【正文】 阜陽玉泉莊園項目營銷策劃方案阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司二OO五年四月目 錄前 言第一部分：項目及市場背景研究一、項目綜述 二、阜陽市經(jīng)濟與城市發(fā)展三、區(qū)域項目影響 四、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析五、項目SWOT分析第二部分：營銷推廣策略一、策劃思路總則二、項目策劃總思路三、準(zhǔn)備工作及銷售控制第三部分：公司簡介 一、宏泰房產(chǎn)顧問公司介紹二、具備優(yōu)勢三、工作理念四、對本案的態(tài)度五、附加服務(wù)合作方式結(jié)束語前 言本報告是為阜陽市玉泉莊園項目（以下簡稱本案）所作的項目營銷策劃方案，考慮到貴項目對銷售策劃進行合作的意義與目的，因此，本方案重點在營銷推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標(biāo)客戶分析等進行了簡要的分析。本案主要由項目及市場背景研究、策劃推廣策略及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、阜陽市經(jīng)濟與城市發(fā)展、區(qū)域項目影響、阜陽市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與可比性項目分析、項目SWOT分析、策劃思路總則、項目策劃總思路、公司簡介及合作方式。本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。本項目通過住宅前期銷售來為項目營銷造成口碑宣傳效應(yīng)，以此帶動后期的銷售，因為本項目不具備商品房交易程序，也不具有比較獨特的項目特色，須通過營銷口碑宣傳效應(yīng)形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的現(xiàn)場推廣。 阜陽宏泰房地產(chǎn)顧問有限公司 策劃代理部 2005年4月18日第一部分：項目及市場背景研究一、項目綜述項目概述玉泉莊園，位于阜陽市清河?xùn)|路北側(cè)，雪地啤酒廠東側(cè)，規(guī)劃七棟建筑物，其中三棟六層住宅樓，四棟五層住宅樓。開發(fā)性質(zhì)：純住宅。戶型及面積：二室二廳、三室二廳與復(fù)式住宅相結(jié)合，面積從85——220㎡不等。具體規(guī)劃指標(biāo)不明。項目區(qū)域市場調(diào)研居民區(qū)：雪地公寓、新大陸、華源世家及自建居民樓居民區(qū)等。本區(qū)域?qū)儆诟逢柺械男鲁菂^(qū)，市政設(shè)施較為完善，建筑群相對較高，市政配套設(shè)施較為成熟，居住人群主要以本地人為主。區(qū)域交通狀況小區(qū)的南側(cè)是清河路，交通便捷，126路公交車從小區(qū)旁經(jīng)過。銷售狀況 本案約有170套住宅，目前銷售了50套左右。銷售率為29%。二、阜陽市經(jīng)濟與城市發(fā)展阜陽市基本情況介紹阜陽市位于安徽省西北部，地處黃淮平原南端，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)。境內(nèi)面積8775平方公里，耕地面積870萬畝，阜陽市人口900多萬人，其中阜陽城區(qū)人口約50萬人，建成區(qū)面積50平方公里。阜陽市是國家重要的鐵路樞紐。近年來阜陽市的國民經(jīng)濟發(fā)展很快，人民生活水平迅速提高。阜陽鐵路交通極為便利，現(xiàn)已形成阜九（龍）、合阜，徐（州）阜、商（丘）阜、漯（河）阜五條鐵路，五路交匯，八線引入，特別是阜陽作為京九線上最大的編組站，公路四通八達(dá)，通往外地的九條干線，與魯、豫、蘇、鄂等連接，同時與省內(nèi)各地區(qū)的交通暢通無阻。加之阜陽新機場──國家二級民航機場建成通航，使阜陽已初具“水陸空”立體交通的雛形。阜陽市地理位置優(yōu)越，處在新亞歐大陸橋經(jīng)濟帶，京九經(jīng)濟帶及華東經(jīng)濟圈三者交匯區(qū)域。阜陽作為蘇、魯、豫、皖四省接壤地區(qū)最大的商品集散地和貿(mào)易中心，市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點主要集中沿人民路、潁上路、潁州路、潁河路兩側(cè)分布，并在潁州路與潁河路、潁州路與人民路交叉口形成中心，老城區(qū)內(nèi)部零星分散一些近年新建的部分商業(yè)設(shè)施。隨著經(jīng)濟收入的提高，生活環(huán)境的改善使公眾不但對玩樂購物興趣濃厚，而且對適合自己消費要求的經(jīng)濟適用房也越來越關(guān)心。阜陽是典型的農(nóng)業(yè)大市，由于農(nóng)村人口基數(shù)大，城市化進程較慢，城區(qū)居民人均住宅面積約21平方米。2002年以前幾年，阜陽房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以“沿路剝皮式開發(fā)”和“零星開發(fā)”為主，住宅房地產(chǎn)價格一直在低水平價格上徘徊，處在不溫不火狀態(tài)。