【正文】 .振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、總 論…………………………………………………………1（一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況………………………………………1（二）項(xiàng)目概況…………………………………………………3（三）可行性研究報(bào)告編制依據(jù)………………………………7（四）可行性研究報(bào)告研究范圍………………………………7（五）研究結(jié)論與建議…………………………………………8二、房產(chǎn)市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略…………………………………9（一）當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀………………………………………9（二）某縣商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求…………………………10（三）“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展………………………11（四）定價(jià)策略…………………………………………………15三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件………………………………………17（一）項(xiàng)目選址…………………………………………………17（二）建設(shè)條件…………………………………………………17四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)………………………………………18（一）建筑面積和內(nèi)容…………………………………………18（二）功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………18五、建筑方案……………………………………………………20（一）建筑特征…………………………………………………20（二）擬建建筑物使用功能和工藝要求………………………20（三）單體平面功能設(shè)計(jì)與豎向設(shè)計(jì)…………………………20（四）交通組織…………………………………………………20（五）造型設(shè)計(jì)……………………………………………20（六）人防設(shè)計(jì)…………………………………………………21（七）日照分析…………………………………………………21（八）建筑裝修與構(gòu)造…………………………………………21六、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)……………………………………………………25（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)依據(jù)……………………………………………25（二）基本技術(shù)參數(shù)……………………………………………25（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)…………………………………………………26（四）結(jié)構(gòu)計(jì)算…………………………………………………26（五）供配電設(shè)計(jì)………………………………………………27（六）防雷與接地………………………………………………28（七）可視對(duì)講系統(tǒng)………………………………………28（八）有線電視系統(tǒng)…………………………………………29（九）電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)……………………………………29（十）綜合布線系統(tǒng)……………………………………29七、給排水設(shè)計(jì)…………………………………………………30（一）設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………………………30（二）設(shè)計(jì)范圍…………………………………………………30（三）室外給水設(shè)計(jì)……………………………………………30（四）室外排水設(shè)計(jì)……………………………………………31（五）建筑給水排水設(shè)計(jì)………………………………………31（六）管材及接口………………………………………………32（七）隔振與防噪…………………………………………32（八）節(jié)水、節(jié)能環(huán)保措施……………………………………32（九）消防水池設(shè)置……………………………………………32八、暖通設(shè)計(jì)……………………………………………………33（一）設(shè)計(jì)依據(jù)…………………………………………………33（二）設(shè)計(jì)內(nèi)容…………………………………………………33（三）設(shè)計(jì)參數(shù)…………………………………………………33（四）管材………………………………………………………33（五）保溫………………………………………………………34九、消防專篇……………………………………………………35（一）建筑消防設(shè)計(jì)……………………………………………35（二）給排水消防設(shè)計(jì)…………………………………………36（三）電氣消防設(shè)計(jì)……………………………………………38十、節(jié)能環(huán)保措施………………………………………………40（一）建筑節(jié)能設(shè)計(jì)……………………………………………40（二）電氣節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)………………………………………40（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)………………………………………41十一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排………………………………………42十二、投資估算與資金籌措……………………………………43（一）投資估算…………………………………………………43（二）資金籌措…………………………………………………44十三、經(jīng)濟(jì)效益分析……………………………………………45（一）銷售價(jià)格…………………………………………………45（二）銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃……………………………………45（三）稅費(fèi)率……………………………………………………45（四）盈利能力分析……………………………………………45（五）清償能力分析……………………………………………46（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析…………………………46十四、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策…………………………………………47（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析……………………………………………47（二）經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析………………………………………48一、總 論（一）項(xiàng)目建設(shè)單位概況： 振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：：房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)，投資興辦商貿(mào)實(shí)體；，無(wú)不良債務(wù)；：實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，其組織結(jié)構(gòu)如下：（1）總經(jīng)理室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置，公司的經(jīng)營(yíng)決策與指揮，公司管理人員的選聘與任免，以及公司內(nèi)部各部門之間行政、業(yè)務(wù)的協(xié)調(diào)，公司管理制度的修改與調(diào)整。