【正文】 阜陽(yáng)玉泉莊園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二OO五年四月目 錄前 言第一部分：項(xiàng)目及市場(chǎng)背景研究一、項(xiàng)目綜述 二、阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展三、區(qū)域項(xiàng)目影響 四、阜陽(yáng)市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項(xiàng)目分析五、項(xiàng)目SWOT分析第二部分：營(yíng)銷(xiāo)推廣策略一、策劃思路總則二、項(xiàng)目策劃總思路三、準(zhǔn)備工作及銷(xiāo)售控制第三部分：公司簡(jiǎn)介 一、宏泰房產(chǎn)顧問(wèn)公司介紹二、具備優(yōu)勢(shì)三、工作理念四、對(duì)本案的態(tài)度五、附加服務(wù)合作方式結(jié)束語(yǔ)前 言本報(bào)告是為阜陽(yáng)市玉泉莊園項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本案）所作的項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售策劃進(jìn)行合作的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶(hù)分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。本案主要由項(xiàng)目及市場(chǎng)背景研究、策劃推廣策略及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展、區(qū)域項(xiàng)目影響、阜陽(yáng)市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項(xiàng)目分析、項(xiàng)目SWOT分析、策劃思路總則、項(xiàng)目策劃總思路、公司簡(jiǎn)介及合作方式。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行制定。本項(xiàng)目通過(guò)住宅前期銷(xiāo)售來(lái)為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)造成口碑宣傳效應(yīng)，以此帶動(dòng)后期的銷(xiāo)售，因?yàn)楸卷?xiàng)目不具備商品房交易程序，也不具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)口碑宣傳效應(yīng)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的現(xiàn)場(chǎng)推廣。 阜陽(yáng)宏泰房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 策劃代理部 2005年4月18日第一部分：項(xiàng)目及市場(chǎng)背景研究一、項(xiàng)目綜述項(xiàng)目概述玉泉莊園，位于阜陽(yáng)市清河?xùn)|路北側(cè)，雪地啤酒廠東側(cè)，規(guī)劃七棟建筑物，其中三棟六層住宅樓，四棟五層住宅樓。開(kāi)發(fā)性質(zhì)：純住宅。戶(hù)型及面積：二室二廳、三室二廳與復(fù)式住宅相結(jié)合，面積從85——220㎡不等。具體規(guī)劃指標(biāo)不明。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研居民區(qū)：雪地公寓、新大陸、華源世家及自建居民樓居民區(qū)等。本區(qū)域?qū)儆诟逢?yáng)市的新城區(qū)，市政設(shè)施較為完善，建筑群相對(duì)較高，市政配套設(shè)施較為成熟，居住人群主要以本地人為主。區(qū)域交通狀況小區(qū)的南側(cè)是清河路，交通便捷，126路公交車(chē)從小區(qū)旁經(jīng)過(guò)。銷(xiāo)售狀況 本案約有170套住宅，目前銷(xiāo)售了50套左右。銷(xiāo)售率為29%。二、阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展阜陽(yáng)市基本情況介紹阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，地處黃淮平原南端，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)。境內(nèi)面積8775平方公里，耕地面積870萬(wàn)畝，阜陽(yáng)市人口900多萬(wàn)人，其中阜陽(yáng)城區(qū)人口約50萬(wàn)人，建成區(qū)面積50平方公里。阜陽(yáng)市是國(guó)家重要的鐵路樞紐。近年來(lái)阜陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，人民生活水平迅速提高。阜陽(yáng)鐵路交通極為便利，現(xiàn)已形成阜九（龍）、合阜，徐（州）阜、商（丘）阜、漯（河）阜五條鐵路，五路交匯，八線引入，特別是阜陽(yáng)作為京九線上最大的編組站，公路四通八達(dá)，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時(shí)與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無(wú)阻。