2002年以來，阜陽經(jīng)濟進入增長期，皖西北中心城市建設(shè)步伐加快，房地產(chǎn)投資升溫，房價快速攀升，市場交易趨于火爆。阜陽市總體經(jīng)濟運行態(tài)勢２００４年阜陽市國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長。預(yù)計阜陽市生產(chǎn)總值達(dá)到２６５億元，％；，％；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入７０９５元，農(nóng)民人均純收入１９８６元，％％，農(nóng)民收入與城鎮(zhèn)居民收入差距首次縮小。結(jié)構(gòu)調(diào)整加快推進。，％，超額完成全年任務(wù)；全年實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)增加值８８億元，增長６％?！埃叮叮保薄惫こ倘鎸嵤蔀楦逢柺屑哟笸度?、增強經(jīng)濟發(fā)展后勁的主抓手。２００４年阜陽市列入省“８６１”，％；列入市“６６１１”，％，％。預(yù)計全年可實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額８１００萬美元，％。改革開放步伐加快。全年引進市外境內(nèi)項目３８９個，利用市外資金２８億元，；新批“三資”企業(yè)１０家，首次實現(xiàn)“雙超額”，外來投資已成為阜陽市加大投入的重要支撐。社會事業(yè)全面進步。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工貿(mào)總收入實現(xiàn)１６億元；全年人口自然增長率控制在８‰以內(nèi)；。 　　２００５年阜陽市經(jīng)濟和社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：阜陽市生產(chǎn)總值確保增長８％，爭?。保埃?；財政收入確保增長８％，爭?。保埃?；全社會固定資產(chǎn)投資增長２０％以上；社會消費品零售總額增長９％左右；外貿(mào)進出口總額增長１０％；全年引進市外資金確保３０億元、爭取３５億元；實際利用外資３０００萬美元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入均增長５％；人口自然增長率控制在８‰以內(nèi)。利用外資創(chuàng)新高2004年１—１２月，阜陽市共設(shè)立外商投資企業(yè)１３家，總投資７３５７萬美元，合同外資３１９０萬美元，同比增長３２３％，完成省下達(dá)阜陽市利用外資目標(biāo)任務(wù)的120％，創(chuàng)阜陽市利用外資歷史新高。2004年阜陽市利用外資結(jié)構(gòu)有明顯改善，外商直接投資占實際利用外資總額的９３％。新辦外商投資項目的投資領(lǐng)域全部集中在第二產(chǎn)業(yè)，反映出阜陽市二產(chǎn)項目已成為招商引資的重點和熱點，并呈現(xiàn)出較大的發(fā)展?jié)摿?。阜陽市外商投資的規(guī)模也不斷擴大，大項目利用外資有新突破。新辦外商投資項目合同外資超２００萬美元的有７個，其合同外資金額占全年合同外資總額的８８％，阜陽華潤電力有限公司２００４年分兩期到位外資２５１０萬美元，占阜陽市實際利用外資總額的９０％，發(fā)揮了重大利用外資項目在招商引資過程中的主導(dǎo)和牽動作用。 工業(yè)運行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢阜陽市工業(yè)運行質(zhì)量繼續(xù)呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢。數(shù)字顯示，１１月份阜陽市國有和年銷售收入500萬元以上非國有工業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值104360萬元，％，％，創(chuàng)歷史月產(chǎn)最好水平。市經(jīng)貿(mào)委有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，在原料價格大幅上漲，煤、電、油、運等重要生產(chǎn)要素供需矛盾加劇的不利環(huán)境中，取得這一生產(chǎn)增長、效益好轉(zhuǎn)的成績殊為難得。 　　據(jù)了解，１—１１月份，％，增幅較１—，％，完成全年任務(wù)勝利在望。其中，輕工業(yè)增長５％，％；，％；阜陽市六大主要生產(chǎn)系統(tǒng)全部實現(xiàn)增長，％、％、％、％；前１１個月，阜陽市工業(yè)銷售再創(chuàng)新高。，％，％，創(chuàng)今年最好水平；市重點調(diào)度的十種主要產(chǎn)品產(chǎn)量出現(xiàn)五增五降。其中，棉紗、棉布、啤酒、改裝汽車、合成氨產(chǎn)品產(chǎn)量均出現(xiàn)較大增長比例；，％。 　　在生產(chǎn)上升的同時，工業(yè)經(jīng)濟效益繼續(xù)好轉(zhuǎn)。１—，％，％，％。經(jīng)濟效益的增長快于生產(chǎn)的增長，說明通過近期的努力，企業(yè)扭虧增盈形勢得到明顯改善?？