【正文】 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）（立法調(diào)研用稿）第一章　總　則第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第二條　本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本省物業(yè)管理的行政主管部門。設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）建設(shè)（房產(chǎn)）行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門?？h級(jí)以上地方人民政府其他有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)分工，共同做好有關(guān)管理工作。第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入社區(qū)社會(huì)管理和公共服務(wù)體系，加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。第五條　縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。第六條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮橋梁和紐帶作用。加強(qiáng)行業(yè)自身建設(shè)與管理，制訂行業(yè)自律規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)體系建立，維護(hù)市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)第七條　房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第九條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。第十條　新建項(xiàng)目的建設(shè)單位在房屋銷售前，根據(jù)本條例規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，報(bào)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及物業(yè)管理行政主管部門備案；在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分情況作為房屋買賣合同的內(nèi)容。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方案。第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)協(xié)助下，召開首次業(yè)主大會(huì)：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已滿二年的。第十二條　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主五人以上公開聯(lián)名，提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組?；I備召開首次業(yè)主大會(huì)所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。第十三條　首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)等派員組成。籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。第十四條　業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)。第十五條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第十六條　業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式召開。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十五條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。第十七條　業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十八條　召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。第十九條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第二十條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一