【正文】 1 / 89成都坤和物業(yè)北埠雅苑物業(yè)管理方案2 / 89第一章 公司簡介成都坤和物業(yè)咨詢發(fā)展有限公司系成都市工商局注冊的有限責(zé)任公司。成立于1999 年 11 月，注冊資金人民幣伍佰萬元，物業(yè)管理二級資質(zhì)企業(yè)。公司擁有內(nèi)江、綿陽二個全資子公司，有 10 余個項目管理處，現(xiàn)有管理層人員 35 人。公司以“誠信、守法、高效、嚴(yán)謹(jǐn)”為企業(yè)宗旨；“著重細(xì)微，追求卓越，服務(wù)第一，創(chuàng)造價值”為管理服務(wù)理念；“以人為本，滿足需要，發(fā)展自己，貢獻(xiàn)社會” 為經(jīng)營服務(wù)理念：以“為民、便民、利民”為職業(yè)精神；以為開發(fā)商、物業(yè)業(yè)主（使用人）提供“安全、舒適、文明、方便、溫馨”的工作、生活環(huán)境為已任；成為業(yè)主、使用人住得“放心、省心、安心、舒心”的有利保障。服務(wù)范圍我們竭誠為開發(fā)商、管理商、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和廣大業(yè)主提供專業(yè)性物業(yè)管理及其顧問，物業(yè)市場營銷及推廣，裝潢設(shè)計施工，水電安裝，房地產(chǎn)中介，家政服務(wù)，物業(yè)工程維護(hù)等系列服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容如下： 住宅物業(yè)委托管理。 （普通、中高檔住宅小區(qū)，機(jī)關(guān)企事單位職工宿舍、公寓） 商業(yè)物業(yè)委托管理。 （賓館酒店、辦公樓宇，商場及各種經(jīng)營性物業(yè)） 非住宅物業(yè)管理。 （學(xué)校、工業(yè)等物業(yè)管理服務(wù)） 提供承接物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和選送。 為開發(fā)商、管理商、業(yè)主提供物業(yè)管理顧問和服務(wù)，營銷代理服務(wù)、市場推廣代理服務(wù)及出租等中介服務(wù)。坤和物業(yè)管理服務(wù)特色 公司與深圳萬科、中海外、大連萬達(dá)、香港梁振英測量師行、世邦巍理仕等國內(nèi)外一些的知名物業(yè)、中國房地產(chǎn)協(xié)會、中國房地產(chǎn)與住宅研究會、中國物業(yè)管理協(xié)會及上海、深圳、廣州、武漢、重慶等地的物業(yè)管理協(xié)會具有良好的資訊往來，公司現(xiàn)為成都市物業(yè)管理協(xié)會理事單位，中國物業(yè)管理協(xié)會理事單位。為客戶在管理理念的更新，口碑的建立，促銷、服務(wù)檔次的提升，物業(yè)的保值、增值及企業(yè)策劃等方面提供及時、先進(jìn)、一流的服務(wù)。3 / 89 公司擁有一支接受過專業(yè)培訓(xùn)和豐富實踐經(jīng)驗的專業(yè)隊伍，是實現(xiàn)客戶目標(biāo)的有力保障。同時，公司擁有一批資深專家，他們多年智慧和心血的結(jié)晶是公司為客戶服務(wù)的堅強(qiáng)后盾。 公司有健全的組織規(guī)程和工作流程，維護(hù)隊伍健全，維護(hù)服務(wù)及時到位，維護(hù)技術(shù)力量強(qiáng)，可確保設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行和完好。 公司有一套完整、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?、評估文本，制度嚴(yán)格，評估量化；常規(guī)服務(wù)程序化、標(biāo)準(zhǔn)化。針對不同的客戶不同的需要，提供不同的服務(wù)，切實做到了專業(yè)、有序、規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)、高效；體現(xiàn)出公司的管理制度化，工作的標(biāo)準(zhǔn)化，操作的程序化，服務(wù)的規(guī)范化。三、坤和物業(yè)管理項目 顧問項目 2022 年 12 月 指導(dǎo)成都富力物業(yè)棕南公寓創(chuàng)“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”顧問，并已獲通過； 2022 年 7 月 指導(dǎo)成都國嘉物業(yè)國嘉南苑創(chuàng)“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”顧問，并已獲通過； 2022 年 7 月 四川高路物業(yè)公司前期物業(yè)咨詢顧問； 2022 年 8 指導(dǎo)綿陽市“樊華商業(yè)城”商業(yè)物業(yè)經(jīng)營與管理日常工作。 