【正文】 工程管理類制度匯編（試行） 2011年4月116 / 117目 錄第一部分 工程管理制度第一篇 項目前期開發(fā)管理制度3第二篇 工程管理制度59第二部分 工程預(yù)決算管理制度第一篇 工程預(yù)決算管理制度100第一部分 工程管理制度（共二篇）第一篇 項目前期開發(fā)管理制度第一章 總則第一條 為強化前期開發(fā)管理，縮短前期開發(fā)時間，促進(jìn)公司前期開發(fā)工作的規(guī)范化，控制投資開發(fā)成本，特制定本制度。第二條 除非特別指出，本制度中“公司”指“萬科房地產(chǎn)有限公司”。第三條 開發(fā)管理應(yīng)本著“合法、高效”的原則，用足用活政策，樹立“服務(wù)第一，效率第一”的理念，為公司創(chuàng)造最大的社會、經(jīng)濟效益。第四條 本制度適用于公司開發(fā)項目的前期開發(fā)管理工作。第五條 前期開發(fā)工作由公司負(fù)責(zé)，公司相關(guān)部門提供支持。前期開發(fā)人員指從事具體前期開發(fā)工作崗位人員，包括報建員、公司總經(jīng)理等人。第六條 前期開發(fā)工作應(yīng)廣泛開拓信息源，不斷更新知識，隨時掌握國家和地方的相關(guān)政策法規(guī)，懂得研究政策的變動趨勢，提高開發(fā)工作質(zhì)量。第七條 前期開發(fā)管理應(yīng)該因地制宜，在本制度規(guī)范的基礎(chǔ)上，公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制訂相應(yīng)操作細(xì)則。第二章 前期開發(fā)主要工作內(nèi)容第八條 前期開發(fā)需要與項目投資工作緊密結(jié)合，需要參與擬定建設(shè)項目土地投標(biāo)、出讓、轉(zhuǎn)讓合同洽談，協(xié)助起草、修改土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同等法律文件等項工作。第九條 前期開發(fā)工作需要在項目土地獲得之后馬上開始，主要工作內(nèi)容有：（一） 前期開發(fā)要負(fù)責(zé)辦理建委、發(fā)改委、國土、規(guī)劃等各項前期立項、備案、核準(zhǔn)等報批工作；（二） 辦理各項證照及文件；（三） 報建跟蹤；（四） 負(fù)責(zé)拆遷與土地整理的具體組織工作。第十條 前期開發(fā)需要辦理的各項證照及文件包括：（一） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書、征地通告或拆遷通告、用地批準(zhǔn)書、簽訂國有土地出讓合同；（二） 總體規(guī)劃方案、控規(guī)、規(guī)劃設(shè)計要點、修規(guī)等規(guī)劃文件；（三） 單體方案、建設(shè)工程報建審核書； （四） 方案、初步設(shè)計報審、施工圖審查、報審、建筑紅線、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（五） 辦理人防、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、文物等專業(yè)部門的審批意見；第十一條 前期開發(fā)人員工作的順序為（具體流程見《前期開發(fā)總流程》）：（一） 獲得土地后首先辦理發(fā)改委項目備案及建設(shè)主管部門核準(zhǔn)、資質(zhì)報批手續(xù)；（二） 辦理建筑紅線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三） 規(guī)劃局辦理總規(guī)、控規(guī)、規(guī)劃設(shè)計要點；（四） 第二款辦理完成，與第三款同時辦理拆遷土地整理手續(xù)，并開始實施；（五） 第四款辦理完成，辦理方案、初步設(shè)計送審，召開擴初審批會，施工圖審查、各專業(yè)部門報批工作；（六） 第五款辦理完成，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（七） 建設(shè)、監(jiān)理單位招投標(biāo)完成后，交納各項配套費，辦理施工許可證；（八） 施工許可證辦理完成，進(jìn)行規(guī)劃驗線手續(xù)，項目正式開始施工。第十二條 前期開發(fā)人員須協(xié)助公司其他部門解決后續(xù)工作當(dāng)中與政府部門接洽所遇到的疑難點。第十三條 公司前期開發(fā)人員需負(fù)責(zé)報建跟蹤管理工作，各項報建工作均要求進(jìn)行跟蹤，力爭在規(guī)定的最短時間內(nèi)完成報建工作，對于政府部門提出的審查意見，要及時反饋至公司各相關(guān)部門，并協(xié)助其盡快處理解決。