【正文】 +`福建有限公司標準廠房（二期）建設項目可行性研究報告泉州顧問有限公司二O一O年一月目 錄第一章 總論 1一、項目名稱及建設單位 1二、建設單位簡介 1三、可行性研究報告編制原則、依據(jù)和范圍 1四、項目概況 3第二章 項目建設背景及必要性 6一、項目建設背景 6二、項目提出的必要性 12第三章 市場預測 15一、市場總體分析 15二、市場分析結論 19第四章 建設規(guī)模與建設條件 20一、建設規(guī)模 20二、建設條件 20第五章 建設方案 25一、工程土建方案 25第六章 總圖運輸與公用輔助工程 28一、總圖布置 28二、公用工程 30第七章 節(jié)能分析 37一、概述 37二、編制依據(jù) 37三、用能分析 38四、節(jié)能節(jié)水措施綜述 40第八章 環(huán)境影響評價 41一、環(huán)境條件現(xiàn)狀 41二、規(guī)劃、設計依據(jù) 41三、項目建設期的影響及治理措施 41四、項目運營期的環(huán)境影響 42五、環(huán)境影響評價 42第九章 組織機構與人員配置 44一、項目管理模式 44二、經(jīng)營模式 44三、組織機構設置 44第十章 項目實施進度 45一、建設工期 45二、項目實施進度安排 45三、項目實施進度表（橫道圖） 45第十一章 工程招標 47一、招標工作依據(jù) 47二、招標工作原則 47三、招標工作的組織管理 48四、招標范圍 48第十二章 投資估算與資金籌措 50一、投資估算 50二、資金籌措 51第十三章 財務評價 53一、經(jīng)濟評價和效益分析依據(jù) 53二、財務評價 54第十四章 社會效益與風險分析 57一、社會效益 57二、風險分析 57第十五章 研究結論與建議 59一、結論 59二、建議 59相關附表與附件第一章 總論一、項目名稱及建設單位項目名稱：標準廠房（二期）建設項目建設性質：新建項目建設單位：福建有限公司建設地址：福建省晉江市磁灶鎮(zhèn)宅內村二、建設單位簡介企業(yè)名稱：福建有限公司企業(yè)注冊號：35050011企業(yè)住所：晉江市法定代表人：莊注冊資本：伍仟萬元人民幣整實收資本：伍仟萬元人民幣整公司類型：有限責任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：對農業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)等國家法律、法規(guī)允許投資的項目進行投資。成立日期：二OO八年三月十二日營業(yè)期限：自二OO八年三月十二日至二O一八年三月十一日三、可行性研究報告編制原則、依據(jù)和范圍編制原則（1）合法性原則；（2）社會、生態(tài)、經(jīng)濟綜合效益原則；（3）實事求是、科學性原則；（4）實用性、可操作性原則；編制依據(jù)1）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；2）中華人民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第70號）；3）中華人民共和國城市規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第23號）；4）中華人民共和國環(huán)境保護法（中華人民共和國主席令第22號）；5）建設工程勘察質量管理辦法（中華人民共和國建設部令第115號）；6）《國務院關于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》7）《晉江市城市總體規(guī)劃》8）晉江市城市規(guī)劃建設《建設項目選址意見書》9）投資項目可行性研究報告編制指南10）編制報告的委托合同11）委托單位提供的本項目相關的基礎資料、數(shù)據(jù)等。本報告編制主要根據(jù)國家相關部門對項目可行性報告的規(guī)范及深度要求，結合項目編制小組調研結果及項目建設單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。編制范圍本可行性研究報告主要對福建有限公司擬投資的標準廠房（二期）建設項目可行性問題進行分析評價，主要包括項目市場供求分析、建設規(guī)模、選址、節(jié)能環(huán)保、資金籌措以及成本與效益、風險分析等內容。四、項目概況擬建地點福建省晉江市磁灶鎮(zhèn)宅內村。建設期限本項目建設期限為近2年的時間。即自批準用地后將在2年內建成，3年內投入經(jīng)營。建設規(guī)模項目用地面積為44733㎡，建設廠房59047㎡，宿舍5413㎡，倉庫29524㎡及其它配套設施4428㎡，總建筑面積為98412㎡。主要建設條件（1）符合規(guī)劃要求和國家產(chǎn)業(yè)政策。本項目符合國家“十一五”工業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，符合晉江市總體規(guī)劃與磁灶鎮(zhèn)宅內村區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。（2）項目市場前景好。本項目市場前景廣闊，在今后較長一段時間內市場將處于需求大于供給的態(tài)勢。（3）交通運輸條件優(yōu)越。（4）材料供應有保障。項目實施所需的材料供應均比較方便、快捷。（5）項目依托條件好。其一，區(qū)域水、電等資源供給充足，可滿足項目實施后的要求；其二，該項目可依托開發(fā)區(qū)成熟的公用工程、輔助工程、儲運設施等富余資源及低廉的勞動力資源、完善的社會化服務體系；從而加快項目建設進度，降低成本，節(jié)約投資，提高綜合效益?？