【正文】 第一章 物業(yè)管理公司概述第一節(jié) 任務(wù)和崗位設(shè)置一、任務(wù)物業(yè)公司隸屬于后勤集團(tuán)，是江西中醫(yī)學(xué)院后勤集團(tuán)為加強(qiáng)學(xué)生宿舍、教學(xué)樓（含體育館）、圖書館、行政樓、實(shí)驗(yàn)樓等學(xué)習(xí)、工作、生活場(chǎng)所的安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔和日常維修工作而成立的服務(wù)部門。其主要服務(wù)內(nèi)容和職責(zé)是：負(fù)責(zé)所轄各片區(qū)的生活設(shè)施（設(shè)備）、教學(xué)設(shè)施（設(shè)備）等公共財(cái)產(chǎn)的防被盜、防丟失、防損壞、防火災(zāi)等安全保衛(wèi)工作；維護(hù)所轄片區(qū)正常的住宿、教學(xué)和工作秩序；負(fù)責(zé)所轄各片區(qū)的室內(nèi)衛(wèi)生保潔工作；負(fù)責(zé)教學(xué)樓多媒體的維護(hù)保養(yǎng)和管理工作；負(fù)責(zé)物業(yè)公司員工的教育、培養(yǎng)和管理工作；負(fù)責(zé)所轄片區(qū)生活設(shè)施（設(shè)備）、教學(xué)設(shè)施（設(shè)備）的報(bào)修工作；負(fù)責(zé)灣里校區(qū)教學(xué)、科研及師生生活場(chǎng)所日常維修工作；協(xié)助能源動(dòng)力部加強(qiáng)水電管理；處理師生投訴（涉及到公司人和事的投訴）；做好上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、崗位設(shè)置物業(yè)公司按服務(wù)區(qū)域分為學(xué)生宿舍、實(shí)驗(yàn)樓、教學(xué)樓（含體育館）、3個(gè)片區(qū)。我公司的工作人員除辦公室人員外，各片區(qū)設(shè)有管理員、門衛(wèi)、保潔員、多媒體管理員（教學(xué)樓片區(qū)）、維修員等工作人員。崗位設(shè)置如下： 物業(yè)公司片區(qū)（管理員）公司辦公室門衛(wèi)保潔員多媒體管理員維修員 第二節(jié) 崗位職責(zé)一、物業(yè)公司經(jīng)理職責(zé)。物業(yè)公司經(jīng)理在后勤集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展工作,對(duì)物業(yè)公司的全面工作負(fù)責(zé)。認(rèn)真貫徹上級(jí)的決議、決定、批示，帶領(lǐng)公司員工積極完成各項(xiàng)工作任務(wù)；加強(qiáng)公司員工的思想教育、管理，督促公司員工執(zhí)行崗位職責(zé)和各項(xiàng)規(guī)章制度；指導(dǎo)辦公室加強(qiáng)員工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)技能；安排布置各階段的工作任務(wù)，檢查督促落實(shí)情況；加強(qiáng)成本核算，節(jié)約開支；加強(qiáng)制度建設(shè)，完善各項(xiàng)規(guī)章制度；積極探索物業(yè)管理規(guī)律，創(chuàng)新管理方法；當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手，積極為后勤集團(tuán)的發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策；完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、物業(yè)公司副經(jīng)理職責(zé)副經(jīng)理在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，其主要職責(zé)是搞好調(diào)查研究，了解“一線”情況，掌握第一手資料，為經(jīng)理決策提供依據(jù)；當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，協(xié)助經(jīng)理工作。三、物業(yè)公司經(jīng)理助理職責(zé)經(jīng)理助理在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，其主要職責(zé)是搞好調(diào)查研究，了解“一線”情況，掌握第一手資料，為經(jīng)理決策提供依據(jù)，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，協(xié)助經(jīng)理工作。