【正文】 第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一節(jié) 重慶房地產(chǎn)宏觀分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和城鄉(xiāng)居民的收入水平是息息相關(guān)的。一、 重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1750億元，%%。，比直轄前五年增加3691億元。2001年是重慶直轄以來國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加最多的一年，達(dá)161億元，比增量其次的2000年的增量還多51億元；增速是近幾年來最高的一次，達(dá)9%。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)地方綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，呈現(xiàn)出“十五”開局良好的態(tài)勢(shì)。直轄以來，重慶城鄉(xiāng)市場(chǎng)繁榮，社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)。2001年，比1997年增長(zhǎng)57%，%。從上述數(shù)據(jù)中可以看出，重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。二、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r1997年至2001年，，%；。投入了大量的資金用于城市道路、橋梁建設(shè)，新建了圍繞主城區(qū)的兩江濱江路，以及主城區(qū)外環(huán)高速公路；建成了跨越長(zhǎng)江與嘉陵江的黃花園嘉陵江大橋、渝澳大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋、李家沱長(zhǎng)江二橋、大佛寺長(zhǎng)江大馬桑溪長(zhǎng)江大橋、萬州長(zhǎng)江大橋；新建了袁家崗、楊公橋、牛角沱立交橋三座大型立交橋；完成了大量道路的翻修、拓寬以及主骨架高速公路的升級(jí)改建。規(guī)劃中的菜園壩大橋也即將開始建設(shè)。隨著重慶交通基礎(chǔ)設(shè)施投入的不斷加大和路橋收費(fèi)體制的改革，區(qū)域隔閡相對(duì)縮小，渝中區(qū)與其他主城區(qū)的聯(lián)系將更加緊密。特別是南坪地區(qū)與主城區(qū)通過幾座大橋聯(lián)結(jié)成一片，南坪成為事實(shí)上的城市中心。三、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，促進(jìn)了重慶房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，對(duì)重慶房地產(chǎn)組團(tuán)格局的變化和產(chǎn)品的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2002年上半年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持其強(qiáng)勢(shì)特征，%，總量及增速均高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資水平。房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)形式總體看好，尤其是土地出讓的有效控制，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。近三年以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資格局在不斷發(fā)生變化。渝中區(qū)雖一直保持著“第一”的頭銜，而圍繞在渝中區(qū)周圍的幾個(gè)區(qū)近三年的開發(fā)投資量卻呈逐年上升走勢(shì)。1999年至2001年，九龍坡區(qū)受高新區(qū)地產(chǎn)熱的拉動(dòng)，開發(fā)投資量躍居第二，渝北區(qū)受北部新城開發(fā)的影響，投資量大增。今年上半年，南岸區(qū)受其濱江路的成功打造及良好的政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)開發(fā)量快速增長(zhǎng)，目前，已超過九龍坡區(qū)與渝北區(qū)。2002年上半年，重慶市商品房銷售呈“逐步增長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)。%，其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，%，寫字樓受供過于求影響，%。商品住宅平均銷售價(jià)格略有增長(zhǎng)，為1144元/平方米，%，%的水平。（一） 各區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r從2000年開始，重慶各區(qū)域房地產(chǎn)呈多點(diǎn)發(fā)展、齊頭并進(jìn)的趨勢(shì)。各區(qū)政府將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大力發(fā)展，相繼提出了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主題思想，產(chǎn)生了大批有代表性的樓盤。江北：在政府“北移東下”的城市規(guī)劃和戰(zhàn)略部署下，1997年后，北部房地產(chǎn)開發(fā)成為持續(xù)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，“向北、向北、再向北”已成為北部房地產(chǎn)開發(fā)不可阻擋的潮流，直指兩路地區(qū)。同時(shí)，嘉濱路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的開發(fā)，一些江景大盤如：東方港灣、金沙水岸等業(yè)已亮相重慶房市。