【正文】 大眾國際商鋪營銷項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營策劃方案大眾國際商鋪營銷項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營策劃方案目 錄0. 前言 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 21. 某印象 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 32. 項(xiàng)目定位 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 93. 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 124. 招商策略 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 155. 營銷推廣 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 176. 運(yùn)營管理 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 217. 經(jīng)濟(jì)概算 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 308. 結(jié)論 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30前言很高興能看到公司高層的前瞻意識，在“某大眾國際商鋪”項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營之初即尋找并吸納商業(yè)運(yùn)營專業(yè)人員，以科學(xué)、系統(tǒng)、專業(yè)、規(guī)范、負(fù)責(zé)的態(tài)度運(yùn)作本項(xiàng)目。同時(shí)對王總、孫總監(jiān)給予我充分的信任，并提供了參與本項(xiàng)目相關(guān)商業(yè)運(yùn)營工作的機(jī)會(huì)與可能性深表感謝。商業(yè)地產(chǎn)的策劃就是運(yùn)用整合營銷的概念，對開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，從地域、文化、觀念、區(qū)位、環(huán)境、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、價(jià)格、品牌、包裝、宣傳、推廣等方面上進(jìn)行整合，合理確定商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場的實(shí)際需求，以開發(fā)商、運(yùn)營商、消費(fèi)者及社會(huì)四方共同利益為中心，通過市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、布局規(guī)劃、推廣策劃、運(yùn)營執(zhí)行等營銷過程的分析、計(jì)劃、組織和控制，在深刻了解目標(biāo)及潛在消費(fèi)群體深層次及未來需求的基礎(chǔ)上，為項(xiàng)目規(guī)劃出合理的經(jīng)營取向，從而使產(chǎn)品及服務(wù)完全符合消費(fèi)群體的需要，并通過消費(fèi)群體的滿意使開發(fā)商獲得利益的過程。 根據(jù)公司的安排對本項(xiàng)目進(jìn)行考察后，對本項(xiàng)目的前期策劃工作非常重視，本著負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)、客觀、求實(shí)的態(tài)度，通過各種方式認(rèn)真、仔細(xì)的對本項(xiàng)目的相關(guān)信息進(jìn)行了初步的了解、調(diào)研與分析，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)全程營銷的專業(yè)運(yùn)作模式與內(nèi)容及自身的專業(yè)優(yōu)勢，有針對性對本項(xiàng)目提出以下的策劃方案與運(yùn)營意向。1. 某印象 某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1991年6月經(jīng)省政府批準(zhǔn)創(chuàng)辦的省級開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)260戶。建區(qū)以來，，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了突出的貢獻(xiàn)。到目前為止累計(jì)投入近13億元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已經(jīng)完成了道路、給水、排水、供電、通訊、供熱、燃?xì)?、有線電視、寬帶網(wǎng)等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套項(xiàng)目的建設(shè)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引著越來越多的投資者進(jìn)區(qū)謀求發(fā)展。 某開發(fā)區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)。