【正文】 莆田市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則第一章 總第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則?！　〉诙l 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本細(xì)則?！　”炯?xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！　∥飿I(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制?！　〉谌龡l 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍由縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）確定?！　∥磳?shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！　〉谒臈l 市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國(guó)家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；　?。ǘ┲笇?dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；　?。ㄈ┴?fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作；　?。ㄋ模┴?fù)責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；　?。ㄎ澹┴?fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；　?。┲笇?dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開展工作，促進(jìn)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律?！　。ㄆ撸┓?、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)?！　〉谖鍡l 縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門接受市建設(shè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：　?。ㄒ唬┲笇?dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會(huì)物業(yè)管理工作；　?。ǘ┲笇?dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作；　　（三）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；　?。ㄋ模┴?fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行為的日常監(jiān)管工作；　?。ㄎ澹┴?fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作；　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)?！　〉诹鶙l 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責(zé)：　　（一）組織、指導(dǎo)首次業(yè)主大會(huì)成立，并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的選舉及換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)解散后的財(cái)產(chǎn)清算工作；　?。ǘ┴?fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展活動(dòng)；　?。ㄈ┴?fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)管理的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系；　?。ㄋ模┓e極引導(dǎo)老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；　?。ㄎ澹﹨f(xié)助有關(guān)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)?！　〉谄邨l 社區(qū)居民（村民）委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作?！　〉诎藯l 建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享?！　〗ㄔO(shè)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。　　第九條 縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?！　〗⑽飿I(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利?！　∪嗣裾{(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。　　第十條 住建、物價(jià)、公安、城管執(zhí)法、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、民政、財(cái)政、規(guī)劃、園林、人防、消防等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為?！　」┧⑴潘?、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。　　第十一條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。　　第十二條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式?！　〉诙?業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)　　第十三條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定?！　∥飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。　　第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！　』I備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列資料：　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；　?。ǘ┓课菁敖ㄖ锩娣e清冊(cè)；　?。ㄈI(yè)主名冊(cè)；　　（四）建筑規(guī)劃總平面圖；　?。ㄎ澹┕灿迷O(shè)施設(shè)備的交接資料；　?。┪飿I(yè)管理用房配置確認(rèn)資料；　?。ㄆ撸┢渌嘘P(guān)的文件資料?！　〉谑鍡l 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者委托的社區(qū)居民（村民）委員會(huì)代表擔(dān)任。　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決?！　〉谑鶙l 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：　?。ㄒ唬┐_定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；　?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；　?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；　　（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；　?。ㄎ澹┲贫I(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；　?。┲贫I(yè)主委員會(huì)選舉辦法；　?。ㄆ撸┩瓿山M織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作?！　∏翱顑?nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)?！　〉谑邨l 業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：　　（一）業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn)；　　（二）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；　?。ㄈI(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式?！　I(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。　　第十八條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的方式確定　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。　　業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)?！　〉谑艞l 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表?！　I(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)?！　》菢I(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。　　第二十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！　澐譃橐粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)?！　〉诙粭l 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體