房地產(chǎn)行業(yè)某商務(wù)大廈廣告與營(yíng)銷(xiāo)策略推廣方案(已修改)
2025-05-05 03:09 本頁(yè)面
【正文】 某某商務(wù)大廈廣告與營(yíng)銷(xiāo)策略推廣方案一、項(xiàng)目簡(jiǎn)析二、項(xiàng)目定位三、營(yíng)銷(xiāo)策略四、廣告策略五、媒介策略前 言 近期來(lái)，我們針對(duì)湘潭市甲級(jí)商務(wù)樓，尤其是金湘潭、金橋世紀(jì)大廈、中榮時(shí)代廣場(chǎng)三大板塊，三和商務(wù)大廈周邊同質(zhì)商務(wù)樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀，展開(kāi)了進(jìn)一步調(diào)研與分析。 初步形成了目前的《三和商務(wù)大廈廣告與營(yíng)銷(xiāo)策略推廣方案》?！ ≡诒痉桨钢?，我們?cè)趯?duì)同質(zhì)商務(wù)樓的市場(chǎng)定位及租售作比較與量化分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合三和商務(wù)大廈營(yíng)銷(xiāo)推廣的三個(gè)階段，就大廈整體推廣中的營(yíng)銷(xiāo)策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進(jìn)一步整合、完善和深化。整個(gè)《深化方案》力求可操作性和可實(shí)施性，以期在實(shí)施三和商務(wù)大廈營(yíng)銷(xiāo)推廣和廣告策劃與推廣過(guò)程中產(chǎn)生積極的作用。 一、 市場(chǎng)及項(xiàng)目簡(jiǎn)析 (一) 市場(chǎng)簡(jiǎn)析湘潭甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)總體概述湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)處在一個(gè)轉(zhuǎn)型期，目前市場(chǎng)上稍具規(guī)模的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目只三個(gè)：金湘潭（在建）、中榮時(shí)代廣場(chǎng)（在建）、金僑世紀(jì)大廈（在建，接近完工）。它們的基本情況如下：1）中榮時(shí)代廣場(chǎng)：位于老城最繁華地段，現(xiàn)尚未正式推出，初步定價(jià)在5000元每平方米。2）金僑世紀(jì)大廈： 概況：位于湘潭中央?yún)^(qū)的黃金地段——芙蓉路與絲綢路的交界處，緊鄰市委、市政府，,。由主樓和兩棟雙子樓三部份組成。,按5A級(jí)智能化酒店式商務(wù)樓設(shè)計(jì),主樓建設(shè)主體封頂,全面進(jìn)入裝修和設(shè)備安裝階段,7月份可入駐。 品質(zhì)：◎全框架式結(jié)構(gòu),可任意組合?！颉！驏|西北三面采用大面積高品質(zhì)石材干掛，并配以玻璃幕墻；◎多部品牌電梯；◎區(qū)域式商用中央空調(diào)設(shè)計(jì)；◎多媒體智能綜合布線(xiàn)；◎24小時(shí)智能監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)； 租金為1元每平方米每天，物業(yè)管理費(fèi)為1元每平方米每月； 價(jià)格：3000元每平方米至6000元每平方米，均價(jià)為3300元每平方米，景觀價(jià)差為400元每平方米（可看廣場(chǎng)景觀）。3）金湘潭 位于韶山中路與建設(shè)北路交匯處東南角（市長(zhǎng)途汽車(chē)站旁）共計(jì)11層，建筑面積 110924平方米，商鋪價(jià)格：10000—20000元/平方米，寫(xiě)字樓3500元/平方米對(duì)目前市場(chǎng)上產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研后，我們可以得出如下印象：目前市場(chǎng)上供應(yīng)專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓樓盤(pán)數(shù)量不多，銷(xiāo)售情況較好，因此本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較少、阻力較小。2006年，湘潭商務(wù)樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。目前全市共有甲級(jí)商務(wù)樓35萬(wàn)平方米，湘潭新中心城區(qū)的甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)較少，租金將小幅增長(zhǎng)?！ ☆A(yù)計(jì)在未來(lái)4年內(nèi)，還將新上市200萬(wàn)平方米甲級(jí)商務(wù)樓，至2010年，湘潭地區(qū)商務(wù)樓供應(yīng)將達(dá)到高峰期，將引起湘潭甲級(jí)商務(wù)樓租金的全面下滑。 近一年來(lái)，湘潭寫(xiě)字樓呈上升趨勢(shì)， 為了降低商務(wù)成本，部分中資機(jī)構(gòu)、合資企業(yè)與高科技經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的大型高科技公司采用自建辦公樓，以便獲得更加適合自身需要的辦公空間，這將在一定程度上加劇甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)?！ ?“物流經(jīng)濟(jì)”拉動(dòng)市場(chǎng)攀升 目前，現(xiàn)代“大物流”不僅是商流、物流，也是信息流、資金流。