【正文】 房地產(chǎn)項目管理策劃 第一部分 工程概況濟南燕山立交西北地塊一期工程，位于濟南燕山立交西北測，東臨而環(huán)東路，西至中建八局西圍墻，南臨經(jīng)十路，北臨文化東路。市政設(shè)施齊全、交通便利，其地理位置顯赫。 濟南燕山立交西北地塊一期工程分為兩個標段，總建筑面積113183㎡，地上建筑面積88869㎡，地下總建筑面積24314㎡。包括1～4住宅樓工程，地下車庫工程、商鋪工程、綜合樓工程。我公司承建的4住宅樓、商鋪G1軸以北部分、地下車庫T軸、S軸后澆帶以南部分為一標段。總建筑面積55259㎡。4住宅樓地下二層，地上23層。其中一至二層為商鋪，三層及以上為住宅。商鋪工程共二層。本工程建筑結(jié)構(gòu)類別為2類，抗震設(shè)防烈度為6度，合理使用年限50年。建筑耐火等級：4住宅樓、地下車庫為一級；商鋪為二級。屋面防水：本工程的屋面防水等級均為II級，防水層合理使用年限為15年。，保溫層采用55厚擠塑聚苯板。地下室防水：防水混凝土加4厚SBS雙面自粘防水卷材?；炷练浪燃塖6。 建筑工程概況序號項目內(nèi) 容1建筑功能一層、二層為商業(yè)用房，三層以上為住宅2建筑面積總建筑面積55259㎡地上建筑面積㎡地下建筑面積㎡建筑占地面積：7336㎡3層 數(shù)地上23層地下2層4檐口高度5平面尺寸總體尺寸（含外出商鋪尺寸） 6耐火等級一級7建筑層高地下；（）； 地上地上1層（含夾層）；；；8外裝修外墻裝修一層、二層為石材及玻璃幕墻；三層以上為外墻涂料9內(nèi)裝修頂棚內(nèi)墻涂料地面工程水泥地面、地面磚、大理石內(nèi)墻裝修內(nèi)墻涂料門窗工程木質(zhì)門、防火門、隔聲門、防火卷簾門 結(jié)構(gòu)工程概況序號項 目內(nèi) 容1結(jié)構(gòu)體系現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，商鋪為框架結(jié)構(gòu)體系2設(shè)計使用年限50年耐久年限合理使用年限50年3建筑結(jié)構(gòu)安全等級二級地基基礎(chǔ)設(shè)計等級乙級4抗震設(shè)防烈度6度場地類別II類5耐火等級一級177。6鋼筋混凝土抗震等級三級剪力墻抗震等級三級7結(jié)構(gòu)層數(shù)地下2層、地上23層8環(huán)境類別，其余為一類9混凝土強度等級墊層為C15混凝土；地下室底板、外墻混凝土為：C30，抗?jié)B等級：S6；其余為C30混凝土；構(gòu)造柱、圈梁、過梁、壓頂、止水臺強度等級： C20 10采用鋼筋類型HPB23HRB40011埋件鋼材Q23512焊條HRB400級采用E5003型焊條13保護層厚度（mm）剪力墻基礎(chǔ)底板臨土面40非臨土面25暗柱下部3上部30板215梁下部3上部25柱下部3上部30地下室外墻外側(cè)40內(nèi)側(cè)25 機電工程概況序號名稱系統(tǒng)說明1配電系統(tǒng)指定分包，八局負責預留預埋2照明及應(yīng)急照明系統(tǒng)應(yīng)急照明采用EPS集中電源供電，通過消防聯(lián)動控制，應(yīng)急照明燈具不內(nèi)置電池。3電力配電系統(tǒng)采用放射式與樹干式相結(jié)合供電方式，對重要用電設(shè)備和大容量用電設(shè)備采用采用放射式供電；對于照明和電力空調(diào)系統(tǒng)采用樹干式供電方式。對消防控制室，消防水泵、消防電梯，防排煙風機等重要消防用電設(shè)備采用雙電源供電，并在末端設(shè)置自動切換裝置；設(shè)置油機電源作為消防用電設(shè)備及一級負荷中的特別重要負荷的后備電源。對有不停電要求的設(shè)備采用UPS電源供電。4人防電氣系統(tǒng)指定分包，八局負責預留預埋5防雷系統(tǒng)防雷等級為二級。