【正文】 目 錄物業(yè)工程部維修管理制度(含水電) 1維修電工崗位職責(zé) 1值班電工崗位職責(zé) 1配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程 2配電房安全操作規(guī)程 2工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則 3 一、工程部各工作崗位職責(zé) 3 二、設(shè)備管理班組工作范圍 4 三、工程部各班組工作細(xì)則 5二次供水管理規(guī)程 6工程值班管理規(guī)定 7工程部運(yùn)作程序 7工程部職責(zé) 8機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造 9日常點(diǎn)檢由操作人員進(jìn)行 10主要內(nèi)容： 10高壓室送電操作規(guī)程 11弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 11建筑物易漏水部份及其原因 12高壓運(yùn)行工崗位職責(zé) 12工程部考核細(xì)則 13臨時(shí)用水、用電管理規(guī)定 15☆水電維修崗位職責(zé)☆ 16設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 17干式變壓器保養(yǎng) 17油浸式變壓器保養(yǎng) 18風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 19水泵定期保養(yǎng) 19柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng) 20公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 21防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng) 21氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 22對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng) 22疏散出口指示燈保養(yǎng) 23煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 23消火栓的保養(yǎng) 23防火卷簾門的保養(yǎng) 23自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 24空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 25自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 26火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 26物業(yè)工程部工具及材料管理制度 27項(xiàng)目物業(yè)工程部材料管理制度 28物業(yè)工程部維修人員獎(jiǎng)懲制度 28物業(yè)工程部檔案管理制度 29物業(yè)工程部安全管理制度 30重要機(jī)房門禁制度 30物業(yè)工程部日常安全管理制度 31高空及外墻擦洗工作 31有毒物品的處理 31密閉地方的工作 31發(fā)生意外時(shí)的處理 32質(zhì)量記錄 32物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé)維修班工具使用管理辦法 為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機(jī)、電焊機(jī)、臺(tái)鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個(gè)人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個(gè)人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。2. 當(dāng)值班人員下班時(shí)，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點(diǎn)檢查工具使用情況確認(rèn)后簽收。3. 所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1. 發(fā)放給個(gè)人的工具由個(gè)人妥善保管，并由個(gè)人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時(shí)交還給公司。2. 個(gè)人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個(gè)人賠償。3. 個(gè)人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請(qǐng)換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計(jì)劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強(qiáng)弱電設(shè)備，工作原理及實(shí)操作與維修保養(yǎng)。3. 執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計(jì)劃，按時(shí)按量完成，并填好記錄表。4. 積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時(shí)無條件迅速返回機(jī)房配合工作。5. 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。6. 交班時(shí)發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7. 維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，隨時(shí)隨地與部門人員保持聯(lián)系。 8. 在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正常現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9. 做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)1. 嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實(shí)操作。3. 努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動(dòng)物工作，確保安全運(yùn)行。 4. 堅(jiān)守崗位，定時(shí)巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運(yùn)行記錄表。5. 對(duì)來人來電報(bào)修應(yīng)及時(shí)進(jìn)行登記，并處理。6. 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障。7. 事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8. 按規(guī)定時(shí)間做好機(jī)房與走道清潔工作。9. 完成上級(jí)交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對(duì)其實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。 2. 值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。3. 值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運(yùn)行。4. 配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)進(jìn)行，以免發(fā)生錯(cuò)誤。5. 因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對(duì)突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6. 保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7. 嚴(yán)禁在配電房?jī)?nèi)私拉亂接，隨意改變供電運(yùn)行方式。8. 配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1. 嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時(shí)，可以用操作票。2. 操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對(duì)所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。3. 操作時(shí)必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項(xiàng)做一個(gè)記號(hào)，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。 4. 下列項(xiàng)目列操作票 A. 應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置B. 檢查接地線是否拆除C. 檢查負(fù)荷分配D. 裝拆接地線E. 安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險(xiǎn)F. 一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給5. 操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報(bào)弄清問題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。6. 運(yùn)行中電容開關(guān)跳閘時(shí)，應(yīng)退出運(yùn)行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。7. 重要回路跳閘時(shí)且伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再?gòu)?qiáng)送一次，不成功時(shí)，嚴(yán)禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時(shí)，允許不檢查再?gòu)?qiáng)送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘保護(hù)的，應(yīng)及時(shí)檢明原因，報(bào)告上級(jí)。