一是以中泰合資某正大實(shí)業(yè)有限公司、龍丹乳業(yè)、某義利實(shí)業(yè)有限公司等一批農(nóng)副產(chǎn)品精深加工企業(yè)為骨干的資源型精深加工企業(yè)；二是以濟(jì)仁、樂泰、圣泰、兒童等28家高科技醫(yī)藥企業(yè)為骨干的某醫(yī)藥科技園區(qū)，2002年被批準(zhǔn)為“國家火炬計(jì)劃某醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”；三是形成了某師范大學(xué)、某警官學(xué)院、哈工大華德應(yīng)用技術(shù)學(xué)院等10余所大學(xué)相對集中的文化教育產(chǎn)業(yè)；四是由于入?yún)^(qū)人口的迅速增加，為滿足居住生活需要而興起的房地產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)已開發(fā)出宏信廣場、綠海田園、志華商城、名流新城等多處環(huán)境優(yōu)良的住宅小區(qū)。具有最新設(shè)計(jì)理念，代表新一輪潮流的環(huán)境優(yōu)良的綠色生態(tài)園區(qū)已成為這里發(fā)展的靚點(diǎn)。 某開發(fā)區(qū)以其全新的開放形象、突出的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境迅速崛起于松花江畔，逐漸成為新世紀(jì)最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。 區(qū)域優(yōu)勢：某開發(fā)區(qū)距離某松花江南岸老城區(qū)只有9公里，有飛架南北的松花江公路大橋相連。通過即將興建的松花江江底隧道，驅(qū)車5分鐘即能夠進(jìn)入某老市區(qū)； 中心優(yōu)勢呼蘭區(qū)已經(jīng)成為某市的一個(gè)行政區(qū)。由于某市政府北遷和呼蘭區(qū)委、區(qū)政府等政府機(jī)關(guān)的入?yún)^(qū)，某開發(fā)區(qū)正處于某政治、文化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心區(qū)域，開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)事業(yè)必將得到前所未有的全面發(fā)展，其前景無可限量； 交通優(yōu)勢濱北、濱州兩條鐵路，哈黑、哈伊、哈蘿及哈大、哈綏等5條公路縱橫交錯(cuò)在區(qū)內(nèi)通過。某港是中國八大內(nèi)河港口之一，可直航于俄羅斯四個(gè)城市,經(jīng)江海聯(lián)運(yùn)可直接通向日本、朝鮮及東南亞。某還擁有58條國際、國內(nèi)航線，可辦理100余個(gè)國家和地區(qū)、200余個(gè)機(jī)場的供貨配運(yùn)業(yè)務(wù)。水、陸、空三位一體的立體交通網(wǎng)絡(luò)，將開發(fā)區(qū)與某腹地和俄羅斯的遠(yuǎn)東地區(qū)以及世界市場緊緊聯(lián)系在一起。尤其強(qiáng)調(diào)的是，含哈蘿公路在內(nèi)的貫穿中國南北的黃金大道同三高速公路，就在開發(fā)區(qū)內(nèi)通過。這條北起某邊城同江市，南至海南省三亞市全長5700公里的大動(dòng)脈，連接了“長三角”、“珠三角”這兩個(gè)現(xiàn)今中國最發(fā)達(dá)地區(qū)，她將某開發(fā)區(qū)融入了全國沿海經(jīng)濟(jì)圈，對開發(fā)區(qū)的整體發(fā)展必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響； 市場優(yōu)勢開發(fā)區(qū)所在的某市及其周邊地區(qū)，是全省人口比較密集的地方，消費(fèi)需求量大，商品流動(dòng)性快，市場林立，商賈云集，堪稱全省貿(mào)易黃金地段； 能源優(yōu)勢松花江在某開發(fā)區(qū)身邊流過，呼蘭河這條松花江流域某段的主要一級支流亦直接注入某開發(fā)區(qū)的軀體。這在目前我國600多個(gè)城市中，有400多個(gè)城市常年處于供水不足的嚴(yán)峻形勢下，某開發(fā)區(qū)所具有的豐富的地表水和地下水資源，以及較低的水價(jià)，極具誘惑力。 近年來全國約有20余個(gè)省市拉閘限電，電力供應(yīng)頻頻告急，令無數(shù)商家叫苦不迭，而某省卻充分保證了工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活用電的需求。某省目前每天的用電量約為一億千瓦時(shí)，這只占全省每天發(fā)電量的三分之二。電力供應(yīng)充足的局面得益于某省電網(wǎng)建設(shè)的科學(xué)規(guī)劃和適度超前發(fā)展，而省內(nèi)最大的發(fā)電廠“哈三電”就坐落在呼蘭區(qū)域內(nèi)，無“電荒”的后顧之憂，無疑使某開發(fā)區(qū)更成為一處適宜投資之所。 某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來展望某開發(fā)區(qū)經(jīng)過10年的艱苦創(chuàng)業(yè)，取得顯著成果，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)文化社會(huì)全面發(fā)展的新時(shí)期。為了實(shí)現(xiàn)我國現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略目標(biāo)，根據(jù)全省未來發(fā)展方向，落實(shí) “省內(nèi)當(dāng)龍頭，全國進(jìn)百強(qiáng)”和提前5年實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，牢牢把握改革開放的總方針，站高望遠(yuǎn)，審時(shí)度勢，迎接新的挑戰(zhàn)。