【正文】 易州《乾榮養(yǎng)老中心》項 目 建 議 書（代可行性研究報告）項 目數(shù) 據(jù)占地面積2000畝（）總建筑面積容積率總投資額項目操作年限7年投資回報率7%目 錄第一章 總論 ………………………………………………………………… 4 項目名稱及承辦單位…………………………………………………………4 編制依據(jù) ………………………………………………………………… 5 編制原則 ………………………………………………………………… 5 項目建議書的工作范圍 ………………………………………………………5 項目建議書的工作概況 ………………………………………………………5 項目建議書…………………………………………………………………6第二章 社會和市場調(diào)查與需求預(yù)測 ……………………………………14 社會和市場調(diào)查 ……………………………………………………………14 項目發(fā)展概況 ………………………………………………………………18 設(shè)計理念 ………………………………………………………………… 19 市場預(yù)測 ………………………………………………………………… 21 項目優(yōu)勢 ………………………………………………………………… 22 市場定位 ………………………………………………………………… 23第三章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 ……………………………………………24 總平面規(guī)劃 ……………………………………………………………… 24 建筑工程 ………………………………………………………………… 26 結(jié)構(gòu)設(shè)計 ………………………………………………………………… 27 給排水設(shè)計 ……………………………………………………………… 28 暖通設(shè)計 ………………………………………………………………… 29 電氣工程設(shè)計 ………………………………………………………………31第四章 建設(shè)條件及氣象條件 ……………………………………………33 場地水、暖、電供應(yīng)條件 ……………………………………………………33 地質(zhì)條件 ………………………………………………………………… 33 場地氣象條件 ………………………………………………………………34第五章 消防、警戒及社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ………………………………………35 消防系統(tǒng) ………………………………………………………………… 35 消防報警 ………………………………………………………………… 35 警戒監(jiān)控 ………………………………………………………………… 35 紅外防盜報警系統(tǒng) ………………………………………………………… 35 社區(qū)網(wǎng)絡(luò) ………………………………………………………………… 35第六章 環(huán)境保護 …………………………………………………………36 本項目對環(huán)境的影響 ……………………………………………………… 36 環(huán)境保護 ………………………………………………………………… 36 三廢治理方案 35第七章 抗震、土地利用及綠化 ………………………………………37 抗震 ………………………………………………………………………37 土地利用 ………………………………………………………………… 37 綠化 ………………………………………………………………………37第八章 節(jié)能 …………………………………………………………… 38 建筑、結(jié)構(gòu) …………………………………………………………………38 給排水供暖 …………………………………………………………………38 電氣 ………………………………………………………………………38第九章 經(jīng)營、管理與招投標(biāo) ……………………………………………39 經(jīng)營管理 ………………………………………………………………… 39 服務(wù)管理 ………………………………………………………………… 39 招投標(biāo) …………………………………………………………………… 40第十章 項目實施進度計劃 ………………………………………………41 項目實施內(nèi)容 …………………………………………………………… 41 實施進度 …………………………………………………………………42第十一章 投資估算與資金籌措 ………………………………………… 43 投資估算范圍 …………………………………………………………… 43 編制依據(jù) …………………………………………………………………43 編制方法及各部分費用確定 …………………………………………………43 估算投資總額及其構(gòu)成 …………………………………………………… 44 資金籌措及投資計劃 ……………………………………………………… 44第十二章 經(jīng)濟效益分析 ………………………………………………… 45 評價依據(jù) …………………………………………………………………45 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) …………………………………………………………………45 不確定性分析 …………………………………………………………… 46 臨界點分析 ………………………………………………………………47 綜合評價 …………………………………………………………………47第十三章 結(jié)論 …………………………………………………………… 48 社會效益分析 …………………………………………………………… 48 經(jīng)濟效益評價 …………………………………………………………… 49 評價結(jié)論 …………………………………………………………………51 建議 ………………………………………………………………………………51附件 ………………………………………………………………………… 52 項目總說明圖A、B 區(qū)域經(jīng)濟形勢圖 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 企業(yè)開發(fā)資質(zhì)證明復(fù)印件 企業(yè)法人代碼證復(fù)印件 企業(yè)法人身份證復(fù)印件第一章 總 論 項目名稱及承辦單位：易州《乾榮養(yǎng)老中心》綜合項目：石家莊開發(fā)有限公司法人代表： 擬建場址：項目擬建場址位于易縣城西2公里處112國道南側(cè)。