2022 年 10 月 華陽“雙興名居”物業(yè)管理全程顧問； 2022 年 4 月 指導(dǎo)四川春暉物業(yè)經(jīng)營管理有限公司創(chuàng)“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”顧問，并已獲通過； 介入管理項目 2022 年 07 月 被綿陽“碧水公寓” 業(yè)主委員會聘請為物業(yè)管理商； 2022 年 03 月 協(xié)助成都泰怡物業(yè)創(chuàng)物業(yè)公司品牌； 2022 年 09 月 在綿陽市管理的物業(yè)項目有 “盛和楓景” 、 “明園小區(qū)” ； 2022 年 1 月 成都奧晶科技園區(qū)物業(yè)管理商。 2022 年 8 月 1 日 成都“紫薇苑”業(yè)主委員會聘請我公司為物業(yè)管理商。 2022 年 8 月 21 日 成都鑫華房產(chǎn)開發(fā)的“北順苑”聘請我公司為物業(yè)管理商。4 / 89 2022 年 9 月 9 日 成都漢星投資公司開發(fā)的 “聚星城”聘請我公司為物業(yè)管理商。 2022 年 12 月 16 日 郫縣房管局“鵑城園三期”聘請我公司為物業(yè)管理商 2022 年 2 月 18 日 成都桃源置業(yè)有限公司“桃源柳岸”聘請我公司為物業(yè)管理商 2022 年 1 月 28 日 成都奧晶科技開發(fā)有限公司“奧晶科技園”聘請我公司為物業(yè)管理商 2022 年 1 月 10 日 四川省電信有限公司郫縣分公司“電信大廈”聘請我公司為物業(yè)管理商 管理業(yè)績 2022 年 01 月 “碧水公寓”獲得“游仙區(qū)安全文明小區(qū)” 2022 年 07 月 “碧水公寓”獲得“綿陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)” ； 2022 年 08 月 “聚星城”獲得“成都市優(yōu)秀住宅小區(qū)” 2022 年 08 月 “鵑城園三期”獲得“成都市優(yōu)秀住宅小區(qū)”我們相信：以本公司充足的人才、技術(shù)和經(jīng)驗，全面提升“北埠雅園” ， “添馨苑”服務(wù)水平，為項目開拓一個和諧優(yōu)美的居住環(huán)境。同時，憑借我們出色的工作經(jīng)驗和在物管行業(yè)的良好業(yè)績，將成功為購買“北埠雅園” ， “添馨苑”的客戶提供“安全、舒適、文明、方便、溫馨”的居住和工作環(huán)境。5 / 89第二章 本項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)北埠雅園名稱 數(shù)據(jù)總建筑面積 45400 平方米地上停車位 130 個地下停車位 77 個容積率 綠化面積 7300 平方米第三章 物業(yè)服務(wù)定位及擬采取的管理模式 針對“北埠雅園”的實際情況，本著對開發(fā)商和“坤和物業(yè)”自身負(fù)責(zé)的態(tài)度，綜合項目所處位置、業(yè)主收入、消費(fèi)情況、心理因素等多方面考慮，同時也要充分考慮項目的銷售因素，建議本項目物業(yè)服務(wù)定位為“以人為本，專業(yè)服務(wù)，業(yè)主至上，取費(fèi)合理” 。為了體現(xiàn)人性化服務(wù)，讓業(yè)主享受到一流的居家生活服務(wù)，同時讓開發(fā)商將更多的時間和精力投入到新項目開發(fā)中，建議本項目以“委托物業(yè)管理”的管理方式實施專業(yè)物業(yè)管理。 成都坤和物業(yè)咨詢發(fā)展有限公司作為“北埠雅園”的物業(yè)管理商，負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的具體實施運(yùn)作。以便利用管理商在人力資源、經(jīng)驗、技術(shù)、模式、制度以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸多方面優(yōu)勢。 雙方合作關(guān)系一旦確定，管理商將會把項目物業(yè)管理服務(wù)工作列入內(nèi)部相應(yīng)的策劃、考核、檢查、評比和持續(xù)改進(jìn)序列中，由管理商組建項目管理處，根據(jù)項目具體情況，負(fù)責(zé)其竣工驗收、入伙及其以后各階段的物業(yè)管理工作，為項目制訂全套管理方案、操作手冊、管理制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并促使其有效運(yùn)行，按照雙方約定的管理6 / 89服務(wù)內(nèi)容為項目提供全方位、全過程、專業(yè)化的管理服務(wù)工作。 