【正文】 大慶市龍鳳區(qū)項目一、項目總論 項目名稱本次進行可行性研究的項目名稱： 委托方本項目的委托方： 承擔可行性研究工作的單位承擔本次可行性研究工作的單位：沈陽逸幫房地產(chǎn)咨詢有限公司 研究工作依據(jù)本次進行項目可行性研究工作的依據(jù)如下：n 委托方提供的規(guī)劃指標及土地取得成本資料。n 我司對城市房地產(chǎn)的市場調(diào)研資料。 項目建設規(guī)模和內(nèi)容擬定：本項目總用地面積為110000㎡，規(guī)劃總建筑面積為165000㎡（含地下）,規(guī)劃建設為洋房類住宅、高層住宅、商業(yè)物業(yè)，有地上車位、地下車位。？根據(jù)規(guī)劃要點確定的具體規(guī)劃技術指標見下表：序號項目面積（㎡） 比例1總用地面積商品房用地面積合計%商業(yè)房建筑面積多層住宅高層住宅商業(yè)物業(yè)小計地下停車位地上停車位地下停車位小計建筑總計總計3容積率商業(yè)用房容積率綜合容積率4綠化率5建筑密度※ 停車位不計入容積率，地下車位按照㎡/個計算?！?綠化率和建筑密度是根據(jù)經(jīng)驗值初步確定，準確值以政府公布為準。本報告的測算結果在如下假設條件下成立：n 本項目嚴格按照委托提供的規(guī)劃指標進行開發(fā)、按照確定的地價取得土地使用權，并按照本報告所設定的開發(fā)順序及產(chǎn)品組合形式進行開發(fā)。n 擬建議項目分2期進行開發(fā)，總開發(fā)周期預計為5年；首期項目開發(fā)周期預計為2年，其中建設期為 ，土地取得費用和前期費用擬在每期工程啟動之初發(fā)生，配套費用、開發(fā)成本、管理費用、不可預見費用、銷售費用、銷售稅費及銷售收入在各期均勻發(fā)生。（初步建議及預計）n 本項目建成后商品房住宅、商鋪全部用于銷售,銷售率為70%（其中30%住宅用于團購），根據(jù)目前大慶市停車位的使用狀況，本報告未計算停車位的收入；n 設定行業(yè)基準收益率為10%。n 2010年至今，中國經(jīng)濟一直保持著健康發(fā)展，國家綜合實力不斷增強，經(jīng)濟運行總體態(tài)勢平穩(wěn)；宏觀經(jīng)濟正處于上升、發(fā)展階段，為地產(chǎn)開發(fā)活動提供了良好的契機。n 近年來，大慶城市經(jīng)濟健康、穩(wěn)步發(fā)展，商品市場繁榮，市民收入水平持續(xù)增加，為本項目提供了很好的發(fā)展機遇。n 大慶市迅猛發(fā)展的工業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了堅實的基礎；n 龍鳳區(qū)位于大慶市的東部，轄區(qū)面積410平方公里，廣袤而較平坦的地勢為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了豐富、優(yōu)質(zhì)的土地資源。n 區(qū)域內(nèi)各種配套趨于完善，交通網(wǎng)絡四通八達，輻射范圍較廣。隨著城市的不斷發(fā)展，生活配套設施的進一步完善，區(qū)域整體價值也將隨之大幅提升。n 龍鳳區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著優(yōu)美的自然環(huán)境。龍鳳區(qū)西南有三水水庫（三永湖），東北有龍鳳國家濕地公園，可謂是房地產(chǎn)投資開發(fā)的最佳區(qū)域。n 從銷售情況來看，具有特色的商品住宅未來會有良好的銷售情況。 項目建設期擬：項目開發(fā)周期為兩期5年；擬：。 投資估算和資金籌措本項目的總投資估算約為 萬元，在建設期 年內(nèi)投入。本項目開發(fā)投資的資金來源包括兩個渠道：一是企業(yè)自有資金；二是預售房收入用于再投入。本項目財務指標如下：n 開發(fā)商成本利潤率：%；n 自有資金利潤率：%；n 項目總投資： 萬元；n 項目總收入： 萬元；（洋房按元/MM，高層按元/MM商鋪元/MM車位按萬元） 大慶市是黑龍江省省域副中心城市，綜合實力位列全國地級城市第11位，中國城市財力50強，具有良好的經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢，城市未來發(fā)展前景廣闊。本項目位于大慶市龍鳳區(qū)，西南有三水水庫（三永湖），東北有龍鳳國家濕地公園，交通便利，周邊配套較為完善，有大慶市婦女兒童醫(yī)院，居然之家，大慶第四中學等。本項目發(fā)展前景廣闊，升值潛力較大，項目整體價值的上升空間很大，從宏觀環(huán)境看，本項目完全可行，具有很好的開發(fā)前景。同時，通過本次財務測算、分析表明，該項目投資回報高、資金回收較快，開發(fā)風險較低，項目經(jīng)濟效益可行，財務上完全可行。綜上所述，本項目無論宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是項目自身的各項財務指標都完全可行，建議盡快、盡早開發(fā)。二、項目投資環(huán)境和市場研究本次報告中，我司重點針對國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、中國房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況等兩個方面對中國宏觀經(jīng)濟環(huán)境作為分析，進而對未來中國投資環(huán)境的變化、發(fā)展進行預測，為本項目的決策提供宏觀條件依據(jù)。國民經(jīng)濟發(fā)展狀況（1）國民經(jīng)濟快速增長，綜合國力顯著增強2014年，面對復雜多變的國際環(huán)境和艱巨繁重的國內(nèi)發(fā)展改革穩(wěn)定任務，黨中央、國務院團結帶領全國各族人民，牢牢把握國內(nèi)外發(fā)展大勢，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，全力推進改革開放，著力創(chuàng)新宏觀調(diào)控，奮力激發(fā)市場活力，努力培育創(chuàng)新動力，國民經(jīng)濟在新常態(tài)下平穩(wěn)運行，結構調(diào)整出現(xiàn)積極變化，發(fā)展質(zhì)量不斷提高，民生事業(yè)持續(xù)改善，實現(xiàn)了經(jīng)濟社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。國內(nèi)經(jīng)濟運行主要特點（1）經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長。初步核算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值58332億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值271392億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值306739億元，%。