（2）辦公室：負(fù)責(zé)公司往來(lái)文件收發(fā)，文書檔案管理，公司行政文件的草擬及方案處理，行政往來(lái)業(yè)務(wù)的接待，辦公用車的管理以及領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。公司員工的招聘與解聘，公司內(nèi)部人員調(diào)配。（3）計(jì)財(cái)部：負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定和資金的籌措與調(diào)度，保證國(guó)家財(cái)稅政策的貫徹落實(shí)。（4）工程部：具體負(fù)責(zé)公司承擔(dān)的工程項(xiàng)目洽談、發(fā)包簽約與實(shí)施，為客商提供工程項(xiàng)目服務(wù)。（5）成本控制部：具體負(fù)責(zé)公司工程成本的控制，把關(guān)工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。（6）營(yíng)銷策劃部：負(fù)責(zé)公司樓盤的廣告宣傳銷售經(jīng)營(yíng)，策劃推介等一系列活動(dòng)促進(jìn)樓盤快速營(yíng)銷以及房產(chǎn)的策劃工作。（7）物業(yè)部：負(fù)責(zé)公司所屬的物業(yè)管理，如公共設(shè)施、道路、水、電、氣、綠化、環(huán)衛(wèi)等維護(hù)、修繕，為業(yè)主提供全方位服務(wù)。（8）保安部：負(fù)責(zé)公司和物業(yè)管理區(qū)域的安全保衛(wèi)、消防工作。（1）勞動(dòng)定員：公司定員為 28人， 其中經(jīng)理1人，副經(jīng)理1人，總工程師1人，辦公室2人，計(jì)財(cái)部2人，工程部5人，成本控制部2人，營(yíng)銷策劃部5人，物業(yè)部6人，保安3人。根據(jù)工作需要可隨時(shí)聘用臨時(shí)人員。（2）人員組成原則：經(jīng)理、副經(jīng)理由董事會(huì)考核任命；其他管理人員和技術(shù)人員，可按照德才兼?zhèn)涞脑瓌t，面向社會(huì)公開招聘；所有管理人員須具備大專以上文化程度；公司員工實(shí)行全員勞動(dòng)合同制。（3）人員培訓(xùn)：根據(jù)企業(yè)員工素質(zhì)構(gòu)成情況，可自行組織政策、法律及相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，或赴省內(nèi)外成功企業(yè)進(jìn)行考察和學(xué)習(xí)。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承“積極、創(chuàng)新、和諧、高效”的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。公司的宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值服務(wù)社會(huì)。（二）項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：某縣振興街5號(hào)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)背景：（1）某縣自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況某縣位于安徽省的北部，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，東與江蘇省徐州、連云港、鹽城、淮安、宿遷相連，北與山東省泰安、荷澤、濟(jì)寧、臨沂接鄰，西與河南省周口、商丘、開封為親，居于二十多個(gè)城市的大淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的最中心位置。鐵路東臨京滬、北連隴海、西接京九，符夾線，青阜線貫通全境，另有21條總計(jì)200多公里的鐵路專用線連接各大中型企業(yè)；全縣公路里程545公里，有6條國(guó)道、省道從市中心穿過(guò)，途經(jīng)市區(qū)的京（北京）臺(tái)（臺(tái)州）、連（連云港）霍（霍爾果斯）、鹽（鹽城）許（許昌）高速公路分別設(shè)置出入口；上海鐵路局百善戰(zhàn)略物流基地每年物流規(guī)模達(dá)到300萬(wàn)噸，年吞吐量100萬(wàn)噸的青龍山港口，可將貨物直入淮河、長(zhǎng)江；空運(yùn)距江蘇徐州觀音機(jī)場(chǎng)僅50公里，全程高速公路可以直達(dá)。 某縣礦產(chǎn)資源得天獨(dú)厚，現(xiàn)已探明的有煤、鐵、銅、金、石灰石、高嶺土等13種，以煤為最，地質(zhì)儲(chǔ)量60億噸，遠(yuǎn)景儲(chǔ)量240億噸。目前擁有某礦業(yè)集團(tuán)、皖北煤電集團(tuán)、地方所屬礦井18對(duì)，2008年原煤產(chǎn)量達(dá)2830萬(wàn)噸，居全國(guó)第四位，還有楊柳、鄒莊、青東等大型礦井正在建設(shè)。某縣依托豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電加工業(yè)，延伸煤電資源的產(chǎn)業(yè)鏈，提高資源綜合利用率，現(xiàn)已建成煤化工規(guī)模500萬(wàn)噸，電力裝機(jī)200萬(wàn)千瓦。 城鎮(zhèn)化水平不斷提高。按照相濉一體化發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)縣城區(qū)面積20平方公里，并架構(gòu)起50平方公里的縣城區(qū)框架。%，在全省處于較高水平。，完成開發(fā)面積23平方公里，實(shí)現(xiàn)七通一平，按照開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，初步建成工業(yè)園區(qū)、民營(yíng)科技園區(qū)、教育園區(qū)、商住園區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)等?，F(xiàn)已入駐工業(yè)企業(yè)210家，2008年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值13億元，開發(fā)區(qū)財(cái)稅收入9710萬(wàn)元，建成教育園區(qū)，實(shí)現(xiàn)從小學(xué)到高中階段的國(guó)民教育，建成御苑居小區(qū)，正在建設(shè)鳳凰城小區(qū)、玉蘭花城小區(qū)，現(xiàn)已入住居民510戶。（2）某市某縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,全縣土地完成開發(fā)建設(shè)面積 ㎡，%，㎡，%， 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。（3）某縣住宅市場(chǎng)調(diào)查某縣鼎苑小區(qū)，位于沱河路百貨商場(chǎng)東側(cè)，樓層高19層，平均單價(jià)3500元/m2；溪岸茗苑小區(qū)，位于虎山南路，樓層高6層，平均單價(jià)2700元/m2；正在開發(fā)建設(shè)的居住小區(qū)包括某影都小區(qū)，位于淮海路蘇果超市南側(cè)，樓層高24層，平均預(yù)售價(jià)4500元/m2；麗豪苑小區(qū)位于某火車站東側(cè)，靠近某市5馬路，樓層高6層，平均預(yù)售價(jià)3000元/