第十四條 公司開發(fā)具體工作內(nèi)容規(guī)定，由公司根據(jù)本制度予以細(xì)化。第三章 項目立項報批管理第十五條 通過土地招拍掛或者項目收購獲得土地后，由前期開發(fā)人員負(fù)責(zé)根據(jù)法定程序辦理前期工程立項報批手續(xù)，立項報批主要指項目備案及計劃報批、核準(zhǔn)工作。第十六條 通過土地招拍掛出讓獲得土地后，開發(fā)到位資金及其他條件達(dá)到國家及地方規(guī)定后，開始辦理備案及計劃報批、核準(zhǔn)手續(xù)：（一） 由公司繳納土地出讓金，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；（二） 根據(jù)政府對項目的不同要求，公司有選擇地負(fù)責(zé)辦理環(huán)保局環(huán)境影響評價審查文件；（三） 公司財務(wù)部應(yīng)及時辦理資金余額證明，公司工程部及時提供項目開發(fā)計劃，同時需要編制給政府部門的報批的可行性報告。（四） 由前期開發(fā)人員收集齊全各項資料后到發(fā)改委辦理備案和計劃報批手續(xù)，到建設(shè)主管部門辦理核準(zhǔn)手續(xù)和開發(fā)資質(zhì)（附件一企業(yè)投資項目備案申請表，各地區(qū)形式不一，以各地區(qū)政府規(guī)定為準(zhǔn)）。第十七條 通過收購項目獲得土地，需要重新辦理備案及計劃報批手續(xù)，前期開發(fā)人員需要與被收購單位人員作好配合，及時收集齊全各項報批所需資料，辦理備案及計劃報批手續(xù)。第十八條 辦理備案及計劃報批、核準(zhǔn)手續(xù)所需一般資料如下：（一） 國有土地使用權(quán)出讓合同、土地交易成交確認(rèn)書（二） 環(huán)境影響評價審批文件（根據(jù)各地不同情況會有不同要求，以各地規(guī)定為準(zhǔn)）（三） 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)資質(zhì)證照（四） 資金余額證明（五） 項目開發(fā)計劃（六） 報批要求的其他文件等第四章 用地手續(xù)辦理第十九條 用地手續(xù)需要在立項報批手續(xù)完成之后辦理，用地手續(xù)辦理包括：（一） 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（二） 規(guī)劃局辦理規(guī)劃設(shè)計要點；（三） 土地局辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書及國有土地使用證第二十條 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理：（一） 通過土地招拍掛獲得土地后，繳納土地出讓金，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，前期開發(fā)人員需要委托規(guī)劃局測量部門對土地現(xiàn)狀地形圖進(jìn)行測繪（如已有地形圖，則直接購買），形成現(xiàn)狀地形圖，然后準(zhǔn)備辦證所需各項資料，去規(guī)劃部門遞交申請書，邀請規(guī)劃部門查看現(xiàn)場，辦理設(shè)計紅線，繳納各項費用后，申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（二） 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證一般所需文件及資料有：土地交易成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同，土地出讓金發(fā)票，現(xiàn)場地形圖等。（附件二為建設(shè)用地規(guī)劃許可申請表，以各地區(qū)規(guī)定表格為準(zhǔn)）第二十一條 建設(shè)用地批準(zhǔn)書辦理（一） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理后可辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書，需要先委托測繪部門對地籍圖進(jìn)行轉(zhuǎn)繪后備齊各項申請資料可辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。（二） 辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書一般需要資料有：土地交易成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金發(fā)票、地籍形圖、建設(shè)用地許可證或更名復(fù)函等。