偼顿Y及資金籌措，均為固定資產(chǎn)投資，主要建設內容包括標準廠房、倉庫、職工宿舍及其它配套設施。全部投資均由公司自籌。（詳見《項目投資估算表》及《資金籌措計劃表》）。項目效益分析本項目建設通用標準化廠房和倉儲設施及配套設施，以出租廠房，倉儲設施等形式為企業(yè)服務。項目建成后，根據(jù)建設單位招商計劃，入住行業(yè)以紡織業(yè)生產(chǎn)企業(yè)等為主的低污染的生產(chǎn)制造行業(yè)。項目達到正常經(jīng)營年限，。（詳見《項目利潤估算表》及附表1《項目全投資現(xiàn)金流量表》）。社會效益項目建成后，通過招商引進各大中型紡織業(yè)等項目生產(chǎn)企業(yè)，廠房、倉儲等配套設施出租，在為各大中型生產(chǎn)企業(yè)提供服務的同時，也可帶來較大的收益空間，還可為社會創(chuàng)造較多的就業(yè)崗位，有效地解決了一部分就業(yè)壓力。同時引進的企業(yè)可實行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一治安，使入住的企業(yè)能有序生產(chǎn)，同時加大環(huán)境保護措施，使項目的經(jīng)濟效益、社會效益達到同樣的預期顯著效果。項目主要經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量備注1用地面積㎡447332總建筑面積㎡984122．1廠房㎡590476層2．2宿舍㎡54137層2．3倉庫㎡295246層2．4其它設施㎡44282層3容積率4建筑密度%5建筑耐久年限年506建筑結構安全等級級二7建筑結構防火等級級二8建筑抗震設防烈度級七9結構形式框架結構第二章 項目建設背景及必要性一、項目建設背景我國當前經(jīng)濟形勢分析國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議分析當前經(jīng)濟形勢指出，擴大內需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃已初見成效，經(jīng)濟運行出現(xiàn)積極變化，形勢比預料的好。投資增速加快，消費較快增長，國內需求穩(wěn)步提高；工業(yè)生產(chǎn)逐步企穩(wěn)，農業(yè)形勢總體穩(wěn)定；結構調整積極推進，區(qū)域發(fā)展協(xié)調性增強；銀行體系流動性充裕，金融市場平穩(wěn)運行；城鎮(zhèn)就業(yè)增加，居民收入提高；社會信心提振，市場預期改善。這表明，中央關于今年經(jīng)濟工作的方針和部署是完全正確的，去年下半年以來出臺的一系列宏觀調控措施是及時、有力、有效的，各地區(qū)、各部門貫徹中央的決策和部署是得力的。同時也要清醒地看到，我國經(jīng)濟回升的基礎還不穩(wěn)固，內外部環(huán)境還十分嚴峻。國際金融危機還在蔓延，對我國經(jīng)濟的影響還在加深，主要是：外部需求持續(xù)萎縮，出口下降幅度較大；一些行業(yè)產(chǎn)能過剩，工業(yè)增長回升乏力，經(jīng)濟效益繼續(xù)下滑，民間投資意愿偏低，農業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、農民持續(xù)增收難度加大，財政收入下降，就業(yè)壓力很大。我們既要看到經(jīng)濟社會發(fā)展的有利條件和積極因素，堅定做好各項工作的信心；又要充分估計面臨形勢的復雜性和嚴峻性，決不能盲目樂觀，掉以輕心；寧可把困難和風險看得重一些，把應對危機的時間估計得長一些，把政策舉措準備得充分一些，扎實工作，毫不松懈，努力實現(xiàn)經(jīng)濟社會發(fā)展的各項目標。2. 國務院關于支持福建省加快建設海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見　近年來，福建省大力推進海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設，綜合實力不斷增強，為進一步加快發(fā)展奠定了堅實基礎。當前，兩岸關系出現(xiàn)重大的積極變化，為海峽西岸經(jīng)濟區(qū)加快發(fā)展和開展與臺灣地區(qū)合作提供了重要機遇。支持福建省加快海峽西岸經(jīng)濟區(qū)建設，是進一步發(fā)揮福建省比較優(yōu)勢，實現(xiàn)又好又快發(fā)展的迫切需要；是完善沿海地區(qū)經(jīng)濟布局，推動海峽西岸其他地區(qū)和臺商投資相對集中地區(qū)發(fā)展的重大舉措；也是加強兩岸交流合作，推進祖國和平統(tǒng)一大業(yè)的戰(zhàn)略部署，具有重大的經(jīng)濟意義和政治意義。（1）建設海峽西岸先進制造業(yè)基地。堅持走新型工業(yè)化道路，加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。著力發(fā)展先進制造業(yè)，重點發(fā)展電子信息、裝備制造、石油化工等產(chǎn)業(yè)。加快發(fā)展集成電路設計和軟件、光電、消費電子、生物醫(yī)藥、精密儀器、環(huán)保、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)，著力應用高新技術和先進適用技術改造提升建材、冶金、紡織、食品等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。