【正文】 21 / 21賽格廣場廣告策劃案前 言 本案立足于對(duì)寫字樓市場的正確理解和調(diào)研，針對(duì)近幾年深圳寫字樓市場中的誤區(qū)和現(xiàn)狀，對(duì)辦公樓市場的內(nèi)外環(huán)境與有效需求、公眾消費(fèi)意識(shí)、優(yōu)勢與劣勢分析等方面進(jìn)行科學(xué)理性的分析論證。 依據(jù)上述各點(diǎn)，我們針對(duì)賽格廣場，以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃悸分贫讼鄳?yīng)的推廣策略和科學(xué)的廣告計(jì)劃及具體實(shí)施方案。 第一部分 市場分析 市場環(huán)境與需求： 近幾年由于受宏觀大氣候和供求關(guān)系的影響，寫字樓市場持續(xù)低迷，供過于求，積壓嚴(yán)重。有資料表明：深圳積壓樓盤在100萬平方米以上，空置率超過30%。，占總空置面積12%。 由于供大于求，且新盤不斷推出，呈現(xiàn)明顯的買方市場。發(fā)展商紛紛降價(jià)促銷，致使市場觀望氣氛濃厚。用戶紛紛選擇租賃為主，以觀后市。加上商住樓的興起，眾多小公司和辦事處紛紛選擇商住兩宜的商住樓，以節(jié)省費(fèi)用，使得寫字樓市場競爭更為激烈。 現(xiàn)階段市場中，30平方米—100多平方米的小面積寫字樓由于適合中小業(yè)主置業(yè)，市場走勢較為看好。從宏觀角度來看，福田區(qū)寫字樓市場相對(duì)羅湖區(qū)市場更為容易被買家接受。 福田區(qū)現(xiàn)競爭樓盤如江蘇大廈、世貿(mào)廣場、特區(qū)報(bào)業(yè)大廈、電子科技大廈、國際文化大廈、科技大廈，還有賽格廣場等。其中部分樓盤如電子科技大廈二期、國際文化大廈均在質(zhì)素和價(jià)格上接近賽格廣場，寫字樓市場的同質(zhì)化傾向十分嚴(yán)重，競爭嚴(yán)酷自不言說。 公眾消費(fèi)意識(shí)： 人類具有求新、求變的心理特征，因此，隨著城市現(xiàn)代化進(jìn)程的加速，信息時(shí)代的到來，辦公環(huán)境的高度智能化也成了一種全新的消費(fèi)時(shí)尚。通訊自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（DA）、建筑設(shè)備自動(dòng)化（BA）、防火自動(dòng)化（FA）、安全保衛(wèi)自動(dòng)化（SA），具有以上5A級(jí)別的大廈在市場中是首當(dāng)其沖的。 除了樓宇的自身質(zhì)素外，人們更關(guān)心地段的升值潛力、交通、商業(yè)繁華程度和配套建設(shè)，如停車場、銀行、郵局等，并對(duì)企業(yè)的形象和實(shí)力也頗為關(guān)注。 人類的欲望和購買能力與自身的經(jīng)濟(jì)狀況決定了消費(fèi)過程中的選擇意識(shí)。在大多數(shù)情況下，價(jià)格是消費(fèi)的第一考慮因素。從賽格廣場的理性起價(jià)，普遍低于周邊同類樓宇，預(yù)留了充足的上升空間，就在市場上具備了較強(qiáng)的競爭能力。 第二部分 項(xiàng)目分析 １、市場定賽格廣場是深圳新世紀(jì)的標(biāo)志性建筑；是目前世界上最高的30棟大廈之一；是目 前世界最高的鋼管混凝土結(jié)構(gòu)大廈。 賽格廣場將成為一座以高科技電子信息產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品配套為主的，集辦公、商貿(mào)、會(huì)展、金融、證券、會(huì)所為一體的現(xiàn)代化、多功能、智能型的跨世紀(jì)國際大廈其經(jīng)典、現(xiàn)代、超前的建筑風(fēng)格和深富文化氣息的時(shí)尚品味在深圳房地產(chǎn)市場中獨(dú) 樹一幟。 市場推廣中的機(jī)會(huì)點(diǎn) 隨著華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的飛速崛起，與未來市政工程的呼應(yīng)，顯示出強(qiáng)大的牽動(dòng)效應(yīng)。位 處深圳以金融證券、高科技、商貿(mào)經(jīng)營為特征的鉆石地段，在天時(shí)、地利、人和方面 造就了濃厚的市場氣氛。 辦公樓的市場已重點(diǎn)由羅湖區(qū)老城區(qū)轉(zhuǎn)向兩區(qū)（羅湖區(qū)與福田區(qū)）的交匯地轉(zhuǎn)移，從 目前的市場走勢，商家均看好此區(qū)域。 賽格廣場自身綜合質(zhì)素高，符合現(xiàn)代化智能辦公大廈的5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)獨(dú)具濃郁的文 化意蘊(yùn)。大廈裙樓、主樓附設(shè)證券、銀行、酒店、會(huì)所、會(huì)議廳、健身、