【正文】 1 / 45廣州市第一中學(xué)物業(yè)管理采購服務(wù)投標(biāo)方案服務(wù)文件目錄第一章 廣州冬華物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 ................................1第二章 服務(wù)工作目標(biāo) ................................................6第三章 物業(yè)管理服務(wù)組織架構(gòu)設(shè)立和整體運(yùn)作流程 ......................7第四章 質(zhì)量保證措施 ..............................................10第一節(jié) 保安管理 ..................................................10第二節(jié) 清潔管理 .................................................16第三節(jié) 綠化管理 .................................................19第四節(jié) 宿舍管理 ..................................................26第五節(jié) 水電維修管理 ..............................................29第五章 工作人員的培訓(xùn)及管理 .......................................32第一節(jié) 人員培訓(xùn) ..................................................32第二節(jié) 人員管理 .................................................36第六章 項(xiàng)目經(jīng)理簡(jiǎn)歷表 ............................................40第七章 主要管理及服務(wù)人員一覽表 ...................................41第八章 對(duì)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾 .......................................42第九章 服務(wù)響應(yīng)差異表 .............................................432 / 45第一章 廣州冬華物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介（一） 公司概述廣州冬華物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱冬華物業(yè)）是廣州市最早涉足物業(yè)管理行業(yè)、建設(shè)部第一批核發(fā)一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)管理公司，其前身為廣州東山區(qū)引進(jìn)外資住宅建設(shè)指揮部東湖新村管理處，該管理處被建設(shè)部譽(yù)為全國第一個(gè)管理處。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，1987 年成立了廣州冬華實(shí)業(yè)管理服務(wù)公司；2022 年，更名為廣州冬華物業(yè)管理有限公司。冬華物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系，而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。經(jīng)過二十多年的積累與發(fā)展，冬華物業(yè)已成為全國頗具規(guī)模和名望的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)，注冊(cè)資金 550 萬元，員工總?cè)藬?shù)達(dá) 700 多人，88%以上的管理層人員取得大專以上學(xué)歷；中級(jí)職稱以上的管理人員和工程技術(shù)人員也有 120 人，取得了建設(shè)部的全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員達(dá)到 100 人。憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和較高的管理水平，冬華物業(yè)取得了一系列令人矚目的優(yōu)異成績(jī)。? 1992 年，冬華物業(yè)管理的五羊新村以總分第一名的好成績(jī)，在建設(shè)部組織的全國模范文明住宅小區(qū)評(píng)比中折桂；? 1998 年 8 月，冬華物業(yè)在廣州地區(qū)的同行業(yè)中，首家通過 ISO90013 / 45質(zhì)量管理體系國際、國內(nèi)雙認(rèn)證；? 從 1988 年開始，冬華物業(yè)及其所管理的物業(yè)屢獲殊榮。在 1988 年到 1992 年的五年時(shí)間，五羊新村一路凱歌高奏，囊括了“市優(yōu)” 、 “省優(yōu)” 、“國優(yōu)”等所有級(jí)別的榮譽(yù)。在五羊新村以總分第一名的成績(jī)被評(píng)為全國模范文明小區(qū)后，冬華物業(yè)管理模式風(fēng)靡全國，從各地趕來的參觀者絡(luò)繹不絕。 《羊城晚報(bào)》等多家新聞媒體，歷時(shí)多年對(duì)冬華物業(yè)的管理模式、管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行全方位報(bào)道，有力地促進(jìn)了冬華物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)在全國的推廣；? 2022 年 4 月，冬華物業(yè)經(jīng)層層嚴(yán)格審批，被建設(shè)部評(píng)定為全國首批具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；? 2022 年年末，冬華物業(yè)又率先通過 ISO14001 環(huán)境管理體系認(rèn)證，建立起了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)代企業(yè)管理制度；? 2022 年年末，冬華物業(yè)又通過 ISO900 ISO2022 質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書年審；? 2022 年年末，公司管理近二十年的五羊新村順利通過了市優(yōu)復(fù)檢。 （二） 企業(yè)文化經(jīng)營理念：盡心盡力，做到最好，創(chuàng)造宜人的家居生活經(jīng)營原則：信譽(yù)為本，質(zhì)量取勝管理模式：企業(yè)化、規(guī)模化、專業(yè)化、人性化的管理（三） 管理目標(biāo)和質(zhì)量方針 目標(biāo)■環(huán)境優(yōu)雅的會(huì)所泳池4 / 45通過全體員工的努力，確保管理轄區(qū)內(nèi)市政、園林、綠化、設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)作和維持正常的社區(qū)生活秩序；確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的不斷提高，使顧客滿意度不斷提高，為業(yè)主/住戶營造一個(gè)“安全、優(yōu)美、環(huán)?！