【正文】 1 總 論某某市錦華飯店裝修改造工程 新建某某市中原路439號(hào)錦華飯店位于某某市中原路中段鬧市區(qū)，西距汽車站僅400米，地理位置優(yōu)越，交通便利。飯店始建于1994年，現(xiàn)由A座、B座和C座三部分組成，占地7000多平方米，建筑面積21000多平方米，是一家集餐飲、客房、會(huì)議為一體的綜合性賓館，是具有現(xiàn)代規(guī)模的星級(jí)豪華酒店。餐飲部裝潢高雅華麗，現(xiàn)有400多平方米的大廳，可同時(shí)容納600余人就餐，10余間風(fēng)格各異的豪華包房，更是可以給顧客帶來舒適的享受。名師主理徽菜、川菜、魯菜等各式菜肴，風(fēng)味獨(dú)特，價(jià)位合理，消費(fèi)適中，并承接各種婚禮、壽宴、同學(xué)聚會(huì)、生日慶典等?？头坎楷F(xiàn)有客房200間，其中：普通客房55間，標(biāo)準(zhǔn)客房140間，豪華套房5間。客房布置清雅、豪華、裝飾考究，房間幽靜、整潔、舒適，內(nèi)設(shè)空調(diào)、彩電、24小時(shí)熱水等設(shè)施。智能IC卡門鎖系統(tǒng)、24小時(shí)監(jiān)控有效地保障賓客的人身及財(cái)產(chǎn)安全，免除客人的后顧之憂。賓館的多功能會(huì)議中心、貴賓洽談室和大小各異的會(huì)議室，可承接展銷會(huì)、洽談會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等不同規(guī)模和類型的會(huì)議。賓館推行的打字復(fù)印、電傳和其他服務(wù)項(xiàng)目，使賓客的商務(wù)活動(dòng)更為便利。建筑面積總計(jì)21000平方米，包括：客房：房間200間，客房面積14000平方米（西樓9層120個(gè)房間、面積9000平方米，東樓3層，局部4層，80個(gè)房間，面積5000平方米）會(huì)議室（4個(gè)：二大二?。?。餐飲休閑：包間14間，桑拿、KTV，總面積7000平方米本項(xiàng)目擬對(duì)現(xiàn)有建筑物室內(nèi)外按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店進(jìn)行裝修改造，并新增公用工程及附屬配套設(shè)施。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)審定出版的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《旅游涉外飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T143082003）；《某某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》草案；《安徽省旅游業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《阜陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》2011；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于可行性研究報(bào)告編制規(guī)范和要求；項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的委托書、各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及其他基礎(chǔ)材料。執(zhí)行相關(guān)編制依據(jù)，使本可行性研究報(bào)告的內(nèi)容符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)政策和行業(yè)規(guī)劃。節(jié)約降耗原則：要利用先進(jìn)技術(shù)和措施，優(yōu)化技術(shù)組合，減低原材料、燃料、水、電、汽、氣等的消耗，提高資源和能源的回收率和重復(fù)利用率，進(jìn)一步降低綜合能耗。環(huán)保安全原則： 項(xiàng)目建設(shè)要十分重視環(huán)境保護(hù)、安全和衛(wèi)生，三廢治理、消防、安全、勞動(dòng)保護(hù)措施必須與主體裝置同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)投運(yùn)。