南岸：2001年后，南岸區(qū)政府憑借其擁有的自然景觀資源——南山風(fēng)景區(qū)和漫長(zhǎng)的江岸線，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號(hào)。其沿江一線的開發(fā)也繼北部開發(fā)熱潮之后成為又一個(gè)新的亮點(diǎn)區(qū)域，先后出現(xiàn)了江山多嬌、海棠曉月、融橋半島、帝景名苑、泰正花園、回龍灣競(jìng)地溯源居等一批有代表性的高素質(zhì)景觀大盤。渝中區(qū)：在渝中區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)相對(duì)沉寂的97—99年，各區(qū)域憑借獨(dú)特的市場(chǎng)號(hào)召力，大量消化渝中區(qū)消費(fèi)者。在這種情況下，渝中區(qū)政府提出了“永遠(yuǎn)的渝中”口號(hào)，重整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。從2000年開始，先后出現(xiàn)了御景江山，天倫華苑等一批全市概念的熱銷樓盤。其他區(qū)域也意識(shí)到房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，如九龍坡地區(qū)政府也提出了打造“重慶后花園”的口號(hào)、沙坪壩區(qū)域運(yùn)用其擁有的深厚文化底蘊(yùn)，大打文化牌。（二） 產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r重慶房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，以經(jīng)歷了從經(jīng)濟(jì)型——成套型——花園小區(qū)型的三代住宅發(fā)展歷程。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這已經(jīng)是一個(gè)公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。但就房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)而論，則觀點(diǎn)不一。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷和分析，是房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目投資的重要前提。我司認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，會(huì)受該區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接影響，而發(fā)展趨勢(shì)則是受消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念、市政環(huán)境條件等多種因素的影響。就重慶近幾年的發(fā)展趨勢(shì)而論，伴隨汽車保有量的激增和道路系統(tǒng)的完善，郊區(qū)住宅以低密度，高質(zhì)量的環(huán)境吸引了越來越多的購房者，成為主流產(chǎn)品，但市區(qū)住宅仍對(duì)部分老居民及郊縣購房者具備吸引力。重慶經(jīng)過直轄以后數(shù)年的發(fā)展，影響住宅產(chǎn)業(yè)的三大因素已經(jīng)發(fā)生了極大的變化：1. 消費(fèi)水平：重慶總體收入水平逐年增長(zhǎng)，中高收入的經(jīng)營(yíng)者、白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的人數(shù)在擴(kuò)大，對(duì)住宅產(chǎn)生了更高檔次的需求。2. 消費(fèi)理念：受先進(jìn)地區(qū)及國(guó)際化居家方式和理念的影響，消費(fèi)者已經(jīng)從過去對(duì)住宅單一的數(shù)量的追求轉(zhuǎn)化到現(xiàn)在的對(duì)居住綜合質(zhì)量的追求?！昂梅孔硬灰欢ㄊ亲詈娩N的房子”，而能夠在生活的理念上引起消費(fèi)者共鳴的社區(qū)將是現(xiàn)在以及今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向。3. 市政環(huán)境：隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展和半小時(shí)主城區(qū)的實(shí)現(xiàn)，中遠(yuǎn)郊的交通狀況得到極大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊區(qū)，已成為可能和現(xiàn)實(shí)，且將成為一種時(shí)尚。綜上所述，適應(yīng)市場(chǎng)需求的新生代住宅，及空氣好，生態(tài)環(huán)境好的區(qū)域，建造密度低、低容積率、低樓層的“三低”品質(zhì)住宅將會(huì)成為近幾年重慶房市的新寵。這類住宅產(chǎn)品一般選擇在交通方便的郊區(qū)。在需求多元化的時(shí)代，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有強(qiáng)者才能脫穎而出。4. 近期政策動(dòng)向及影響：中國(guó)是一個(gè)政策干預(yù)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，政策的傾向即是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)家或地方政策隊(duì)房地產(chǎn)的影響最主要的因素就是土地政策。土地級(jí)別的調(diào)整，對(duì)未來房市影響異常深遠(yuǎn)，特別沙區(qū)、南坪等主城副中心，濱江沿線土地環(huán)城高速公路沿線土地，輕軌沿線土地的使用權(quán)土地出讓金大幅度提高，其影響主要在以下幾個(gè)方面：l 明確房地產(chǎn)發(fā)展的方向——其中南坪是調(diào)整的重點(diǎn)之一，標(biāo)志著這些地區(qū)在未來的房地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位l 促使房?jī)r(jià)的提高——房?jī)r(jià)必然在這種調(diào)整中有所上揚(yáng)，對(duì)于擁有先前的土地儲(chǔ)備的開發(fā)企業(yè)而言具有了成本上的優(yōu)勢(shì)。