8. 遙測(cè)電容或電纜時(shí)前后應(yīng)充分放電。9. 變壓器預(yù)備信號(hào)動(dòng)作時(shí)，應(yīng)及時(shí)檢明原因報(bào)告上級(jí)。10. 操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計(jì)置裝置等。11. 正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時(shí)，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。12. 有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時(shí)，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13. 變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動(dòng)、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14. 倒閘操作順序：停電：負(fù)荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反15. 電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。16. 變壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4m，室外不得接近故障點(diǎn)8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級(jí)的絕緣靴和絕緣手套。17. 巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則工程部是實(shí)施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行的職能部門。工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅(jiān)強(qiáng)后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會(huì)聲譽(yù)的重要標(biāo)志。主要職責(zé)范圍是：負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。 負(fù)責(zé)對(duì)用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。 負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。 一、工程部各工作崗位職責(zé) （一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé) 在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項(xiàng)工作。 負(fù)責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理。 負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。 負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對(duì)本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對(duì)本部門各崗位進(jìn)行考核。 負(fù)責(zé)洽談、評(píng)估、監(jiān)督工程的外包項(xiàng)目，組織對(duì)外包工程的質(zhì)量驗(yàn)收。 負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。 （二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。 制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項(xiàng)目方案。 制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃。 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。 提出本系統(tǒng)的備倉(cāng)計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專用性較強(qiáng)的工具和零件。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項(xiàng)目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗(yàn)收施工。 負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。（三）班組長(zhǎng)崗位職責(zé) 在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。 安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項(xiàng)目。 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。 定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識(shí)交流。 做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。 負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。 及時(shí)反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。 （四）技工崗位職責(zé) 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修。 按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作： ①對(duì)設(shè)備實(shí)施常規(guī)保養(yǎng)和維修。 ②監(jiān)管設(shè)備的運(yùn)行。③為用戶提供維修、安裝服務(wù)。 ④填寫好各種原始記錄。 參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。 （五）文員崗位職責(zé) 在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。 負(fù)責(zé)部門工作會(huì)議的記錄整理。 負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。 負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。 負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報(bào)。 負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計(jì)發(fā)放工程部員工的各項(xiàng)勞保福利用品。 負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。 二、設(shè)備管理班組工作范圍 強(qiáng)電組： 負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。 負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。 （二）弱電組： 負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。 負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。 （三）維修組： 負(fù)責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。第 31 頁(yè) 共 34 頁(yè) 負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。 負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。 三、工程部各班組工作細(xì)則 （一）強(qiáng)電組工作細(xì)則 每班每小時(shí)一次巡查高壓室； 每班每小時(shí)一次巡查低壓室； 每班每小時(shí)一次巡查發(fā)電機(jī)房； 每班每小時(shí)一次巡查變壓室； 每班每小時(shí)一次巡查冷凍機(jī)房和控制室； 每班一次巡查電梯機(jī)房； 每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)； 每班一次巡查冷卻塔； 每班按時(shí)間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)； 負(fù)責(zé)非辦公時(shí)間的緊急維修； 1負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修； 1保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次； 1每班一次防火安全檢查； 1每月一次發(fā)電機(jī)試運(yùn)行。 （二）弱電組工作細(xì)則 負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修； 每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次； 負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；
 負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)； 每班一次防火安全檢查； 每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備； 每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （三）維修組工作細(xì)則 每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。 每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。 每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。16