【正文】 東方療養(yǎng)康樂園項(xiàng)目設(shè)計方案第一章 總 論 項(xiàng)目名稱及主持單位 研究工作的依據(jù)和范圍 研究依據(jù)（1）中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）；（2）中華人民共和國民政部辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于對老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（民辦函[2001]9號）；（3）《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》（4）《關(guān)于加快發(fā)展社會福利事業(yè)的通知》（5）《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》（6）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(2006—2010)（7）《中華人共和國土地管理法》（8）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》（9）《中華人民共和國消防法》（10）《廣西壯族自治區(qū)消防條例》（11）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（12）《投資項(xiàng)目可行性研究報告指南》（13）廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司提供的《項(xiàng)目建議書》及該公司提供的有關(guān)設(shè)計基礎(chǔ)資料。 研究工作范圍（1）了解“廣西東方療養(yǎng)康樂園項(xiàng)目”的發(fā)展前景，分析該項(xiàng)目建設(shè)的必要性。（2）研究項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方案。（3）根據(jù)建設(shè)的內(nèi)容和規(guī)模方案，研究落實(shí)建設(shè)條件、設(shè)施、設(shè)備等方面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（4）根據(jù)擬定的建設(shè)方案，確定配套的建筑結(jié)構(gòu)、給排水、供配電、供熱、總平面布置等專業(yè)的設(shè)計方案。（5）估算項(xiàng)目總投資，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力，評價項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)的合理性和可行性，得出初步結(jié)論，并編制可行性研究報告，交有關(guān)部門論證評估。具體各項(xiàng)研究工作內(nèi)容，詳見后各章。 工作概況根據(jù)建設(shè)單位意見，成立了本可行性研究報告研究班子，召開了項(xiàng)目工作會議及方案論證會，對本項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行認(rèn)真扎實(shí)的調(diào)研設(shè)計，對項(xiàng)目建設(shè)的必要性方案進(jìn)行確切的分析，了解建設(shè)單位意圖和國家政策法規(guī)的要求，進(jìn)行方案比選。項(xiàng)目承接后，編制人員同項(xiàng)目承辦方負(fù)責(zé)人經(jīng)過對項(xiàng)目建設(shè)地多次實(shí)地踏勘調(diào)研，收集了大量的科學(xué)資料，了解和掌握了項(xiàng)目建設(shè)背景及理由，同時還多次與承建單位有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，交流意見，認(rèn)真聽取項(xiàng)目單位對項(xiàng)目建設(shè)的意見和建議。本可行性研究報告依照《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的編制深度要求進(jìn)行編制。項(xiàng)目的研究范圍包括：項(xiàng)目的提出背景和必要性、項(xiàng)目選址、社會老齡化的分析、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)目標(biāo)、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水、建成后的經(jīng)濟(jì)與社會效益等。通過對以上方方面面進(jìn)行公正、公平、科學(xué)、客觀的研究分析，并經(jīng)過認(rèn)真計算、對比、綜合分析、匯編，最終提交此報告，為項(xiàng)目的建設(shè)決策提供可靠的依據(jù)。 項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)（1）以武鳴縣特有的區(qū)域個性，依托武鳴縣眾多的人文環(huán)境，歷史文化，營造濃厚的文化氛圍，以武鳴縣為基礎(chǔ)逐漸向南寧周邊地區(qū)乃至區(qū)內(nèi)外各大城市輻射，同時向國際社會老年公寓靠攏。（2）通過精致典雅的建筑風(fēng)格，詩意盎然的園區(qū)景觀，為來此居住的老人們營造出一個浪漫而溫馨的老年家園。同時，通過環(huán)境的影響使老人們在一種浪漫而悠遠(yuǎn)的田園詩卷中品嘗到現(xiàn)代生活氣息，使老人們在美麗的生活節(jié)拍中享受到醉人心魄的輕歌慢舞，讓心靈的寧靜不被塵世的喧囂所驚動。（3）通過高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、爭創(chuàng)一流的專為老年人服務(wù)的機(jī)構(gòu)。