【正文】 房地產(chǎn)項目公司工程管理方案房地產(chǎn)項目公司工程管理方案目 錄一、公司工程管理基本目標和原則 1（一）基本目標 1（二）雙方合作宣言 1（三）對工程進度計劃的考核模式 4（四）工程建設節(jié)點計劃控制 5（五）工程建設各主要節(jié)點內(nèi)容 6（六）保密承諾 7二、公司工程管理規(guī)定和制度 8（一）工程開工標準 8（二）開工前相關(guān)工作的具體做法 8（三）監(jiān)理例會制度 12（四）分子公司上報相關(guān)工程資料的規(guī)定 13（五）甲供材料進場及管理、甲指材料管理 14（六）材料設備報驗收制度 15（七）對監(jiān)理公司工作的管理 17（八）工程資料管理規(guī)定 18（九）工地現(xiàn)場評比規(guī)定 19（十）安全文明施工最低標準 21（十一）施工現(xiàn)場用電管理規(guī)定 23（十二）工程進度款支付制度 25（十三）工程支援款支付的規(guī)定 27（十四）建設工程驗收管理制度 27（十五）工程變更管理制度 30（十六）工程結(jié)算管理制度 37（十七）主體驗收條例 41（十八）工程簽證單、按月核算書、結(jié)算管理辦法 42（十九）建筑垃圾管理規(guī)定 54（二十）項目交付條件的規(guī)定 55（二十一）物業(yè)驗收制度 56（二十二）竣工及備案資料整理標準 58（二十三）工程保修合同 62（二十四）保修工程結(jié)算通知書 67（二十五）保修金結(jié)算通知書 68（二十六）保修期工程維修通知書 69（二十七）質(zhì)量保證金支付規(guī)定 70（二十八）工程質(zhì)量控制管理規(guī)定 71（二十九）關(guān)于工程施工中工期延誤問題的處理規(guī)定 75三、工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 78（一）土方和基坑支護工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 78（二）樁基工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 79（三）鋼筋混凝土筏板基礎(chǔ)（地下室）工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 80（四）鋼筋工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 82（五）混凝土工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 82（六）加氣混凝土填充墻砌筑工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 84（七）門窗工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 85（八）抹灰工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 86（九）樓地面工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 87（十）廚衛(wèi)間防水工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 88（十一）外保溫工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 89（十二）平屋面工程質(zhì)量監(jiān)督控制要點 90四、附件 93附件1：項目施工組織設計模板 93附件2：工程日報模板 101附件3：公司制訂的安全文明施工參考評分標準 103附件4：關(guān)于工程款支付的證明 105附件5：工程進度款支付流程 106附件6：工程款支援工作流程 107附件7：工程款支援申請書 108附件8：工程項目成果驗收鑒定書 110附件9：工程變更申請單 111附件10：工程簽證單 113附件11：工程延期簽證單 114附件12：工程竣工驗收聯(lián)辦單 115附件13：甲供材料清單 116附件14：工程簽證單目錄 117附件15：每月按月核算書目錄 118附件16：工程變更資料目錄 119附件17：工程變更減少項目目錄 120附件18：樣板間材料認價清單 121附件19：工程項目成果驗收鑒定書 122附件20：工程結(jié)算表 123附件21：工程管理日志模板 124附件22：工程質(zhì)量檢查細則表（土建部分） 127 五一、公司工程管理基本目標和原則（一）基本目標1. 