實(shí)施規(guī)劃領(lǐng)先，功能開發(fā)、基礎(chǔ)先行的城市發(fā)展戰(zhàn)略；在充分掌握發(fā)展的主動(dòng)權(quán)上，運(yùn)用科學(xué)管理手段，實(shí)施強(qiáng)企富區(qū)戰(zhàn)略；進(jìn)一步完善管理體制、運(yùn)行機(jī)制，堅(jiān)持大開放、大招商、大發(fā)展的理念，堅(jiān)持環(huán)境就是硬道理，實(shí)施軟環(huán)境優(yōu)化戰(zhàn)略。在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速增長的同時(shí)，全面推進(jìn)區(qū)域社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)快速發(fā)展，力爭在未來十五年內(nèi)把某開發(fā)區(qū)建設(shè)成為多功能、外向型、園林式、現(xiàn)代化的某新城區(qū)。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)目標(biāo)2003年至2007年階段發(fā)展規(guī)劃。，；，；，；電力工程85公里，投資1700萬元；綠化工程141萬平方米，；路燈工程2898盞，投資3595萬元；，鐵路專用貨物25萬平方米，投資3289萬元；煤氣工程主干線165公里，支干線115公里，區(qū)域調(diào)壓站56座，投資2. 45億元；防洪工程6公里，投資6330萬元；消防工程管線33公里，消防站18座，消防栓668個(gè)，；污水處理廠1座，投資9000萬元；垃圾處理場1座，投資1000萬元。 2008年到2010年階段發(fā)展規(guī)劃。道路工程60萬平方米，；排水工程6萬米，；，投資810萬元；電力工程60公里，投資1200萬元；綠化工程62萬平方米，投資5400萬元；路燈工程1200盞，投資1527萬元；煤氣工程主干線120公里，支干線75公里，；消防工程管線30公里，消防站12座，消防栓400個(gè)。 2011年到2015年階段發(fā)展規(guī)劃。道路工程100萬平方米，；排水工程10萬米，；，投資1350萬元；電力工程70公里，投資1400萬元；綠化工程110萬平方米，投資8500萬元；路燈工程2000盞，投資2545萬元；煤氣主干線210公里，支干線125公里，區(qū)域調(diào)壓站80座，；消防工程管線50公里，消防站15座，消防栓500個(gè)，；污水處理廠完成21座，；垃圾處理場1座，投資2000萬元。 2016到2020年階段發(fā)展規(guī)劃。其中：道路工程100萬平方米，；排水工程10萬米，；，投資1350萬元；電力工程80公里，投資1600萬元；綠化工程120萬平方米，投資8500萬元；路燈工程2500盞，投資2545萬元；煤氣主干線220公里，支干線125公里，區(qū)域調(diào)壓站90座，；消防管線50公里，消防站15座，消防栓500個(gè)。 社會(huì)事業(yè)發(fā)展目標(biāo)未來15年時(shí)間，某開發(fā)區(qū)從業(yè)人數(shù)達(dá)到10萬人，常住人口達(dá)到25萬人。進(jìn)一步完善教育產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)至2015年，通過引進(jìn)、聯(lián)合辦學(xué)等形式在區(qū)內(nèi)再建七座大學(xué)，使區(qū)內(nèi)高等院校達(dá)15座，完善初級中學(xué)、高級中學(xué)、職業(yè)技術(shù)學(xué)校教育體系，不斷提高開發(fā)區(qū)的文化層次和教育水平。引進(jìn)興建五座有現(xiàn)代化水平的綜合性醫(yī)院、療養(yǎng)院和休養(yǎng)所，接納省市醫(yī)療單位和醫(yī)學(xué)院校在開發(fā)區(qū)開辦各類門診、醫(yī)學(xué)和醫(yī)藥研究機(jī)構(gòu)，改善衛(wèi)生醫(yī)療環(huán)境。 推進(jìn)生態(tài)和生活環(huán)境建設(shè)，提高區(qū)域綠化亮化水平。啟動(dòng)建設(shè)主題公園，完成規(guī)劃界定，植樹植草，逐步完成景區(qū)建設(shè)；完善亮化工程。至2010年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)環(huán)境。 搞好文化場所建設(shè)，增強(qiáng)區(qū)域文化含量。與大專院校合作，籌建一座能夠容納5000名觀眾的具有室內(nèi)外功能的大型體育運(yùn)動(dòng)場。充分利用進(jìn)區(qū)開發(fā)商的資本，在開發(fā)區(qū)中心地帶建一處能接納國內(nèi)外專業(yè)劇團(tuán)、藝術(shù)團(tuán)體表演的多功能劇場。開發(fā)大型游樂項(xiàng)目，增強(qiáng)小區(qū)文化品位，滿足開發(fā)區(qū)內(nèi)日益需求的文化藝術(shù)的發(fā)展。 為了滿足區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位職工、居民生活需要，未來十五年內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)將在2003年的基礎(chǔ)上有較大的發(fā)展。