脹，人口大量涌入，而開發(fā)區(qū)內(nèi)的住宅、文化娛樂、商貿(mào)等功能區(qū)配套極不健全，三產(chǎn)業(yè)嚴重滯后的問題日漸突出，現(xiàn)有的系統(tǒng)性也不強，檔次也不高，布局也不盡合理，居民的安置存在一定困難，大大挫傷了他們在開發(fā)區(qū)建功立業(yè)的積極性，這與開發(fā)區(qū)大招商、大發(fā)展的形勢極不相適應，嚴重制約著開發(fā)區(qū)的對外形象，同時也影響了招商引資工作的開展和在建幾大工業(yè)園的建設發(fā)展，在很大程度上阻礙了整個開發(fā)區(qū)建設規(guī)模的膨脹速度和發(fā)展進程。 項目建設的必要性一、符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃要求《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中提出：“……，發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，……。”“加強城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設施建設，健全城鎮(zhèn)居住、公共服務和社會服務等功能”。國家計劃委員會2000年7月27日發(fā)布的“當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄”第二十六條“城市基礎(chǔ)設施及房地產(chǎn)”中將“經(jīng)濟適用商品住宅”列為當前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?！渡綎|省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第九個五年計劃及2010年遠景目標綱要》中提出“城鄉(xiāng)居民的衣、食、住、行在數(shù)量和質(zhì)量上有較大提高，城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到11平方米左右，農(nóng)民人均住房面積穩(wěn)定在20平方米，居住條件有明顯改善”。在《綱要》關(guān)于經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點中提出“調(diào)整房地產(chǎn)適當控制高檔別墅、寫字樓的建設，把居民住宅作為房地產(chǎn)開發(fā)的重點，高檔、平價、微利住宅相結(jié)合，加快住宅商品化步伐，形成房地產(chǎn)開發(fā)、使用、流通、增值的良性循環(huán)”?！渡綎|省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中提出：“……，重點發(fā)展經(jīng)濟適用房，穩(wěn)步發(fā)展面向高收入家庭的商品房，搞好危舊住房改造，著力解決好中低收入居民的住宅問題”?！斑M一步改善居住條件，使城鎮(zhèn)居民平均每戶擁有一套設施齊備，居住環(huán)境舒適的住房，……”。自1979年，中國的人居工程建設開始進入持續(xù)發(fā)展時期。1979年至1985年的十六年中，全國住宅建設投資11397億元，僅“八五”期間，就完成投資8416億元，；；這個事實充分說明了改善居民住房條件是中國政府與人民共同關(guān)心的頭等大事。經(jīng)過十幾年的努力，城鎮(zhèn)居民的住房條件取得了顯著改善，但仍有相當比例的擁擠戶及大于13歲的異性少年同室或多代同室的不方便戶。有19個省、市、自治區(qū)城市人均住房面積低于全國平均水平，城市中還有4000萬平方米危險住房需改造，住房成套率還較低。為此，建設部以建計[1996]第413號文制訂了城市住宅建設與房地產(chǎn)業(yè)“九五”