加之阜陽(yáng)新機(jī)場(chǎng)──國(guó)家二級(jí)民航機(jī)場(chǎng)建成通航，使阜陽(yáng)已初具“水陸空”立體交通的雛形。阜陽(yáng)市地理位置優(yōu)越，處在新亞歐大陸橋經(jīng)濟(jì)帶，京九經(jīng)濟(jì)帶及華東經(jīng)濟(jì)圈三者交匯區(qū)域。阜陽(yáng)作為蘇、魯、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中沿人民路、潁上路、潁州路、潁河路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施。隨著經(jīng)濟(jì)收入的提高，生活環(huán)境的改善使公眾不但對(duì)玩樂(lè)購(gòu)物興趣濃厚，而且對(duì)適合自己消費(fèi)要求的經(jīng)濟(jì)適用房也越來(lái)越關(guān)心。阜陽(yáng)是典型的農(nóng)業(yè)大市，由于農(nóng)村人口基數(shù)大，城市化進(jìn)程較慢，城區(qū)居民人均住宅面積約21平方米。2002年以前幾年，阜陽(yáng)房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以“沿路剝皮式開(kāi)發(fā)”和“零星開(kāi)發(fā)”為主，住宅房地產(chǎn)價(jià)格一直在低水平價(jià)格上徘徊，處在不溫不火狀態(tài)。2002年以來(lái)，阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增長(zhǎng)期，皖西北中心城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)投資升溫，房?jī)r(jià)快速攀升，市場(chǎng)交易趨于火爆。阜陽(yáng)市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)２００４年阜陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)阜陽(yáng)市生產(chǎn)總值達(dá)到２６５億元，％；，％；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入７０９５元，農(nóng)民人均純收入１９８６元，％％，農(nóng)民收入與城鎮(zhèn)居民收入差距首次縮小。結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進(jìn)。，％，超額完成全年任務(wù)；全年實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值８８億元，增長(zhǎng)６％?！埃叮叮保薄惫こ倘鎸?shí)施，成為阜陽(yáng)市加大投入、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁的主抓手。２００４年阜陽(yáng)市列入省“８６１”，％；列入市“６６１１”，％，％。預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額８１００萬(wàn)美元，％。改革開(kāi)放步伐加快。全年引進(jìn)市外境內(nèi)項(xiàng)目３８９個(gè)，利用市外資金２８億元，；新批“三資”企業(yè)１０家，首次實(shí)現(xiàn)“雙超額”，外來(lái)投資已成為阜陽(yáng)市加大投入的重要支撐。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工貿(mào)總收入實(shí)現(xiàn)１６億元；全年人口自然增長(zhǎng)率控制在８‰以?xún)?nèi)；。 　?。玻埃埃的旮逢?yáng)市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：阜陽(yáng)市生產(chǎn)總值確保增長(zhǎng)８％，爭(zhēng)?。保埃ィ回?cái)政收入確保增長(zhǎng)８％，爭(zhēng)?。保埃?；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)２０％以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)９％左右；外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)１０％；全年引進(jìn)市外資金確保３０億元、爭(zhēng)取３５億元；實(shí)際利用外資３０００萬(wàn)美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入均增長(zhǎng)５％；人口自然增長(zhǎng)率控制在８‰以?xún)?nèi)。利用外資創(chuàng)新高2004年１—１２月，阜陽(yáng)市共設(shè)立外商投資企業(yè)１３家，總投資７３５７萬(wàn)美元，合同外資３１９０萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)３２３％，完成省下達(dá)阜陽(yáng)市利用外資目標(biāo)任務(wù)的120％，創(chuàng)阜陽(yáng)市利用外資歷史新高。