建筑的防雷裝置滿足防直、側(cè)擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，45米以上部分采取防側(cè)擊雷保護措施，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。6接地系統(tǒng)為綜合接地系統(tǒng)，接地型式采用TNS系統(tǒng)。采用基礎(chǔ)鋼筋做接地極，防雷接地、總等電位接地、電氣設(shè)備的保護接地、電梯機房、消防控制室、通信網(wǎng)絡(luò)機房接地等的接地共用統(tǒng)一接地極，實測不滿足要求時，增設(shè)人工接地極。 給水、排水及采暖工程概況序號系統(tǒng)名稱系統(tǒng)描述1生活給水系統(tǒng)地下室沖洗水由市政直接供水，其余水由變頻泵給水。與人體接觸的用水、空調(diào)加濕用水和水景用水由市政水經(jīng)過適當處理后提供，其余水由中水提供。分為兩個給水區(qū)，下區(qū)為B23層，通過減壓閥減壓；上區(qū)為3層23層。2生活熱水系統(tǒng)生活熱水由熱力站集中式太陽能熱水系統(tǒng)提供，并在熱水恒溫箱內(nèi)設(shè)置輔助電加熱系統(tǒng)。3中水給水系統(tǒng)樓內(nèi)廢水集中收集經(jīng)過中水處理后進行回收，給水分區(qū)同生活給水。4雨水系統(tǒng)屋面排水采用虹吸式雨水系統(tǒng)排水，屋面雨水集中收集經(jīng)過適當處理后進行回收，初期棄流雨水和溢流雨水排到市政雨水管。5污廢水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水分流，設(shè)置專用通氣立管，專用通氣立管與污廢水管間共用軛管或H型通氣配件連接。室外污廢水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管。6噴淋系統(tǒng)系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)。平時由穩(wěn)壓泵維持管網(wǎng)壓力，滅火時由報警閥上的壓力開關(guān)啟動噴淋主泵。公共娛樂場所、中庭回廊、地下商業(yè)及倉儲用房等位置采用快速響應(yīng)噴頭。中庭大空間設(shè)置微型自動掃描消防水炮系統(tǒng)，與噴淋系統(tǒng)合用水量。特殊建筑滅火系統(tǒng)為七氟丙烷滅火系統(tǒng)。系統(tǒng)采用全淹沒系統(tǒng)。主要設(shè)置部位是控制室、高低壓配電間、分控中心和檔案室。7消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)為臨時高壓串聯(lián)系統(tǒng)。設(shè)置有540m3的消防水池，兩路進水。，并采用減壓穩(wěn)壓消火栓。平時由增壓泵維持管網(wǎng)工作壓力，滅火時有消防箱內(nèi)按鈕直接啟動消火栓主泵。 通風排煙工程概況序號系統(tǒng)名系統(tǒng)描述1通風系統(tǒng)地下車庫設(shè)排風兼排煙系統(tǒng)，地下一層為自然補風，地下二層設(shè)機械補風。并在屋面集中設(shè)置全熱交換器。廁所位置設(shè)置機械排風系統(tǒng)，排至屋面。廚房設(shè)置機械排風和油煙過濾凈化裝置，凈化后的油煙氣再經(jīng)除異味器經(jīng)屋面高空排放。中庭機械排風，風機變頻運行，冬季進行內(nèi)循環(huán)，將中庭上層的熱空氣補充至底層，夏季對上層進行通風，改善中庭溫度梯度。2排煙系統(tǒng)地下車庫設(shè)排風及排煙系統(tǒng)，并設(shè)置平時送風兼消防補風系統(tǒng)。