為保證管理標(biāo)準(zhǔn)的實現(xiàn)及更有力地推行“人性化服務(wù)” ，管理商將以各專業(yè)部門技術(shù)支持，結(jié)合物業(yè)管理服務(wù)實際需要，定期安排專家團(tuán)赴項目現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)察支援。并根據(jù)現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)問題，及時、有針對性的提出整改建議和糾正、預(yù)防措施。在專家團(tuán)和項目管理處共同努力下，為物業(yè)管理工作打下良好基礎(chǔ)。 本方式由于合作雙方責(zé)、權(quán)、利明確，便于劃清雙方對本項目所負(fù)責(zé)任，開發(fā)商僅需按合同對物管商進(jìn)行監(jiān)管。切實解除開發(fā)商對物業(yè)開發(fā)售后服務(wù)的后顧之憂。 本項目采取本方式操作，就開發(fā)商而言，利用專業(yè)社會資源，最大限度的降低在物管工作中的投入，獲取最大的社會、經(jīng)濟(jì)和品牌效益。第四章 項目運(yùn)作流程一、管理處內(nèi)部管理架構(gòu)圖 二、管理處運(yùn)作流程客戶服務(wù)縣、市行業(yè)管理機(jī)構(gòu)坤和物業(yè)公司委員會開發(fā)商物業(yè)管理處經(jīng)營服務(wù) 工程 安全 保潔、綠化質(zhì)量監(jiān)督人員聘用，培訓(xùn)、考核；規(guī)章制度、文件的準(zhǔn)備；其它前期準(zhǔn)備7 / 89三、管理服務(wù)質(zhì)量反饋網(wǎng)絡(luò)圖 成立管理處管理進(jìn)入現(xiàn)場按《物業(yè)管理合同》開展物業(yè)交接驗收工作進(jìn)入日常管理階段 經(jīng)營者服務(wù)整治護(hù)衛(wèi)服務(wù)24 小時崗位制清潔服務(wù)8 小時保潔制維修服務(wù)24 小時值班制務(wù)咨詢投訴接待服務(wù)便民無償和有償服務(wù)制 定形 式多 樣的 促銷 活動 計 劃各崗位人員的培訓(xùn)考核核綠化服務(wù)8 小時值班制8 / 89第五章 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容一、物業(yè)管理前期配合實施方案 物業(yè)管理公司的前期介入是從物業(yè)管理的角度對建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料、水電、保衛(wèi)消防、通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、樓宇管理、配套設(shè)施等提出合理化建議，在房屋銷售時向發(fā)展商提供配合服務(wù)。物業(yè)管理公司參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收階段，以此保證物業(yè)建成后的質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)，配置優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)、合理，規(guī)范適用。前期物業(yè)管理的工作實施方式自開發(fā)商與本公司簽訂前期服務(wù)協(xié)議生效之日起，我公司負(fù)責(zé)組織專業(yè)人員成立前期物業(yè)顧問小組，駐場參與管理和服務(wù)。“北埠雅園”前期介入，我公司對每個項目分別安排項目經(jīng)理 1 人，施工監(jiān)管工程人員（建筑、機(jī)電工程師）各 1 人共 2 人、配合發(fā)展商銷售房屋 1 人并據(jù)進(jìn)度要求逐步增派人員和提供禮儀秩序維護(hù)人員、保潔人員。公司針對開發(fā)項目的具體問題提出相關(guān)的服務(wù)計劃書，并按雙方認(rèn)可的計劃書實施。物業(yè)公司所提供的意見和建議均以文字材料為準(zhǔn)，并要求具有較強(qiáng)的時效性，雙方共同建立前期物業(yè)管理檔案。前期物業(yè)管理的工作計劃根據(jù)物業(yè)管理的全過程以及內(nèi)外部運(yùn)作機(jī)制要求，特制定“北埠雅園”管理處前期管理階段工作計劃序號 項目 工作內(nèi)容 完成時間 責(zé)任部門01 組建機(jī)構(gòu) 1. 人員的選聘；2. 人員的培訓(xùn)；合同簽訂即實施辦公室業(yè) 主 、 經(jīng) 營 者 市 、 縣 主 管部 門物 業(yè) 公 司 投 訴 電話住 戶 信 箱 其 它財務(wù)室室管理處主任室住 戶 來訪經(jīng)營部務(wù)維修組保安組綠化組清潔組司9 / 893. 人員的上崗。02 配合發(fā)展商銷售工作1. 制定物管宣傳資料。2. 銷售現(xiàn)場物業(yè)管理咨詢；3. 簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》 《業(yè)主臨時公約》發(fā)展商銷售房屋時 前期介入人員03 制定規(guī)章制度和作業(yè)程序1. 