【正文】 國(guó)際溫泉大酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告四星級(jí)國(guó)際溫泉大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄1總論 5 項(xiàng)目核心目標(biāo) 5 項(xiàng)目背景 5 7 項(xiàng)目承建單位概況 8 8 營(yíng)運(yùn)與管理 9 10 效益分析 10 11 可行性研究報(bào)告編制說(shuō)明 12 可行性研究及報(bào)告編制依據(jù) 12 項(xiàng)目的主要研究?jī)?nèi)容 13 13 綜合評(píng)價(jià) 13 綜合結(jié)論 14 建議 152項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性 17 17 17：旅游業(yè)快速發(fā)展亟需旅游配套設(shè)施的完善 18 市場(chǎng)背景：高端星級(jí)酒店市場(chǎng)前景十分樂(lè)觀 18 19“短腿”，制約旅游業(yè)發(fā)展 20 20：為酒店項(xiàng)目的建設(shè)的發(fā)展提供了政策基礎(chǔ) 21：地方十二五規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)酒店行業(yè)支持力度大 22 25，提升城市形象的需要 25，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展的需要 25，完善旅游服務(wù)設(shè)施的要求 26，提升旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)綜合實(shí)力 26，減輕就業(yè)壓力 26，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 26，發(fā)展有特色的酒店項(xiàng)目 27 27 酒店行業(yè)的重要性 27 28 人均出游次數(shù)增長(zhǎng)、 消費(fèi)水平提高，對(duì)高端酒店的需求不斷增加 28 我國(guó)旅游市場(chǎng)的火爆，亟需酒店等旅游配套設(shè)施的完善 29 會(huì)展業(yè)的發(fā)展成為高端星級(jí)酒店不斷增加的重要因素之一 293星級(jí)酒店市場(chǎng)分析 30 30 30 31 31 31 我國(guó)酒店市場(chǎng)規(guī)模分析 32 35 我國(guó)酒店類型和品牌 36 我國(guó)酒店分布區(qū)域 36 37 我國(guó)酒店行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 38 39 39 39 40 42 42 項(xiàng)目方案 42 43 酒店運(yùn)營(yíng)模式 43 項(xiàng)目推廣宣傳方案 44 初步銷售策略 45 營(yíng)運(yùn)和管理 464項(xiàng)目選址及建設(shè)條件分析 49 49 49 49 50，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好 50 51 51 51 525項(xiàng)目規(guī)劃方案 53 53 53 54 55 55 56 56 5展覽、展示服務(wù) 56 57 57 57 58 58 58 酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 59 酒店規(guī)劃及裝修設(shè)計(jì)規(guī)劃 60 60 61 61 餐廳和酒吧設(shè)計(jì) 62 63 酒店客房設(shè)計(jì) 64 酒店會(huì)議中心設(shè)計(jì) 65 其他休閑區(qū)設(shè)計(jì) 66 67 67 67 68 69 69 70 71 71 72 73 IP智能視頻監(jiān)控系統(tǒng) 73 746安全及消防 76 76 76 76 77 消防措施 77 787節(jié)能分析 79 79 79 79 79 80 818環(huán)境影響評(píng)價(jià) 82 82 82 82 83 83 83 83 84 84 849項(xiàng)目管理及勞動(dòng)定員 85 85 85 85 87 88 88 88 88 8910項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度規(guī)劃 90 90 9011投資估算與資金籌措 91 91 91 91 92 9212財(cái)務(wù)效益分析 93 93 93 93 95 95 95 項(xiàng)目投資盈利能力 9513項(xiàng)目綜合效益分析 9產(chǎn)值和稅收的經(jīng)濟(jì)效益 96 96 9614綜合結(jié)論和建議 97 項(xiàng)目綜合結(jié)論 97 9715財(cái)務(wù)附表 991總論項(xiàng)目名稱：魯山縣國(guó)際溫泉大酒店項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：平頂山市魯山縣建設(shè)單位：某某投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目占地：100畝總投資：建設(shè)期：2年聯(lián)系人：聯(lián)系電話： 項(xiàng)目核心目標(biāo) 項(xiàng)目背景旅游業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，旅游業(yè)的快速發(fā)展亟需旅游配套設(shè)施的完善隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民收入水平穩(wěn)定提高，在“衣食住行”等基本需求得到滿足之后，人們的旅游消費(fèi)意愿逐步提高。2010年中國(guó)人均GDP可望達(dá)到4000美元左右，中國(guó)旅游業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展的時(shí)期。隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，要求相應(yīng)的旅游服務(wù)配套設(shè)施進(jìn)行完善，跟上旅游市場(chǎng)的需求?！奥糜瘟⑹　睉?zhàn)略實(shí)施優(yōu)化了外部環(huán)境《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》提出：“提升旅游住宿業(yè)。按照“布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、特色突出”的思路,構(gòu)建與我省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的,集星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、文化主題酒店、度假酒店、汽車旅館、特色農(nóng)家賓館等為一體的多元化住宿體系。大力發(fā)展高檔星級(jí)酒店,引進(jìn)香格里拉、喜來(lái)登、凱悅、雅高等國(guó)際知名酒店管理品牌,提升高檔星級(jí)酒店服務(wù)管理水平。積極倡導(dǎo)低碳綠色酒店經(jīng)營(yíng)理念和“金鑰匙”服務(wù)理念。到2015年,建設(shè)30—50個(gè)五星級(jí)酒店(力爭(zhēng)每個(gè)省轄市均有1—2家五星級(jí)酒店)、100個(gè)四星級(jí)酒店,形成一批文化主題酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店,培育30個(gè)特色農(nóng)家賓館示范區(qū)域?！边@奠定了河南省旅游業(yè)發(fā)展的政策基礎(chǔ)，特別是旅游服務(wù)業(yè)及酒店行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，前景均十分看好。魯山縣“旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略的推動(dòng)，與旅游配套服務(wù)市場(chǎng)供需不平衡提供了動(dòng)力《魯山縣2012年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2013年計(jì)劃》提出：加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。堅(jiān)持“旅游立縣”戰(zhàn)略，鞏固國(guó)家5A級(jí)旅游區(qū)創(chuàng)建成果，爭(zhēng)創(chuàng)河南省十大旅游強(qiáng)縣。加快瓦屋金湯山溫泉滑雪旅游度假區(qū)、大湯山溫泉度假村等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，開(kāi)工建設(shè)御景灣度假村、廣州宏?。斏剑厝燃倬频甑软?xiàng)目，進(jìn)一步提升旅游接待能力?；窘ǔ晌髦駡@與馬公店下河2個(gè)農(nóng)家樂(lè)示范區(qū)，提升農(nóng)家樂(lè)旅游發(fā)展水平和帶動(dòng)能力。強(qiáng)化旅游宣傳營(yíng)銷，強(qiáng)勢(shì)推介魯山旅游品牌，全年接待游客突破820萬(wàn)人次?！蓖瑫r(shí)，魯山縣旅游產(chǎn)業(yè)體系不夠完善，旅游住宿、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等“短腿”現(xiàn)象明顯：全縣擁有旅游賓館、飯店29家，其中溫泉酒店4家，星級(jí)飯店6家，星級(jí)餐館1家。農(nóng)家樂(lè)旅游接待服務(wù)區(qū)30余處，涉及8個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)30個(gè)行政村，農(nóng)家樂(lè)賓館446戶，床位9681張，從業(yè)人員3000余人。有旅行社4家，專業(yè)導(dǎo)游和講解員120多名。而據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006～2010年，全縣共接待游客1690萬(wàn)人次。但是，旅游配套設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能夠滿足旅游市場(chǎng)的需求，特別是星級(jí)酒店的數(shù)量，跟不上旅游業(yè)發(fā)展的需求，嚴(yán)重制約了魯山縣旅游業(yè)的發(fā)展步伐。因此，魯山縣在大力發(fā)展旅游業(yè)的同時(shí)，要不斷完善旅游服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，提高旅游接待能力與城市形象。國(guó)家規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)政策為酒店項(xiàng)目的建設(shè)的發(fā)展提供了政策基礎(chǔ)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出：“把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)”和“把推動(dòng)服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)”，將“積極發(fā)展旅游業(yè)”作為建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重要內(nèi)容。這一系列政策也都將推動(dòng)旅游服務(wù)業(yè)發(fā)展。，緊鄰311國(guó)道處，建設(shè)打造一座于集溫泉養(yǎng)生、住宿、餐飲、娛樂(lè)、停車、會(huì)務(wù)為一體的綜合性四星級(jí)大酒店。酒店以溫泉養(yǎng)生、旅游住宿、商務(wù)會(huì)議為基礎(chǔ)，以餐飲、娛樂(lè)為重點(diǎn)，力爭(zhēng)在項(xiàng)目建設(shè)區(qū)打造一所特色鮮明的綜合性休閑旅游型酒店，項(xiàng)目將采取差異化經(jīng)營(yíng)的模式，以溫泉特色為基礎(chǔ)。項(xiàng)目將利用魯山縣優(yōu)越的地理位置和充足的旅游客源，完善現(xiàn)有旅游配套設(shè)施。