質(zhì)量目標保證建設工程全部合格（全部經(jīng)政府相關(guān)部門備案）。2. 進度目標確保所有工程建設工期在合同工期內(nèi)完成。3. 投資目標規(guī)范合同條款，實行按施工圖固定總價、變更按實結(jié)算的計價方式，確保工程投資總造價控制在預算范圍內(nèi)。4. 安全文明施工所有項目均須獲得市級以上安全文明工地證書。（二）雙方合作宣言甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就開展相關(guān)的經(jīng)濟合作已達成初步意向；在甲乙雙方簽訂相關(guān)合同之前，雙方共同發(fā)表合作宣言，并秉持共同遵守：甲方宣言：（1）奉行雙方共贏的基本原則公司在開展各項對外經(jīng)濟活動中，堅持在平等互利的基礎(chǔ)上，保障合作雙方的合同利益得以實現(xiàn)；在力所能及的范圍內(nèi)，我公司將給予合作方最大的工作配合。在市場經(jīng)濟條件下，我公司堅持維護雙方合作的合同契約關(guān)系和雙方的商業(yè)信譽形象，力求通過溝通和合作，督促雙方嚴格依據(jù)合同盡到自己的責任和義務，同時最大限度的維護雙方的合同權(quán)利。我公司倡導，在遵循合同的前提下，雙方真誠的合作，各自克服各自的困難，彼此相互兌現(xiàn)承諾。我們愿意和所有的真誠合作者建立長期的利益戰(zhàn)略聯(lián)盟；在相同的合同條件下，我公司更愿意和誠實守信的合作過的公司進行再次合作。凡在合同執(zhí)行過程，因乙方的原因造成合同無法全部履行，視合同承諾而不顧的，我公司將立即終止合同，乙方必須嚴格依據(jù)合同相關(guān)條款和有關(guān)的法律規(guī)定賠償甲方由此造成的經(jīng)濟損失。（2）我公司必須最大限度的保證公司的利益，保持浩創(chuàng)人良好的形象，消除對外經(jīng)濟活動中的違規(guī)行為和腐敗現(xiàn)象。我公司所有的合作活動，都是合作雙方的組織行為，我們提倡合作雙方的當事人在堅持維護公司利益的基礎(chǔ)上，開展真誠合作；任何有損雙方公司利益的個人違規(guī)行為和腐敗現(xiàn)象，我公司都會嚴正拒絕。我公司要求我方的當事人，絕不允許出現(xiàn)在對外經(jīng)濟活動中有吃、拿、卡、要的行為。同時，我公司也不允許為牟取本公司的利益而采取非正常的組織行為和個人行為。我公司也同樣要求與我方合作的公司或個人，在合同規(guī)定的范圍內(nèi)與我方人員真誠合作，只有這樣各自的利益才會得到保障，其它的真誠合作以外的違規(guī)行為，我公司都會嚴正拒絕。凡乙方在合同執(zhí)行過程中，為達到滿足單方利益的需求，對我方人員采取拉攏腐蝕的手段，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，我公司將立即終止合同；由此造成的所有經(jīng)濟損失全部由乙方承擔，且我公司將會在一定的范圍內(nèi)給予通報；我公司永不再和其進行任何形式的商業(yè)合作。（3）“誠信為本、操守為重”，我公司在對外經(jīng)濟活動中將嚴厲打擊任何形式的“假冒偽劣”產(chǎn)品和“假冒偽劣”服務。凡乙方為我方提供的材料或設備，必須嚴格履行合同中的相關(guān)規(guī)定，必須嚴格執(zhí)行國家標準和行業(yè)標準，必須貨真價實；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有假冒偽劣的產(chǎn)品出現(xiàn)，我方將立即終止合同，由此造成的經(jīng)濟損失全部有乙方承擔，我方將保留進一步追究其法律責任的權(quán)利。