制訂《業(yè)主臨時公約》 ；《住戶手冊》2. 制訂崗位職責(zé)、考核制度、操作規(guī)范、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；3. 根據(jù) ISO9001：2022 標(biāo)準(zhǔn)制定作業(yè)程序。入伙前辦公室04 后勤工作 1. 合理安排物管用房，秩序維護(hù)人員用房；2. 物資裝備的購買。入伙前 辦公室05 物業(yè)承接驗收1. 依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查；2. 發(fā)現(xiàn)問題督促責(zé)任部門整改，落實確認(rèn)制度；3. 辦理移交手續(xù)，做好遺留工程備案。4. 物業(yè)工程建設(shè)檔案資料工程部06 交房工作準(zhǔn)備1. 準(zhǔn)備入住手冊及表格；2. 設(shè)立辦公標(biāo)志、導(dǎo)視牌；3. 提供接房指南。入伙時 物業(yè)部07 辦理入住 1. 設(shè)立辦理入住手續(xù)的流程圖和崗位；2. 提供一站式辦理入住手續(xù)和提供便利服務(wù)。物業(yè)部08 建立檔案 1. 收集整理物業(yè)及業(yè)主資料；2. 科學(xué)分類，微機(jī)管理。物業(yè)部10 / 89前期配合發(fā)展商房屋銷售的具體措施1. 通過對市場的調(diào)研和周邊相近樓宇的比較定位，提供物業(yè)管理配合銷售工作及營造銷售現(xiàn)場的建議；2. 配合發(fā)展商制定物管宣傳推廣資料，并對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理知識培訓(xùn)；3. 售樓時向購房者提供物業(yè)管理方面的宣傳，咨詢和營銷過程中與物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)解釋；4. 對售樓部、樣板房布置等提出優(yōu)化改進(jìn)的建議；5. （在發(fā)展商的需求下）提供樣板房、樣板區(qū)、售樓部等物業(yè)設(shè)施物業(yè)服務(wù)、保安服務(wù)；6. 擬定“北埠雅園”之《業(yè)主臨時公約》 ；7. 編制《住戶手冊》及其它相關(guān)文件；8. 房屋銷售時與業(yè)主簽定房屋銷售合同的同時簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主臨時公約。9. 進(jìn)行 CI 形象策劃，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，樹立專業(yè)服務(wù)形象。物業(yè)承接驗收 物業(yè)的承接驗收是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，我公司將主動與發(fā)展商、承建單位協(xié)商交接問題和制訂驗收方案，統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定和建筑施工安裝標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)進(jìn)行查驗，辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，承接發(fā)展商（或承建商）移交的有關(guān)資料。同時，通過這一管理程序進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，對日后可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的方案。1）物業(yè)承接驗收工作內(nèi)容物承接驗收工作內(nèi)容：1) 工程全面竣工后由施工總包單位組織相關(guān)施工協(xié)作分包單位按流程①對工程項目進(jìn)行自檢。2) 自檢合格后，工程總包單位將項目提交發(fā)展商及其委托的工程監(jiān)理公司共同按流程①對工程項目質(zhì)量進(jìn)行自檢。11 / 893) 自檢合格后，按流程②由施工總包單位報請質(zhì)量監(jiān)督站實施工程質(zhì)量驗收。4) 驗收合格后，按流程③由施工總包單位與發(fā)展商共同報請市規(guī)劃、市消防等政府主管部門對工程項目進(jìn)行綜合驗收及評價。5) 由施工總包單位收集并整理工程竣工檔案兩套，一套報送市規(guī)劃局檔案館，一套交發(fā)展商或其委托的物業(yè)管理公司存檔管理。6) 由工程總包單位按流程④向發(fā)展商或發(fā)展商委托的物業(yè)公司對商品房按業(yè)主專有部位和共用部位兩大項進(jìn)行分項分