通過項(xiàng)目背景及發(fā)展概況的研究，分析項(xiàng)目提出的由來；通過對(duì)市場(chǎng)的分析研究以及對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的研究，推薦項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、方案，論證項(xiàng)目建設(shè)的合理性；根據(jù)建設(shè)場(chǎng)地的實(shí)際情況，進(jìn)行總圖布置方案研究；對(duì)建設(shè)條件及燃料、動(dòng)力供應(yīng)情況進(jìn)行調(diào)查研究；對(duì)工程及設(shè)備方案進(jìn)行研究，并提出工程招投標(biāo)方案；對(duì)公用工程和輔助設(shè)施進(jìn)行研究；對(duì)節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生與消防提出研究方案；對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，測(cè)算各種效益指標(biāo)和項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和環(huán)境效益進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)；得出可行性研究結(jié)論。，其中。本項(xiàng)目建設(shè)所需資金，計(jì)劃申請(qǐng)銀行貸款5000萬元，其余部分由項(xiàng)目業(yè)主單位自籌解決。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)科目單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目規(guī)模總投資萬元 　 建設(shè)投資萬元 　 建設(shè)期利息萬元 　 鋪底流動(dòng)資金萬元 　2年均銷售收入萬元 　3年均總成本萬元 　 年均固定成本萬元 　 年均可變成本萬元 　4年均經(jīng)營(yíng)成本萬元 　5年均利稅總額萬元 　 年均營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元 　 年均利潤(rùn)總額萬元 　 年均增值稅萬元 　6財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 稅后7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅后8稅后投資回收期年 含建設(shè)期9借款償還期年 含建設(shè)期10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 稅前11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元 稅前12總投資收益率% 　13投資利稅率% 　14項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率% 　15盈虧平衡點(diǎn)% 　702 項(xiàng)目背景及必要性某某市位于安徽省西北部。南與臨泉縣和潁泉區(qū)接壤，東與太和縣為鄰，西北與河南省的沈丘、鄲城兩縣交界?？偯娣e667平方千米。某某市是安徽西北大門，位于京九經(jīng)濟(jì)帶和歐亞大陸橋經(jīng)濟(jì)帶交匯處，面向以上海為中心的華東經(jīng)濟(jì)圈，背靠中原腹地，是東西進(jìn)出的重要門戶，具有廣闊的發(fā)展空間。東漢時(shí)王莽、劉秀逐鹿于此，留下“王莽追劉秀”的千古史話，光武鎮(zhèn)成為全國(guó)唯一以皇帝謚號(hào)命名的城鎮(zhèn)。南宋名將劉琦大敗金兀術(shù)，在劃此溝為界。元末紅巾軍領(lǐng)袖某某人劉福通，在家鄉(xiāng)首舉反元義旗，為建立明朝奠定了基礎(chǔ)。抗戰(zhàn)時(shí)期，某某由于特殊的地理優(yōu)勢(shì)，未受日軍侵犯，上海、南京等城市商人紛紛遷往某某，一度人口劇增，商賈云集，貿(mào)易興旺，有“小上?！敝雷u(yù)。某某市社會(huì)和諧，文明進(jìn)步，是全國(guó)擁軍優(yōu)屬模范城市、全國(guó)社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)縣市、全國(guó)科技興市百強(qiáng)縣市、全國(guó)體育先進(jìn)縣市、全國(guó)科技工作先進(jìn)縣市、全國(guó)計(jì)劃生育服務(wù)先進(jìn)縣市、全國(guó)民間剪紙藝術(shù)之鄉(xiāng)、安徽省衛(wèi)生城市，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)健康發(fā)展，為外商提供了良好的生活環(huán)境。某某交通便利，設(shè)施完善。潁河橫貫城市，可常年通航1500噸級(jí)拖船。漯阜鐵路穿境而過，與京廣、京九線相連。界阜蚌高速公路、臨界鄲一級(jí)公路、省道204線和308線經(jīng)過某某，通向全國(guó)。市區(qū)距阜陽機(jī)場(chǎng)60公里。某某的肥田沃土，純樸民風(fēng)，為文化藝術(shù)的發(fā)展提供了良好的園地。廣大文化藝術(shù)工作者在這塊園地里辛勤耕耘、潛心鉆研，在書法、國(guó)畫、剪紙、民舞等方面取得了令人注目的成果，并頻頻在省內(nèi)外展出、發(fā)表、成書、獲獎(jiǎng)，不少作品還在臺(tái)灣、新加坡、香港、日本、美國(guó)展出。