【正文】 城市公共停車場PPP項目運營實施方案目 錄一、項目概況 1（一）項目背景 1（二）項目基本情況 2二、財務分析 3（二）產出說明 12三、PPP運作的必要性和可行性 12（一）運用PPP模式的必要性 12（二）運用PPP模式的可行性 14四、風險分配框架 15（一）項目風險識別與分析 15（二）風險分配原則 20（三）風險分配基本框架 20五、項目運作方式 21（一）模式構建原則 21（二）運作方式 22六、交易結構 23（一）投融資結構 23（二）回報機制 26（三）相關配套安排 29七、采購方式與評審辦法 29（一）采購方式 29（二）評審辦法 29八、項目合同結構 35（一）PPP合同 35（二）合資協(xié)議及公司章程 47九、核心邊界條件 49（一）權利義務邊界 50（二）交易商務條件 50（三）履約保障機制 51（四）調整銜接機制 51十、監(jiān)督管理 53十一、項目實施計劃和責任分工 5568 / 68一、項目概況（一）項目背景某某市位于某某省東南部，地處長江和沱江交匯處，是某某省第一大港口和第三大航空港，是川滇黔渝結合部區(qū)域性中心城市，成為成渝經(jīng)濟區(qū)重要的商貿物流中心、世界級白酒產業(yè)基地，還是長江上游重要的港口城市和國內唯一擁有兩大知名白酒品牌的城市、中國唯一的酒城。2015年，%，中心城區(qū)建成區(qū)面積達120平方公里、。隨著某某城市經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，城市化進程的快速推進，城市道路機動車保有量也日益增加，由于停車位嚴重匱乏，導致不同程度地發(fā)生占道停車、違章停車，進一步加劇了交通阻塞。為進一步緩解城區(qū)停車難問題，某某市政府計劃在江陽區(qū)、龍馬潭區(qū)、納溪區(qū)三個主城區(qū)建設約41個停車場，停車位約15000個，以緩解某某市城區(qū)停車難問題。在當前宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，發(fā)展是重中之重，穩(wěn)增長的任務尤其艱巨，新型城鎮(zhèn)化進程加快。然而作為城鎮(zhèn)化建設主力的地方政府財政壓力巨大，政府與社會資本合作模式作為一種重要的融資模式將成為破解地方政府財政壓力的重要方式，中央和地方近期密集出臺了一系列的政策，推動力度和速度前所未有。根據(jù)某某市實際情況，并廣泛開展與社會資本的接觸、溝通，了解社會資本合作意向和合理訴求，經(jīng)深入研究后提出某某市城市停車場PPP項目實施方案，采用PPP模式積極引入社會資本參與本項目建設，并授權某某市住房和城鄉(xiāng)建設局負責本項目的具體實施，在保障資金來源、引入先進的建設和管理經(jīng)驗、保證項目建設和維護質量、提高項目的運營能力上均有較大優(yōu)勢，同時也大大緩解市財政當前的資金壓力，確保城市停車場項目的順利實施和推進。目前，本項目第一批工程已建設完成，這次是做第二批工程建設。應某某市住房和城鄉(xiāng)建設局委托，中元國際投資咨詢中心有限公司成都分公司根據(jù)國家相關文件內容與精神，結合本項目實際情況編制了《某某市第二批城市停車場PPP項目實施方案》，并就本項目實施的若干關鍵問題提出了咨詢意見與建議。（二）項目基本情況項目名稱：某某市第二批城市停車場PPP項目實施方案項目類型：新建建設地點：位于某某市江陽區(qū)主城區(qū)、龍馬潭區(qū)主城區(qū)。建設規(guī)模與內容：共建設5個停車場，（），總建筑面積143000平方米（其中：車庫建筑面積136000平方米，商業(yè)建筑面積7000平方米），建設停車位3850個，快速充電樁770個。項目建設內容與規(guī)模匯總表：序號項目名稱項目所在地規(guī)劃用地面積（平方米）規(guī)劃用地面積（畝）總建筑面積（平方米）車庫建筑面積（平方米）配套商業(yè)建筑面積（平方米）車位數(shù)（個）充電樁數(shù)（個）1大龍花園停車場江陽區(qū)17400003700030009001802酒城樂園停車場江陽區(qū)10000250002500007001403龍透關公園二期停車場江陽區(qū)210001900020006001204忠山桃子溝停車場江陽區(qū)154000040000012002405華升廣場停車場龍馬潭區(qū)1017000150002000450906合計14300013600070003850770上述項目最終實施數(shù)量、規(guī)模以及項目名稱、建設地址等可能會發(fā)生變化，最終以某某市政府確定實施的為準。前期工作：已完成可行性研究報告、環(huán)境影響評價報告、國土用地預審、節(jié)能審查等立項前期手續(xù)，同時某某市人民政府正進行本項目征地拆遷安置工作。二、財務分析（一）財務評價基礎財務測算參數(shù)①運營期：30年。②服務價格（均為含稅價）。根據(jù)《關于規(guī)范我市機動車停放服務收費管理的通知》（瀘市發(fā)改價費〔2012〕403號）。室內機動車停放收費標準如下表：類別收費標準車型一類停車場二類停車場三類停車場小型車輛5元/1小時內4元/1小時內3元/1小時內中型車輛6元/1小時內5元/1小時內4元/1小時內大型車輛7元/1小時內6元/1小時內5元/1小時內摩托車輛3元/2小時內2元/2小時內1元/2小時內特殊車輛由三區(qū)政府價格主管部門據(jù)實核定。