凡乙方為我方提供項目圖紙設計等其它形式的服務，乙方必須嚴格遵守雙方合同中的相關(guān)約定，嚴禁在合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)設計服務人員不是合同中承諾的原班人員；一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，我公司將嚴正提出，督促乙方盡快兌現(xiàn)合同承諾；督促無效，我方將立即終止合同，由此造成的經(jīng)濟損失全部由乙方承擔。圖紙設計等其它服務的最終成果必須符合國家標準及雙方合同約定的相關(guān)標準。凡乙方承攬我方項目建設工程的，乙方必須嚴格執(zhí)行招標文件、投標書和雙方簽訂合同中的相關(guān)約定。（4）奉行效益評估的合作原則我公司最愿意看到，經(jīng)過雙方的真誠合作，合作方都能夠取得合理的經(jīng)濟效益。每一項合作合同執(zhí)行完畢后，我公司要對合同項目的運行情況及效果，進行評估，檢驗項目運行效果是否達到了預期目的。比如，通過效益評估，可以判定出我公司相關(guān)人員的決策、管理能力及合作方的履約能力；如原因在我方，公司立即采取糾正措施；如原因出在合作方身上，我們會給予對方通告并采取相應的措施，該合作方以后將失去很多與我方合作的機會。（5）互相理解，互相支持，互相幫助的原則只有在這個原則上的合作才會發(fā)展成真正的戰(zhàn)略聯(lián)盟，我們也將在這個基礎(chǔ)上選擇和確定與對方的長期合作關(guān)系。乙方宣言（1）就甲方宣言中，對乙方的原則要求，作為合作方，乙方完全接受，并堅持不懈地做出努力，完全兌現(xiàn)合同承諾。（2）若乙方違背雙方合作宣言中的原則規(guī)定，雙方在遵守相關(guān)合同條款的前提下，乙方自愿放棄與甲方的合作機會，并愿意承擔相應的經(jīng)濟損失。（3）乙方承諾對涉及甲方利益的事項保密，包括但不限于甲方的經(jīng)營狀況、財務狀況、人事狀況以及重大決策及行動計劃等事項。（三）對工程進度計劃的考核模式1．一個起點：每個階段的考核只有一個起始點開工前期的起點，以招拍掛獲取土地之日為考核點；在設計階段，某一節(jié)點計劃滯后，必須在下一個節(jié)點趕回來，不會重新起步（如方案設計耽誤5天，必須在施工圖設計階段趕回來）；開工后的工程進度考核以正式開工日為考核點，主體階段滯后計劃，必須在裝飾、裝修階段趕回來。2．一個原則：以合同為原則所有節(jié)點計劃考核均以合同為依據(jù)，非不可抗力，不作為延遲計劃的理由和依據(jù)（如下雨、節(jié)假日、農(nóng)忙、民工流失，配合銷售現(xiàn)場整改等等）。3．一個標準全總部實行統(tǒng)一的工作標準（工程管理手冊）。（四）工程建設節(jié)點計劃控制1．多層（以招拍掛獲取土地為起點）30日歷天：方案的設計完成90日歷天：施工圖設計完成120日歷天：工程正式開工（開挖基礎(chǔ)土方）200日歷天：主體五層結(jié)頂230日歷天：主體結(jié)頂310日歷天：外架拆除370日歷天：主體工程竣工2．高層（以招拍掛獲取土地為起點）30日歷天：方案設計完成90日歷天：施工圖設計完成120日歷天：工程正式開工150日歷天：177。0280日歷天：主體結(jié)頂（20層以下，20層以上視層數(shù)而定）360日歷天：外架拆除440日歷天：主體工程竣工地下室施工工期一層：40日歷天二層（地下車庫）：6080日歷天園林、水、電、氣、暖等外網(wǎng)施工計劃主體竣工后三個月內(nèi)全部完成。交付日期確定：合同工期+90天外網(wǎng)、配套、園林工期+90天保險期（不再考慮其他因素）（五）工程建設各主要節(jié)點內(nèi)容序號時間節(jié)點工作內(nèi)容1拿地后30日歷天規(guī)劃方案設計完成2拿地后40日歷天工程管理團隊組建完成3拿地后40日歷天地質(zhì)勘探單位確定4拿地后60日歷天地質(zhì)勘探完成5拿地后90日歷天施工圖設計完成6拿地后100日歷天監(jiān)理單位確定7拿地后110日歷天內(nèi)部招標完成8拿地后110日歷天文物勘探完成，三通一平完成9拿地后120日歷天工程正式開工10開工后110日歷天（多層）現(xiàn)場樣板間完成11開工后120日歷天（小高層）現(xiàn)場樣板間完成11主體完成1/2確定電梯合同13主體完成2/3確定外墻保溫材料14主體完成2/3確定屋面瓦、面磚、配電箱合同15主體完成2/3確定涂料、暖氣片、進戶門、窗戶、合同、園林施工合同16外架拆除前確定外網(wǎng)配套合同17主體結(jié)頂前確定智能化設備型號18交付前60天確定標識、游樂設施、健身器材合同備注：以上時間節(jié)點為最后期限（六）保密承諾主體施工單位進場后，在第一次工程例會上，監(jiān)理單位、施工單位必須向建設單位簽署保密承諾。