代表書畫家有：黃乃驥、黃金亮、赫學(xué)美、劉亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。被列為首批國(guó)家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的某某彩陶始于隋唐，盛行明清，流傳至今。彩陶工藝系列有陶瓷“刀馬人”、“腰鼓刻花壇”等100多個(gè)品種，其制陶工藝吸收了中國(guó)剪紙、木版年畫的藝術(shù)風(fēng)格，在題材選擇和色彩運(yùn)用上趨于質(zhì)樸、粗獷與厚重，體現(xiàn)了民間藝術(shù)崇尚自然、追求和諧的審美趨向。彩陶成品曾遠(yuǎn)銷日本、波蘭、匈牙利等十幾個(gè)國(guó)家。業(yè)內(nèi)贊譽(yù)其“有形不至而藝至之妙趣”。某某彩陶工藝長(zhǎng)期浸淫于淮北地區(qū)原汁原味的民風(fēng)民俗之中，經(jīng)過不斷的發(fā)展演變，形成了“器型古樸厚重，刻畫簡(jiǎn)潔生動(dòng)，釉色流光異彩，兼具藝術(shù)和實(shí)用功能”的基本藝術(shù)特征。截止2010年末，某某市星級(jí)酒店依然嚴(yán)重不足，并處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。與國(guó)內(nèi)同級(jí)同類城市相比，某某市區(qū)內(nèi)的部分酒店服務(wù)業(yè)明顯落后。酒店服務(wù)業(yè)落后的現(xiàn)狀導(dǎo)致現(xiàn)有整體接待能力和服務(wù)水平不足，而這種不足直接導(dǎo)致大批境內(nèi)外來長(zhǎng)的商務(wù)人員和旅游者常常為獲得滿意的訂房住宿大傷腦筋，從而大發(fā)感慨。作為投資環(huán)境的一個(gè)重要組成部分，這一情況已影響到某某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商引資的力度，影響到某某市的城市形象和國(guó)際知名度，并已逐漸成為阻礙城市發(fā)展的一大瓶頸。某某市作為代表安徽省皖西北地區(qū)與世界接軌的窗口，其商務(wù)商貿(mào)活動(dòng)會(huì)越來越多，專業(yè)型的商務(wù)客人也會(huì)逐漸增加。因此建設(shè)具有當(dāng)?shù)靥厣?、滿足高級(jí)商務(wù)客人需求的現(xiàn)代化、個(gè)性化、智能化的四星級(jí)商務(wù)酒店勢(shì)在必行。隨著某某市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，招商引資和對(duì)外開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，某某市酒店服務(wù)業(yè)檔次不高、接待能力不足的矛盾已日漸顯露，已難以滿足現(xiàn)有及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展需要。與此同時(shí)，伴隨著某某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)高檔次酒店，尤其是高標(biāo)準(zhǔn)的四、五星級(jí)酒店的需求卻在與日俱增，其中蘊(yùn)含的商機(jī)和潛力是巨大的，是不可預(yù)估的。因此如何搶占市場(chǎng)先機(jī)，迅速開發(fā)并占領(lǐng)這部分細(xì)分市場(chǎng)已成為當(dāng)務(wù)之急。鑒于以上市場(chǎng)需求分析，項(xiàng)目業(yè)主單位提出建設(shè)本項(xiàng)目的設(shè)想，即建設(shè)一座集旅游、商務(wù)、餐飲為一體的四星級(jí)商務(wù)酒店。本項(xiàng)目錦華飯店所要改造的現(xiàn)有建筑物為某某市錦華飯店現(xiàn)有建筑，目前某某市錦華飯店可供經(jīng)營(yíng)與使用建筑面積約21000㎡，內(nèi)外部裝修已破舊，無法充分發(fā)揮其價(jià)值。為了活化資產(chǎn)提高資產(chǎn)的利用價(jià)值，某某市錦華飯店有限責(zé)任公司擬出資將現(xiàn)有建筑改造成四星級(jí)酒店，滿足某某市旅游酒店市場(chǎng)的需求，同時(shí)使股東獲得可觀的收益。在目前這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、地區(qū)開發(fā)的大環(huán)境、大背景下，某某市錦華飯店裝修改造工程項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以說恰逢好時(shí)機(jī)，具有無限商機(jī)的發(fā)展空間。旅游業(yè)是人類社會(huì)與發(fā)展的標(biāo)志，同時(shí)又是促進(jìn)人類社會(huì)進(jìn)步與發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)?！