【正文】 南京新景祥營(yíng)銷(xiāo)事務(wù)流程二〇〇九年二月(李磊匯編) 目 錄(一) 接待客戶(hù)、接聽(tīng)電話(huà)等流程(二) 認(rèn)購(gòu)流程(三) 簽約流程(四) 合同審核流程(五) 鑒證辦理流程(六) 按揭貸款流程(七) 更名審批流程(八) 換房審批流程(九) 退房審批流程(十) 自管產(chǎn)銷(xiāo)售流程(十一) 折盤(pán)審批流程(十二) 一手交房、一手交（產(chǎn)權(quán)）證流程（交房流程、辦理產(chǎn)權(quán)證流程）(十三) 戶(hù)口問(wèn)題(十四) 網(wǎng)上打印認(rèn)購(gòu)流程(十五) 網(wǎng)上打印合同流程及現(xiàn)房合同打印流程(十六) 網(wǎng)上合同確認(rèn)流程(十七) 其它注意事項(xiàng)（換手率、收據(jù)遺失、合同條款解釋?zhuān)┙哟蛻?hù)、接聽(tīng)電話(huà)等流程 流程名稱(chēng)相關(guān)流程商品房銷(xiāo)售流程電話(huà)接聽(tīng)流程新客戶(hù)接待流程老客戶(hù)接待流程工地看房流程樣版房參觀(guān)流程客戶(hù)跟蹤回訪(fǎng)流程客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查流程認(rèn)購(gòu)流程勸導(dǎo)客戶(hù)一次性付款銷(xiāo)售顧問(wèn)填寫(xiě)《認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單》、《繳款通知單》、《購(gòu)房須知》，并復(fù)印主產(chǎn)權(quán)人的身份證陪同客戶(hù)至財(cái)務(wù)前臺(tái)繳納定金，開(kāi)據(jù)定金收據(jù)，同時(shí)置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)控貼點(diǎn)解釋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，雙方蓋章、簽字確認(rèn)置業(yè)顧問(wèn)與銀行確定首付金額并按《購(gòu)房須知》明確告知客戶(hù)簽約所需資料現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控憑《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及時(shí)將客戶(hù)認(rèn)購(gòu)信息錄入明源系統(tǒng)銷(xiāo)控審核簽字憑《認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單》、主產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件及銷(xiāo)控簽字，到打印區(qū)打印網(wǎng)上《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》《繳款通知單》營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)、《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》2份、《認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單》1份及相關(guān)復(fù)印件交由銷(xiāo)控歸檔一次性 按揭意向客戶(hù)填寫(xiě)《銀行預(yù)審表》傳真給相關(guān)銀行核實(shí)客戶(hù)的資信狀況，并告之認(rèn)購(gòu)、簽約相關(guān)注意事項(xiàng)(包括認(rèn)購(gòu)協(xié)議及預(yù)售合同公示)帶領(lǐng)客戶(hù)選房并確定房源至控臺(tái)處領(lǐng)取《認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單》、《購(gòu)房須知》財(cái)務(wù)前臺(tái)憑審核后的《房屋繳款單》收款登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，錄入客戶(hù)資料，填寫(xiě)《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并提交保存打印備注：客戶(hù)手上持有認(rèn)購(gòu)協(xié)議、購(gòu)房須知、客戶(hù)收據(jù)原件各1份。認(rèn)購(gòu)時(shí)要準(zhǔn)備的材料：1. 銀行預(yù)審表2. 認(rèn)購(gòu)確認(rèn)單3. 房屋繳款單4. 購(gòu)房須知5. 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議注意事項(xiàng)：1. 認(rèn)購(gòu)協(xié)議上只要寫(xiě)一個(gè)人的名字，名字一旦打印就不能更改。