承諾不把甲方的技術(shù)資料向第三方泄漏，否則將受到法律制裁。137二、公司工程管理規(guī)定和制度（一）工程開工標準三通一平工作完成（1）施工用水已到位，并按規(guī)定接到每個標段（2）施工用電已經(jīng)接通，按規(guī)定將電源接到每標段（3）施工道路施工已完成，具備通車條件（4）施工場地平整到位，場區(qū)拆遷完成。臨建已基本搭設完成施工合同已簽訂完成施工許可證已辦理完成（特殊狀況提前開工，開工后辦證）施工單位項目部管理人員已全部到崗土方開挖的機械設備、人員已到位項目總監(jiān)理工程師已下達正式開工令正式開挖基礎(chǔ)土方（樁基施工不計正式開工）甲方、監(jiān)理、施工單位三方制度培訓會議已召開，工程管理的制度已經(jīng)建立。甲乙雙方施工組織設計完成。（二）開工前相關(guān)工作的具體做法1．編制項目施工組織設計（模板詳見附件1）2．核查施工企業(yè)質(zhì)保、安保體系：項目經(jīng)理及項目管理人員必須與報名投標的一致，不能任意更換；開工后，項目經(jīng)理必須常駐工地，直至工程竣工驗收交；項目經(jīng)理不得同時在兩個或者兩個以上工程項目擔任職務。若違反上述條例，發(fā)包人有權(quán)終止合同，留置全部施工機械、設備，要求承包人無條件撤離，并賠償因此造成的一切損失，同時，罰處全部履約保證金。3．施工企業(yè)進場溝通內(nèi)容及安排施工單位進場后一周內(nèi)，由建設單位組織監(jiān)理單位、施工單位參加交底會。交底會內(nèi)容為建設單位和監(jiān)理單位的管理模式、管理制度和建設單位企業(yè)文化宣傳。（）甲方組織第一次溝通會時間：中標后第三天主題：溝通見面會參加人員：甲方：項目經(jīng)理、主任工程師、專業(yè)工程師監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項目總工施工：項目經(jīng)理、技術(shù)負責人溝通內(nèi)容：? 三方互相介紹人員，編制項目通訊錄；? 確定第二次溝通的時間和第一次監(jiān)理例會時間；? 強調(diào)施工組織設計的內(nèi)容的執(zhí)行；? 宣布會議紀律；? 強調(diào)按照招標文件及答疑的重要性；? 發(fā)放圖紙及變更；? 簽署保密承諾。? 看現(xiàn)場。（）甲方組織第二次溝通會時間：第一次溝通會后兩天主題：管理制度的交流、文化的溝通參加人員：甲方：工程副總、項目經(jīng)理、主任工程師、主管工程師監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項目總工施工：項目經(jīng)理、技術(shù)負責人、相關(guān)管理人員溝通內(nèi)容：甲方必須強調(diào)的主要內(nèi)容：? 浩創(chuàng)公司企業(yè)文化和理念? 雙方合作宣言? 文明施工標準216。 ? 工程管理目標及原則216。 ? 再次強調(diào)施工組織設計內(nèi)容216。 ? 合同文件的組成216。 ? 工程款支付和節(jié)點劃分216。 ? 主體驗收條例216。 ? 公司相關(guān)工程管理規(guī)定和制度監(jiān)理公司必須強調(diào)的基本內(nèi)容：216。 ? 工程例會制度216。 ? 進度、質(zhì)量、安全文明施工評比方案216。 ? 質(zhì)量、進度控制和施工協(xié)調(diào)216。 ? 量價合一（）監(jiān)理公司組織第一次工程例會時間：施工單位進場后一周內(nèi)主題：開工前的各項工作計劃參加人員：甲方：項目經(jīng)理、主任工程師、主管工程師監(jiān)理：總監(jiān)、總監(jiān)代表、項目總工施工：項目經(jīng)理、技術(shù)負責人、相關(guān)管理人員4．施工企業(yè)報