【正文】 起創(chuàng)汽車配件產(chǎn)業(yè)園項目第一章 總 論 項目名稱及承辦單位 項目名稱起創(chuàng)汽車配件產(chǎn)業(yè)園 項目承辦單位概況承辦單位：................起創(chuàng)建筑工程有限公司項目性質(zhì)：新建企業(yè)法人： ................起創(chuàng)建筑工程有限公司，位于................經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成立于2013年4月，注冊資金100萬元，................起創(chuàng)建筑工程有限公司成立以來，始終秉承“在舍得中求共贏，在誠信中求商機，在和諧中求發(fā)展，在品位中求成功”的企業(yè)理念。以“以德聚人，以信立企，以合共贏”為企業(yè)宗旨，“開拓創(chuàng)新，同創(chuàng)共享，永續(xù)經(jīng)營”為企業(yè)精神，逐步形成了項目開發(fā)與建設(shè)、項目策劃與營銷、項目經(jīng)營與管理三大主力團隊。公司以“先進的管理理念，誠信的經(jīng)營作風(fēng)，卓越的服務(wù)質(zhì)量”為指引，以“創(chuàng)建和諧園區(qū)，實現(xiàn)共同發(fā)展”為使命，立志成為山東省工業(yè)地產(chǎn)有價值和影響力的公司。 項目概況起創(chuàng)汽車配件產(chǎn)業(yè)園區(qū)坐落于開發(fā)區(qū)灤河路以北、燕山路以東、華潤紡織以西、科瑞汽車以南，約57畝。，其中，項目總建筑面積60255㎡，其中：1﹟、2﹟、3﹟、4﹟廠房為雙層標準廠房，建筑面積41400㎡；12層辦公服務(wù)中心，13層為綜合配套區(qū)，建筑面積4950㎡，410層為標準框架廠房，建筑面積9285㎡，112層為辦公區(qū)，建筑面積2250㎡。項目建成后實現(xiàn)標準化廠房建設(shè)面積50685㎡，可入住高端汽車配件、電子部件生產(chǎn)企業(yè)14家， IT企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)以及配套研發(fā)企業(yè)10家以上，形成良好的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，高度集約化利用土地資源，稅收貢獻率極高。并依此為依托，激勵培養(yǎng)本地精英人才創(chuàng)業(yè)，實現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)定向服務(wù)為主體。 可行性研究報告編制依據(jù)和原則《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《投資項目可行性研究指南》（試用版）；《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（修正版）；《建筑業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；國家、地方相關(guān)法律、法規(guī)、政策及規(guī)定、條例、技術(shù)資料；現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定以及定額資料；項目建設(shè)單位關(guān)于編制可行性研究報告的委托書；項目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。 投資估算。 資金籌措，全部為企業(yè)自有資金，資本金占總投資的100%。所占比例符合國發(fā)【1996】35號文《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》以及國發(fā)【2009】27號文《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》的要求。 經(jīng)濟效益分析該項目實施后，根據(jù)入駐企業(yè)的要求進行出租。預(yù)計本項目出租建筑面積為57626平方米。%，%，%，%，，%。 社會效益顯著，項目的實施對確保聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟增長有著一定的積極作用，并且可以直接安置1000人就業(yè)，間接安置入駐企業(yè)幾千名員工就業(yè)，在一定程度上減輕了當?shù)鼐蜆I(yè)壓力。同時帶動運輸、機械等行業(yè)的發(fā)展，社會效益顯著。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表11。序號名稱單位指標說明1項目規(guī)模總投資(含鋪底流動資金)萬元建設(shè)投資萬元 其中：基本預(yù)備費萬元 其中：漲價預(yù)備費萬元建設(shè)期利息萬元流動資金萬元鋪底流動資金萬元2營業(yè)收入(含稅)萬元生產(chǎn)期平均3營業(yè)稅金及附加萬元生產(chǎn)期平均增值稅萬元生產(chǎn)期平均4總成本費用萬元生產(chǎn)期平均5利潤總額萬元生產(chǎn)期平均6所得稅萬元生產(chǎn)期平均7稅后利潤萬元生產(chǎn)期平均8財務(wù)盈利能力分析財務(wù)內(nèi)部收益率項目投資所得稅前%項目投資所得稅后%項目資本金%財務(wù)凈現(xiàn)值項目投資所得稅前萬元ic=4%項目投資所得稅后萬元項目投資回收期含建設(shè)期靜態(tài)投資所得稅前年靜態(tài)投資所得稅后年動態(tài)投資所得稅前年動態(tài)投資所得稅后年總投資收益率%項目資本金凈利潤率%9清償能力分析年財務(wù)比率資產(chǎn)負債率%達產(chǎn)年流動比率%達產(chǎn)年速動比率%達產(chǎn)年借款償還期年含建設(shè)期10盈虧平衡點%生產(chǎn)期平均 研究結(jié)論本項目符合山東省聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一體化戰(zhàn)略部署和對外開放的整體布局，有利于優(yōu)化生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)，對地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、改革開放、科技進步具有較強的帶動、輻射和示范作用。