【正文】 第一章 總 論一、項目概況（一）項目名稱：棚戶區(qū)改造安置房工程（一期）（二）承辦單位：（三）項目地點：一期用地位于龍山社區(qū)規(guī)劃總用地的北部，北臨淮海路（四）項目性質(zhì)：新建（五）項目法人代表：（六）項目建設(shè)規(guī)模：。總建筑面積：，其中：住宅13828平方米。（七）項目建設(shè)期：12個月（——20138）。（八）可研編制單位：蕭縣工程咨詢研究所（九）可行性研究報告編制依據(jù)及范圍編制依據(jù)（1）《蕭縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》（2）《安徽省關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃和2020年遠景目標綱要》（3）《蕭縣城區(qū)開發(fā)總體規(guī)劃》（4）《蕭縣土地利用總體規(guī)劃》（5）宿州市定額站《宿州定額信息》2012年第二季度（6）《民用建筑設(shè)計規(guī)范》；（7）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標準；（8）國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》；（9）蕭縣土地利用總體規(guī)劃；（10）項目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項目的各種技術(shù)資料、項目方案及技術(shù)資料；蕭縣建設(shè)、環(huán)保、土地等有關(guān)部門對該項目建設(shè)的意見和審批材料、證明材料等。編制范圍本項目可研報告的研究范圍包括：（1）項目提出的背景及建設(shè)的必要性（2）項目選址與建設(shè)環(huán)境條件（3）項目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容（4）項目總體布局方案（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境保護、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能（7）項目運營和實施計劃（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析（10）項目結(jié)論與建議二、項目業(yè)主簡介蕭縣建筑投資有限責(zé)任公司，2006年6月注冊成立。經(jīng)營范圍：交通、能源、通訊、電力、水利等城市基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)投資；利用財政預(yù)算內(nèi)間隙資金、預(yù)算外正方形基金擔(dān)保業(yè)務(wù)；開展城市經(jīng)營、土地經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的投資。三、項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目單位數(shù)量1規(guī)劃總用地㎡2住宅戶數(shù)（套）戶1503居住人數(shù)人5254總建筑面積㎡其中住宅建筑面積㎡13828商業(yè)建筑面積㎡5建筑基底面積㎡6建筑密度 %7容積率四、主要結(jié)論與建議（一）主要結(jié)論本項目系棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)項目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但是項目的社會效益比較明顯，維護了蕭縣的社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同時，該項目還會衍生一定的經(jīng)濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責(zé)分明、制約有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權(quán)責(zé)。第二章 項目建設(shè)的必要性一、加快蕭縣城區(qū)建設(shè)，推進蕭縣跨越式發(fā)展意義重大。推進蕭縣大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推進蕭縣崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，經(jīng)濟適用房無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機，贏得發(fā)展主動?？梢姡仓梅拷ㄔO(shè)工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目的順利實施，使城區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項目是蕭縣現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是蕭縣向城西擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好安置房工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權(quán)。而且，安置房工作宜快不宜慢，時間拖得越長，風(fēng)險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好安置房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。 二、提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要蕭縣的經(jīng)濟是新興城市經(jīng)濟，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識。蕭縣近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設(shè)經(jīng)濟適用房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋” 確保人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結(jié)。本著對人民負責(zé)的態(tài)度，站在蕭縣長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責(zé)的態(tài)度，加快安棚戶區(qū)改造置房建設(shè)，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升長蕭縣城市環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇已迫在睫。三、維護社會穩(wěn)定的需要棚戶區(qū)改造安置工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利進行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及低收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此，蕭縣縣委、縣政府對棚戶區(qū)改造安置房工作給予高度重視，將安置房管理工作納入重要議事日程，全縣安置房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學(xué)化及管理有序的運行軌道。近年來，蕭縣不斷加快棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)步伐，但仍存在棚戶區(qū)改造安置房的建設(shè)速度跟不上棚戶區(qū)改造家庭要求改善住房條件的現(xiàn)象，建成并投入使用的棚戶區(qū)改造安置房還不能完全滿足棚戶區(qū)改造家庭的需要，在一定程度上影響了社會安定。為此蕭縣縣委、縣政府極力加快經(jīng)濟棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)進度。