新增住宅面積規(guī)劃為30萬平方米。開發(fā)若干花園式住宅小區(qū)或別墅區(qū)，香化、綠化、美化水平要達(dá)到國內(nèi)領(lǐng)先水平。同時(shí)，與開發(fā)商合作，在建成的志華商城、志華廣場的基礎(chǔ)上，再建十五處超市或連鎖店商場，使開發(fā)區(qū)成為集科貿(mào)教學(xué)、生產(chǎn)加工、旅游觀光、購物居住為一體的新型城區(qū)。 小結(jié)某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)以其全新的開放形象、突出的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境迅速崛起于松花江畔，逐漸成為新世紀(jì)最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是1991年6月經(jīng)省政府批準(zhǔn)創(chuàng)辦的省級開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)260戶。完善的基礎(chǔ)設(shè)施吸引著越來越多的投資者進(jìn)區(qū)謀求發(fā)展。依托新興的現(xiàn)代化城區(qū)和有利的政策優(yōu)惠支持，合理運(yùn)用輻射推廣力廣闊商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目、采用科技含量高、專業(yè)集合式發(fā)展路線，勢必在將來的市場競爭中有所大作為！2. 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目背景今天的某經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)這個(gè)新興城區(qū)，洋溢著一片欣欣向榮的氣息。機(jī)關(guān)、名校、名企爭相入駐，道路、橋梁、隧道相繼連通，巨大的財(cái)富磁場效應(yīng)日益顯現(xiàn)。專家預(yù)測未來某繁榮狀況：10年內(nèi)常住人口可達(dá)到100萬以上，商業(yè)配套逐漸完善，商圈基本形成；經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，與江南形成隔江鼎立之勢。隨著某新城市中心的崛起，大量的企事業(yè)單位入駐和新居民的遷入，新的商業(yè)需求正在顛覆舊有自然商業(yè)模式。擁有大型化、專業(yè)化、整體化、新型業(yè)態(tài)的大某商圈呼之欲出。 項(xiàng)目綜述大眾國際雄距某新城市中心――南京路與遠(yuǎn)東大街交匯處，是財(cái)富坐標(biāo)的原點(diǎn)上，率先啟動(dòng)上萬品方米專業(yè)化、體驗(yàn)式、西班牙風(fēng)格的主題商業(yè)街區(qū)。其獨(dú)特的創(chuàng)意和成熟的商業(yè)運(yùn)作模式，詮釋著某未來CBD的神韻英姿。大眾國際是上海大眾交通集團(tuán)在某開發(fā)區(qū)推出的創(chuàng)新建筑力作。西班牙式設(shè)計(jì)、商鋪外掛紅鉆理石，絕版地段，實(shí)用面積大于建筑面積。20－200m178。 各類商鋪共20000m178。適合各類投資者輕松入駐賺得利潤。 項(xiàng)目SWOT矩陣分析SWOT矩陣說明：SWOT分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。這種研究方法，是由美國舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授在二十世紀(jì)八十年代初提出來的。所謂SWOT分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。SWOT分析法，包括四個(gè)方面因素，即內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）和外部市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats）四個(gè)方面。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨(dú)特能力，是在哪些方面比競爭對手做得更好；內(nèi)部劣勢因素（Weaknesses），是該項(xiàng)目與競爭對手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷不利的消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場競爭中的優(yōu)勢。因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）、劣勢因素（Weaknesses）、以及外部市場環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場對策，其目的是為了能夠提出更具有針對性的市場定位。項(xiàng)目SWOT矩陣分析表內(nèi)部優(yōu)勢因素（Strengths）內(nèi)部劣勢因素（Weaknesses）S1. 大眾的品牌以及實(shí)力優(yōu)勢S2. 區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境、交通優(yōu)勢S3. 商鋪建筑面積戶型多樣并有變化余地S4. 商鋪品質(zhì)卓著，S5. 運(yùn)營機(jī)動(dòng)靈活，經(jīng)營模式專業(yè)化、規(guī)?；?、多元化配套組合