福邸西湖營銷簡案-全文預(yù)覽
【正文】 宅總面積： 平方米；2）店面總面積： 平方米；3）車庫（車位）總面積： 平方米。七、銷售進(jìn)度配合工程進(jìn)度和廣告投入另行提報。在項目公開銷售前應(yīng)對部分位置好的店面進(jìn)行銷控，待熱銷期推出，有利于充分挖掘店鋪的商業(yè)價值，提高項目經(jīng)濟(jì)效益。三、銷售期限與任務(wù)指標(biāo)自取得預(yù)售許可證起一年內(nèi)完成店面總銷售面積的90%。第三篇 銷售策略一、價格建議沿西街店面定價：9000元/㎡；沿西郊菜市場店面：7000元/㎡；小區(qū)內(nèi)街店面：5000元/㎡。概念營銷的優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：項目開發(fā)企業(yè)只需按正常項目營銷的費用支出與機(jī)構(gòu)的設(shè)置，即基本可達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；劣勢：1）市場缺乏有效經(jīng)營調(diào)控和引導(dǎo)，易在使用后期出現(xiàn)經(jīng)營定位偏差及無序經(jīng)營等問題；2）如項目投入使用后期，可能出現(xiàn)的市場經(jīng)營不利的局面，將可能對開發(fā)企業(yè)造成不良的社會影響。有關(guān)吃的市場最為龐大，而名、優(yōu)、特農(nóng)副產(chǎn)品，在近些年里尤受城里人的喜愛，各種山珍海味制成的干貨，因儲存運輸?shù)谋憷?，更因其較好的口味和營養(yǎng)價值在城市里異常走俏； 目前泉州除了新門街有自發(fā)聚集一起的干貨商鋪外，還沒有真正的農(nóng)特產(chǎn)品的專業(yè)市場，而以泉州城市的規(guī)模，市場可為空間巨大； 本案與西郊、城口菜市場相鄰，區(qū)域商業(yè)已具備一定的基礎(chǔ)和規(guī)模，并鄰近南安和305省道，具資源和交通的優(yōu)勢與潛力可供挖掘； 項目旁兩大菜市場每天帶來大量人流，對本案的人氣聚集有一定的促進(jìn)作用； 項目周邊圍繞的幾大生活社區(qū)，為本案提供足夠的消費支撐； 西街是老泉州農(nóng)副產(chǎn)品市場最為集中的區(qū)域，是泉州農(nóng)貿(mào)市場的發(fā)源地，具有深刻的行業(yè)影響力。概念營銷對本案的促進(jìn)主要有兩個方面：一、 概念營銷能夠在泉州整體商業(yè)物業(yè)普遍疲軟的市場大勢下，突出項目的商業(yè)定位，并對項目未來 的商業(yè)作出具體的景象描繪，以塑造表現(xiàn)區(qū)域地段的發(fā)展前景和物業(yè)的增值潛力，體現(xiàn)投資本案可獲得的一定的投資回報，為本案樹立起足夠的投資信心，化解目標(biāo)客戶群體對本案潛在的投資疑慮及抗性。專業(yè)市場是以某一商業(yè)行業(yè)為經(jīng)營特性的市場，本身有其內(nèi)在的“唯一性”與“權(quán)威性”。根據(jù)區(qū)域周邊項目的客戶群體分析，結(jié)合本案的區(qū)域特性、交通條件、地緣屬性以及商業(yè)形態(tài)與氛圍等綜合考量因素，本案的目標(biāo)客戶群體定位如下：區(qū)域來源：以項目周邊區(qū)域的潛在客戶群體為主南安、浮橋等外來區(qū)域客戶為輔兩者在本案客戶總量所占的比例，預(yù)計為7：3。三、 本案商業(yè)面的SWOT（優(yōu)劣勢、機(jī)會點、隱憂）分析項目優(yōu)勢 S1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市場集中，與西郊新村及西郊市場毗鄰，有大量人流及消費需求支撐；2）本案所處的西郊片區(qū)具較強(qiáng)的消費潛力，商業(yè)發(fā)展空間及可塑性強(qiáng)；3）本案是西郊區(qū)域目前唯一的新建商業(yè)物業(yè)，對滿足、提升區(qū)域商業(yè)形態(tài)及商業(yè)價值有一定的促進(jìn)作用；項目劣勢 W1）因處于老城區(qū)邊沿地帶，偏離市區(qū)，商業(yè)形態(tài)低檔，商業(yè)發(fā)展受阻，商店升值潛力不明顯，對泉州周邊縣市的投資客戶產(chǎn)生難以逾越的抗性；2）道路狹窄，交通不暢，目前只有2條通往北峰工業(yè)區(qū)和南安九日山的公交線路，商業(yè)輻射面窄，項目定位可選擇余地?。?）區(qū)域商業(yè)消費水平較低，商業(yè)氛圍冷清，形態(tài)雜亂，商品品種單一，檔次較低，區(qū)域商業(yè)形象不佳，主要消費力外流嚴(yán)重；4）區(qū)域內(nèi)商店租金低廉，對投資型的客戶影響較大，不利于項目的銷售； 項目機(jī)會 O1）泉州博物館、南建博物館，西湖公園，荷花池公園的建設(shè)與改造，以及清源山的整治和生態(tài)園林帶的 建設(shè)，市政府對城市西部發(fā)展的力度及決心已現(xiàn)，對已被市場遺忘的西郊是一個提升價值與形象及自我發(fā)展的良好契機(jī)；2）舊305省道城西路即將進(jìn)行的拓寬改造，將對區(qū)域形象有著良好的促進(jìn)作用，特別是區(qū)域內(nèi)沿街商業(yè) 物業(yè)的形象與價值均可獲得強(qiáng)有力的提升，是本項目銷售有力的大勢良機(jī)。市場的各種跡象表明，沿街店面的價格已被人為的抬高，在一些‘炒’店面投資者的作用下，物業(yè)應(yīng)有的價值與價格部分已嚴(yán)重脫離，形成一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，且泡沫經(jīng)濟(jì)所產(chǎn)生的危機(jī)，已開始初露端倪，并將在近三兩年內(nèi)得到具體表現(xiàn)。田安路店面從2000年起，租金就連續(xù)開始下跌，從2000年每平米租金的100元/月，跌至今年的80元/月，跌幅高達(dá)20%。7）隨著土地開發(fā)成本的增加，工薪階層消費的住宅將向城市邊緣或新區(qū)邁進(jìn)。3）隨著沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建設(shè)與投入使用，洛江必將成為泉州未來的發(fā)展熱土。5）房地產(chǎn)“兩書”再次受到重視，下半年起，未能提供“五證”、“兩書”的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將受到政府的嚴(yán)懲。 政策法規(guī)及城市發(fā)展規(guī)劃對泉州房地產(chǎn)市場的影響1）2002年7月份起，國家全力整頓房地產(chǎn)業(yè)，泉州市政
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