地下室大于50m2的房間及地下一、地下一夾層的各功能房間如：報告廳、餐廳、員工活動中心、廚房、辦公和走道等，均設(shè)置機械排風及補風系統(tǒng)。地上部分大空間辦公室、無窗房間及長度小于20m的內(nèi)走道均設(shè)置機械排煙系統(tǒng)。辦公區(qū)的部分排煙立管與空調(diào)排風管兼用，平時排風與消防排煙用電動閥切換，排風機與排煙風機分開設(shè)置。地下檔案室、通訊網(wǎng)絡(luò)機房、地下主、副變電室、三層計算機中心設(shè)置，所以也需設(shè)置氣體滅火后的排煙系統(tǒng)。機械排煙風機采用高溫排煙混流風機或高溫排煙離心風機，火災發(fā)生時由消防中心發(fā)出指令，火災區(qū)域排風和補風系統(tǒng)運行，當煙氣溫度達到280℃時，排煙口或風機前的防火閥熔斷關(guān)閉，連鎖風機停止。3防煙系統(tǒng)建筑物所有防煙樓梯間及合用前室均設(shè)置加壓送風系統(tǒng)，樓梯間每隔23層設(shè)雙層百葉送風口，前室每層設(shè)置常閉電動送風口?；馂臅r，由消防中心啟動風機，并電動打開前室常閉風口，對樓梯間及合用前室進行加壓送風，樓梯間保持4050Pa，前室保持2530Pa。4冷凍站系統(tǒng)冷源方式采用冰蓄冷制冷，整個冰蓄冷系統(tǒng)采用串聯(lián)循環(huán)回路方式。本工程的形式是部分蓄冰，系統(tǒng)可實現(xiàn)以下四種工作模式：主機制冰供冷、主機單供冷、融冰單供冷、主機與融冰聯(lián)合供冷。蓄冰主機采用3臺制冷量為2700KW的雙工況螺桿冷水機組，并設(shè)置1臺1406KW常規(guī)螺桿冷水機組。栽冷劑采用質(zhì)量百分比為26%的乙二醇溶液。冰蓄冷系統(tǒng)的融冰出水溫度30℃，通過板式換熱器向空調(diào)系統(tǒng)提供4℃的冷凍水。熱源由城市熱網(wǎng)通過換熱站提供65℃55℃的熱水。大樓冬季空調(diào)加濕器采用直排式濕膜加濕方式，經(jīng)過超細過濾。底層中庭進廳區(qū)采用地板熱水采暖。5空調(diào)風系統(tǒng)辦公區(qū)域采用全空氣變風量系統(tǒng)，每層VAV系統(tǒng)的空調(diào)箱按照防火分區(qū)及空調(diào)系統(tǒng)分別設(shè)置，新風及排風集中熱交換后通過大樓的集中垂直管井送、排至空調(diào)機房，空調(diào)箱送出的一次風經(jīng)過每個區(qū)的變風量末端（風機串聯(lián)型FPB）送至房間內(nèi)各區(qū)域，吊頂集中回風。末端采用變風量末端裝置，將一次風和室內(nèi)風混合后送入房間，以解決空調(diào)內(nèi)區(qū)長年的冷負荷，而冬季外區(qū)熱負荷則由變風量末端上的熱水再熱盤管負擔。地下室電梯廳、物業(yè)管理、理發(fā)室、醫(yī)務(wù)室等小房間采用風機盤管加新風系統(tǒng)。6空調(diào)水系統(tǒng)水系統(tǒng)為一次泵系統(tǒng)，采用四管制，冷熱水系統(tǒng)獨立循環(huán)，空調(diào)冷熱水立管采用異程式，各層水平熱水管采用同程式?？照{(diào)機組冷水供回水溫度413℃，熱水供回水溫度6555℃。系統(tǒng)采用閉式膨脹水箱定壓。第二部分 總體工作目標計劃以顧客滿意為總目標，實現(xiàn)項目效益最大化。圍繞業(yè)主投資的總目標，實現(xiàn)業(yè)主項目的增值。