且符合國家的有關(guān)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施條件良好，建設(shè)條件具備，建設(shè)方案切實可行。工業(yè)區(qū)內(nèi)部硬件建設(shè)有可靠的資金來源和具體的落實辦法，因此，從工程技術(shù)上、經(jīng)濟上分析，該項目是必要的、可行的。69第二章 項目背景及必要性分析 項目背景產(chǎn)業(yè)園區(qū)又稱孵化器、創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地是高新科技園區(qū)的重要組成部分。它是一種為新產(chǎn)品和中小企業(yè)誕生與成長提供幫助的組織形式，是通過實施指導(dǎo)性管理提供綜合性服務(wù)，為科技型中小企業(yè)的起步和發(fā)展提供局部優(yōu)化環(huán)境的中介實體。其服務(wù)內(nèi)容包括:為項目發(fā)起提供活動場所；促使科研機構(gòu)、金融機構(gòu)和新興中小企業(yè)之間加強聯(lián)系；從法律、技術(shù)、財務(wù)、和商務(wù)等方面給中小企業(yè)以幫助；為被孵化的企業(yè)提供資金支持和后勤保障等。企業(yè)孵化器在我國也稱高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，它通過為新創(chuàng)辦的科技型中小企業(yè)提供物理空間和基礎(chǔ)設(shè)施，提供一系列的服務(wù)支持，進而降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險和創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率，促進科技成果轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家。企業(yè)孵化器在企業(yè)家創(chuàng)業(yè)過程中節(jié)省時間、少走彎路、營造創(chuàng)業(yè)者聚集效應(yīng)，提高創(chuàng)業(yè)成功率；孵化器“通過為初創(chuàng)企業(yè)提供生產(chǎn)研發(fā)空間以及基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)來降低創(chuàng)業(yè)成本并提高效率；連接風(fēng)險投資機構(gòu)和初創(chuàng)企業(yè)，降低雙方存在的信息不對稱；提供一種合理分攤創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)成本和創(chuàng)業(yè)風(fēng)險的工具”。 項目建設(shè)的必要性建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)，符合工業(yè)的布局規(guī)律，是實現(xiàn)資源配置的有效途徑。建立標準化廠房工業(yè)園，走的是集中開發(fā)的規(guī)模經(jīng)營之路，從供水、供電、供熱、供氣、提供社會大生產(chǎn)的服務(wù)，到科技開發(fā)的協(xié)調(diào)、職工培訓(xùn)的組織、企業(yè)污染的綜合治理與環(huán)境美化、企業(yè)與企業(yè)之間開展協(xié)作聯(lián)合等，都可以在園區(qū)內(nèi)得到較好的解決，充分實現(xiàn)資源共享，走集約化經(jīng)營之路，方便了企業(yè)運作，降低了企業(yè)的創(chuàng)業(yè)成本，使社會資源得到優(yōu)化配置，大大提高了資源的產(chǎn)出效率。建立標準化廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將大大強化園區(qū)的功能和作用，拉動當?shù)亟?jīng)濟增長，富民強市。就當前聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀而言，有限的發(fā)展空間遏制了經(jīng)濟的縱深發(fā)展，使當?shù)氐恼邇?yōu)勢、體制優(yōu)勢、對外開放優(yōu)勢無從施展。起創(chuàng)汽車配件產(chǎn)業(yè)園建成后，將極大拓展了聊城經(jīng)濟的發(fā)展空間，通過強化產(chǎn)業(yè)園的功能和作用，強力推進聊城經(jīng)濟的發(fā)展。將會使企業(yè)在園區(qū)內(nèi)集聚成群，形成群體優(yōu)勢，產(chǎn)生集聚效應(yīng)和輻射帶動效應(yīng)，通過產(chǎn)業(yè)鏈條的拉長、地方稅收的增加、土地的增值、創(chuàng)造就業(yè)機會等，有效拉動聊城經(jīng)濟增長。建立標準化廠房產(chǎn)業(yè)園，使聊城加快新型工業(yè)化進程，實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的客觀要求。建立標準化廠房產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將為社會資本搭起一個發(fā)展的平臺，創(chuàng)造一個寬松的投資環(huán)境，提供諸多良好的生產(chǎn)經(jīng)營條件，有利于吸引省內(nèi)外、國內(nèi)外市場主體來投資創(chuàng)辦高新企業(yè)，使聊城加快新型工業(yè)化進程，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化、升級的有效途徑。