： 石家莊開發(fā)有限公司，成立于2002年3月，注冊資本1000萬元人民幣，三級開發(fā)資質(zhì)。公司擁有雄厚的實力和經(jīng)驗豐富、高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人員，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、建筑施工等。公司實行集團化管理，公司下設(shè)開發(fā)部、策劃部、工程部、預(yù)算部、材料部、財務(wù)部、辦公室。子公司有顧問公司、物業(yè)公司、建筑公司和水電公司，總資產(chǎn)7500萬元。在石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，是信譽良好、經(jīng)營業(yè)績顯著的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司自2002年10月開發(fā)建設(shè)成片商品樓以來，除合作建設(shè)項目以外，還獨自投資人民幣4700萬元的鹿泉市商業(yè)步行街正在加緊施工，目前銷售已經(jīng)達到70％，贏得了市政府及業(yè)主的一致好評。獨立投資人民幣2000多萬元的平山縣楊家橋鄉(xiāng)大坪水力發(fā)電站，也要在今年汛期前竣工發(fā)電。這些項目贏得了社會廣泛的支持和贊譽。還有多個項目正在運做中。為謀求長遠的發(fā)展，公司堅持“以人為本，精益求精”的原則，積極拓展人才儲備。目前，公司現(xiàn)有員工213人，其中管理技術(shù)人員69人，具有高級技術(shù)職稱6人，中級技術(shù)職稱19人，員工平均年齡為28歲。就在這樣一支年輕隊伍的帶領(lǐng)下，公司率先實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)辦公自動化及樓盤信息網(wǎng)絡(luò)化。開發(fā)有限公司在總裁朱俊江先生的領(lǐng)導(dǎo)下，發(fā)揚“忠誠、團結(jié)、敬業(yè)、高效”的企業(yè)精神，“大膽開拓、勇于創(chuàng)新”，依法經(jīng)營，在激烈的市場競爭中，經(jīng)營規(guī)模不斷擴大，經(jīng)濟效益快速增長，社會知名度大大提高，并被政府授予 “重合同守信用單位”的榮譽稱號。 朱俊江先生是易縣人，這次回鄉(xiāng)投資，就是想做點事情，回報家鄉(xiāng)人民的養(yǎng)育之恩，為家鄉(xiāng)的現(xiàn)代化建設(shè)、為把家鄉(xiāng)建設(shè)成為“和諧社會”貢獻自己的一份力量。 編制依據(jù)易縣縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神；項目土地劃撥出讓地形圖；石家莊開發(fā)有限公司策劃構(gòu)想建設(shè)部1997年《建設(shè)項目可行性研究報告內(nèi)容和深度規(guī)定》；建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》；建設(shè)單位提供的設(shè)計構(gòu)想依據(jù)資料及關(guān)于易州乾榮養(yǎng)老中心的建設(shè)思想和使用要求；d、國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計定額、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。 編制原則根據(jù)上級有關(guān)部門的文件精神，認真貫徹國家有關(guān)規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；積極進行實地考察，充分了解“易州乾榮養(yǎng)老中心”目前基本的基礎(chǔ)設(shè)施及有關(guān)情況，結(jié)合縣城總體規(guī)劃原則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，以人為本，合理利用土地，創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、適用的中高檔養(yǎng)老住宅小區(qū)。根據(jù)“易州乾榮養(yǎng)老中心”的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前有的平面布置，立足長遠發(fā)展，合理進行“易州乾榮養(yǎng)老中心”工程建設(shè)，積極采用新技術(shù)、新材料，節(jié)約能源，節(jié)省投資，注重環(huán)境保護?！耙字萸瑯s養(yǎng)老中心”工程方案在適于居住、經(jīng)濟等基本要求下，注意整體布置，進一步改善生活環(huán)境。 項目建議書的工作范圍本項目建議書根據(jù)項目建設(shè)特點，對項目市場前景、建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、工程方案、投資估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析等內(nèi)容進行研究，在此基礎(chǔ)上完成了項目建議書。 