h域經(jīng)濟競相綻放異彩阜陽市縣域經(jīng)濟與全省最大的差距在工業(yè)。為此，在制定總體發(fā)展戰(zhàn)略上，把加快縣域工業(yè)發(fā)展放到十分突出的位置，引導(dǎo)各地走以勞動密集型、資源密集型為主，以農(nóng)副產(chǎn)品深加工和為城市大工業(yè)、大企業(yè)配套為主，以私營中小企業(yè)為主的發(fā)展路子，找準(zhǔn)發(fā)展定位和空間，通過營造局部競爭優(yōu)勢，發(fā)展和壯大工業(yè)，以此帶動和提升整個縣域的工業(yè)化水平。如臨泉、阜南依據(jù)農(nóng)產(chǎn)品資源豐富的優(yōu)勢，把農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和勞動力密集型產(chǎn)業(yè)作為縣域經(jīng)濟發(fā)展的著力方向，在臨泉，涌現(xiàn)出了全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)臨泉山羊集團等一批農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)；太和縣依托較好的工業(yè)基礎(chǔ)和醫(yī)藥市場帶動，突出發(fā)展醫(yī)藥加工和生物工程產(chǎn)業(yè)，哈爾濱醫(yī)藥集團、安徽烏蘇里江制藥、仁濟藥業(yè)等成為工業(yè)新亮點；界首市確定釀酒、塑料化工、機械等作為優(yōu)勢行業(yè)重點發(fā)展，培育縣域工業(yè)優(yōu)勢和強項?！　「鞯剡€以工業(yè)園區(qū)為載體，集聚特色產(chǎn)業(yè)，目前，各地工業(yè)園區(qū)全面啟動，建成區(qū)總面積達(dá)９平方公里，引進項目６５個，特色工業(yè)開始向園區(qū)集中，并形成輻射效應(yīng)。在太和工業(yè)園，目前已有哈爾濱醫(yī)藥集團、仁濟藥業(yè)、“生之素”生物醫(yī)藥、烏蘇里江制藥等一批醫(yī)藥企業(yè)入駐，開始形成頗具特色的“醫(yī)藥工業(yè)園”。在界首工業(yè)園區(qū)，天安集團的節(jié)水微滴灌溉等項目成為該市機械工業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的典范?！　】h域經(jīng)濟的活力在民營經(jīng)濟。按照“誰投資、誰受益”的原則，鼓勵在農(nóng)業(yè)、能源、水利、交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域吸引民營投資；鼓勵民營企業(yè)積極參與科研成果轉(zhuǎn)化為商品的投資與經(jīng)營；鼓勵民營資本投資農(nóng)田水利、生態(tài)環(huán)境、農(nóng)村道路和小城鎮(zhèn)建設(shè)。積極拓寬民營經(jīng)濟直接融資渠道，允許以資金、技術(shù)、設(shè)備等形式入股；允許采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租等方式取得生產(chǎn)發(fā)展資金，并在稅收、土地使用和對外貿(mào)易等方面與國有經(jīng)濟同等對待。寬松的政策促進了縣域民營企業(yè)快速發(fā)展，各地民間資本紛紛涌入當(dāng)?shù)貎?yōu)勢產(chǎn)業(yè)，掀起創(chuàng)業(yè)風(fēng)潮。　　在這一背景下，太和、界首等縣市民營經(jīng)濟發(fā)展速度明顯加快。，總注冊資產(chǎn)達(dá)１億多元，營業(yè)額在５００萬元以上的私營工業(yè)企業(yè)就有３５家，其中皮革、電器、塑化等行業(yè)的１０家企業(yè)被省政府命名為“明星企業(yè)”。臨泉縣寶鼎公司、白廟隆茂公司、迎仙水洗芝麻廠等一大批實力雄厚的農(nóng)產(chǎn)品加工私營企業(yè)脫潁而出，目前該縣已擁有私營企業(yè)２５９戶，私營企業(yè)中注冊資金５００萬元以上４４家，個私經(jīng)濟已成為全縣經(jīng)濟發(fā)展的一支生力軍?！埃叮叮保薄惫こ贪l(fā)動經(jīng)濟引擎“６６１１”工程：即重點建設(shè)六項基礎(chǔ)工程，鼎力打造六個工業(yè)支柱，加快建設(shè)十個農(nóng)產(chǎn)品基地，積極培育十個專業(yè)市場，是阜陽市全面建設(shè)小康社會打基礎(chǔ)階段的重點任務(wù)。阜陽市列入“６６１１”工程的項目已達(dá)到２６１個，總投資近６００億元，今年計劃完成投資近８８億元，這其中，有４７個項目列入了省“８６１”計劃。目前，已有１２３個項目正在續(xù)建或新近已開工，今年上半年，在“６６１１”工程項目的帶動下，阜陽市各類重點項目共完成投資近２８億元，同比增長１６７％，在建重大項目如阜陽電廠、劉莊礦井等進展順利，一批前期工作項目如阜陽電廠二期、新集集團４６０萬千瓦坑口電廠等穩(wěn)步推進?！　?004年以來，阜陽市“６６１１”工程進入全面實施階段，建設(shè)工作成績喜人，在此基礎(chǔ)上，匯報會對下一步加速推進“６６１１”工程建設(shè)提出了一系列意見。通過建設(shè)培育一批大項目、大工