進一步創(chuàng)新和發(fā)展棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)模式，積極推行棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)市場化運作，采取切實可行的辦法和措施，鼓勵和引導(dǎo)實力強、信譽好的開發(fā)建設(shè)單位參與棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)，切實解決資金瓶頸問題。本項目的建設(shè)順應(yīng)蕭縣棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)發(fā)展思路，所有新建棚戶區(qū)改造安置房全部安置棚戶區(qū)改造家庭，開發(fā)建設(shè)的宗旨就是最大限度地滿足棚戶區(qū)改造家庭的住房條件，加快工程建設(shè)，努力把棚戶區(qū)改造安置房建設(shè)成為群眾滿意的“精品工程”，力爭讓棚戶區(qū)改造家庭早日住上安置房。四、以民為本、造福于民的體現(xiàn)以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持的唯一途徑。蕭縣根據(jù)國家和安徽省有關(guān)規(guī)定，以“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高標準建設(shè)、高效能管理”為要求，讓棚戶區(qū)改造家庭從中感受到了新舊變化，生活質(zhì)量明顯提高，成為政府建立棚戶區(qū)改造安置房制度的最大受益者。對于群眾來說，棚戶區(qū)改造安置房的建設(shè)一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機會；另一方面，新的棚戶區(qū)改造安置房小區(qū)建設(shè)將極大地改善棚戶區(qū)改造家庭的居住條件和生活質(zhì)量，因建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房而取得的發(fā)展成果必將在最大范圍、最大程度上惠及百姓。具體到本項目的建設(shè)，還將充分利用城市周邊環(huán)境資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn)本安居房小區(qū) “親、善、美”的和諧宗旨。因此，抓好本項目建設(shè)工作，既是落實蕭縣縣委、縣政府關(guān)于加快解決棚戶區(qū)改造家庭住房問題的具體舉措，又是維護群眾利益、促進蕭縣發(fā)展的現(xiàn)實需要?？梢?，本項目的建設(shè)是十分迫切和必要的。第三章 項目選址及建設(shè)條件一、場址所在位置項目建設(shè)地點本項目位于蕭縣縣城東部，北臨淮海路，西鄰行政大道，南鄰交通路，東北部為鐵路線。、位于龍山社區(qū)規(guī)劃總用地的北部，北臨淮海路。二、場址現(xiàn)狀 基地內(nèi)建筑多為一、二層居民住宅，局部三層；建筑質(zhì)量、樣式參差不齊，其中一層居民住宅居多，建筑質(zhì)量較差。位于基地北部的蕭縣二中和西南部的龍山小學(xué)，規(guī)劃予以異地重建，其中龍山小學(xué)搬至蕭縣二中現(xiàn)址處。
三龍支河自東向西穿過基地南部，一條110KV高壓線穿過基地東南部?；卣w地勢北高南低,基地內(nèi)無需要保留的建筑、樹木、古跡等。
一期規(guī)劃用地地勢北高南低，與其他地塊相比，現(xiàn)狀建筑密度小、建筑多為一、二層居民住宅，建筑質(zhì)量較差，易于先期的拆遷和開發(fā)，用地西部為蕭縣二中，規(guī)劃予以異地新建。 三、場址建設(shè)條件（一）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，無霜期長，日照充足。主導(dǎo)風(fēng)向全年以偏東風(fēng)為主，其次為偏北風(fēng)和偏南風(fēng)?！?，℃，℃；，年平均相對濕度為70%，年平均日照時數(shù)為22202480小時。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。蕭縣水資源總量包括地表水和地下水兩部分，地表水和地下水資源的豐枯基本依賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運動較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。全縣水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，但其鈣鎂離子偏高，導(dǎo)致水的硬度較大。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。地形大致可分為兩個單元，即東南部分布著一些低山丘陵，其余為黃泛平原。山丘、%,%。土壤為潮土類、褐土類、石灰土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，%、堿解氮含量為70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、%、堿解氮含量60mg/kg、速效鉀含量100mg/kg、%、堿解氮含量為50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量75 mg/kg、。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。工程地質(zhì)條件蕭縣東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構(gòu)成。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，地勢由東南向西北傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設(shè)用地的綜合自然條件較好。蕭縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，％。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北向東南。地下水位升降隨季節(jié)（降水量）變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：①粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結(jié)構(gòu)性差。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。③粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結(jié)核，在埋深約6米處較富集。④粉細砂，淺黃色，級配性差，中密。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140KPa以上。交通運輸條件蕭縣東鄰江蘇徐州市25公里，素有“徐州的西大門”之稱。南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北連山東濟寧130公里，縣城距合肥、南京、濟南、鄭州4省會均為3小時路程，距徐州觀音機場40公里，連云港出?？?60公里。隴海、符夾鐵路縱橫穿境，連霍、合徐高速公路于縣境內(nèi)交匯，3311國道，3010202省道與縣鄉(xiāng)道路交織成網(wǎng)，境內(nèi)公路密度為每平方公里130公里，已形成公路、鐵路、航空相結(jié)合的，內(nèi)外相聯(lián)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，承東啟西，南引北聯(lián)，是重要的交通樞紐。（二）社會經(jīng)濟條件名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。蕭縣植被保存完好，工業(yè)污染程度低，具有生產(chǎn)加工綠色食品的自然條件。耕地面積10萬公頃，農(nóng)作物主要有小麥、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等。全縣水果掛果面積50萬畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。豐富的礦產(chǎn)資源蕭縣礦產(chǎn)資源豐富，水電供應(yīng)充足。蕭縣為全國100個重點產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭儲量 ，現(xiàn)有17對礦井，年產(chǎn)能力120萬噸；探明石油儲量 7億噸，煤層氣儲量1