栋不帐÷糜螛I(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出了“5233”行動(dòng)計(jì)劃：“十二五”期間，全省投資額在5億元以上的旅游項(xiàng)目達(dá)到200個(gè)以上，投資總額達(dá)到3000億元以上；到2015年，全省旅游總收入達(dá)到3000億元以上，年均增長(zhǎng)24．5％，相當(dāng)于全省GDP比重的12％以上。力爭(zhēng)經(jīng)過五年的建設(shè)和發(fā)展，把旅游業(yè)建設(shè)成為安徽省國(guó)民經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和人民群眾更加滿意的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)中部領(lǐng)先、全國(guó)前十的旅游強(qiáng)省目標(biāo)。在安徽省“皖南率先、皖江跨越、皖中提升、皖北突破”的指導(dǎo)下，某某市旅游產(chǎn)業(yè)的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娛要素齊全的旅游產(chǎn)業(yè)體系，已經(jīng)成為某某市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)展最快的行業(yè)之一。錦華飯店及配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，不僅能為旅游者提供舒適、安全的環(huán)境，還可借助互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，為旅游者提供更多的旅游服務(wù)和旅游接待信息，促使旅游信息交換更趨完善，加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對(duì)外開放步伐，滿足旅游業(yè)迅猛發(fā)展的需要。改造后的錦華飯店擬用國(guó)際知名的酒店管理團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)現(xiàn)代化的先進(jìn)管理模式，堅(jiān)持以人為本的理念，所有硬件設(shè)施要最大限度地滿足廣大消費(fèi)者的需求，留足后續(xù)發(fā)展的空間，打造一個(gè)全新的酒店業(yè)態(tài)，在硬件設(shè)施上和經(jīng)營(yíng)管理上達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，創(chuàng)國(guó)內(nèi)一流。，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要在中國(guó)未來很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，解決龐大的人口就業(yè)壓力是政府面臨的最重要任務(wù)之一，隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)水平的提高和農(nóng)業(yè)機(jī)械的普遍運(yùn)用，有大量農(nóng)村勞動(dòng)力從土地中解脫出來，常年有大量剩余勞動(dòng)力外出務(wù)工、經(jīng)商。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)改革的深入推進(jìn)，城鎮(zhèn)又產(chǎn)生大量失業(yè)下崗工人，這已成為制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展和影響社會(huì)穩(wěn)定的首要問題。通過本項(xiàng)目的建設(shè)，可安排一批農(nóng)村中具有一技之稱長(zhǎng)的勞動(dòng)力和城鎮(zhèn)下崗失業(yè)人員就業(yè)，對(duì)于促進(jìn)某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定均具有十分積極的意義。由此可見，本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施不僅將可以形成較大的生產(chǎn)規(guī)模，增加企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，而且通過項(xiàng)目的實(shí)施，可以滿足城鄉(xiāng)日益增長(zhǎng)的保健食品的需要，同時(shí)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。本項(xiàng)目的建設(shè)，不僅能彌補(bǔ)某某市沒有四星級(jí)高級(jí)酒店的缺憾，美化市容、滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)更能提高公司營(yíng)收能力，大幅度的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，創(chuàng)造飯店品牌，使企業(yè)立足省內(nèi)，面向國(guó)內(nèi)，逐步與國(guó)際接軌，為某某市向區(qū)域中心城市邁進(jìn)搭建平臺(tái)。