序號目 標 名 稱主要責任人相關(guān)責任人備注1工期：主體封頂日期：1樓2008年1月26日4樓2008年6月30日計劃竣工日期：1樓2008年10月30日4樓2008年12月31日孟慶江何 偉龍連峰李根東工期2結(jié)構(gòu)優(yōu)良、裝飾泉城杯陳前鐘華宏壯何 偉龍連峰李根東技術(shù)、質(zhì)量3濟南市安全文明施工樣板工地何 偉周邦祝安全文明4達到綠色建筑驗收標準何 偉游金鳳環(huán)境保護5CI創(chuàng)優(yōu)何 偉周邦祝企業(yè)形象6泉城杯陳前鐘、華宏壯何 偉龍連峰李根東質(zhì)量獎7完成經(jīng)濟技術(shù)指標孟慶江何 偉第三部分 項目組織機構(gòu)策劃組 長: 楊振縣 副組長: 徐世寶組 員: 趙世海 陳留春、苗慶管、賈先鳳、陳治林組 長: 孟慶江（13605319559）副組長： 何 偉（13573777791） 陳前鐘（13869164586）李根東（13685418456） 龍連峰（13001714524）組 員： 樊萬忠（13153120756） 曾光榮（13553194879） 王 林（13573155786） 鄭永亮（13869143261） 趙春光（15966689530） 董 鵬（15806629258）華宏壯（13688647715） 馬在旺周邦祝（13280019169） 朱光帝（15854177138） 張學慶（13285419979）羅遠華（15953104028） 李開碧（053186820686） 彭秀梅（13176673822）游金鳳（13505319559） 李開蘭（13465903089） 陳 輝（13864003086）朱思桃（13210550064） 白金榮（13256131986） 毛建新（15954901600）初玉霞（13791086964） 馬 鳴（13969178753） 李玉清（13573195882）項目經(jīng)理：孟慶江項目總工：陳前鐘 安裝經(jīng)理：王俊箐工長：龍連峰安全：周邦祝安裝：邱現(xiàn)瑞材料：游金鳳工長：王 林工長：李根東土建副經(jīng)理：何偉 小組人員組成：組 長: 孟慶江（13605319559）副組長： 周邦祝（13280019169） 組 員: 何 偉（13573777791） 陳前鐘（13869164586） 李根東（13685418456） 龍連峰（13001714524） 樊萬忠（13153120756）曾光榮（13553194879） 王 林（13573155786） 游金鳳（13505319559） 朱思桃（13210550064） 白金榮（13256131986） 高 波（13256696712） 消防保衛(wèi)組織機構(gòu)項目經(jīng)理：孟慶江項目總工：陳前鐘 安裝經(jīng)理：王俊箐工長：龍連峰安全：周邦祝安裝：邱現(xiàn)瑞材料：游金鳳工長：王 林工長：李根東土建副經(jīng)理：何偉 小組人員組成：組 長: 孟慶江（13605319559）副組長： 周邦祝（13280019169） 組 員: 何 偉（13573777791） 陳前鐘（13869164586） 李根東（13685418456） 龍連峰（13001714524） 樊萬忠（13153120756）曾光榮（13553194879） 王 林（13573155786） 游金鳳（13505319559） 朱思桃（13210550064） 白金榮（13256131986） 高 波（13256696712）項目經(jīng)理：孟慶江項目總工：陳前鐘 安全員：周邦祝項目副經(jīng)理：何偉 質(zhì)量機電土建內(nèi)業(yè)物資組辦公室工長合約商務(wù)組項目經(jīng)理：孟慶江項目副經(jīng)理：何偉項目總工：陳前鐘質(zhì)量安全組機電工程組土建工程組內(nèi)業(yè)物資組辦公室技術(shù)組合約商務(wù)組環(huán)境管理員：周邦祝序號姓名職務(wù)工作內(nèi)容聯(lián)系電話部門主管1孟慶江項目經(jīng)理負責項目全面工作13605319559孟慶江2何偉執(zhí)行經(jīng)理 負責現(xiàn)場