達(dá)到環(huán)境園林化，服務(wù)賓館化，生活家庭化，護(hù)待親情化，管理規(guī)范化，醫(yī)療現(xiàn)代化。 建設(shè)單位概況本項(xiàng)目承辦單位廣西東方正元投資集團(tuán)有限公司于2007年9月組建成立，注冊資金5000萬元人民幣。公司主要的經(jīng)營范圍為：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；房地產(chǎn)咨詢策劃；物業(yè)管理；商業(yè)租賃；商貿(mào)；對旅游業(yè)、科技教育文化產(chǎn)業(yè)、康復(fù)療養(yǎng)業(yè)的投資；防水防腐材料、外墻涂料的生產(chǎn)銷售和施工等。公司匯集了一批有經(jīng)驗(yàn)的高中級經(jīng)濟(jì)管理和工程技術(shù)人員，是一家集生產(chǎn)、開發(fā)、經(jīng)營、公益事業(yè)為一體的多元化集團(tuán)公司。面對中國社會的老齡化，公司率先關(guān)注社會福利事業(yè)。以誠信投資、熱心公益、樹立形象、打造品牌，全心全意為老年人服務(wù)。項(xiàng)目建成后，公司將會以點(diǎn)帶面，使全社會都關(guān)助、關(guān)愛、關(guān)心老年人，使天下所有的老人都老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所為、老有所醫(yī)。項(xiàng)目建成后可為老人提供一個集療養(yǎng)、醫(yī)療保健、學(xué)習(xí)娛樂、科技策劃、聯(lián)誼交往、旅游觀光于一體的服務(wù)機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目的建設(shè)，不僅體現(xiàn)了公司目前的投資目標(biāo)和發(fā)展方向，而且也將形成公司新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村經(jīng)過對多個方案的考察論證、對比、篩選，最終確定項(xiàng)目地址為南寧市武鳴縣雙橋鎮(zhèn)伏林村。此區(qū)域面積較大、場地開闊、依山傍水、氣候宜人、陽光充足、環(huán)境清靜、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善，是十分理想的投資場所。 建設(shè)周期項(xiàng)目建設(shè)期為六年，分三期建設(shè)，每期兩年。 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老院內(nèi)設(shè)床位2000張、療養(yǎng)院內(nèi)設(shè)床位500張、護(hù)理院內(nèi)設(shè)床位500張、醫(yī)院、老年大學(xué)、護(hù)理培訓(xùn)中心、文化藝術(shù)中心、康復(fù)健身中心、老年服務(wù)中心、老年科技中心、老年旅行社、公用基礎(chǔ)設(shè)施、輔助用房以及綠化等。根據(jù)《老年公寓和養(yǎng)老院設(shè)計指南》的建設(shè)規(guī)定，并結(jié)合本項(xiàng)目的自身情況，項(xiàng)目建設(shè)共需征用土地900畝。項(xiàng)目建成后，總建筑面積可達(dá)36萬平方米，可安置接納3000名老人，接待國內(nèi)外游客800人。 總投資與資金籌措估算項(xiàng)目總投資為60500萬元人民幣，其中：固定資產(chǎn)投資57912萬元，鋪底流動資金2000萬元，建設(shè)期利息588萬元。資金籌措：企業(yè)自籌資金30500萬元，％；申請銀行貸款30000萬元，%。 項(xiàng)目策劃運(yùn)作由廣西大舞臺文化策劃有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)策劃運(yùn)作，該公司是廣西唯一一家大型的文化活動策劃、企業(yè)文化策劃、商業(yè)運(yùn)作方式策劃公司，曾在廣西區(qū)內(nèi)外策劃、運(yùn)作和其它企業(yè)共同合作過不少商業(yè)文化項(xiàng)目，具有一定的知名度和影響力，在各項(xiàng)目活動中不但取得了一定的經(jīng)濟(jì)效益，而且取得了較好的社會效益。該公司不但具有創(chuàng)新意識，敢走別人沒走過的路，思想理念超前，具有獨(dú)創(chuàng)性。本項(xiàng)目的運(yùn)作，該公司主要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的選點(diǎn)、協(xié)調(diào)政府各部門、籌措項(xiàng)目資金、策劃、運(yùn)作項(xiàng)目經(jīng)營管理模式，以“三源聯(lián)盟”為理念，即人力資源、智慧資源、經(jīng)濟(jì)資源。這一模式和理念的實(shí)施，不但將該項(xiàng)目成為廣西的品牌，而且成為中國的樣板，甚至成為世界的焦點(diǎn)。具體體現(xiàn)如下：在企業(yè)管理方面：充分運(yùn)用了“三大資源”優(yōu)勢，使社會資源得到優(yōu)化組合，達(dá)到了資源貢獻(xiàn)最大化，避免了國有企業(yè)和私營企業(yè)在管理上存在難以解決的問題，而具有充分吸取，總結(jié)了國有企業(yè)和私營企業(yè)的成功經(jīng)營，在管理上走了一條前人沒有走過的管理模式，不但達(dá)到相互制約，互相監(jiān)督而且關(guān)鍵是達(dá)到了互相激勵，使企業(yè)向著正確、良性、健康的方向發(fā)展，全面解決了現(xiàn)代中國企業(yè)人情化，資源浪費(fèi)，思維局限的現(xiàn)狀。在機(jī)關(guān)內(nèi)應(yīng)管理方面：采用了來自社會、服務(wù)于社會、管理于社會、也就是用社會各力量的錢，辦社會福利事業(yè)，為福利事業(yè)服務(wù)，最終服務(wù)于人民。