第二十二條 國有土地使用證的辦理（一） 辦理完建設(shè)用地批準(zhǔn)書，備齊各項資料后可辦理國有土地使用證。（二） 辦理國有土地使用證一般所需資料：土地交易成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金發(fā)票、國土證附圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或更名復(fù)函等。（三） 分期繳納出讓金的項目，爭取按開發(fā)計劃先行辦理相應(yīng)地塊的《國有土地使用證》，并爭取前期較少繳納出讓金。為爭取時間，在辦理建設(shè)用地許可證同時，可提前先行辦理國土證附圖的測量出圖。第二十三條 申請規(guī)劃設(shè)計要點：（一） 申請規(guī)劃設(shè)計要點一般在辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證及國有土地使用權(quán)證或者權(quán)屬證明后開始，但為節(jié)省時間，公司內(nèi)部應(yīng)在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證同時就應(yīng)作好相應(yīng)設(shè)計要點資料準(zhǔn)備工作。（二） 產(chǎn)品策劃結(jié)束后，由研發(fā)小組根據(jù)產(chǎn)品策劃需要，組織設(shè)計院先行設(shè)計項目總平面規(guī)劃圖，對原土地規(guī)劃設(shè)計要點提出修改意見，并報工程副總審核后，由總經(jīng)理進(jìn)行審批。（三） 總經(jīng)理審批通過后由規(guī)劃設(shè)計部提供項目總平面規(guī)劃圖由公司前期開發(fā)人員負(fù)責(zé)到規(guī)劃局辦理控規(guī)及規(guī)劃設(shè)計要點，如果規(guī)劃局審核未通過設(shè)計要點，則設(shè)計院對設(shè)計方案進(jìn)行修改后由公司前期開發(fā)人員再次申報，直至合格為止。（四） 前期開發(fā)人員需努力爭取所批要點的容積率、建筑密度達(dá)到公司提出的最合適值。（五） 辦理規(guī)劃設(shè)計要點提供材料為：申請報告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖附件、國有土地使用證、用地紅線圖（1：500或1：1000）、辦理控規(guī)需要提供相關(guān)資料、規(guī)劃要求的其他資料。第五章 拆遷管理第二十四條 公司參與舊城改造項目，拆遷工作由公司前期人員負(fù)責(zé)組織，在拆遷之前需要先行辦理項目立項及建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二十五條 拆遷方案的擬定。（一） 建筑紅線辦理完畢后，確定拆遷范圍，進(jìn)行入戶詳細(xì)調(diào)查測量工作，獲得拆遷范圍內(nèi)住戶詳細(xì)資料及要求。（見附件三）（二） 在此基礎(chǔ)上由公司制定詳細(xì)的拆遷補償安置方案并報公司工程管理部、副總經(jīng)理審核，由總經(jīng)理最終審批，如果審核或者審批未通過，則公司在5日內(nèi)重新修訂上報。（見附件四）第二十六條 擬定拆遷方案后辦理拆遷許可證階段：（一） 公司審核通過的拆遷方案到房管局或者其他主管部門進(jìn)行報批，根據(jù)政府部門意見進(jìn)行修訂后準(zhǔn)備相關(guān)資料申辦拆遷許可證。（二） 辦理拆遷許可證所需資料一般包括：項目立項批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷計劃及拆遷方案、拆遷補償安置資金證明等。第二十七條 動遷階段：（一） 制定拆遷補償方案，在有關(guān)媒體發(fā)布拆遷公告。（二） 召開房屋拆遷動員大會。（三） 送達(dá)拆遷通知書（四） 動員搬遷，包括要辦理房屋權(quán)屬審理、復(fù)核房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、裝修檔次認(rèn)定，并進(jìn)行照相錄像等。（五） 計算并復(fù)核補償費，并與相關(guān)居民簽訂拆遷補償協(xié)議。第二十八條 拆除施工階段（一） 在辦理拆遷許可證同時，進(jìn)行拆除施工隊伍招標(biāo)工作，選定拆除施工隊伍，簽訂拆遷合同，拆除施工隊伍招標(biāo)工作由項目公司負(fù)責(zé)提出立項，由集團采購合約部負(fù)責(zé)組織招標(biāo)活動，詳見招標(biāo)管理制度有關(guān)規(guī)定。（二） 開展拆房作業(yè)，督促施工隊伍按照合同進(jìn)行拆房作業(yè)并進(jìn)行監(jiān)督檢查直至完成。（三） 由公司工程部組織進(jìn)行拆除驗收工作，不合格進(jìn)行整改，直至合格為止。