項目建議書的工作概況我公司組成了項目建議書編制小組，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項目進行了實地考察，了解“易州乾榮養(yǎng)老中心” 項目基本情況，重點了解了“易州乾榮養(yǎng)老中心”項目對目前及以后發(fā)展的需求狀況以及水、暖、電供應(yīng)情況；搜集了國家、省、市、縣有關(guān)政策法規(guī)、規(guī)劃定額等大量資料；根據(jù)該工程現(xiàn)狀進行了多個方案的比較，并提出了推薦方案，對“易州乾榮養(yǎng)老中心”項目建設(shè)方案的建設(shè)規(guī)模及對水、暖、電的需求進行了初期設(shè)計。重點對小區(qū)建設(shè)的必要性、市場前景、工程方案、投資估算、效益分析等諸多方面進行綜合分析、論證，全面考察項目建設(shè)的必要性、可行性。在此基礎(chǔ)上完成了該項目的項目建議書報告。 項目建議書本項目規(guī)劃擬建設(shè)為現(xiàn)代化養(yǎng)老居所社區(qū)，其中包括老年居所、商業(yè)及健身中心等其他附屬設(shè)施。一期項目場址擬在易水北岸建設(shè)12棟多層養(yǎng)老住宅樓，和健身中心、部分總服務(wù)中心的設(shè)施，沿易水做休閑長廊和社區(qū)道路；二期擬在易水南岸建設(shè)多層養(yǎng)老住宅樓和急救中心，南部荊軻山旅游公園；三期擬在項目場址東部建設(shè)養(yǎng)老中心，南部建設(shè)SPA溫泉康復(fù)中心，112國道南側(cè)旅游接待中心，培訓(xùn)學(xué)校。多層養(yǎng)老住宅樓之間空地為大型綠地廣場。項目地塊總分九個：第一部分北側(cè)鄰112國道50畝為旅游服務(wù)中心；第二部分比鄰南側(cè)到易水河畔400畝為養(yǎng)老中心一期（健身中心）；第三部分是沿易水南側(cè)長塊300畝養(yǎng)老中心二期（急救中心）；第四部分是東部沿南水北調(diào)300畝為養(yǎng)老中心三期（SPA溫泉康復(fù)中心）；第五部分為南部荊軻山周圍300畝為荊軻山旅游公園；第六部分為荊軻山旅游公園北側(cè)200畝為政企會議中心；第七部分為度假中心北側(cè)200畝教育培訓(xùn)中心；第八部分為度假中心北側(cè)偏西50畝物業(yè)服務(wù)中心；第九部分為沿易水200畝做休閑長廊；項 目數(shù) 據(jù)占地面積2000畝（）總建筑面積容積率總投資額項目操作年限7年投資回報率7%《榮譽》養(yǎng)老中心這個項目堅持來源于社會，還報于人民的思想，按照社會和市場相結(jié)合的新形式，采取福利和微利并存的辦法，收養(yǎng)、收住社會孤老、企業(yè)孤老，并進行日間、周間及短期的托老服務(wù)；收治患有老年疾病的老年病人和臨終關(guān)懷的老人。這是一所集養(yǎng)、醫(yī)、護、康復(fù)、娛樂為一體的綜合養(yǎng)老機構(gòu)。養(yǎng)老中心由“老年公寓”、“綜合服務(wù)項目”、“養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)中心”組成。面向北京、保定、石家莊和周邊縣城的、首先富裕起來的老年人群，提供全方位的服務(wù)。殯葬代理急救保障健身康復(fù)文化娛樂生活居住“老年公寓”采取“產(chǎn)權(quán)”或“居住權(quán)”的銷售辦法，或者“回收產(chǎn)權(quán)”銷售方式，從而達到快速回籠資金的目的。收回資金后，在圍繞北京周邊地區(qū)建設(shè)多個養(yǎng)老中心，利用集團化、信息化管理，連鎖經(jīng)營方式控制服務(wù)質(zhì)量的管理及采購，從而降低運營成本提高服務(wù)質(zhì)量。養(yǎng)老中心可以與當(dāng)?shù)卣裾块T聯(lián)辦，使市場養(yǎng)老與福利養(yǎng)老結(jié)合起來，達到“老有所養(yǎng)”的目的。目前，我國沒有養(yǎng)老方面的法律法規(guī)，建立有中國特色的養(yǎng)老模式是我們大家研究的一個課題。我們要抓住這個機遇，迅速規(guī)?；?，占領(lǐng)大城市周邊市場，走出一條我們自己的開發(fā)模式，從而帶動我國內(nèi)陸地區(qū)整個養(yǎng)老市場。社會養(yǎng)老基本情況隨著生活條件的改善和人口平均壽命的延長，我國正進入老齡化社會，石家莊市又是我國較早進入人口老齡化的城市之一。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，目前我市60歲以上的老年人現(xiàn)有20多萬，占市區(qū)人口的12％，已高出全國、全省平均比例。另據(jù)預(yù)測，今后一個時期，老年人口還將以年均3％的速度持續(xù)增加。從國情上決定我國目前不可能像發(fā)達國家那樣以高福利政策集中供養(yǎng)眾多老人。居家養(yǎng)老仍是最古老、最基本、最重要的養(yǎng)老方式，因此家庭始終是養(yǎng)老資源的主要提供者和養(yǎng)老照顧職能的主要承擔(dān)者。而家庭結(jié)構(gòu)的變化，兩代人同時老化和空巢老人的增多，使更多的人沒有時間、精力照顧老年人的矛盾日益突出，家庭護理需求正在逐步擴大，由此可見，老人入住養(yǎng)老中心養(yǎng)老已逐漸形成當(dāng)今社會的一種追求及時尚。為不斷延長老年人的生命、提高其生活質(zhì)量，國內(nèi)已興建多個老年公寓等社會福利機構(gòu)；建立具有閱覽室、棋牌室、健身室、文藝室、室外活動場和老年人學(xué)校的“星光老年之家”388個；自去年10月1日起，石家莊市111名百歲壽星，每人每月均可領(lǐng)到100元營養(yǎng)補貼。所以，建設(shè)養(yǎng)老中心已經(jīng)屬于市場化行為?！　№椖拷ㄔO(shè)基本條件《榮譽》養(yǎng)老中心坐落在易州西部的