福邸西湖營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案(已修改)
2025-04-29 07:49 本頁(yè)面
【正文】 福邸西湖（店面）營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)案第一篇 市場(chǎng)及項(xiàng)目分析一、 泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化1）據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)報(bào)道，2002年全國(guó)商品房空置率繼續(xù)加大，同比去年，今年15月份，%，%的水平。2）全國(guó)商品房銷(xiāo)售速度放慢，與去年同期相比，今年全國(guó)銷(xiāo)售面積回落8%，%。3）2002年上半年，%，%，%。4）泉州同期商品房交易量下降，上半年泉州住宅成交2153起，，比去年分別下降9%、8%%。5），%。6）2002年第二季度，%。 政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響1）2002年7月份起，國(guó)家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政府亦大力治理“六項(xiàng)”不法行為，給產(chǎn)業(yè)運(yùn)作并不規(guī)范的泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的沖擊。2）土地資源采取規(guī)范化運(yùn)作，采取“政府規(guī)劃、土地儲(chǔ)備、招標(biāo)出讓土地”的方式，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的同時(shí)，增加了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地成本，給房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生一定影響。3）2002上半年泉州成為省級(jí)園林城市，并將在2005年晉升為國(guó)家園林城市，以及圍繞“四山二江”和“半小時(shí)城市群”的城市發(fā)展遠(yuǎn)景，進(jìn)行規(guī)劃方案國(guó)際咨詢征集活動(dòng)，都將有力的促進(jìn)泉州城市形象及品位的提升，以及對(duì)園林景觀、城市綠化與居住環(huán)境的改善。4）2002年6月底，市區(qū)太平洋花園爆發(fā)的物業(yè)管理風(fēng)波預(yù)示著泉州部分市民對(duì)物業(yè)管理需求與服務(wù)意識(shí)的覺(jué)醒；同時(shí)，也提醒我們，物業(yè)管理將是泉州未來(lái)住宅市場(chǎng)中主要的競(jìng)爭(zhēng)或賣(mài)點(diǎn)之一。5）房地產(chǎn)“兩書(shū)”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書(shū)”的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。6）政府對(duì)環(huán)西湖及清源山區(qū)域內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)所作的具體控規(guī)要求，將對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生較大的影響。 泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)1）受泉州古城發(fā)展保護(hù)的需要，大型商業(yè)物業(yè)將重點(diǎn)往新區(qū)（東部）遷移，而溫陵路以西的老市區(qū)則將大力發(fā)展具地方特色及與旅游相關(guān)等專(zhuān)賣(mài)店形式的商業(yè)形態(tài)。2）大泉州城市架構(gòu)與“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，刺桐路以東區(qū)域成為近幾年泉州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，城市重心東移已然顯現(xiàn)。3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來(lái)的發(fā)展熱土。4）2002年下半年始，“冠亞城市花園”、“世紀(jì)巨星”及“中遠(yuǎn)名城”等樓盤(pán)的面市，宣示著泉州的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品時(shí)代與大盤(pán)時(shí)代的到來(lái)。5）區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力已基本得到釋放，高端產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，有效需求不足已明顯表現(xiàn)。6）小高層住宅已開(kāi)始逐漸為泉州市民所接受，但多層住宅仍是熱銷(xiāo)的主流，而高層住宅依然嚴(yán)峻。7）隨著土地開(kāi)發(fā)成本的增加，工薪階層消費(fèi)的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。8）東部洛江將隨著坪山隧道的開(kāi)通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。泉州商業(yè)物業(yè)簡(jiǎn)析2000年以來(lái)泉州商業(yè)物業(yè)單位租金不斷下跌，甚至在今年所表現(xiàn)出沿街店面空置量增加，空租率走高的現(xiàn)象。最具代表性的應(yīng)為田安路店面租金與新門(mén)街店面空租的兩種殊途同歸的市場(chǎng)現(xiàn)狀。田安路店面從2000年起，租金就連續(xù)開(kāi)始下跌，從2000年每平米租金的100元/月，跌至今年的80元/月，跌幅高達(dá)20%。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近兩年來(lái)泉州的商業(yè)物業(yè)，特別是沿街店面的租金連年下跌，平均跌幅約在10%左右。據(jù)筆者調(diào)查了解，沿街店面難以出租，租金持續(xù)下跌的并非泉州獨(dú)有的現(xiàn)象，廈門(mén)乃至福州均出現(xiàn)不同程度的“縮水”現(xiàn)象，并且廈門(mén)商業(yè)旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高達(dá)15%。從本市的“湖心街”、“陽(yáng)光巴黎”等已是現(xiàn)房項(xiàng)目的店面在銷(xiāo)售中所采取的“返租經(jīng)營(yíng)”模式，并給予一定數(shù)額的投資回報(bào)率，仍難以取得理想的銷(xiāo)售表現(xiàn)，就足以印證泉州店面銷(xiāo)售的嚴(yán)峻情形。市場(chǎng)的各種跡象表明，沿街店面的價(jià)格已被人為的抬高，在一些‘炒’店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價(jià)值與價(jià)格部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開(kāi)始初露端倪，并將在近三兩年內(nèi)得到具體表現(xiàn)。而以我們?cè)诮ǖ纳鐓^(qū)型的商業(yè)物業(yè)（店面），要在市場(chǎng)整體“縮水”的情形下，擺脫其它同類(lèi)項(xiàng)目對(duì)本案的客戶分（截）流的沖擊，而取得理想的銷(xiāo)售目標(biāo)，則必須要在做好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)定位及招商乃至經(jīng)營(yíng)管理上著手，強(qiáng)力突出項(xiàng)目定位及營(yíng)銷(xiāo)主題，塑造成功典范，以樹(shù)立起投資信心，特別是對(duì)本案最為重要和關(guān)鍵的價(jià)格的定位。二、 周邊個(gè)案分析 西湖麗景店面總數(shù)：42間 面積范圍：4555㎡ 售價(jià)：70007800元/㎡（騎樓算面積）銷(xiāo)售率：%（僅剩3間） 星湖苑店面總量：20余間 面積范圍：3050㎡（送夾層） 售價(jià)：10800元/㎡（現(xiàn)下調(diào)至9800）總價(jià)范圍：2954萬(wàn)（主力總價(jià)為50萬(wàn)） 銷(xiāo)售率：25%左右客戶群體分析區(qū)域
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