%，%，%（2）改革開放邁出重大步伐全年貨物進出口總額264334億元，%。其中，出口143912億元，%；進口120423億元，%。進出口差額（出口減進口）23489億元，比上年增加7395億元。全年服務進出口總額6043億美元，%。其中，服務出口2222億美元，%；服務進口3821億美元，%。服務進出口逆差1599億美元。　　全年非金融領域新設立外商直接投資企業(yè)23778家，%。實際使用外商直接投資金額7364億元，按美元計價為1196億美元，%。（3） 人民生活進一步改善就業(yè)繼續(xù)增加。年末全國就業(yè)人員77253萬人，其中城鎮(zhèn)就業(yè)人員39310萬人。全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1322萬人。%。全國農(nóng)民工總量為27395萬人，%。其中，外出農(nóng)民工16821萬人，%；本地農(nóng)民工10574萬人，%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加。全年全國居民人均可支配收入20167元，%，扣除價格因素，%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28844元，%，扣除價格因素，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入中位數(shù)為26635元，%。農(nóng)村居民人均可支配收入10489元，%，扣除價格因素，%；農(nóng)村居民人均可支配收入中位數(shù)為9497元，%。全年農(nóng)村居民人均純收入為9892元。全國居民人均消費支出14491元，%，扣除價格因素，%。按常住地分，城鎮(zhèn)居民人均消費支出19968元，%，扣除價格因素，%；農(nóng)村居民人均消費支出8383元，%，扣除價格因素，%。（4）房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展全年房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，%。其中，住宅投資64352億元，%；辦公樓投資5641億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資14346億元，%。表1：2014年房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標完成情況及其增長速度明細表指　　 標單 位絕對數(shù)比上年增長（%）投資額億元95036　　其中：住宅億元64352　　　　其中：90平方米及以下億元20335房屋施工面積萬平方米726482　　其中：住宅萬平方米515096房屋新開工面積萬平方米179592　　其中：住宅萬平方米124877房屋竣工面積萬平方米107459　　其中：住宅萬平方米80868商品房銷售面積萬平方米120649　　其中：住宅萬平方米105182本年到位資金億元121991　　其中：國內(nèi)貸款億元21243　　其中：個人按揭貸款億元13665國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析與判斷未來幾年國際國內(nèi)環(huán)境總體上有利于我國經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展。從國際環(huán)境看，世界經(jīng)濟增長的基本態(tài)勢不會改變，我國經(jīng)濟發(fā)展的外部需求不會明顯減弱。從國內(nèi)環(huán)境看，我國仍處于居民消費結構升級和工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐加快的時期，經(jīng)濟增長的內(nèi)在動力較強。我國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)三年保持10%左右的增長，為新的一年經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展奠定了基礎。結論n 我國國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較高的增長勢頭，呈現(xiàn)良性發(fā)展態(tài)勢。n 未來幾年，我國經(jīng)濟仍將保持快速發(fā)展態(tài)勢，在宏觀環(huán)境方面，本項目有著較好的開發(fā)基礎與經(jīng)濟環(huán)境。城市概況（1）城市基本地理布局 n 地理位置大慶市位于黑龍江省西部，東與綏化市相連，南與吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部與齊齊哈爾市接壤。全市地處北溫帶大陸性季風氣候區(qū)，冬季寒冷有雪，春秋季風多，℃。全市濕地總面積32萬公頃，面積在100畝以上的湖泊（含水源地、水庫、滯洪區(qū)）有258個；，%，居全省第1位。被譽為“綠色油化之都、天然百湖之城、北國溫泉之鄉(xiāng)”。 【大慶城市區(qū)位圖】n 面積、區(qū)域大慶市現(xiàn)轄5個區(qū)、4個縣和1個國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、1個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，31個鎮(zhèn)、27個鄉(xiāng)、80個社區(qū)、482個行政村。，其中市區(qū)面積5107平方公里。 【大慶市地圖】（2）城市戰(zhàn)略地位大慶建市36年來，可持續(xù)發(fā)展能力位居全國資源型城市前列，東北三省最高。截至2014年底，占全國同期陸上原油總產(chǎn)量的40%以上，繼連續(xù)27年保持原油5000萬噸以上高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)之后，又在4000萬噸臺階上持續(xù)穩(wěn)產(chǎn)了12年，創(chuàng)造了世界同類油田開發(fā)史上的奇跡。主力油田采收率突破50%，比國內(nèi)外同類油田高1015個百分點，三次榮獲國家科技進步特等獎，并一直保持著原油產(chǎn)量、上繳利稅、油田采收率三項國家第一。在中國社科院發(fā)布的2014年《中國城市綜合競爭力報告》中，大慶位居53位，高居黑龍江省第1位。在為國家貢獻大量物質(zhì)財富的同時，大慶還創(chuàng)造培育了寶貴的精神財富，以“愛國、創(chuàng)業(yè)、求實、奉獻”為主