實施品牌帶動戰(zhàn)略，扶持重點骨干企業(yè)發(fā)展，培育一批擁有自主知識產(chǎn)權、主業(yè)突出、競爭力強的大企業(yè)、大集團。鼓勵建立與臺灣產(chǎn)業(yè)配套的以及大陸臺資企業(yè)所需的零部件、原輔材料中心。加快培育特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，著力培育產(chǎn)業(yè)集群，形成具有較強競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。（2）積極合理有效利用外資。提高利用外資水平，更加注重引進先進技術、管理經(jīng)驗和智力資源。創(chuàng)新外商投資管理方式，簡化審批程序。進一步優(yōu)化外資結構，引導外資投向主導產(chǎn)業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)和節(jié)能環(huán)保等領域。積極研究海峽西岸經(jīng)濟區(qū)范圍內的國家級開發(fā)區(qū)擴區(qū)、調整區(qū)位和省級開發(fā)區(qū)升級，拓展開發(fā)區(qū)的功能，提高土地利用率。加強海關特殊監(jiān)管區(qū)域建設，積極推進各類海關特殊監(jiān)管區(qū)域的整合。支持在臺商投資區(qū)和臺資企業(yè)密集地區(qū)開展海關保稅物流中心試點。規(guī)范招商引資行為，實行統(tǒng)一的土地、稅收政策，營造公平、開放的投資環(huán)境。（3）加快轉變外貿增長方式。進一步優(yōu)化進出口結構，鼓勵高技術含量高附加值產(chǎn)品、服務產(chǎn)品和農產(chǎn)品出口，大力支持自主知識產(chǎn)權、自主品牌產(chǎn)品出口，嚴格限制高耗能、高污染、資源性產(chǎn)品出口。積極擴大對臺進出口貿易。鼓勵經(jīng)濟發(fā)展急需的先進技術、關鍵設備和重要資源進口。加快加工貿易轉型升級，引導加工貿易向產(chǎn)業(yè)鏈高端發(fā)展。鼓勵優(yōu)勢企業(yè)參與海外資源開發(fā)，建立境外生產(chǎn)、營銷和服務網(wǎng)絡，帶動商品出口和勞務輸出。積極推進保稅加工、保稅物流業(yè)發(fā)展，大力發(fā)展國際中轉、配送、采購、轉口貿易和加工制造等業(yè)務。國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)〔2008〕3號）我國人多地少，耕地資源稀缺，當前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，建設用地供需矛盾十分突出。切實保護耕地，大力促進節(jié)約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合我國國情的土地利用新路子，是關系民族生存根基和國家長遠利益的大計，是全面貫徹落實科學發(fā)展觀的具體要求，是我國必須長期堅持的一條根本方針。一、按照節(jié)約集約用地原則，審查調整各類相關規(guī)劃和用地標準　?。?）強化土地利用總體規(guī)劃的整體控制作用。各類與土地利用相關的規(guī)劃要與土地利用總體規(guī)劃相銜接，所確定的建設用地規(guī)模必須符合土地利用總體規(guī)劃的安排，年度用地安排也必須控制在土地利用年度計劃之內。不符合土地利用總體規(guī)劃和年度計劃安排的，必須及時調整和修改，核減用地規(guī)模?！　。?）切實加強重大基礎設施和基礎產(chǎn)業(yè)的科學規(guī)劃。要按照合理布局、經(jīng)濟可行、控制時序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調各類交通、能源、水利等基礎設施和基礎產(chǎn)業(yè)建設規(guī)劃，避免盲目投資、過度超前和低水平重復建設浪費土地資源?！　。?）從嚴控制城市用地規(guī)模。城市規(guī)劃要按照循序漸進、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，科學確定城市定位、功能目標和發(fā)展規(guī)模，增強城市綜合承載能力。要按照節(jié)約集約用地的要求，加快城市規(guī)劃相關技術標準的制定和修訂。盡快出臺新修訂的人均用地、用地結構等城市規(guī)劃控制標準，合理確定各項建設建筑密度、容積率、綠地率，嚴格按國家標準進行各項市政基礎設施和生態(tài)綠化建設。嚴禁規(guī)劃建設脫離實際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶?！　。?）嚴格土地使用標準。要健全各類建設用地標準體系，抓緊編制公共設施和公益事業(yè)建設用地標準。要按照節(jié)約集約用地的原則，在滿足功能和安全要求的前提下，重新審改現(xiàn)有各類工程項目建設用地標準。凡與土地使用標準不一致的建設標準和設計規(guī)范，要及時修訂。要采取先進節(jié)地技術、降低路基高度、提高橋隧比例等措施，降低公路、鐵路等基礎設施工程用地和取棄土用地標準。建設項目設計、施工和建設用地審批必須嚴格執(zhí)行用地標準，對超標準用地的，要核減用地面積。今后，各地區(qū)、各部門不得開展涉及用地標準并有悖于節(jié)約集約用地原則的達標評比活動，已經(jīng)部署開展的相關活動要堅決停下來?！　《?、充分利用現(xiàn)有建設