2. 簽完認(rèn)購(gòu)協(xié)議送走客戶(hù)，務(wù)必告之客戶(hù)下次來(lái)簽約時(shí)要帶的資料（帶領(lǐng)客戶(hù)了解購(gòu)房須知，和客戶(hù)商定來(lái)簽約的時(shí)間）。3. 認(rèn)購(gòu)時(shí)請(qǐng)務(wù)必確定客戶(hù)的付款方式：一次性、按揭。若按揭，要告之客戶(hù)首付金額。4．認(rèn)購(gòu)前須進(jìn)行銀行預(yù)審，避免發(fā)生簽約后辦按揭時(shí)發(fā)現(xiàn)資信問(wèn)題退房。簽約流程特例優(yōu)惠一次性付款按揭如按揭，與銀行簽訂《個(gè)人住房抵押貸款合同》財(cái)務(wù)前臺(tái)憑審核后的《房屋繳款單》收款銷(xiāo)售顧問(wèn)登陸南京市房地產(chǎn)網(wǎng)，調(diào)出對(duì)應(yīng)房號(hào)的客戶(hù)資料。填寫(xiě)《南京市商品房預(yù)售合同》并提交保存打印打印完畢由置業(yè)顧問(wèn)貼圖，并由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控復(fù)核與客戶(hù)確認(rèn)相關(guān)信息，由置業(yè)顧問(wèn)指導(dǎo)客戶(hù)簽字蓋章?，F(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控貼點(diǎn)后，置業(yè)顧問(wèn)復(fù)印相關(guān)材料交由專(zhuān)人將客戶(hù)簽約信息錄入明源系統(tǒng)《房屋繳款單》交由置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶(hù)繳款，《簽約確認(rèn)單》交由打印員打印上網(wǎng)錄入合同。置業(yè)顧問(wèn)簽約完畢，裝袋交由專(zhuān)人整理、分類(lèi)、審核、蓋章、鑒證歸檔到控臺(tái)領(lǐng)取《房屋繳款單》、《簽約確認(rèn)單》與客戶(hù)電話(huà)確認(rèn)簽約時(shí)間不確認(rèn)不給予特例優(yōu)惠，普通折扣簽約確認(rèn)給予特例優(yōu)惠并簽約，同時(shí)填寫(xiě)《優(yōu)惠申請(qǐng)單》去案場(chǎng)經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理處確認(rèn)(電話(huà)或郵件)銷(xiāo)售顧問(wèn)填寫(xiě)《簽約確認(rèn)單》及《房屋繳款單》并由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控審核確認(rèn)（《簽約確認(rèn)單》要給業(yè)主及銀行簽字）簽約時(shí)準(zhǔn)備的材料：1. 簽約確認(rèn)單2. 房屋繳款單3. 物業(yè)合同一式二本4. 總平圖一式三張（根據(jù)合同份數(shù)而定）5. 毛坯承重、分戶(hù)平面圖一式五張（毛坯房，根據(jù)合同份數(shù)而定）6. 裝修分戶(hù)平面圖一式三張（裝修房，根據(jù)裝修合同份數(shù)而定）7. 裝修協(xié)議一式二份（裝修房）8. 商品房預(yù)售合同一式三份（正本壹本，副本貳本）9. 如有開(kāi)發(fā)商額外折扣，須填寫(xiě)《優(yōu)惠申請(qǐng)單》 簽訂預(yù)售合同注意事項(xiàng)：1. 打印合同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)須提交：《簽約確認(rèn)單》、所有產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件及戶(hù)口本，若有特例折扣需有開(kāi)發(fā)商簽字或郵件確認(rèn)，并由案場(chǎng)經(jīng)理（項(xiàng)目經(jīng)理）審核折扣是否正確并簽字后，交由現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控復(fù)審并分配打印?！斗课堇U款單》交由置業(yè)顧問(wèn)帶客戶(hù)交錢(qián)，《簽約確認(rèn)單》及所有產(chǎn)權(quán)人身復(fù)給打印員打印合同（案場(chǎng)沒(méi)有客服的，由置業(yè)顧問(wèn)自己打?。?。2. 合同打印完畢后，置業(yè)顧問(wèn)務(wù)必再次核對(duì)合同封面合同號(hào)及13頁(yè)打印員錄入部分有無(wú)打錯(cuò)；整本合同有無(wú)打印搓位或打印不完整的現(xiàn)象；貼圖是否貼錯(cuò)位置，粘貼處有無(wú)擋住正文，總平圖是否標(biāo)注該棟樓；檢查無(wú)誤后再帶客戶(hù)簽約，簽約時(shí)應(yīng)告知客戶(hù)合同不能涂改。3. 