綜上所述，該項(xiàng)目符合國(guó)家新時(shí)期拉動(dòng)內(nèi)需改善民生的精神，項(xiàng)目建設(shè)解決了某某市四星級(jí)酒店的不足，可為消費(fèi)者提供一個(gè)高檔次的酒店服務(wù)需求，項(xiàng)目建設(shè)是必要和迫切的。3 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模酒店是在古時(shí)候的“亭驛”、“客舍”和“客?！钡幕A(chǔ)上，隨著人類的進(jìn)步、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科學(xué)文化、技術(shù)和交通的發(fā)達(dá)而發(fā)展起來的?，F(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，至2010年底，中國(guó)本土星級(jí)酒店已經(jīng)達(dá)到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星級(jí)飯店直接從業(yè)人員超過160萬人。全國(guó)共有飯店及旅游住宿單位超過30萬個(gè)，從業(yè)人員超過500萬人。2010年底，全國(guó)星級(jí)飯店數(shù)量是1978年全國(guó)飯店總數(shù)的100倍；全國(guó)已經(jīng)擁有綠色旅游飯店2000多家；有41家國(guó)際飯店管理集團(tuán)、67個(gè)飯店品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，管理了516家飯店，世界排名前10位的國(guó)際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。2007年的假期調(diào)整政策讓酒店業(yè)繃緊了每一根敏感神經(jīng)。帶薪休假的出臺(tái)更是激活了旅游酒店板塊。帶薪休假的出臺(tái)，無疑是給予酒店和旅游業(yè)的一塊特大蛋糕。這讓酒店旅游行業(yè)進(jìn)入“價(jià)量齊升”的黃金投資期。同時(shí)國(guó)內(nèi)消費(fèi)升級(jí)推動(dòng)國(guó)內(nèi)游的游客人次與人均花費(fèi)同步增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具提供的更為快捷舒適的運(yùn)輸服務(wù)，使交通對(duì)旅游的瓶頸約束效應(yīng)越來越小，這使觀光游得以繼續(xù)發(fā)展，而休閑度假游也將逐步興起。旅游市場(chǎng)針對(duì)此紛紛推出相關(guān)產(chǎn)品，很多度假型酒店更是看準(zhǔn)了商機(jī)，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的變換進(jìn)行著相關(guān)的調(diào)節(jié)。而對(duì)于深處大都市的商務(wù)型酒店而言這一消息同樣令其拍手叫好，由于“五一”黃金周的取消，商務(wù)型酒店免去了多年來由于假期造成的“空房”甚至是“降價(jià)”的尷尬，“五一”的正常工作，讓商務(wù)型酒店擁有了正常的“商務(wù)”價(jià)值。2008年金融危機(jī)的爆發(fā)從金融界一路波及到實(shí)業(yè)界，酒店業(yè)作為與金融實(shí)體關(guān)系最為密集的產(chǎn)業(yè)，影響在所難免。全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響已蔓延至亞太地區(qū)，酒店經(jīng)營(yíng)者在2008年下半年已開始感到經(jīng)營(yíng)壓力。中國(guó)商務(wù)部在三方面入手，大力推進(jìn)發(fā)展酒店餐飲行業(yè)，首先，大力發(fā)展大眾化餐飲。其次，重點(diǎn)關(guān)注和解決酒店行業(yè)的放心消費(fèi)問題，嚴(yán)把食品原料進(jìn)貨關(guān)。第三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動(dòng)行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。各級(jí)政府高度重視酒店與餐飲業(yè)發(fā)展，多措并舉擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)消費(fèi)。酒店業(yè)應(yīng)順應(yīng)國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的號(hào)召，各大酒店尤其是高檔酒店，應(yīng)調(diào)整客源結(jié)構(gòu)，瞄準(zhǔn)內(nèi)需市場(chǎng)，以度過危機(jī)。應(yīng)縮減開支、降低成本，練好內(nèi)功。酒店消費(fèi)需