項(xiàng)目建成后將成為項(xiàng)目建設(shè)地的新的地標(biāo)，能夠有效的提升城市形象和地區(qū)在省內(nèi)外的影響力；同時(shí)本項(xiàng)目在促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要的意義；本項(xiàng)目更大的深層意義在于能夠現(xiàn)實(shí)魯山縣“旅游強(qiáng)縣”的發(fā)展目。項(xiàng)目建設(shè)單位以其自身優(yōu)勢(shì)、成熟的團(tuán)隊(duì)、充足的資金，打造當(dāng)?shù)刈瞠?dú)具地域特色的國(guó)際溫泉大酒店。酒店將按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修并配備相應(yīng)設(shè)備、設(shè)施，通過(guò)自營(yíng)住宿、餐飲和對(duì)外承包酒店大堂、KTV、綠色桑拿浴、休閑娛樂(lè)設(shè)施及服務(wù)取得收入并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。，規(guī)劃面積為100畝，總建筑面積70400㎡，建筑樓層共16層。各類客房712間，設(shè)有特色溫泉區(qū)、中西餐廳、KVT、桑拿浴室、酒吧、健身室等，娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，能夠滿足不同旅客的需求。酒店將按照四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過(guò)與旅行社、會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭(zhēng)成為魯山縣管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的星級(jí)酒店。本項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)年新增納稅額1770多萬(wàn)，同時(shí)，能安排就業(yè)人口300余人，更能帶動(dòng)周邊旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)旅游資源與酒店服務(wù)業(yè)的資源互補(bǔ)。國(guó)際溫泉大酒店建成后，將引進(jìn)國(guó)內(nèi)一流的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化管理，使之成為魯山縣最獨(dú)具地域特色的高檔商務(wù)休閑酒店。本項(xiàng)目憑借其專業(yè)的酒店經(jīng)營(yíng)理念和綜合性的服務(wù)項(xiàng)目必會(huì)帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)和良好的社會(huì)效益。本項(xiàng)目有良好的盈利空間及廣闊的商旅客源市場(chǎng)，可行性很強(qiáng)。 項(xiàng)目承建單位概況項(xiàng)目承辦單位某某投資發(fā)展有限公司成立于2012年3月22日。公司位于魯山縣人民路東段北2號(hào)樓，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，經(jīng)河南省魯山縣工商行政管理局批準(zhǔn)合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照。公司類型為有限責(zé)任公司，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼為：410423000010528。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括鋁石、鋁礬石、沙石、耐火材料、建筑材料、機(jī)械設(shè)備的購(gòu)銷及旅游開(kāi)發(fā)、餐飲、食宿等。公司擁有400多平方米的辦公空間，目前公司現(xiàn)有員工50余名，其中高級(jí)管理人員4名。項(xiàng)目投資主體項(xiàng)目投資方合作方為香港昊中怡德投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司。1．建設(shè)地點(diǎn)：，張店鄉(xiāng)小郭莊村南，魯山縣一高新校址北，西鄰311國(guó)道，東側(cè)為空閑地。2．營(yíng)業(yè)規(guī)模：本項(xiàng)目建設(shè)完成并正式營(yíng)業(yè)后，年創(chuàng)利稅1770多萬(wàn)元。3．項(xiàng)目建設(shè)期：本項(xiàng)目建設(shè)周期預(yù)計(jì)為兩年，開(kāi)工建設(shè)計(jì)劃在2013年9月，計(jì)劃在2015年的十一期間試營(yíng)業(yè)。4．項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：（1）國(guó)際溫泉大酒店項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為16層，712間客房，主樓總建筑面積達(dá)70400平米的規(guī)模，達(dá)國(guó)際四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。（2）項(xiàng)目配套及服務(wù)：酒店有溫泉游泳、溫泉桑拿、酒吧、茶座、健身、棋牌、卡拉OK、洗浴、餐飲部、停車場(chǎng)等公共健康娛樂(lè)設(shè)施，提供客房服務(wù)、會(huì)議、展覽與展示服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、餐飲服務(wù)、及娛樂(lè)服務(wù)等。（3）設(shè)計(jì)特點(diǎn)：酒店的方案設(shè)計(jì)充分考慮到地理的優(yōu)越條件，力求營(yíng)造優(yōu)美環(huán)境，在功能方面作了大量超前的設(shè)想，以適應(yīng)四星級(jí)酒店的使用功能。主體建筑在外形設(shè)計(jì)上力求時(shí)代感和實(shí)用性的完美結(jié)合。