【正文】 第一章 物業(yè)管理企業(yè)案例題：劉某擬設(shè)立一家物業(yè)管理有限公司。(1)物業(yè)管理公司的特征歸納起來，包括哪些？(2)設(shè)立物業(yè)管理有限公司最低的注冊資本為多少？(3)該新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級為幾級？(4)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于多少人？(5)新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起多少天內(nèi)，持有關(guān)資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)？(6)該公司剛剛設(shè)立，規(guī)模很小，業(yè)務(wù)量有限，該公司可以采用的最合適的是什么企業(yè)組織形式？(7)劉某設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做哪些工作？(8)該企業(yè)設(shè)置物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)需要考慮哪些因素？【答案】是獨(dú)立的企業(yè)法人、屬于服務(wù)性的企業(yè)、具有一定的社會公共管理性質(zhì)的職能。50萬元。三級，并設(shè)一年的暫定期。不少于10人。30天內(nèi)。直線制。需要做如下工作：①設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須到工商行政管理部門辦理注冊登記。包括公司選址、企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、確定合法的股東人數(shù)、公司組成人員、注冊資本驗(yàn)資、公司章程等事項(xiàng)。②物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門申報(bào)資質(zhì)。資料包括：營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同、管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。企業(yè)戰(zhàn)略因素、外部環(huán)境因素、技術(shù)因素、組織規(guī)模及所處階段。物業(yè)管理單位隸屬于原來的房地產(chǎn)開發(fā)公司。為了承攬外部業(yè)務(wù)和擴(kuò)大規(guī)模，該企業(yè)經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司同意決定重組。該公司管理三個(gè)住宅小區(qū)，三個(gè)住宅小區(qū)分別是多層住宅20萬平方米，多層住宅25萬平方米和高層住宅15萬平方米，2006年11月30日取得了營業(yè)執(zhí)照，擬向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請資質(zhì)。(1)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些常見模式?每個(gè)模式的特點(diǎn)有哪些?該企業(yè)重組設(shè)置的企業(yè)是什么模式?(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些特點(diǎn)?(3)該企業(yè)可以登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為幾級?(4)該企業(yè)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，最遲的時(shí)間是哪一天?【答案】 1．物業(yè)管理的常見模式有房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司、獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)公司。 房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指房地產(chǎn)建設(shè)單位成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立不屬于企業(yè)的專門部門，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點(diǎn)是房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)。該企業(yè)重組后的模式是獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。其特征可以歸納為以下三點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是企業(yè)法人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。 3．三級(暫定)。 4．2006年12月29日。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)案例題：某物業(yè)業(yè)主大會甲擬采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司乙擬參加投標(biāo)。請回答以下問題。問題一：甲決定采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)，其除了通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告外，還需要在其中發(fā)布招標(biāo)公告的媒體有( )。A、中國國家建設(shè)部網(wǎng) B、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)C、中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) D、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)【答案】CD問題二：由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，也比較復(fù)雜，投標(biāo)人在獲得招標(biāo)文件后，招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一安排投標(biāo)人會議，稱作 ( )。A、評審會議 B、資格審查會議C、標(biāo)前會議 D、招標(biāo)人會議【答案】C問題三：若甲方是建設(shè)單位，招標(biāo)管理對象是新建物業(yè)，甲方可以如何選擇物業(yè)管理單位？【答案】(1)招標(biāo)方式：可以選擇邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)。邀請招標(biāo)應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出招標(biāo)邀請。公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)通過公開媒體發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。(2)發(fā)布招標(biāo)文件，組織標(biāo)前會議。(3)投標(biāo)申請人資格預(yù)審。(4)接受投標(biāo)文件。(5)成立評標(biāo)委員會，評標(biāo)，中標(biāo)，簽訂合同。(6)如果投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問題四：乙方在獲取招標(biāo)信息后首先需要做的是什么？包括哪些內(nèi)容？【答案】(1)組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評估。(2)具體內(nèi)容包括：投標(biāo)物業(yè)的基本情況，招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位，業(yè)主的需求，建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以了解是否有誠意合作并具備履約合同的實(shí)力，招標(biāo)條件和招標(biāo)過程，競爭對手、企業(yè)自身?xiàng)l件分析。第三章 物業(yè)管理合同案例題：1．劉先生購買了一套位于頂層的商品房，“入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》中都有明確的規(guī)定：為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自己有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司因此把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護(hù)欄并交納罰款；劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。請問物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請求能否得到法院的支持?劉先生在此案中的不當(dāng)之處?物業(yè)公司在操作中的錯(cuò)誤所在?【答案】(1)A物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回；B訴劉先生拆除陽臺及護(hù)欄的請求應(yīng)予支持；C此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)。(2)業(yè)主應(yīng)合理使用房屋，不得損害他人權(quán)益和公共利益。劉先生致小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全于不顧，擅自封閉陽臺和加裝護(hù)欄，不僅侵犯了其他相關(guān)業(yè)主的利益，而且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《業(yè)主公約》的約定，行為不當(dāng)。(3)首先，作為物業(yè)公司不是行政管理部門也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款；其次，物業(yè)公司應(yīng)依照合同約定，采取協(xié)商或司法途徑解決矛盾，無權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。2．A房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由A房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開發(fā)的繼續(xù)和入住的臨近，A開發(fā)商找到B物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年