四、物業(yè)公司辦公室工作職責(zé)制定物業(yè)公司發(fā)展規(guī)劃和各階段的工作計(jì)劃；了解的掌握物業(yè)公司各片區(qū)員工隊(duì)伍的基本情況，了解和掌握各片區(qū)教學(xué)設(shè)施（設(shè)備）、生活設(shè)施（設(shè)備）的配備、使用和管理情況；根據(jù)工作任務(wù)和工作性質(zhì)，制定辦公用品、保潔用品、勞保用品、保安用品等消耗用品的使用和采購計(jì)劃，逐月核算其費(fèi)用開支情況；根據(jù)員工考勤及員工綜合表現(xiàn)，擬制員工工資表，核算員工工資；根據(jù)《員工手冊(cè)》，結(jié)合公司實(shí)際，健全和完善各項(xiàng)規(guī)章制度；檢查和考核員工工作完成情況；組織召開員工大會(huì)、公司例會(huì)并做好會(huì)議記錄；收集、整理物業(yè)公司相關(guān)資料，健全各種檔案；做好員工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；做好維修巡查，服務(wù)回訪工作。廣泛收集師生意見和建議并及時(shí)反饋給公司經(jīng)理；1積極完成公司交辦的其它任務(wù)。五、辦公室文員職責(zé)在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，處理公司日常事務(wù)。負(fù)責(zé)相關(guān)資料的管理和文件傳送。處理師生、員工投訴，解答并記錄師生員工提出的問題。了解的掌握各片區(qū)員工隊(duì)伍的基本情況，了解和掌握各片區(qū)教學(xué)設(shè)施（設(shè)備）、生活設(shè)施（設(shè)備）的配備、使用和管理情況；根據(jù)工作任務(wù)和工作性質(zhì)，制定辦公用品、保潔用品、勞保用品、門衛(wèi)用品、日常維修材料等消耗用品的使用和采購計(jì)劃，逐月核算其費(fèi)用開支情況；根據(jù)員工考勤及員工綜合表現(xiàn)，擬制員工工資表，核算員工工資；負(fù)責(zé)布置會(huì)場(chǎng)，記錄會(huì)議內(nèi)容。每月對(duì)公司經(jīng)費(fèi)運(yùn)行情況進(jìn)行核算。完成公司交辦的其它工作。六、物業(yè)公司各片區(qū)管理員職責(zé)（一）學(xué)生宿舍管理員職責(zé)熟悉和掌握各學(xué)院學(xué)生的分布和居住情況，關(guān)心愛護(hù)學(xué)生，力所能及地為學(xué)生排憂解難；熟悉和掌握學(xué)生宿舍各種設(shè)施（設(shè)備）的配備、養(yǎng)護(hù)和使用情況，做好防盜、防火安全工作；負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍室內(nèi)的保潔工作；負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍的日常維修工作；負(fù)責(zé)學(xué)生宿舍工作人員的教育和管理，督促其執(zhí)行崗位職責(zé)和遵守各項(xiàng)規(guī)章制度；配合學(xué)工處、各院部加強(qiáng)學(xué)生的管理，教育和引導(dǎo)學(xué)生遵守《學(xué)生宿舍管理規(guī)定》；維護(hù)學(xué)生宿舍正常的生活秩序，及時(shí)報(bào)告和處置突發(fā)事件；加強(qiáng)水電管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置違章用電情況，及時(shí)通報(bào)無電寢室的房號(hào)，督促學(xué)生及時(shí)購電；認(rèn)真做好來訪人員進(jìn)出的查驗(yàn)、登記工作，杜絕閑雜人員進(jìn)入宿舍；完成公司交辦的其它工作（二）實(shí)驗(yàn)樓管理員職責(zé)熟悉和掌握實(shí)驗(yàn)樓片區(qū)各種設(shè)施（設(shè)備）的配備、養(yǎng)護(hù)和使用情況，做好防盜、防火安全工作；負(fù)責(zé)實(shí)驗(yàn)樓片區(qū)室內(nèi)的保潔工作；負(fù)責(zé)實(shí)驗(yàn)樓片區(qū)的日常維修工作；負(fù)責(zé)實(shí)驗(yàn)樓片區(qū)工作人員的教育和管理，督促其執(zhí)行崗位職責(zé)和遵守各項(xiàng)規(guī)章制度；維護(hù)實(shí)驗(yàn)樓片區(qū)正常的教學(xué)秩序，及時(shí)報(bào)告和處置突發(fā)事件；加強(qiáng)水電管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置違章用電情況；認(rèn)真做好來訪人員進(jìn)出的查驗(yàn)、登記工作，杜絕