在主建筑群正前方形成30米50米的景觀廣場(chǎng)，并可作地面停車使用；設(shè)計(jì)了500多個(gè)車位以備來(lái)賓使用。主體建筑設(shè)有客房712間。裙樓設(shè)客梯電梯4 臺(tái)，塔樓設(shè)高速客梯5 臺(tái)。大廳空高3 層樓，大跨度柱距，盡顯豪華大氣。5．建筑功能規(guī)劃（1）國(guó)際溫泉大酒店，是整個(gè)魯山縣東南部旅游和高級(jí)會(huì)晤總接待中心和旗艦店，營(yíng)運(yùn)功能定位于涉外、會(huì)務(wù)、商務(wù)接待、旅游接待。（2）含總統(tǒng)套房、高檔商務(wù)套間、行政套間、豪華標(biāo)間、高檔標(biāo)間、高檔單間、商務(wù)單間、商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)套間和殘疾人房間等700余間高檔客房，具備客房服務(wù)、餐飲、會(huì)務(wù)、商業(yè)、娛樂(lè)、停車、旅游接待等超四星級(jí)酒店的完備功能。酒店日接待能力設(shè)計(jì)為1000人次。（3）商務(wù)中心、休閑娛樂(lè)中心、中西餐飲、健身房、便利超市、KTV、綠色桑拿、高雅茶座等基礎(chǔ)配套功能配置。（4）國(guó)際溫泉大酒店，將打造為地區(qū)內(nèi)最具特色的四星級(jí)綜合性酒店，將有填補(bǔ)魯山縣缺乏四星級(jí)酒店的空白，將有效的提升魯山縣知名旅游城市的品牌魅力和形象，滿足對(duì)高端客戶和金字塔尖消費(fèi)者的需求。 營(yíng)運(yùn)與管理酒店將自公司及面向社會(huì)選聘優(yōu)秀人才擔(dān)任酒店管理職務(wù)，酒店將按照《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》（GB/T143082002）及《飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》按照四星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供超四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。也將建立四星級(jí)酒店要求的管理體系，酒店將制定員工手冊(cè)、層級(jí)管理制度、質(zhì)量控制制度、市場(chǎng)營(yíng)銷制度、物資采購(gòu)制度、工作崗位說(shuō)明書、工作程序說(shuō)明書等一系列管理制度，并嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。1. 投資規(guī)模，鋪底流動(dòng)資金1000萬(wàn)元，建設(shè)期利息0萬(wàn)元。表1—1 項(xiàng)目投資投資規(guī)模表項(xiàng) 目金 額（萬(wàn)元）結(jié)構(gòu)比率固定資產(chǎn)投資%建設(shè)期利息00鋪地流動(dòng)資金1000%合 計(jì)100%2． 資金籌措，全部由香港昊中怡德投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司出資。3．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，%（所得稅后），項(xiàng)目為高收益；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，（不含建設(shè)期）。財(cái)務(wù)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)預(yù)期投入和產(chǎn)出的情況下，在財(cái)務(wù)上可以接受，能較快收回投資，有較好的經(jīng)濟(jì)效益。 效益分析項(xiàng)目建設(shè)完成后具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。（1）該項(xiàng)目前期施工建設(shè)可以為當(dāng)?shù)厝颂峁┙ㄖ?wù)崗位；建成后，項(xiàng)目將在各環(huán)節(jié)提供就業(yè)崗位，整個(gè)酒店的運(yùn)作需要中高級(jí)管理人員、技術(shù)方面的人員以及服務(wù)等方面人員，同時(shí)綠化、保衛(wèi)等方面也會(huì)提供大量基層崗位，可直接提供就業(yè)崗位300多個(gè)，這將為解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)問(wèn)題做出貢獻(xiàn)。同時(shí)間接帶來(lái)旅游服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、交通運(yùn)輸行業(yè)的500多就業(yè)崗位。（2）按照GDP與投資的關(guān)系，投資對(duì)GDP帶動(dòng)效應(yīng)全國(guó)近幾年保持在30%左右，本項(xiàng)目投資預(yù)計(jì)能為GDP貢獻(xiàn)15000萬(wàn)元*30%=4500萬(wàn)元，按2年期計(jì)算，每年將帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)2250萬(wàn)元，其投資帶動(dòng)效應(yīng)顯著。投資帶動(dòng)效應(yīng)的計(jì)算，還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個(gè)因素，其帶動(dòng)效應(yīng)至少要放大一倍。本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)每年將為政府提供穩(wěn)定的稅源，增加各種營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅等共計(jì)1770多萬(wàn)元。表1—2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備 注1運(yùn)營(yíng)規(guī)模萬(wàn)元/年客房收入萬(wàn)元/年會(huì)議收入萬(wàn)元/年1500餐飲收入萬(wàn)元/年2400其他收入萬(wàn)元/年10002用地面積畝100建筑物占地面積平方米9600