綜上所述，產(chǎn)業(yè)園是聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，有利于拉動聊城的經(jīng)濟增長，有效推進城市化進程和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級，大力促進................“科教興市”、“開放帶動”、“可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實施，對促進聊城經(jīng)濟的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。 項目建設(shè)的意義項目建設(shè)的政策符合性分析《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（修正版）中，產(chǎn)業(yè)園不屬于淘汰類及限制類，且“創(chuàng)業(yè)投資”、“就業(yè)及創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)”均為鼓勵類，因此，本項目應(yīng)為允許類項目。《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》明確提出；“大力發(fā)展中小企業(yè)，完善中小企業(yè)政策法規(guī)體系。促進中小企業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，強化質(zhì)量誠信建設(shè)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和競爭能力。推動中小企業(yè)調(diào)整結(jié)構(gòu)，提升專業(yè)化分工協(xié)作水平。引導(dǎo)中小企業(yè)集群發(fā)展，提高創(chuàng)新能力和管理水平。創(chuàng)造良好環(huán)境，激發(fā)中小企業(yè)發(fā)展活力。建立健全中小企業(yè)金融服務(wù)和信用擔保體系，提高中小企業(yè)貸款規(guī)模和比重，拓寬直接融資渠道。落實和完善稅收等優(yōu)惠政策，減輕中小企業(yè)社會負擔。”《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中第三節(jié)“推動產(chǎn)業(yè)集中集約集聚發(fā)展”中指出：“引導(dǎo)中小企業(yè)向“專、精、特、新”方向發(fā)展，打造特色鮮明的細分行業(yè)龍頭，形成一批以龍頭企業(yè)為引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為鏈條、中小企業(yè)緊密配套的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群”、“加快發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、民營經(jīng)濟和中小企業(yè)，充分發(fā)揮投資和重大項目的帶動效應(yīng)，完善困難群體就業(yè)援助制度，有效促進新成長勞動力、高校畢業(yè)生、失業(yè)人員、失地農(nóng)民就業(yè)和再就業(yè)”。工業(yè)和信息化部發(fā)布的《“十二五”中小企業(yè)成長規(guī)劃》中要求；“培育創(chuàng)業(yè)主體。加強創(chuàng)業(yè)宣傳和創(chuàng)業(yè)教育，激發(fā)創(chuàng)業(yè)熱情。鼓勵創(chuàng)業(yè)者進入國家、地方優(yōu)先和重點發(fā)展的勞動密集型產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展。對初創(chuàng)企業(yè)，可按照行業(yè)特點，合理設(shè)置資金等準入條件，并在法律規(guī)定的范圍內(nèi)允許注冊資金分期到位。按照法律法規(guī)規(guī)定的條件、程序和合同約定，允許創(chuàng)業(yè)者將家庭住所、租借房、臨時商業(yè)用房等作為創(chuàng)業(yè)經(jīng)營場所。鼓勵創(chuàng)業(yè)者和初創(chuàng)辦的小企業(yè)進入產(chǎn)業(yè)園區(qū)集聚發(fā)展”。項目建設(shè)的現(xiàn)實意義（1）有利于項目區(qū)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和工業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級；（2）能有效減少政府因獨立開發(fā)而產(chǎn)生的資金和招商壓力，降低政府開發(fā)風(fēng)險；（3）能最大限度地合理、有效和集約利用土地，降低土地使用成本；（4）能最大限度的降低企業(yè)特別是新開辦企業(yè)的資金投入，減少其運作成本；（5）減少政府招商環(huán)節(jié)，有效利用開發(fā)商的潛能進行招商引資；（6）能實現(xiàn)廠區(qū)內(nèi)企業(yè)技術(shù)和信息的互通，有效促進廠區(qū)內(nèi)企業(yè)的良性發(fā)展；（7）便于實現(xiàn)對企業(yè)的集中管理，共同節(jié)約成本，有效培植稅源；（8）能有效解決相當一部分社會剩余勞動力就業(yè)的問題，對促進周邊第三產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展具有重要的推動作用。第三章 市場分析與營銷方案 經(jīng)濟環(huán)境分析全國整體經(jīng)濟環(huán)境近年來，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟一直保持高速增長，GDP的增長速率一直保持在9%以上。2011年，世界經(jīng)濟呈現(xiàn)新興經(jīng)濟體復(fù)蘇較快、通貨膨脹壓力增大，但發(fā)達經(jīng)濟體復(fù)蘇乏力、失業(yè)率居高不下的分化走勢，國內(nèi)經(jīng)濟出現(xiàn)經(jīng)濟增速同比下降但物價漲幅同比上升的復(fù)雜局面。