閑雜人員進(jìn)入實(shí)驗(yàn)樓；完成公司交辦的其它工作（三）教學(xué)樓片區(qū)管理員職責(zé)熟悉和掌握教學(xué)樓各種設(shè)施（設(shè)備）的配備、養(yǎng)護(hù)和使用情況，做好防盜、防火安全工作；負(fù)責(zé)教學(xué)樓室內(nèi)的保潔工作；負(fù)責(zé)教學(xué)樓的日常維修工作；負(fù)責(zé)教學(xué)樓工作人員的教育和管理，督促其執(zhí)行崗位職責(zé)和遵守各項(xiàng)規(guī)章制度；維護(hù)教學(xué)樓正常的教學(xué)秩序，及時(shí)報(bào)告和處置突發(fā)事件；負(fù)責(zé)教學(xué)樓多媒體的維護(hù)保養(yǎng)，確保教學(xué)的順利進(jìn)行；加強(qiáng)水電管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處置違章用電情況；認(rèn)真做好來訪人員進(jìn)出的查驗(yàn)、登記工作，杜絕閑雜人員進(jìn)入教學(xué)樓樓；完成公司交辦的其它工作。第三節(jié) 工作流程一、公司工作布置各片區(qū)管理員負(fù)責(zé)執(zhí)行執(zhí)行結(jié)果反饋辦公室經(jīng)理布置工作經(jīng)理評(píng)定工作完成質(zhì)量根據(jù)任務(wù)完成情況實(shí)施獎(jiǎng)懲、制定具體措施二、文件處理辦公室整理副經(jīng)理、經(jīng)理助理、經(jīng)理批閱辦公室根據(jù)經(jīng)理意見進(jìn)行處理后歸檔，同時(shí)將文件精神傳達(dá)到各片區(qū)管理員各片區(qū)管理員貫徹執(zhí)行 三、員工酬金發(fā)放上報(bào)人力資源公司經(jīng)理審核辦公室核算各片區(qū)管理員考勤造冊(cè)四、辦公用品、勞保用品、保潔材料、日常維修材料的請(qǐng)購、領(lǐng)用請(qǐng)購辦公室制定使用、請(qǐng)購計(jì)劃辦公室人員填寫請(qǐng)購申請(qǐng)經(jīng)理審核后勤集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批核報(bào)采購公司采購庫存領(lǐng)用各片區(qū)管理員填寫請(qǐng)領(lǐng)申請(qǐng)辦公室審核（重點(diǎn)審核節(jié)超情況）經(jīng)理審核集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審批管理員（文員）領(lǐng)用發(fā)放 第四節(jié) 員工守則一、基本守則（10之內(nèi)容為后勤集團(tuán)員工守則的內(nèi)容）遵守國家法律法規(guī)，遵守后勤集團(tuán)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。愛崗敬業(yè)，忠于職守，踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量地完成工作任務(wù)；注重個(gè)人形象和維護(hù)后勤集團(tuán)及公司的聲譽(yù)與利益，對(duì)公司有高度的主人翁精神和責(zé)任感；服從組織，服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從安排，不陽奉陰違或敷衍塞責(zé)；注著自身品德修養(yǎng)，遵守公共道德和職業(yè)道德，誠實(shí)守信，作風(fēng)正派；廉潔自律，大公無私，嚴(yán)禁以權(quán)謀私和下級(jí)向上級(jí)請(qǐng)客送禮。努力學(xué)習(xí)科學(xué)文化知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按規(guī)定時(shí)間上下班，上下班實(shí)行考勤制度；工作時(shí)間不得有串崗、脫崗等擅自離崗行為。加強(qiáng)成本意識(shí)，勤儉節(jié)約。保守后勤集團(tuán)及公司的秘密。二、服務(wù)形象（內(nèi)容與后勤集團(tuán)規(guī)定相同）（一）儀表著裝保持服裝整齊清潔，按要求佩帶工作牌、穿工作服。上班期間不得穿拖鞋、打光膀。頭發(fā)梳理整齊，不得留怪異發(fā)型，男士頭發(fā)不得蓋過耳部及后衣領(lǐng)為適度，不準(zhǔn)蓄須，女士可化淡妝，不宜化濃妝，始終保持儀容美觀大方，禁穿低胸衫裙、超短裙、露肩背服裝。（二）姿態(tài)和動(dòng)作站立時(shí)，自然挺立，眼睛平視，面帶微笑，雙臂自然下垂或在體前交叉。坐立時(shí)，上身挺直，雙肩放松，手自然放在雙膝上，不得坐在椅子上前縮后仰，搖腿腳。