2004年阜陽(yáng)市利用外資結(jié)構(gòu)有明顯改善，外商直接投資占實(shí)際利用外資總額的９３％。新辦外商投資項(xiàng)目的投資領(lǐng)域全部集中在第二產(chǎn)業(yè)，反映出阜陽(yáng)市二產(chǎn)項(xiàng)目已成為招商引資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)，并呈現(xiàn)出較大的發(fā)展?jié)摿?。阜?yáng)市外商投資的規(guī)模也不斷擴(kuò)大，大項(xiàng)目利用外資有新突破。新辦外商投資項(xiàng)目合同外資超２００萬(wàn)美元的有７個(gè)，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽(yáng)華潤(rùn)電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬(wàn)美元，占阜陽(yáng)市實(shí)際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項(xiàng)目在招商引資過(guò)程中的主導(dǎo)和牽動(dòng)作用。 工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)阜陽(yáng)市工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)。數(shù)字顯示，１１月份阜陽(yáng)市國(guó)有和年銷(xiāo)售收入500萬(wàn)元以上非國(guó)有工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值104360萬(wàn)元，％，％，創(chuàng)歷史月產(chǎn)最好水平。市經(jīng)貿(mào)委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在原料價(jià)格大幅上漲，煤、電、油、運(yùn)等重要生產(chǎn)要素供需矛盾加劇的不利環(huán)境中，取得這一生產(chǎn)增長(zhǎng)、效益好轉(zhuǎn)的成績(jī)殊為難得。 　　據(jù)了解，１—１１月份，％，增幅較１—，％，完成全年任務(wù)勝利在望。其中，輕工業(yè)增長(zhǎng)５％，％；，％；阜陽(yáng)市六大主要生產(chǎn)系統(tǒng)全部實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，％、％、％、％；前１１個(gè)月，阜陽(yáng)市工業(yè)銷(xiāo)售再創(chuàng)新高。，％，％，創(chuàng)今年最好水平；市重點(diǎn)調(diào)度的十種主要產(chǎn)品產(chǎn)量出現(xiàn)五增五降。其中，棉紗、棉布、啤酒、改裝汽車(chē)、合成氨產(chǎn)品產(chǎn)量均出現(xiàn)較大增長(zhǎng)比例；，％。 　　在生產(chǎn)上升的同時(shí)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。１—，％，％，％。經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)快于生產(chǎn)的增長(zhǎng)，說(shuō)明通過(guò)近期的努力，企業(yè)扭虧增盈形勢(shì)得到明顯改善。縣域經(jīng)濟(jì)競(jìng)相綻放異彩阜陽(yáng)市縣域經(jīng)濟(jì)與全省最大的差距在工業(yè)。為此，在制定總體發(fā)展戰(zhàn)略上，把加快縣域工業(yè)發(fā)展放到十分突出的位置，引導(dǎo)各地走以勞動(dòng)密集型、資源密集型為主，以農(nóng)副產(chǎn)品深加工和為城市大工業(yè)、大企業(yè)配套為主，以私營(yíng)中小企業(yè)為主的發(fā)展路子，找準(zhǔn)發(fā)展定位和空間，通過(guò)營(yíng)造局部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展和壯大工業(yè)，以此帶動(dòng)和提升整個(gè)縣域的工業(yè)化水平。如臨泉、阜南依據(jù)農(nóng)產(chǎn)品資源豐富的優(yōu)勢(shì)，把農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)作為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力方向，在臨泉，涌現(xiàn)出了全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)臨泉山羊集團(tuán)等一批農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；太和縣依托較好的工業(yè)基礎(chǔ)和醫(yī)藥市場(chǎng)帶動(dòng)，突出發(fā)展醫(yī)藥加工和生物工程產(chǎn)業(yè)，哈爾濱醫(yī)藥集團(tuán)、安徽烏蘇里江制藥、仁濟(jì)藥業(yè)等成為工業(yè)新亮點(diǎn)；界首市確定釀酒、塑料化工、機(jī)械等作為優(yōu)勢(shì)行業(yè)重點(diǎn)發(fā)展，培育縣域工業(yè)優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)。　　