钡囊巳思揖由瞽h(huán)境；確保質(zhì)量管理體系在管理服務(wù)中得到貫徹實(shí)施；并通過認(rèn)證機(jī)構(gòu)的年檢，使我司的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益逐年提高。 質(zhì)量方針“盡心盡力，做到最好”（四） 公司所取得的國家認(rèn)證情況? 1998年7月，我司的管理體系通過德國DQS和中國方圓標(biāo)志認(rèn)證委員會(huì)質(zhì)量認(rèn)證中心的ISO9001國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合認(rèn)證，成為廣州地區(qū)首家通過質(zhì)量管理體系國際國內(nèi)雙認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)。 ? 2022年年末，冬華物業(yè)又率先通過ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證，在物業(yè)管理中融入環(huán)境管理理理念，建立了規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的環(huán)境管理制度。? 瑞士SGS向我司頒發(fā)的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。? 中國方圓向我司頒發(fā)的ISO14001環(huán)境管理體系認(rèn)證證書。? 2022年4月，我司憑借良好的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的管理和豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過層層嚴(yán)格審批，在申報(bào)的近千家物業(yè)管理企業(yè)中脫穎而出，被國家建設(shè)部評(píng)為全國首批物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)（全國共40家，廣州僅4家） 。2022年2月，我司憑借優(yōu)質(zhì)的清潔服務(wù)和豐富的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過重重嚴(yán)格審批，被廣州環(huán)衛(wèi)行業(yè)協(xié)會(huì)授予廣州市市容環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)資質(zhì)認(rèn)定書。（五） 經(jīng)營業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)5 / 45為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展潮流，冬華物業(yè)堅(jiān)持開拓進(jìn)取的企業(yè)精神。在人力資源管理方面，堅(jiān)持向外吸收人才和對(duì)內(nèi)培養(yǎng)人員雙管齊下的做法。一方面，不斷吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才充實(shí)管理層，到目前為止，大專以上學(xué)歷的員工已占到管理層人員總數(shù)的 88%；另一方面，建立完善的培訓(xùn)機(jī)制，積極鼓勵(lì)員工參加內(nèi)部及外部的各類專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，培養(yǎng)了一大批業(yè)務(wù)能力較強(qiáng)、技術(shù)水平過硬的專業(yè)管理隊(duì)伍，有力地保證了公司的管理水平和服務(wù)質(zhì)量的高質(zhì)素。在體制改革、完善機(jī)制的同時(shí)，公司在社會(huì)效益方面也取得了豐碩的成果。在管理工作中一直堅(jiān)持“以人為本、業(yè)戶至上”的服務(wù)宗旨及“盡心盡力，做到最好”的針量方針，通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理、貼心的服務(wù)、良性的溝通，使得各項(xiàng)管理、服務(wù)工作均得到了廣大業(yè)主住戶的充分肯定。多年來的管理、服務(wù)咨詢調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，住戶對(duì)我司的管理服務(wù)滿意率均保持在 90%以上，紛至沓來的一面面錦旗就是最好的見證。我司一方面努力做好各項(xiàng)基本的物業(yè)管理服務(wù)工作（清潔、園林綠化、保安、公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)等） ；另一方面我司在做好各項(xiàng)物業(yè)管理工作的同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)代社會(huì)中人情關(guān)系淡漠，鄰里互不關(guān)心的問題，致力營造社區(qū)文化，定期或不定期組織開展多姿多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，如：太極拳、交誼舞、大合唱、舞蹈班、粵曲、象棋、書法、美術(shù)、攝影、園藝等各類文體興趣班；進(jìn)行征文比賽、釣魚比賽、象棋比賽、拖拉機(jī)比賽等；組建少年籃球隊(duì)等。通過舉辦一系列的業(yè)戶集體活動(dòng)，使業(yè)戶們互相認(rèn)識(shí)、互相幫助、互相團(tuán)結(jié)；建立業(yè)戶間的友誼，增進(jìn)業(yè)戶間的溝通；消除業(yè)戶與業(yè)委會(huì)、業(yè)戶與物業(yè)管理管理處之間的隔閡；使小區(qū)形成欣欣向榮、安居6 / 45樂業(yè)的美好生活。我司還編印了社區(qū)期刊《天下一家》免費(fèi)贈(zèng)送業(yè)戶閱覽，讓大家共同參與到大廈的管理、服務(wù)中來，為業(yè)主、住戶營造溫馨祥和的社區(qū)氛圍。為此《南方都市報(bào)》 、廣州電視臺(tái)等多家新聞媒體亦對(duì)此進(jìn)行了專題報(bào)道。隨著人們生活水平的提高，需要多層次的服務(wù)，對(duì)特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢(shì)，我司提供的有償服務(wù)得到了廣大業(yè)主和住戶充分肯定。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外，像會(huì)所經(jīng)營管理、智能化信息服務(wù)等新興的服務(wù)內(nèi)容也成為我司在各個(gè)樓盤和社區(qū)實(shí)施的重要工作。 我司深信在全體員工的勤奮耕耘下，現(xiàn)在、將來必將開拓出更廣闊的物業(yè)管理新天地，實(shí)現(xiàn)為廣大業(yè)主“創(chuàng)造宜人家居生活”的理想。廣州冬華物業(yè)管理有限公司的控股公司廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司成立于 2022 年 7 月，注冊(cè)資金 2022 萬元。短短一年期間，被廣州市譽(yù)為物業(yè)管理行業(yè)的“后起之秀”于 2022 年 12 月獲得廣州市二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。廣州市宜家創(chuàng)生物業(yè)管理有限公司以股權(quán)收購及資產(chǎn)重組的模式，針對(duì)廣州市物業(yè)管理的國營企業(yè)屬下的物業(yè)管理公司作為開發(fā)對(duì)象，分別于 2022 年