行走時(shí)，眼睛前視，肩平身直，雙臂自然擺動(dòng)，走路時(shí)不左顧右盼，不與他人拉手，摟腰搭背。握手時(shí)目視對(duì)方眼睛，表情大方、不卑不亢。領(lǐng)導(dǎo)或長輩應(yīng)先伸手向下級(jí)或年輕的，異性間女性先伸手向男方。在各種場(chǎng)合，見到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、師生和同事面帶微笑，點(diǎn)頭表示致意和問好。進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)、老師辦公室或?qū)W生宿舍前，應(yīng)先敲門，得到同意后再進(jìn)入。如對(duì)方正在講話，要稍等靜候；如有急事要打斷談話，應(yīng)說“對(duì)不起，打斷你們談話”。不得隨意翻動(dòng)室內(nèi)任何物品。工作結(jié)束后，應(yīng)按要求清理好現(xiàn)場(chǎng)。遞交文件要把正面文字朝對(duì)方，如是鋼筆等尖銳物，應(yīng)把尖部向著自己。過通道、走廊或其它公共場(chǎng)所時(shí)，要放輕腳步，不能大聲說話，唱歌和吹口哨。在過道里或乘交通車和電梯時(shí)，要禮讓，不能搶行。工作場(chǎng)所、工作時(shí)間不得干私活（私事），嚴(yán)禁從事任何賭博活動(dòng)；嚴(yán)禁喝酒上崗，嚴(yán)禁在崗上抽煙，吃東西。講究衛(wèi)生，做到不隨地吐痰，不亂扔果皮、紙屑、煙蒂等雜物；（三）辦公室 工作臺(tái)面整潔，不擺放與工作無關(guān)的物品。 借用他人或公司的物品，應(yīng)及時(shí)歸還。未經(jīng)同意，不得隨意翻閱同事的文件、抽屜等。（四）接聽電話所有來電，在鈴聲3響之內(nèi)接聽。拿起電話后，先致簡(jiǎn)單問候，自報(bào)所屬部門和姓名，語氣親切柔和。認(rèn)真傾聽對(duì)方講話，需要時(shí)應(yīng)詳細(xì)記錄對(duì)方通知或留言的事由、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名，并向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。通話完畢，向?qū)Ψ奖硎靖兄x，等對(duì)方放下電話后，再輕輕放下電話。打出電話，應(yīng)預(yù)先整理好電話內(nèi)容，語言簡(jiǎn)練、明了。上班時(shí)，不得打私人電話，如有急事，事后應(yīng)報(bào)告部門負(fù)責(zé)人。（五）處理投訴 全體員工都必須高度重視師生的投訴，要細(xì)心聽取投訴，讓師生暢所欲言，把它作為改進(jìn)公司管理不可多得的珍貴材料。 認(rèn)真了解投訴細(xì)節(jié)和師生姓名，要真誠感謝師生和對(duì)事件致歉。 接待投訴時(shí)，任何人都作為處理師生投訴的第一責(zé)任人。在職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)投訴事件立即進(jìn)行處理，師生滿意走后，應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)反映不得隱瞞。若師生不滿意或超出了自身職權(quán)范圍，必須立即向主管領(lǐng)導(dǎo)反映或轉(zhuǎn)報(bào)有關(guān)部門解決，不得推諉。 不得涂改、撕毀，更不得假造或謊報(bào)師生意見薄和意見箱中的內(nèi)容。 投訴經(jīng)調(diào)查屬實(shí)將作為員工獎(jiǎng)勵(lì)或處罰的依據(jù)。三、員工的權(quán)利和義務(wù)所有員工必須正確地行使權(quán)利，自覺地履行義務(wù)（一）權(quán)利員工有按勞取酬的權(quán)利。員工有人格得到尊重的權(quán)利。員工有對(duì)同事和管理人員的工作進(jìn)行監(jiān)督的權(quán)利。員工有批評(píng)、檢舉揭發(fā)各種違紀(jì)行為的權(quán)利員工有按規(guī)定享受物業(yè)公司各項(xiàng)補(bǔ)貼待遇的權(quán)利。員工有提出合理化建議的權(quán)利。員工在接受各種處罰或發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，有向公司領(lǐng)導(dǎo)申訴的權(quán)利。（二）義務(wù)員工有維護(hù)后勤集團(tuán)和公司聲譽(yù)和利益的義務(wù)。員工有遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度的義務(wù)。員工有為師生提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的義務(wù)。