簽約結(jié)束置業(yè)顧問(wèn)收回客戶(hù)手上持有的一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議。4. 合同最后頁(yè)客戶(hù)簽字，除未成年人外，合同上寫(xiě)幾個(gè)人名字就應(yīng)填寫(xiě)幾個(gè)人身份證號(hào)碼。5. 合同最后頁(yè)的銷(xiāo)售員上崗證號(hào)和姓名一定要填寫(xiě)，銷(xiāo)售員姓名： 上崗證號(hào):（甲方日期一定要填寫(xiě)，和乙方簽字日期一樣南京市房管局要求，其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。6. 若另有補(bǔ)充協(xié)議等須讓客戶(hù)簽字，一般與合同簽名一致。7．若代理簽字必須要有經(jīng)過(guò)公證的業(yè)主授權(quán)委托書(shū)，如二個(gè)人以上其中一人代簽可以（直系親屬除外）。簽訂裝修協(xié)議注意事項(xiàng)：（以下以萬(wàn)科裝修合同為例，實(shí)際情況根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求而定）1. 裝修協(xié)議打印完畢交給置業(yè)顧問(wèn)后，置業(yè)顧問(wèn)需核對(duì)第一頁(yè)上房號(hào)、合同號(hào)、金額有無(wú)打錯(cuò)，裝修圖有無(wú)貼錯(cuò)，確認(rèn)無(wú)誤后指導(dǎo)客戶(hù)簽字。2. 裝修協(xié)議上客戶(hù)簽字部分應(yīng)與預(yù)售合同上的一致（客戶(hù)姓名、地址、電話(huà)、身份證號(hào)、日期等）。 3. 甲方要蓋章，整份裝修協(xié)議要蓋齊縫章。簽訂前期物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約注意事項(xiàng)：（以下以萬(wàn)科合同為例，實(shí)際情況根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求而定）1. 檢查封面上的合同號(hào)是否打印或填寫(xiě)正確；2. 檢查業(yè)前期物業(yè)合同、業(yè)主臨時(shí)公約的物業(yè)公章是否都蓋到位，并要客戶(hù)簽字，合同上有幾個(gè)人名字就簽幾個(gè)人名字。備注：1. 未成年子女戶(hù)口本復(fù)印的問(wèn)題：（1） 正常情況下，也就是說(shuō)一家三口在同一個(gè)戶(hù)口本上，只需要復(fù)印戶(hù)口本的首頁(yè)和小孩那頁(yè)。（2） 如小孩的戶(hù)口和父母戶(hù)口不在一起或戶(hù)口在一起父母不是戶(hù)主時(shí)，須提供獨(dú)生子女證或出生證明。（3） 如果戶(hù)口本上戶(hù)主是爸爸，而合同上產(chǎn)權(quán)人是孩子和媽媽?zhuān)敲闯藨?hù)口本首頁(yè)和孩子那頁(yè)要復(fù)印，媽媽那一頁(yè)也要復(fù)印。2. 外籍客戶(hù)辦理簽約(1)純外國(guó)人：去涉外公證處注冊(cè)一個(gè)中文名，并作譯名公證，公證后來(lái)售樓處辦理簽約手續(xù)。（南京市公證處；地址：長(zhǎng)江路99號(hào)長(zhǎng)江貿(mào)易大廈7樓；電話(huà)：84796666）(2)外籍中國(guó)人：去公證處公證中文名與護(hù)照上的英文名是同一個(gè)人，憑公證書(shū)來(lái)售樓處辦理簽約手續(xù)。(3)如外籍客戶(hù)不在國(guó)內(nèi)，且需委托辦理簽約手續(xù)，則要將委托辦理證明及中文名公證在當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)大使館進(jìn)行公證，方可鑒證；合同鑒證時(shí)，受委托人必須到房地產(chǎn)交易中心簽字。3. 外籍客戶(hù)外幣結(jié)匯的問(wèn)題： (1)港澳臺(tái)：預(yù)售許可證復(fù)印件（證明這筆錢(qián)的用途）、港澳臺(tái)通行證、港澳臺(tái)身份證、內(nèi)地的居民身份證（證明收款人的身份）、外匯匯入國(guó)內(nèi)的帳戶(hù)及證明材料（證明外匯的來(lái)源）、已鑒證合同（證明收款式人的確買(mǎi)房）(2)純外籍客戶(hù):預(yù)售許可證復(fù)印件、護(hù)照、內(nèi)地的居民身份證、外匯匯入國(guó)內(nèi)的帳戶(hù)及證明材料、已鑒證合同。合同審核流程置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶(hù)簽字完畢整套簽約材料必須審核無(wú)誤后才能送鑒證檢查《裝修協(xié)議》及《物業(yè)合同》1．《裝修協(xié)議》打印員錄入部分有無(wú)打錯(cuò)；2．《裝修協(xié)議》客戶(hù)簽字部分有無(wú)簽錯(cuò)；3．《物業(yè)合同》齊縫章是否蓋到位；4．《物業(yè)合同》簽字部分有無(wú)簽錯(cuò)，合同號(hào)有無(wú)填寫(xiě)。