【正文】 物業(yè)管理百問(wèn)百答開發(fā)商為了提供優(yōu)質(zhì)與尊貴物業(yè)管理服務(wù)而采取了什么重要的舉措？答：開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃的前期就聘請(qǐng)了香港著名的物業(yè)管理公司——港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司擔(dān)任小區(qū)的物業(yè)管理顧問(wèn)，為日后小區(qū)物管服務(wù)提供信心的保證。港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司是一間怎么樣的物管公司？答：港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司成立于一九九五年，總部設(shè)在香港，在國(guó)內(nèi)主要大城市上海、廣州、武漢、天津等地都設(shè)地區(qū)公司，公司的服務(wù)范圍主要包括：物業(yè)管理顧問(wèn)、委托物業(yè)管理、酒店與公寓管理、房地產(chǎn)銷售與租賃代理、資產(chǎn)管理等。港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司在國(guó)內(nèi)管理了哪些有名的項(xiàng)目？答：廣州怡苑（高級(jí)住宅公寓）、廣州利雅灣（高級(jí)住宅及公寓）、上海佘山月湖山莊（豪華別墅）、上海嘉里華庭（高級(jí)酒店公寓）、上海多媒體產(chǎn)業(yè)大廈（甲級(jí)寫字樓）、武漢天梨豪園（高級(jí)住宅小區(qū)）、武漢三金映象（高級(jí)住宅小區(qū)）、武漢學(xué)雅芳鄰（高級(jí)住宅小區(qū)）、成都水映長(zhǎng)島（高檔別墅）、貴陽(yáng)城市方舟（高級(jí)住宅及寫字樓）、南京世紀(jì)廣場(chǎng)（商務(wù)樓）、沈陽(yáng)年華國(guó)際大廈（高級(jí)公寓）、天津水語(yǔ)花城（大型綜合小區(qū)）等等。港聯(lián)物業(yè)公司的服務(wù)宗旨是什么？答：“以人為本、以客為尊、以質(zhì)為先”港聯(lián)物業(yè)公司曾受到社會(huì)上的哪些榮譽(yù)與嘉獎(jiǎng)？答：港聯(lián)物業(yè)公司較早地通過(guò)了ISO質(zhì)量體系的認(rèn)證；被房地產(chǎn)行政管理部門評(píng)為“優(yōu)質(zhì)管家”稱號(hào)；被工商行政管理部門評(píng)為“信得過(guò)企業(yè)”稱號(hào)等等。小區(qū)日后的物業(yè)管理模式如何？答：小區(qū)日后的物管模式將推行港式的管理模式，提供貼心管家式的服務(wù)，以客戶服務(wù)為中心，協(xié)調(diào)各物管職能的暢順運(yùn)作，小區(qū)將實(shí)行24小時(shí)封閉式管理，對(duì)業(yè)戶的報(bào)修、求助、投訴等管理公司承諾20分鐘內(nèi)派出人員到場(chǎng)關(guān)注及處理，令業(yè)戶享受到尊貴的物管服務(wù)。小區(qū)日后物業(yè)管理亮點(diǎn)？答：小區(qū)物業(yè)管理亮點(diǎn)有：貼心管家式的服務(wù)、酒店門童式大門/大堂護(hù)衛(wèi)、“一對(duì)一”的高效運(yùn)作模式、ISO標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)的保證、溫馨細(xì)致的個(gè)性化服務(wù)、保安工作聯(lián)席會(huì)議制等。小區(qū)配備了哪些配套設(shè)施？答：小區(qū)選配了如：會(huì)所、泳池、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、幼兒園等設(shè)施，方便業(yè)戶的日常生活起居。物業(yè)管理費(fèi)的厘定依據(jù)是什么？答：在前期物業(yè)管理期內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)厘定主要依據(jù)“以支定收”的原則，結(jié)合政府的指導(dǎo)價(jià)格范圍及物業(yè)管理的服務(wù)檔次等來(lái)測(cè)算出具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)物價(jià)局審批，日后業(yè)主大會(huì)成立后，則由業(yè)委會(huì)與物管公司雙方協(xié)議定價(jià)。日后的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：日后物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格控制在政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，㎡～1元/㎡，最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定將以物價(jià)局最后審批為準(zhǔn)。1在計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？答：物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)面積是按房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)。還沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋則以購(gòu)房合同標(biāo)出的建筑面積為準(zhǔn)。1物業(yè)管理費(fèi)是否已含了水電公攤費(fèi)用？答：根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)已含了公共樓道的水電公攤費(fèi)用，而電梯運(yùn)行電費(fèi)則由該棟業(yè)戶共同負(fù)擔(dān)。1物業(yè)管理費(fèi)包括了哪些支出成本？答：物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共同部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本1什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。1物業(yè)管理有什么作用？答：為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人提供衛(wèi)生、清潔、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的三效統(tǒng)一和穩(wěn)定增長(zhǎng)。