各地還以工業(yè)園區(qū)為載體，集聚特色產(chǎn)業(yè)，目前，各地工業(yè)園區(qū)全面啟動(dòng)，建成區(qū)總面積達(dá)９平方公里，引進(jìn)項(xiàng)目６５個(gè)，特色工業(yè)開(kāi)始向園區(qū)集中，并形成輻射效應(yīng)。在太和工業(yè)園，目前已有哈爾濱醫(yī)藥集團(tuán)、仁濟(jì)藥業(yè)、“生之素”生物醫(yī)藥、烏蘇里江制藥等一批醫(yī)藥企業(yè)入駐，開(kāi)始形成頗具特色的“醫(yī)藥工業(yè)園”。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團(tuán)的節(jié)水微滴灌溉等項(xiàng)目成為該市機(jī)械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范?！　】h域經(jīng)濟(jì)的活力在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，鼓勵(lì)在農(nóng)業(yè)、能源、水利、交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域吸引民營(yíng)投資；鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)積極參與科研成果轉(zhuǎn)化為商品的投資與經(jīng)營(yíng)；鼓勵(lì)民營(yíng)資本投資農(nóng)田水利、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)村道路和小城鎮(zhèn)建設(shè)。積極拓寬民營(yíng)經(jīng)濟(jì)直接融資渠道，允許以資金、技術(shù)、設(shè)備等形式入股；允許采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租等方式取得生產(chǎn)發(fā)展資金，并在稅收、土地使用和對(duì)外貿(mào)易等方面與國(guó)有經(jīng)濟(jì)同等對(duì)待。寬松的政策促進(jìn)了縣域民營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，各地民間資本紛紛涌入當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，掀起創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮?！　≡谶@一背景下，太和、界首等縣市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快。，總注冊(cè)資產(chǎn)達(dá)１億多元，營(yíng)業(yè)額在５００萬(wàn)元以上的私營(yíng)工業(yè)企業(yè)就有３５家，其中皮革、電器、塑化等行業(yè)的１０家企業(yè)被省政府命名為“明星企業(yè)”。臨泉縣寶鼎公司、白廟隆茂公司、迎仙水洗芝麻廠等一大批實(shí)力雄厚的農(nóng)產(chǎn)品加工私營(yíng)企業(yè)脫潁而出，目前該縣已擁有私營(yíng)企業(yè)２５９戶(hù)，私營(yíng)企業(yè)中注冊(cè)資金５００萬(wàn)元以上４４家，個(gè)私經(jīng)濟(jì)已成為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支生力軍。“６６１１”工程發(fā)動(dòng)經(jīng)濟(jì)引擎“６６１１”工程：即重點(diǎn)建設(shè)六項(xiàng)基礎(chǔ)工程，鼎力打造六個(gè)工業(yè)支柱，加快建設(shè)十個(gè)農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，是阜陽(yáng)市全面建設(shè)小康社會(huì)打基礎(chǔ)階段的重點(diǎn)任務(wù)。阜陽(yáng)市列入“６６１１”工程的項(xiàng)目已達(dá)到２６１個(gè)，總投資近６００億元，今年計(jì)劃完成投資近８８億元，這其中，有４７個(gè)項(xiàng)目列入了省“８６１”計(jì)劃。目前，已有１２３個(gè)項(xiàng)目正在續(xù)建或新近已開(kāi)工，今年上半年，在“６６１１”工程項(xiàng)目的帶動(dòng)下，阜陽(yáng)市各類(lèi)重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資近２８億元，同比增長(zhǎng)１６７％，在建重大項(xiàng)目如阜陽(yáng)電廠、劉莊礦井等進(jìn)展順利，一批前期工作項(xiàng)目如阜陽(yáng)電廠二期、新集集團(tuán)４６０萬(wàn)千瓦坑口電廠等穩(wěn)步推進(jìn)?！　?004年以來(lái)，阜陽(yáng)市“６６１１”工程進(jìn)入全面實(shí)施階段，建設(shè)工作成績(jī)喜人，在此基礎(chǔ)上，匯報(bào)會(huì)對(duì)下一步加速推進(jìn)“６６１１”工程建設(shè)提出了一系列意見(jiàn)。通過(guò)建設(shè)培育一批大項(xiàng)目、大工