檢查歸檔備案的材料1． 按照《歸檔分類(lèi)明細(xì)》分類(lèi)，是否缺資料；2． 查看各表單是否按照規(guī)定格式填寫(xiě),有無(wú)漏填；3． 該復(fù)印的材料有無(wú)復(fù)印，并裝訂。檢查《商品房預(yù)售合同》1．封面及13頁(yè)打印員錄入部分有無(wú)打錯(cuò)；2．127頁(yè)有無(wú)打印錯(cuò)位或打印不完整的現(xiàn)象；3．貼圖是否貼錯(cuò)位置，粘貼處有無(wú)檔住正文，總平圖是否標(biāo)注該棟樓；4．客戶(hù)簽字，有無(wú)錯(cuò)簽少簽。審核完畢，按規(guī)定蓋章，并按規(guī)定整理袋入合同袋中遞交打印專(zhuān)員錄入臺(tái)帳，進(jìn)行合同確認(rèn),送鑒送房管局鑒證后，分類(lèi)（開(kāi)發(fā)商、銀行、客戶(hù)）歸檔注意事項(xiàng)： 簽后追加首付的，《繳款通知單》及收據(jù)復(fù)印件及時(shí)放入歸檔袋中； 毛坯房合同只須審核《商品房預(yù)售合同》、《物業(yè)合同》及《業(yè)主臨時(shí)公約》（根據(jù)各開(kāi)發(fā)商要求而定）；具體注意事項(xiàng)詳見(jiàn)《認(rèn)購(gòu)簽約注意事項(xiàng)》。鑒證辦理流程已簽約合同的蓋開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售合同章及銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)章攜預(yù)售合同、客戶(hù)身份證明復(fù)印件到房管局辦理手續(xù)返回銷(xiāo)售中心合同分類(lèi)房管局審核并登記備案合同審核完畢，移交開(kāi)發(fā)商或案場(chǎng)專(zhuān)人鑒證移交鑒證所須：合同一式三份（正本一份，副本二份）、所有產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件或戶(hù)口本（出生證明）復(fù)印件接收、整理、核實(shí)鑒證客戶(hù)資料購(gòu)房客戶(hù)攜本人身份證來(lái)案場(chǎng)領(lǐng)已鑒證合同，并在《合同銀行及客戶(hù)簽收表》上簽收開(kāi) 發(fā) 商歸檔備案銷(xiāo)售公司歸檔備案按照《歸檔分類(lèi)明細(xì)》分類(lèi)，并裝訂。根據(jù)各案場(chǎng)需要按樓棟或時(shí)間分類(lèi)裝袋。一般開(kāi)發(fā)商只留存合同副本（裝修合同）及物業(yè)合同各壹本，根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求而定錄入明源并打印已鑒證明細(xì)，交由置業(yè)顧問(wèn)通知客戶(hù)領(lǐng)合同。 注意事項(xiàng)：合同鑒證及領(lǐng)取問(wèn)題：1. 合同簽約完畢后交由行政助理或案場(chǎng)經(jīng)理審核，無(wú)誤后簽約流程才算結(jié)束，之后由專(zhuān)人（根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求）送交房管局鑒證。2. 按公司規(guī)定貸款資料不齊或一次性付清尾款不清者將暫不予以送鑒，待交齊后再送。3. 在南京市房產(chǎn)局鑒證合同時(shí)，身份證必須是復(fù)印件，傳真件不予鑒證（其它區(qū)根據(jù)各區(qū)房管局要求而定）。4. 一次性付款領(lǐng)取合同正副各壹本，按揭付款領(lǐng)取副本壹本；物業(yè)合同及裝修合同根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求領(lǐng)取。5. 若銀行沒(méi)有放款給開(kāi)發(fā)商，客戶(hù)不予領(lǐng)取合同；領(lǐng)取合同由專(zhuān)人負(fù)責(zé)（根據(jù)各案場(chǎng)規(guī)定）。6. 客戶(hù)領(lǐng)取合同簽字，必須簽清楚（自領(lǐng)或代領(lǐng)寫(xiě)清楚，代領(lǐng)須提供購(gòu)房人和代領(lǐng)人的身份證原件）；按揭貸款流程根據(jù)《銀行預(yù)審表》查詢(xún)客戶(hù)資信情況并確認(rèn)能否接單收集客戶(hù)貸款資料及費(fèi)用、簽訂貸款合同及時(shí)領(lǐng)取已鑒證契約，貸款銀行《合同銀行及客戶(hù)簽收表》簽收放款至指定帳戶(hù)至房管局認(rèn)可的擔(dān)保公司蓋擔(dān)保章至開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)部（或相關(guān)部門(mén)）做蓋章登記至公積金管理中心審批房產(chǎn)抵押后至貸款行審批至公司總辦蓋擔(dān)保章銷(xiāo)售顧問(wèn)根據(jù)客戶(hù)資信情況告知客戶(hù)簽約時(shí)須提供哪些資料和費(fèi)用貸款客戶(hù)在簽約時(shí)提供齊全的貸