在競(jìng)爭(zhēng)中取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)的增加是影響的有利方面。l 加快房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌——今后拿地的成本越高對(duì)本項(xiàng)目8年左右的開發(fā)周期而言而言具有利好的影響，進(jìn)入成本的提高使后來者沒有成本方面的優(yōu)勢(shì)，并將促使一部分競(jìng)爭(zhēng)者退出市場(chǎng)，完成行業(yè)整頓。第二節(jié) 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、 供給分析2001年后，南岸區(qū)政府憑借其擁有的自然景觀資源——南山風(fēng)景區(qū)和漫長(zhǎng)的江景線，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號(hào)。由此引發(fā)了南岸的開發(fā)熱潮。目前在售項(xiàng)目分析：案名陽光華庭海棠曉月騎龍山莊帝景名苑融僑半島泰正花園競(jìng)地溯源居回龍灣地址南坪東路南坪東路海棠溪南坪長(zhǎng)江村南岸區(qū)長(zhǎng)江大橋南橋頭南坪滴水巖南坪金山路南岸海峽路 四公里至五公里之間開發(fā)商洋世達(dá)房地產(chǎn)浦輝房地產(chǎn)金陽房地產(chǎn)帝 景 置業(yè)融僑長(zhǎng)江泰正集團(tuán)競(jìng)地實(shí)業(yè)重點(diǎn)工程建設(shè)拆遷開發(fā),鷗鵬物業(yè)體量 （建面）100000平方米800000平方米142000平方米55561平方米350萬平方米150000平方米主要賣點(diǎn)自然景觀（南山山景及江景）規(guī)模大、擁有溫泉公園、江景次中心地段、低價(jià)位，部分江景房自然景觀和完善的配套超大規(guī)模，半島地形及長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)絕佳地段、步行街、醫(yī)藥市場(chǎng)及環(huán)境多層,住宅平面環(huán)繞中心園景帶人性化，合理化的戶型，教育產(chǎn)品配置、配套VVVF型電梯、紅外線報(bào)警、緊急救助系統(tǒng)等三菱電梯、智能電表、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等電話線接口寬帶數(shù)據(jù)線接口，防火防盜子母門等清水房
，接市政供電、供水網(wǎng)。網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、休閑中心、智能保安等優(yōu)質(zhì)雙扇豪華門、小區(qū)自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)等麥德隆，電話線接口麥德隆，電話線接口主力面積130平方米70平方米、110平方米120平方米、160平方米130平方米、90平方米80平方米、128平方米120平方米、130平方米160平方米主力戶型三室二室、三室三室二室、三室二室、三室三室、四室、躍層三室、四室、躍層四室價(jià)格（元/平方米）2200元（起售價(jià)）2390元（起售價(jià)）2200元（起售價(jià)）3100元（起售價(jià)）2700元（起售價(jià)）2260元（起售價(jià)）2730元（起售價(jià)）2160元（起售價(jià)）付款方式農(nóng)行：7成20年按揭中行、工行：8成30年按揭工行：7成20年工行、建行：7成30年按揭8成30年農(nóng)行，浦東發(fā)展銀行：7成20年按揭一次性，分期，按揭付款一次性，分期，按揭付款。二、競(jìng)爭(zhēng)分析：（一）樓市即將進(jìn)入全面競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代 大盤不斷涌現(xiàn)，改變了原有的競(jìng)爭(zhēng)格局，隨著強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)者的不斷加入，技術(shù)不斷升級(jí)，對(duì)開發(fā)和管理能力提出更高要求； 競(jìng)爭(zhēng)不在象以前靠2個(gè)賣點(diǎn)就能夠成功，而是營(yíng)銷、服務(wù)、成本管理等項(xiàng)目開發(fā)的全過程； 傳統(tǒng)推廣手段的效果進(jìn)一步減小，整合營(yíng)銷成為工作重點(diǎn)； 物業(yè)形態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)合理細(xì)分，對(duì)大盤的客戶進(jìn)行分流； 消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)正在逐步覺醒，消費(fèi)也更加理性。 （二）區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 大盤不斷產(chǎn)生，影響了消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)行為模式。 城市化的進(jìn)程加快，短期內(nèi)的土地供應(yīng)增加以及先前的土地儲(chǔ)備的釋放，更增加了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。 進(jìn)入本區(qū)域的開發(fā)企業(yè)的實(shí)力都得到加強(qiáng)，如融僑、競(jìng)地、渝海以及跨行業(yè)的隆鑫、美心等。（三）2003年即將開盤的項(xiàng)目簡(jiǎn)介 海棠曉月Ｂ區(qū)，項(xiàng)目占地近２００畝。包括怡景天域高尚住宅區(qū)和第一大道濱江花園商務(wù)區(qū)，是集住宅、金融、旅游、購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)等為一體的高尚商務(wù)居住區(qū)