員工有不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)的義務(wù)。員工有保護(hù)學(xué)院財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。員工有尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從管理，服從工作安排的義務(wù)。員工有與壞人壞事作斗爭(zhēng)的義務(wù)。員工有節(jié)約開支，節(jié)約能源，降低成本的義務(wù)。員工有參加公司值班的義務(wù)。第五節(jié) 管理規(guī)定一、員工薪酬管理規(guī)定（內(nèi)容與后勤集團(tuán)規(guī)定相同）（一）原則遵守國家有關(guān)政策參照南昌市勞動(dòng)力市場(chǎng)價(jià)格堅(jiān)持各盡所能、按勞分配、多勞多得、優(yōu)勞優(yōu)酬的分配原則（二）工資結(jié)構(gòu)模式員工工資=基礎(chǔ)工資+績(jī)效工資基礎(chǔ)工資：指在崗員工的基本生活保障績(jī)效工資=獎(jiǎng)勵(lì)工資+懲罰工資績(jī)效工資根據(jù)獎(jiǎng)懲規(guī)定、工作考核細(xì)則及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定確定。（三）薪酬發(fā)放每月15日前以現(xiàn)金的形式發(fā)放上個(gè)月工資；發(fā)放程序：（1）新員工入職后，根據(jù)后勤集團(tuán)人事制度，由物業(yè)公司會(huì)同人力資源公司確定新員工的基礎(chǔ)工資標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)后勤集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批生效；（2）每月1—5日前，由各片區(qū)管理員將員工考勤情況等工作表現(xiàn)情況報(bào)物業(yè)公司匯總，審核確定員工工資后報(bào)送人力資源公司；（3）每月6日—8日，人力資源公司進(jìn)行匯總審核；（4）每月9日—10日，人力資源公司報(bào)后勤集團(tuán)分管領(lǐng)導(dǎo)審核；（5）每月11日—12日，后勤集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)（總經(jīng)理）核準(zhǔn)；（6）每月13日—14日，財(cái)務(wù)公司造工資表；（7）每月15日財(cái)務(wù)公司發(fā)放工資（如遇節(jié)假日、雙休日推遲到下一個(gè)工作日發(fā)放）。二、員工獎(jiǎng)懲規(guī)定（內(nèi)容與后勤集團(tuán)規(guī)定相同） 為了充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性、創(chuàng)造性,激發(fā)員工的工作熱情，營造一種團(tuán)結(jié)協(xié)作、奮發(fā)圖強(qiáng)的組織風(fēng)尚，造就一支形象優(yōu)良、業(yè)務(wù)精通、積極向上的員工隊(duì)伍，制定以下獎(jiǎng)懲規(guī)定：(一)、獎(jiǎng)勵(lì) 員工獎(jiǎng)勵(lì)分為表揚(yáng)、記小功、記大功、晉級(jí)、提前轉(zhuǎn)正五類：有下列情況之一者，給予表揚(yáng)，并發(fā)給1050元獎(jiǎng)金： （1） 品德良好，足為表率(要有具體事跡)。 （2） 工作積極熱心，服務(wù)態(tài)度好，受到師生表揚(yáng)。（3）模范遵守后勤集團(tuán)及公司的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。 （4）有利于后勤集團(tuán)、公司及師生利益之行為。有下列情況之一者，視情節(jié)輕重給予記小功，并發(fā)給50100元獎(jiǎng)金： （1） 細(xì)心愛護(hù)后勤集團(tuán)及公司財(cái)物、設(shè)備和勞動(dòng)工具，節(jié)省費(fèi)用有顯著成效。 （2） 擔(dān)任臨時(shí)重要任務(wù)，能如期完成并達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。 （3） 發(fā)現(xiàn)事故苗頭，及時(shí)采取措施，制止了事故的發(fā)生。 有下列情況之一者，視情節(jié)輕重給予記大功，并發(fā)給100元以上獎(jiǎng)金 （1）對(duì)后勤集團(tuán)及公司業(yè)務(wù)或管理方