在管理上由社會共同管理，共同支配，共同監(jiān)督，達(dá)到不浪費(fèi)一分錢，不亂用一分錢，分分錢都用于服務(wù)社會，任何個人、任何組織、任何企業(yè)和單位，都無權(quán)支配，無權(quán)動用，也動用不了。每一分錢不但公開、透明，而且安全有保障。既符合國家的法律法規(guī)，又符合各金融部門的規(guī)定和管理辦法。在項(xiàng)目運(yùn)作方面：全面采用了“三權(quán)”分離法，一是投資分開；二是建設(shè)分開；三是管理分開。從而達(dá)到了分工明確，責(zé)任蜜柑年卻，效果明確，既相互職業(yè)，又相互監(jiān)督，更相互激勵，使項(xiàng)目既如期、按期完成。同時節(jié)省開支，更保證質(zhì)量。在服務(wù)管理方面：主要采用制約、激勵、監(jiān)督“三種”辦法實(shí)施服務(wù)管理，使服務(wù)不斷達(dá)到制度化、規(guī)范化、法制化、條理化、程序化，隨著健康良性的方向發(fā)展，不但成為廣西的品牌，而且成為中國的樣板，更將成為世界的焦點(diǎn)，真正達(dá)到人性化。在管理制度方面：采用集社會群英智慧，達(dá)到公開、公平、公正，符合中華人民共和國法律及各國法律。以服務(wù)人為本，造福于社會為主的原則。對不適用，不符合現(xiàn)行環(huán)境、社會條件、法律法規(guī)的制度堅決不用，對符合社會、符合中華人民共和國法律法規(guī)的管理制度。不但檢舉實(shí)施，而且給予鼓勵和獎勵?？傊?，經(jīng)過進(jìn)一步分析、討論、研究，此項(xiàng)目策劃、運(yùn)作模式基本可行，需在實(shí)踐中進(jìn)一步檢驗(yàn)和證明，具有一定的可行性，對本項(xiàng)目的實(shí)施具有一定的推動、促進(jìn)、實(shí)現(xiàn)作用。 研究結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)是依照中共中央、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）和國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》（國辦發(fā)[2000]10號）的文件精神。項(xiàng)目建成后，不僅可安置接納3000名老人，解決吃、住、養(yǎng)、療、玩等方面的問題，為國家和社會減輕一定壓力。同時，還可帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為社會解決800多人的就業(yè)問題，緩解了當(dāng)前社會的就業(yè)壓力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是切實(shí)可行的。第二章 項(xiàng)目提出背景和必要性 項(xiàng)目提出背景1956年，聯(lián)合國一份題為《人口老齡化及其社會經(jīng)濟(jì)含義》的研究報告問世。由此，人口老齡化問題逐漸引起了國際社會的關(guān)注。事實(shí)上，%，從而進(jìn)入了一個老齡化的社會。從全球來看，21世紀(jì)將是一個人口普遍老齡化的社會。據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，%%。這標(biāo)志著一個全球性的老齡時代即將來到！隨著我國的社會進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)、人民生活水平的不斷提高、人均壽命的延長、老年人口正逐年增加、我國已正式步入老齡化社會。我國的人口老齡化已呈現(xiàn)出規(guī)模大、速度快、高齡化的特征，截止2007年底，占總?cè)丝诘?1%，預(yù)計到2020年，占總?cè)丝诘?6%；2030年，%，%。這個快速增長的龐大的老齡群體，孕育著一個巨大的消費(fèi)市場。目前，我國社會正處于社會型態(tài)的轉(zhuǎn)型期，老年人消費(fèi)觀念的升華，老年人保健、康復(fù)和養(yǎng)老越來越多的受到黨和政府的密切關(guān)注，也成為社會議論的主題。社會老齡化問題涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、穩(wěn)定、發(fā)展和社會生活等諸多領(lǐng)域，是關(guān)系到國計民生和國家長治久安的重大問題。家家都有老人，人人都會老。因此，近幾年來黨和國家都非常關(guān)注和投入巨資改善老年人的養(yǎng)老問題。關(guān)心老人、關(guān)愛老人、也已經(jīng)越來越多的成為社會的一種風(fēng)尚。當(dāng)前，在我國養(yǎng)老以居家養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔，社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老只是一種補(bǔ)充形式。隨著現(xiàn)代人生活節(jié)奏的加快，各種競爭的加劇，越來越多的年輕人將更多的精力投入到事業(yè)中，如何贍養(yǎng)老人，使他們擺孤獨(dú)感，也是現(xiàn)在很多年輕人頗費(fèi)心思的問題。社會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)，順應(yīng)了社會發(fā)展的形勢，有力地解決了社會養(yǎng)老問題。同時，還在全社會弘揚(yáng)了中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、尊老、愛老的良好社會風(fēng)尚，是社會主義物質(zhì)文明和精神文明的雙重體現(xiàn)，對于促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展都具有重要的意義。