房地產(chǎn)開發(fā)和流程講義(已修改)
2025-04-29 13:38 本頁面
【正文】 完美WORD格式 房地產(chǎn)開發(fā)及流程（講 義）根據(jù)公司安排，今天由我給大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)及流程。本課主要向大家介紹房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要節(jié)點和主要工作，目的是向大家普及房地產(chǎn)開發(fā)中的一些基本知識。由于本人學(xué)識和經(jīng)驗有限，在講解過程中難免有不當(dāng)之處，還請各位同事給予批評指正。在正式開始之前，我先向大家介紹幾個常用的概念。一、容積率是指項目范圍內(nèi)總建筑面積與用地面積的比率。容積率決定地價成本在房屋中占的比例。而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2（建筑物地下部分建筑面積不計入容積率）。二、綠地率用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與用地的比率（%）。（同時，還要搞清楚什么是綠化率？什么是綠化覆蓋率？）三、建筑密度指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。四、建筑高度指建筑物室外地平面至外墻頂部的總高度。（煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20％，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。）五、開發(fā)強(qiáng)度土地開發(fā)強(qiáng)度，包括容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等幾項主要指標(biāo)。（在一般情況下，土地開發(fā)強(qiáng)度越高，土地利用經(jīng)濟(jì)效益就越高，地價也相應(yīng)提高；反之，如果土地開發(fā)強(qiáng)度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途確定不當(dāng)而導(dǎo)致開發(fā)強(qiáng)度不足，都會減弱土地的使用價值，降低地價水平）。五、道路紅線道路紅線一般是指道路用地的邊界線。 （插入東區(qū)項目總平面圖予以說明）第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的含義一、含義：從廣義上來說，房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理者，運用科學(xué)的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需求及企業(yè)的主客觀條件，對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當(dāng)與租售后服務(wù)等活動的全過程。予以決策、運籌、組織與調(diào)控，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標(biāo)。從狹義上來說，是指房地產(chǎn)企業(yè)從項目立項、取得項目用地（或合作談判）、辦理各種報批報建手續(xù)、施工管理與成本管理、銷售及服務(wù)的全過程。今天我們著重討論的是房地產(chǎn)開發(fā)的狹義概念。二、什么叫開發(fā)？開發(fā)的目的是什么？開發(fā)：開發(fā)是一個過程，是一個資源整合、科學(xué)管理的過程。那么，房地產(chǎn)開發(fā)都要整合哪些資源、要進(jìn)行哪些方面的管理那？房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源很多，要是進(jìn)行簡單的分類，我認(rèn)為主要有以下幾方面。一是土地資源，二是資金資源、三是人力資源、四是社會資源。同樣，科學(xué)管理是要進(jìn)行項目立項、人力資源、財務(wù)、施工、成本、營銷、物業(yè)等方面的管理。（插入示意圖予以說明）開發(fā)的目的：開發(fā)的目的就是通過資源整合、科學(xué)管理，最大限度的增加各種資源的附加值。也可以這么說，房地產(chǎn)開發(fā)其實質(zhì)就是一個增加價值的過程。三、房地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)大家知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一資金密集型、專業(yè)性極強(qiáng)的行業(yè)，只有搭建一個經(jīng)濟(jì)、靈活、實用的房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)，才能正常、有序的進(jìn)行項目開發(fā)工作。通常情況下，除公司董事會、總經(jīng)理、副總經(jīng)理外，有一定規(guī)模的房地產(chǎn)公司還應(yīng)具備以下部門：行政辦公室—負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)。人力資源部—負(fù)責(zé)公司的人事管理。計劃財務(wù)部—負(fù)責(zé)公司的資金管理開發(fā)部負(fù)責(zé)協(xié)助公司主管對項目的前期決策及進(jìn)行項目前、中、后期的手續(xù)辦理。合同管理中心（或法律顧問）—負(fù)責(zé)對合同的合法性、可執(zhí)行性進(jìn)行審核以及風(fēng)險防范管理。（房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要簽訂大量的、各種各樣的合同，每一個合同的簽訂都需要相關(guān)專業(yè)的知識作支持，單一的部門不可能包攬所有的合同簽訂。如何在合同簽訂之前盡最大可能的消除隱患，這就需要在法律上、風(fēng)險防范上對合同進(jìn)行宏觀管控。同時，一旦發(fā)生合同糾紛，也需要一個具有司法實踐經(jīng)驗的部門對合同糾紛進(jìn)行處理。）工程部—負(fù)責(zé)項目的施工管理（工程進(jìn)度、質(zhì)量、施工安全管理）。成本部—負(fù)責(zé)項目的成本管理（造價管理）。采購部負(fù)責(zé)項目設(shè)備及材料的采購。公司內(nèi)部的部門之間，既相互獨立、又相互聯(lián)系，也即是說各個部門既有各自獨立的職責(zé)范疇，又有必須的相互內(nèi)在工作的聯(lián)系。在這里，我重點以工程部、成本部、采購部三部門關(guān)于工程設(shè)備及材料采購為例，講一下相互部門之間的工作關(guān)系。根據(jù)量、價、實施相分離的原則，如果在條件允許的情況下，這三個部門應(yīng)該是相互獨立工作的。工程部根據(jù)設(shè)計提出設(shè)備、材料質(zhì)量要求和設(shè)備材料采購清單，成本部提供價格控制空間參與并主持價格談判，采購部根據(jù)得到的數(shù)量、質(zhì)量、價格以及供貨時間要求選擇三家以上合乎條件的供貨商，組成有三部門參加的招標(biāo)小組進(jìn)行采購招標(biāo)，最后確定供貨商，簽訂供貨合同。（插入三部門工作流程圖）營銷策劃中心負(fù)責(zé)項目營銷及客戶管理。物業(yè)部（物業(yè)公司）負(fù)責(zé)項目建成后的物業(yè)管理。（插入組織架構(gòu)表）第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)過程具有那幾個階段從開發(fā)時間順序上來分，房地產(chǎn)開發(fā)有前期、中期、后期三個階段。為便于討論，下面我為大家逐一進(jìn)行介紹。一、項目的前期階段前期主要是房地產(chǎn)開發(fā)商的準(zhǔn)備階段，在這個階段，主要有項目立項、項目方案及施工圖設(shè)計、項目報批報建等工作。（一）、項目立項項目立項，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個最為基礎(chǔ)、最為重要的環(huán)節(jié)。項目立項的正確與否，直接決定了項目的成敗；尤其是在公司起步階段，一個好的項目決策，甚至可以決定一個公司的生死。在這里，我先向大家介紹我們曾經(jīng)做過的兩個項目。在九十年代初，鄭州
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