根據(jù)市場調查數(shù)據(jù)顯示，本項目臨時停車位取平均5元/小時計算，每增加1小時收費增加1元，充電樁每小時充電量約6080度，充電樁充電收益取6元/小時，白天（7:0019:00）包月300元/月，晚間（19:00次日7:00）包月300元/月，全天包月400元/月。通過調查周邊停車場，全天包月車位約占總車位10%，白天包月車位約占總車位20%，晚間包月車位約占總車位30%。③臨時停車車位使用率。按統(tǒng)計學角度計算車位的使用率有兩種計算方式：一種是以占用時間來計算。計算方式是：在自然小時內所有的車輛占用時間的和值/除以車位數(shù)目乘以60分鐘。（如果車輛駛入且未駛出的計60駛入的時間。如果車輛駛入且駛出計停留時間，如果車輛在之前駛入且未駛出計60分鐘）。這個計算法統(tǒng)計的是占用的時間，對于車的數(shù)量統(tǒng)計存在缺陷。二種是以占用次數(shù)來計算。計算方式是：在自然消失內進出的車輛次數(shù)加上未駛出的車輛的數(shù)量/除以車位數(shù)目。計算方法是：〔（進入但是未駛出的車輛數(shù)目）+（進入且已經(jīng)駛出的車輛數(shù)目）駛出的車輛數(shù)目〕/車位總數(shù)。依據(jù)某某市交警部門2014年監(jiān)測統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，／。為穩(wěn)妥起見，本項目財務分析采用第二種方式進行計算，臨時停車位白天周轉頻率（7:0019:00）取9次，晚間（19:00次日7:00）取3次，充電樁每天充電時間取5小時。④配套商業(yè)設施收入：配套商業(yè)設施通過出租收取租金，租金參考停車場周邊市場平均租金水平，取100元/平方米/月。⑤廣告收入：根據(jù)停車場地理位置較優(yōu)的特性，將帶來部分廣告收入，通過市場詢價，五個停車場廣告收入年評估值為200萬元。綜合考慮物價、資金時間成本等因素，假定以上收入每三年上浮5%。④稅收——增值稅：本項目執(zhí)行貨運客運場站服務稅率5%；——營業(yè)稅：客運部分應收營業(yè)稅，取服務業(yè)征收比例5%；——城市建設維護稅為增值稅款的7%；——教育費附加為增值稅款的3%；——地方教育附加費為增值稅款的 2％；——所得稅率：25%；⑤折舊費，固定資產投資中包括部分無形資產和遞延資產，為了便于計算，本項目測算中統(tǒng)一歸入固定資產折舊，為保證投按期回收投資，折舊采用平均年限法計算，按30年計提，凈殘值率確定為5%。⑥修理費，按折舊費的10%計算。⑦人員、工資及福利：本項目的人員工資和福利測算包括在經(jīng)營成本中，隨著規(guī)模不斷擴大，新增就業(yè)人員也逐步增加，根據(jù)需要進行人數(shù)調整。經(jīng)有關專業(yè)測算和本項目的實際情況，本項目人員為36人，其中管理、技術人員6人，一般員工30人。按企業(yè)提供的條件，管理人員年平均工資60000元/人，一般員工年平均工資36000元/人。本項目項目經(jīng)營第一年工資和福利144萬元，每年按4%遞增。⑧其他管理費用：參照目前同類行業(yè)的情況，按營業(yè)收入的1%計算。⑨其他直接費用：按目前同類行業(yè)的情況，適當增加比例的原則，按營業(yè)收入的2%計算。（2）總收入、營業(yè)收入及營業(yè)稅金具體如下表：（1）停車位收入計算表停車位收入計算表營業(yè)收入123456789102030停車位6,6,6,6,6,6,7,7,7,7,8,10,全天月卡車位10%單價（萬元/個）數(shù)量（個）白天月卡車位20%單價（萬元/個）數(shù)量（個）晚間月卡車位30%單價（萬元/個）數(shù)量（個）1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,臨時車位5,5,5,5,5,5,6,6,6,6,7,8,單價（元/時）白天供應車位（個）2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,停車次數(shù)（次）999999999999夜間供應車位（個）2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,停車次數(shù)（次）333333333333年綜合單價（2）營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表單位:萬元序號項目合計建設期計算期121234567891020301營業(yè)收入停車位單價（萬元/個）數(shù)量（個）充電樁單價（萬元/個）*數(shù)量（個）商業(yè)配套單價（萬元/平方米）數(shù)量（平方米）廣告收入2營業(yè)稅金與附加營業(yè)稅城市建設維護稅教育費附加3增值稅銷項稅額進項稅額4財政補貼收入5項目總收入（3）項目總成本費用單位：萬元 總成本費用估算表單位：萬元序號項目合計建設期121234567891020301其它直接費用2工資及福利3修理費4折舊2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,5經(jīng)營成本(1+2+3+4)2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,2,3,6管理費用7財務費用2,2,1,1,1,1,8營業(yè)費用9總成本費用(5+6+7+8)5,5,5,4,4,4,4,3,3,3,3,3,其中:固定成本5,5,4,4,4,4,4,3,3,3,3,3,可變成本（4）利潤分配單位：萬元利潤及利潤分配表