我國抓住經(jīng)濟運行中的主要矛盾，將穩(wěn)定物價總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，推動經(jīng)濟增長由政策刺激向自主增長有序轉(zhuǎn)變，宏觀調(diào)控取得積極成效，物價上漲勢頭初步得到控制，經(jīng)濟增長減速平穩(wěn)。2012年，受發(fā)達國家債務(wù)危機拖累，世界經(jīng)濟延續(xù)緩慢復(fù)蘇、低速增長走勢，國內(nèi)外因素要求我國加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的壓力進一步增大，我國應(yīng)繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，更加著力調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，將進一步激發(fā)自主增長活力。2013年，%左右，%左右。聊城經(jīng)濟發(fā)展情況聊城2013年國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。工業(yè)效益增長較快。，%；，%；，%。%。利稅過千萬的企業(yè)1018戶，增加206戶。其中過億元企業(yè)65戶，增加8戶。裝備制造業(yè)發(fā)展良好。%，%?！?455”工程運行良好?！?455”工程的四大支柱產(chǎn)業(yè)、四大戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、五大民營特色產(chǎn)業(yè)、%、%、%%；、%、%、%%。五大產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)進展平穩(wěn)。，%；，%；，%。建筑業(yè)快速發(fā)展。全市三級資質(zhì)等級以上建筑企業(yè)207家，%；，%。，%。全市建筑業(yè)企業(yè)簽訂的合同總價款293億元，%。 市場需求分析產(chǎn)業(yè)園又稱孵化器、創(chuàng)業(yè)基地、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)基地,它是一種為新產(chǎn)品和中小企業(yè)誕生與成長提供幫助的組織形式，是通過實施指導(dǎo)性管理提供綜合性服務(wù)，為科技型中小企業(yè)的起步和發(fā)展提供局部優(yōu)化環(huán)境的中介實體。其服務(wù)內(nèi)容包括:為項目發(fā)起提供活動場所；促使科研機構(gòu)、金融機構(gòu)和新興中小企業(yè)之間加強聯(lián)系；從法律、技術(shù)、財務(wù)、和商務(wù)等方面給中小企業(yè)以幫助；為被孵化的企業(yè)提供資金支持和后勤保障等。它通過為新創(chuàng)辦的中小企業(yè)提供物理空間和基礎(chǔ)設(shè)施，提供一系列的服務(wù)支持，進而降低創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險和創(chuàng)業(yè)成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率，促進科技成果轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家。在山東鑫亞工業(yè)股份有限公司、聊城華潤紡織有限公司、希杰（聊城）生物科技有限公司、聊城藍天熱電有限公司、山東匯通鋼管制造有限公司、華潤（聊城）啤酒有限公司、山東中通汽車工業(yè)集團、時風(fēng)（聊城）農(nóng)業(yè)裝備有限公司等一批大中型產(chǎn)業(yè)集群的帶動下，聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中小企業(yè)發(fā)展迅速。在中小企業(yè)發(fā)展過程中，顯現(xiàn)出很多問題，如企業(yè)融資困難、征地難、規(guī)模效應(yīng)低，配套公共服務(wù)設(shè)施短缺等，極大的制約了中小企業(yè)的進一步發(fā)展。另一方面，各類企業(yè)的分布不均及配套設(shè)施的部完善，導(dǎo)致了各類污染物的無序排放，對周邊環(huán)境造成了很大影響。................起創(chuàng)建筑工程有限公司產(chǎn)業(yè)園正是針對................經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中小企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為企業(yè)家創(chuàng)業(yè)過程中節(jié)省時間、少走彎路、營造創(chuàng)業(yè)者聚集效應(yīng)，提高創(chuàng)業(yè)成功率；通過為初創(chuàng)企業(yè)提供生產(chǎn)研發(fā)空間以及基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)來降低創(chuàng)業(yè)成本并提高效率；連接風(fēng)險投資機構(gòu)和初創(chuàng)企業(yè)，降低雙方存在的信息不對稱；提供一種合理分攤創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)成本和創(chuàng)業(yè)風(fēng)險的工具。同時可以滿足來聊城投資的中小企業(yè)，提供平臺。 項目建設(shè)方案以國家及聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)當前經(jīng)濟發(fā)展情況和發(fā)展?jié)摿榛A(chǔ)，以企業(yè)相關(guān)詳細市場調(diào)查情況為依據(jù)，本項