【正文】 江蘇省物業(yè)管理條例（修訂草案）（立法調研用稿）第一章　總　則第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權益，根據有關法律、行政法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。第二條　本省行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條　省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本省物業(yè)管理的行政主管部門。設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）建設（房產）行政主管部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理的行政主管部門?？h級以上地方人民政府其他有關部門，應當依照各自的職責分工，共同做好有關管理工作。第四條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當將物業(yè)管理納入社區(qū)社會管理和公共服務體系，加強轄區(qū)內物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。第五條　縣級以上地方人民政府應當支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，物業(yè)服務企業(yè)按照國家和地方有關規(guī)定享受優(yōu)惠政策。第六條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當發(fā)揮橋梁和紐帶作用。加強行業(yè)自身建設與管理，制訂行業(yè)自律規(guī)范，促進行業(yè)誠信經營和服務體系建立，維護市場秩序和公平競爭，促進行業(yè)健康發(fā)展。第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第七條　房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第九條　物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。第十條　新建項目的建設單位在房屋銷售前，根據本條例規(guī)定，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，報街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及物業(yè)管理行政主管部門備案；在房屋銷售時，應當將物業(yè)管理區(qū)域劃分情況作為房屋買賣合同的內容。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方案。第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。符合下列條件之一的，應當在物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導協(xié)助下，召開首次業(yè)主大會：（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上；（二）業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上；（三）首套房屋出售并交付使用已滿二年的。第十二條　符合成立業(yè)主大會條件的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位或者業(yè)主五人以上公開聯(lián)名，提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會籌備組?；I備召開首次業(yè)主大會所需費用由建設單位承擔。第十三條　首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產生。業(yè)主大會籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的二分之一。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內進行公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調解決。第十四條　業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點和內容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會的其他準備工作。對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果?；I備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會。第十五條　下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十六條　業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會。業(yè)主大會決定本條例第十五條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。第十七條　業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十八條　召開業(yè)主大會，應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。第十九條　業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十條　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一