湘潭市從信息和人才抓起，把湘潭三大物流：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流、湖南三和醫(yī)藥物流打造成“湘中南現(xiàn)代物流基地”。 、 國(guó)內(nèi)和湘潭地區(qū)商務(wù)樓租售市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征是，“物流經(jīng)濟(jì)”已成為重要板塊之一。國(guó)內(nèi)主要城市尤其是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，乃至國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，紛紛亮出“物流經(jīng)濟(jì)牌”，吸引跨國(guó)公司地區(qū)總部及其研發(fā)、管理、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)入駐，帶動(dòng)商務(wù)樓市場(chǎng)的租售，以此吸納資金流、信息流、物流和人才流，擴(kuò)大本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量，從而增強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和輻射力。 湘潭新城區(qū)——湘潭已將發(fā)展“物流經(jīng)濟(jì)”作為提升城市經(jīng)濟(jì)功能的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略性目標(biāo)，湖南市場(chǎng)年銷(xiāo)售額達(dá)200多億元，本項(xiàng)目所在地是中國(guó)第七大城市群“長(zhǎng)株潭”，2005年“長(zhǎng)株潭”GDP總量已超過(guò)武漢120多億元，占湖南經(jīng)濟(jì)總量的60%以上，可以說(shuō)得“長(zhǎng)株潭”者得湖南！據(jù)市有關(guān)部門(mén)最新統(tǒng)計(jì)，湖南引進(jìn)外資調(diào)整戰(zhàn)略，5年內(nèi)將引46家世界500強(qiáng) 。高新開(kāi)發(fā)區(qū)，已十分明確的將“物流經(jīng)濟(jì)”作為園區(qū)招商引資的基本定位。雖然開(kāi)發(fā)園區(qū)目前還處于規(guī)劃與招商階段，商務(wù)樓市場(chǎng)的發(fā)育至少尚需3～5年時(shí)間，但其發(fā)展勢(shì)頭不可低估。相對(duì)而言，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）的高檔商務(wù)樓已達(dá)2棟。但開(kāi)發(fā)小區(qū)由于受區(qū)域位置和功能的局限，其商務(wù)樓租售率遠(yuǎn)不及老城區(qū)。因?yàn)樾鲁菂^(qū)正在開(kāi)發(fā)，客觀上對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場(chǎng)的發(fā)育將形成相當(dāng)程度的制約和影響。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)個(gè)性化需求凸現(xiàn) 現(xiàn)代物流業(yè)是拉動(dòng)湘潭商務(wù)樓市場(chǎng)的另一主要板塊之一。 根據(jù)湘潭城市功能的未來(lái)定位，今后3年內(nèi)，湘潭三大物流業(yè)：大漢鋼材物流、步步高商貿(mào)物流湖南三和醫(yī)藥物流將強(qiáng)勁地拉動(dòng)湘潭商務(wù)樓市場(chǎng)的發(fā)展?！ ?jù)統(tǒng)計(jì)，目前，湘潭市場(chǎng)各類(lèi)現(xiàn)代物流業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)商務(wù)樓的需求已占到商務(wù)樓總量的75％，現(xiàn)代物流業(yè)未來(lái)對(duì)商務(wù)樓市場(chǎng)的需求將突破總量的80％以上；尤其是新城區(qū)，個(gè)性化需求主要表現(xiàn)為：其一：根據(jù)機(jī)構(gòu)本身的功能定位，選擇商務(wù)樓時(shí)更注重區(qū)域的功能性；其二：根據(jù)其服務(wù)的客戶(hù)源的分布情況，十分注重周邊的配套性；其三：對(duì)商務(wù)樓市場(chǎng)的租售更趨理性化，總體上以租賃為主。 湘潭商務(wù)樓租售市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始 第一梯度——湘潭商務(wù)樓板塊： 2006年開(kāi)始，湘潭地區(qū)才掀起了以金湘潭、中榮時(shí)代廣場(chǎng)、金僑世紀(jì)大廈大廈等為主的新一輪甲級(jí)商務(wù)樓的建設(shè)。 第二梯度——新城區(qū)商務(wù)樓板塊： 以金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，目前已建成的各類(lèi)商務(wù)樓有金橋世紀(jì)大廈、金橋商業(yè)廣場(chǎng)（在建） 結(jié)論： 其一，隨著湘潭城市國(guó)際化功能的增強(qiáng)，“物流經(jīng)濟(jì)”的拉動(dòng)，商務(wù)樓市場(chǎng)需求量不斷增大，其發(fā)展是健康的，未來(lái)市場(chǎng)潛力較大。但是，轉(zhuǎn)租為買(mǎi)或者自建辦公樓，也
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