q山水芙蓉國際新城策劃方案(已修改)
2025-05-15 00:45 本頁面
【正文】 山水芙蓉國際新城Verdant Park整合市場攻擊策略案Strategy Ad. Planning【引爆亮點shine, and shine】博思堂Birthidea廣告2000年9月18日 一、我們現(xiàn)在遇到的難點是什么？市場判斷： 長沙地產(chǎn)一直受市政變化非常緩慢的制約，地產(chǎn)市場的空間不足，98年前地產(chǎn)一直圍繞五一路、芙蓉路市中心開發(fā)，特點是項目規(guī)模小，市場影響力不足，98年市場的領(lǐng)導品牌是鴻園； 99年，長沙地產(chǎn)真正進入市場化，地產(chǎn)發(fā)展的速度開始加快，系列領(lǐng)導品牌的出現(xiàn)正是市場變化的佐證。1999年市場領(lǐng)導品牌京電花園、城市花園（湘泉）、名都花園； 2000年，長沙地產(chǎn)開始逐步成熟化，地產(chǎn)開始呈現(xiàn)多熱點發(fā)展，除新出現(xiàn)的維一星城外，地產(chǎn)從郊區(qū)進行了非常明顯拓展，新華聯(lián)家園、夢澤園、王府花園的深受歡迎程度，已經(jīng)得到市場的認可。 但就目前為止，市場的接受程度尚在于烈士公園一帶，買家沒有心理準備跨越此區(qū)域。 烈士公園成為市區(qū)向郊區(qū)化發(fā)展的第一道封殺線。 《山水芙蓉國際新城》位于長沙縣，對于買家而言，交通距離不遠，具備良好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，但目前心理距離非常遠。 市場難點： ◆ 心理距離較遠 二、我們?nèi)绾慰朔睦砭嚯x較遠的難點？難點：心理距離較遠解決方式：讓買家到現(xiàn)場 前提：強勢引爆點 三點突破 攻擊樓盤 ◆ 突破第一封殺線，讓買家看到希望。 攻擊買家 ◆ 給買家足夠的誘惑，讓買家建立信心。 攻擊市場 ◆ 建立第一領(lǐng)導品牌，讓買家持續(xù)性到現(xiàn)場。 解決方式1：必須突破第一封殺線第一封殺線的狀況 名稱 特點 銷售狀況 工程狀況 競爭潛力 新華聯(lián)家園 規(guī)模+環(huán)境 非常好 全部封頂 沒有，很快會消化完，出局。 夢澤園 規(guī)模+環(huán)境 未開 無 條件非常好，但指導思想有問題，如果動以多層花園洋房區(qū)，市場影響將非常大，利潤必將非常理想，但目前動別墅概念，市場太慢，切有風險。目前還不敢最后斷定不具備市場威脅。 王府花園 規(guī)模+環(huán)境 非常好 太慢，無形象 全部高層，賣點是中心庭院，首次出臺2000年4月，銷售超過20%，非常具市場威脅。 第一封殺線的競爭潛質(zhì) 名稱 展示中心 樣板間 示范環(huán)境 物業(yè)管理形象 現(xiàn)場信心 宣傳資料 新華聯(lián)家園 有，差 無 無 無 工程形象好 差 夢澤園 有 無 無 無 無 無 王府花園 無 無 無 無 動工 無 突破策略：第一封殺線的弱點在于價格+現(xiàn)場沒有任何希望?！渡剿饺貒H新城》突破點在于價格與現(xiàn)場專業(yè)地產(chǎn)氛圍。 現(xiàn)場核心攻擊點： 攻擊節(jié)奏 第一階段 第二階段 第三階段 時間結(jié)點 ◆ 正式銷售前 ◆ 一期出外立面 ◆ 一期入伙核心攻擊點 ◆ 示范環(huán)境 ◆ 示范小區(qū) ◆ 示范生活 ◆ 展示中心◆ 樣板間 解決方式2：攻擊買家信心的建立1 權(quán)威性概念：國際新城 世界大師聯(lián)手力作 ◆泛亞易道（世界排名 位）：環(huán)境設(shè)計
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