1物業(yè)管理的基本內(nèi)容？物業(yè)管理可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。1）常規(guī)性公共服務(wù)（由管理費(fèi)支付）①客戶服務(wù)（投訴、求助、反映性情況等）②治安管理③環(huán)境衛(wèi)生管理④消防管理⑤車輛道路管理⑥綠化管理⑦設(shè)備、設(shè)施的管理⑧房屋建筑主體的管理等2）針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)（部分有償）①衣著方面：為業(yè)戶代收洗衣物②生活方面：為業(yè)戶代訂報(bào)紙、雜志、牛奶等③出行方面：代購(gòu)車船票、飛機(jī)票等④房屋中介方面：代業(yè)戶放盤租售、代業(yè)戶收取租客租金等⑤政府與社會(huì)相關(guān)單位方面：小孩入學(xué)情況咨詢、戶口遷入遷出情況咨詢等3）委托性特約服務(wù)（全部有償）①室內(nèi)清潔②代買商品③招待客人④室內(nèi)設(shè)施維修⑤室內(nèi)小型電器維修⑥送餐服務(wù)等1什么是前期物業(yè)管理？答：前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。1什么是物業(yè)的接管驗(yàn)收？答：接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的新物業(yè)，或自其他物業(yè)單位接管原有物業(yè)時(shí)，為保證主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能而對(duì)其進(jìn)行的再檢驗(yàn)。1物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提交的材料有哪些？答：新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的材料：1）產(chǎn)權(quán)材料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置材料。2）技術(shù)材料：包括竣工圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開、竣工報(bào)告，工程預(yù)決算，圖紙會(huì)審記錄，工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄），隱蔽工程驗(yàn)收簽證，沉降觀察記錄，竣工驗(yàn)收證明書，鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書，新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書，水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的。物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是什么？答：房屋接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)①主體結(jié)構(gòu)。地基沉降不得超過(guò)規(guī)定要求允許的變形值，不得引起主體結(jié)構(gòu)開裂和毗鄰房的損壞。房屋的主體構(gòu)件無(wú)論是鋼筋混凝土還是磚石、木結(jié)構(gòu)，變形、裂縫都不能超過(guò)國(guó)家規(guī)定，外墻不得滲水。②屋面和樓地面。各類屋面必須符合國(guó)家建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水、不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施。地面的面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，整體平整，沒(méi)有裂縫、脫皮、起砂等現(xiàn)象。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒泛水和滲漏。③裝修。鋼木門窗均應(yīng)安裝平正牢固，開關(guān)靈活；進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖安裝牢固；門窗玻璃應(yīng)安裝平正，油灰飽滿、粘貼牢固；油漆色澤一致，不脫皮、漏刷。④電氣。線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過(guò)墻有導(dǎo)管，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接。每一回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于1M∩/kV。照明器具等支架必須牢固，部件齊全，接觸良好。避雷裝置必須符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確、正常運(yùn)轉(zhuǎn)，噪聲震動(dòng)不得超過(guò)規(guī)定，安裝及試運(yùn)記錄，性能檢測(cè)記錄、圖紙資料齊全。⑤水、衛(wèi)、消防。管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴、漏、跑現(xiàn)象，水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生間、廚房間排水管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不超過(guò)8厘米，不可使用陶管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水流暢。消防設(shè)施必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，并有消防部門檢驗(yàn)合格證。⑥采暖。采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，沒(méi)有缺陷，并有專門檢驗(yàn)合格證。各種儀表、儀器、輔機(jī)應(yīng)齊全、安全、靈敏、精確，安裝符合規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確正常。⑦附屬工程及其他。例如，室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高，窨井的設(shè)置，管道坡度、管位、化糞池等都必須符合規(guī)定要求。信報(bào)箱、掛物鉤、曬衣架應(yīng)按規(guī)定安裝。另外，場(chǎng)地清除，臨時(shí)設(shè)施與