由于生活自理能力下降，老人們需要照料，然而生活工作節(jié)奏的加快，使一對中年夫婦既要供養(yǎng)一至四位老人，又要忙于工作和養(yǎng)育下一代的矛盾日益突出。傳統(tǒng)的家庭作為惟一養(yǎng)老地，主要由子女照顧老人的“反哺”模式和觀念遇到越來越多的問題和挑戰(zhàn)。目前，我國為老齡人服務(wù)的機(jī)構(gòu)尚不完善，老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展還是剛剛起步，特別是老齡人服務(wù)設(shè)施和社會化照料服務(wù)老齡人在日常生活、照料、看病、出行、購物和學(xué)習(xí)等方面的公共服務(wù)需求也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足，這就為老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的空間。為適應(yīng)社會發(fā)展的需要，源自70年代北歐國家的老年公寓，近年來在我國一些較為發(fā)達(dá)的地區(qū)首先發(fā)展起來。與過去的養(yǎng)老院、敬老院以收養(yǎng)孤老居住不同，這些新興老年公寓里入住的大多數(shù)是有子女的老人，絕大部分是自費(fèi)入?。煌瑫r它也不同于專門提供醫(yī)療康復(fù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)注重營造家庭氛圍，配有完善的生活服務(wù)設(shè)施及室內(nèi)、室外、娛樂室、健身房等等，由經(jīng)過專門培訓(xùn)的服務(wù)人員，為老人提供住、養(yǎng)、學(xué)、樂等綜合服務(wù)。老年人是社會的重要組成部分，在中國革命和建設(shè)事業(yè)中他們作出了重要貢獻(xiàn)。滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)和文化生活需要，讓老年人共享經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，是在新的歷史條件下貫徹落實(shí)關(guān)于“三個代表”重要思想的體現(xiàn)，也是國家和社會義不容辭的責(zé)任。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，弘揚(yáng)中華民族傳統(tǒng)美德，形成敬老、養(yǎng)老、助老以及和諧的良好社會風(fēng)尚，是社會主義精神文明建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如何處理好和解決好人口老齡化過程中出現(xiàn)的各種矛盾和問題，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展都具有重要意義。因此，本項(xiàng)目利用優(yōu)雅的自然環(huán)境發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、護(hù)理院、老年公寓等有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。 項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)實(shí)依據(jù)（1）人口平均壽命延長，老齡人口不斷增加，是我國社會主義制度優(yōu)越性的體現(xiàn)和社會文明進(jìn)步的重要標(biāo)志，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人民生活水平提高、醫(yī)療衛(wèi)生條件改善的重大成果。正如中共中央國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號）指出的：老齡人是社會的重要組成部分，他們?yōu)橹袊锩ㄔO(shè)做出了重要的貢獻(xiàn)。發(fā)展老齡事業(yè)滿足廣大老齡人日益增長的物質(zhì)和精神文明生活需要，讓老齡人共享經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展的成果，是中國共產(chǎn)黨全心全意為人民服務(wù)根本宗旨的體現(xiàn)，也是國家和社會主義義不容辭的責(zé)任。（2）國務(wù)院《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要》中指出：“堅持老齡事業(yè)與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)相適應(yīng)，發(fā)展老齡事業(yè)要著眼于體制創(chuàng)新，發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，運(yùn)用市場機(jī)制動員社會各方面力量，推動老齡服務(wù)業(yè)走社會化、產(chǎn)業(yè)化道路?！睘槲覀儼l(fā)展老齡人服務(wù)業(yè)指明了方向，逐步形成政府宏觀管理，社會力量興辦，發(fā)展老齡事業(yè)按市場化要求自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的管理體制和運(yùn)行機(jī)制。（3）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)改委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》（國辦發(fā)[2006]6號）。（4）根據(jù)統(tǒng)計，2005年廣西60歲以上老年人口達(dá)633萬，占廣西總?cè)丝诘?%。目前，南