【正文】 北京房山“水岸藍(lán)橋”項(xiàng)目策劃方案第一部分 項(xiàng)目概況第二部分 市場(chǎng)概況第三部分 SWOT分析第四部分 項(xiàng)目定位與目標(biāo)客戶群體定位第五部分 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃構(gòu)想與執(zhí)行思路第六部分 廣告推廣策略第七部分 客戶滿意度調(diào)查與反饋信息整理第一部分 項(xiàng)目概況一、 項(xiàng)目土地性質(zhì)及現(xiàn)狀1. 地理位置：項(xiàng)目地塊位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)水屯村，東至水屯村馬柏路；南至房山區(qū)環(huán)城水系；西至南福公園；北至水源路。2. 地質(zhì)、地貌：經(jīng)北京市地質(zhì)局對(duì)該地塊進(jìn)行的土地地質(zhì)勘察顯示，該地塊底層結(jié)構(gòu)為砂土層，符合建筑用地要求；地塊相對(duì)平整，局部洼地。3. 面積、紅線平面圖：該地塊總占地面積100080平方米（見圖一）。4. 地塊“七通一平”現(xiàn)狀：1002公交線 馬柏路水 南 路燕龍大廈小學(xué)南福公園糧庫 油庫水岸藍(lán)橋水渠農(nóng)田1m高壓線村委會(huì)上海大眾4S店水屯家園一期水屯家園二期工程（水屯村）幼兒園水屯工業(yè)園建材市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)郵 局博仁醫(yī)院新規(guī)劃區(qū)1001公交線 水屯站地塊市政水、電、暖主管網(wǎng)已接通地塊周邊，土地平整，對(duì)施工不產(chǎn)生負(fù)面條件。（圖一）二、 項(xiàng)目周邊環(huán)境1. 周邊建筑物地塊地處北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)，周邊建筑多為上世紀(jì)80年代所建，以地上4層磚混結(jié)構(gòu)建筑為主。2. 周邊自然景觀該地塊南側(cè)緊鄰城市環(huán)城水系，河面寬60米，屬城市用于防洪抗旱人工開鑿。3. 歷史人文景觀該地塊距周口店北京猿人遺址、盧溝橋革命歷史博物館直線距離5公里，結(jié)合房山區(qū)人民政府“十一五”規(guī)劃，把房山打造成以旅游、休閑、度假為支柱產(chǎn)業(yè)的構(gòu)思，該項(xiàng)目周邊歷史人文氛圍濃厚。4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境污染狀況城市高壓走廊在地塊內(nèi)東側(cè)由南向北貫通整個(gè)項(xiàng)目地塊，根據(jù)市政的規(guī)劃要求，高壓線兩側(cè)30米范圍內(nèi)不允許建設(shè)建筑，故該條高壓線需我方在項(xiàng)目開工以前與電業(yè)局協(xié)商（移高壓線塔等相關(guān)費(fèi)用計(jì)入建筑成本核算中），予將高壓線向東移150米，并下入地下管道內(nèi)。三、 項(xiàng)目地塊交通狀況1. 項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)地鐵20號(hào)線自六里橋發(fā)車至良鄉(xiāng)終點(diǎn)站，途經(jīng)地塊東北側(cè)水源路東段，在南福公園北口處設(shè)“水屯站”；市政公共交通1001路天壇發(fā)車、1002路北京西站發(fā)車均路過水屯南福公園站。2. 城市規(guī)劃要點(diǎn)據(jù)房山區(qū)規(guī)劃局對(duì)該地塊規(guī)劃要求，項(xiàng)目為二類居住用地，北側(cè)退線12米，西側(cè)退線8米，南側(cè)、東側(cè)退線6米。3. 地塊周邊市政道路狀況項(xiàng)目北側(cè)主干道水南路可直通京石高速，路寬36米雙向8車道；項(xiàng)目西側(cè)的次干道馬柏路，路寬28米雙向6車道；項(xiàng)目東側(cè)、南側(cè)屬于城市規(guī)劃路，規(guī)劃要求路寬20米，需我方代征土地墊資修建。四、 項(xiàng)目周邊市政配套設(shè)施1. 購物場(chǎng)所燕龍大廈位于地塊東南600米，燕龍大廈內(nèi)有4萬平米百貨，1萬平米大型超市；燕龍大廈南側(cè)為1萬平米批發(fā)市場(chǎng)；地塊東南400米為3萬平米的建材市場(chǎng)。2. 文化教育地塊東北水南路東段為水屯村幼兒園，西北水源路西段為百泉莊小學(xué)。3. 醫(yī)療衛(wèi)生北京博仁醫(yī)院位于地塊西北300米，該醫(yī)院為三級(jí)乙等醫(yī)院。4. 金融服務(wù)地塊東南500米，燕龍大廈一層中國(guó)工商銀行水南路分理處；北京市農(nóng)村信用銀行水屯分理處。5. 郵政服務(wù)地塊西北側(cè)糧庫的北端為中國(guó)郵政。6. 生活服務(wù)水南路北側(cè)沿路生活服務(wù)配套等商鋪十余家，包括上海大眾汽車維修部；馬柏路西側(cè)為國(guó)家糧油大型儲(chǔ)備中心房山站點(diǎn)。7. 娛樂餐飲水南路東段，福成肥牛連鎖店水屯店。8. 周邊現(xiàn)有、潛在的對(duì)項(xiàng)目不利干擾因素地塊東側(cè)有高壓線。第二部分 市場(chǎng)概況一、 宏觀市場(chǎng)分析：1. 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)政策對(duì)于2010年樓市比較重要的信息是政府的貨幣政策。09年上半年房?jī)r(jià)是下跌的，到09年五一之后，房?jī)r(jià)才開始有所回暖，由于幾塊地的拍賣，人們看到了投資機(jī)會(huì)，瘋狂涌入來投資，使得09年的房?jī)r(jià)，大概在七個(gè)月時(shí)間基本翻了一番，平均數(shù)字有六七十。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，比如地價(jià)房?jī)r(jià)的比例，寬松的貨幣政策必然是2010年基本表象。銀行開會(huì)說繼續(xù)維持現(xiàn)在寬松的貨幣政策，雖然說對(duì)房地產(chǎn)信貸加緊，但是從拍地情況來看，不僅沒有加緊，實(shí)際是放松了。寬松貨幣政策肯定使得很多人相信，房?jī)r(jià)還會(huì)漲，而且意識(shí)到寬松貨幣政策會(huì)使中國(guó)房地產(chǎn)泡沫越來越大。另外保障房政策，保障房并不能真正影響房?jī)r(jià)。商品房的好處是品質(zhì)與保障房也不一樣，居住定位要求也不一樣。2010年的樓市應(yīng)不會(huì)遇到拐點(diǎn)，像09年的樓市出現(xiàn)往上拐的拐點(diǎn)，現(xiàn)實(shí)是寬松的貨幣政策導(dǎo)致大量土地天價(jià)成交，在這樣的前提下，暫時(shí)也不會(huì)有，除非等到銀行貨幣政策縮緊。2. 2010年北京居住用地規(guī)劃布局按照城市總體規(guī)劃確定的“中心城－新城－鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)布局體系，統(tǒng)籌安排近遠(yuǎn)期居住用地布局。中心城根據(jù)“六個(gè)調(diào)整、六個(gè)優(yōu)化”的原則，按照“分散集團(tuán)式”的空間布局，合理控制住房建設(shè)規(guī)模和改善人居環(huán)境，促進(jìn)人口和職能的有效疏解；高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)新城，提高新城住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增強(qiáng)新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)農(nóng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中。