為進(jìn)場施工創(chuàng)造條件。（內(nèi)部驗收單見附件五）第六章 土地整理工作第二十九條 通過土地購買和項目收購簽訂相關(guān)合同后，或拆遷結(jié)束之后，若土地未達(dá)到三通一平要求，施工單位進(jìn)場之前，公司前期開發(fā)人員需要組織進(jìn)行土地整理工作。第三十條 土地整理工作分為土地平整工作及前期配套工作，兩項工作同時進(jìn)行。第三十一條 土地平整工作：（一） 公司工程部組織相關(guān)工程師現(xiàn)場查看地塊情況，測算平整土地土方量等工程量。（二） 進(jìn)行平整場地施工單位選擇工作，選擇過程見招標(biāo)管理制度。（三） 選定好施工單位后，由公司工程部組織施工單位進(jìn)行平整土地工作。第三十二條 與土地平整工作同時進(jìn)行前期配套工作：（一） 由公司前期開發(fā)人員負(fù)責(zé)辦理配套前期工作，包括進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、實地勘測、擬訂路徑、論證可行等工作；（二） 公司前期開發(fā)人員組織確定配套方案并測算成本，內(nèi)容包括篩選配套最優(yōu)方案并測算土地整理綜合成本。形成方案及預(yù)算后報公司工程管理部、預(yù)決算部、工程副總審核，總經(jīng)理進(jìn)行審批；（三） 審批通過后與各配套單位簽訂配套協(xié)議，交納配套費用；（四） 前期開發(fā)人員負(fù)責(zé)配套設(shè)計委托工作，并督促配套單位盡快完成配套設(shè)計，完成配套設(shè)計后將設(shè)計成果交給施工圖設(shè)計單位合并出圖；（五） 由公司工程管理部負(fù)責(zé)組織配套施工。第三十三條 配套設(shè)計委托時，由前期開發(fā)人員起草設(shè)計委托書，設(shè)計委托書起草過程中，如有不清楚之處，可咨詢工程管理部等部門，設(shè)計委托書審批程序如下：（一） 報工程管理部、預(yù)決算部進(jìn)行審核；（二） 副總進(jìn)行審批；（三） 審批通過后方可提交配套單位。第三十四條 配套施工及土地平整完成后由公司工程部、施工總承包單位等進(jìn)行驗收，驗收通過后移交施工總承包單位。（內(nèi)部驗收單見附件五）第三十五條 工程臨時用水、用電應(yīng)于配套施工同時辦理，并盡量考慮與正式用水、用電的結(jié)合，辦理程序參照前文前期配套工作程序制性。辦理完畢后移交施工總承包單位。第七章 規(guī)劃報批管理第三十六條 規(guī)劃報批，應(yīng)在獲得規(guī)劃設(shè)計要點之后組織進(jìn)行，總體要求：（一） 在規(guī)劃報批之前一個月，應(yīng)根據(jù)項目的開發(fā)進(jìn)度計劃,明確規(guī)劃報批各階段的時間安排，壓縮總體報批周期。（二） 在各階段報批之前，公司前期開發(fā)人員負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門對所報批的圖紙資料進(jìn)行會審，確保其符合政府部門的審批要求。對圖紙中出現(xiàn)的與規(guī)范不符之處，應(yīng)要求設(shè)計部門對圖紙調(diào)整到政府審批部門能夠接受的程度。（三） 設(shè)計方案或施工圖經(jīng)政府審批部門審批后如施工時有修改或變更，出現(xiàn)功能性質(zhì)調(diào)整，面積增加等涉及規(guī)劃驗收的情況，必須及時知會工程管理部及公司，對報批圖紙重新申報調(diào)整。（四） 影響規(guī)劃驗收的重大修改須及時知會工程管理部，如工程管理部認(rèn)為必要，可召集有關(guān)部門舉行論證會形成公司統(tǒng)一意見報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。第三十七條 總體規(guī)劃方案報批階段：（一） 對需進(jìn)行總平面規(guī)劃報批的項目，前期開發(fā)人員應(yīng)核準(zhǔn)地塊坐標(biāo)及各項指標(biāo)，將草案預(yù)先征求規(guī)劃部門意見，對不利于公司的又有彈性的意見先行做通有關(guān)人員的工作，盡量按公司送審的規(guī)劃方案完成報批手續(xù)。（二） 修建性詳規(guī)報批階段：須及時向報建人員提交項目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計文件﹑圖紙﹑磁盤等資料，由報建人員進(jìn)行向規(guī)劃部門提交，前期開發(fā)人員須配合工程進(jìn)度和銷售要求爭取以最短時間通過審批。第三十八條 建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段（一） 方案設(shè)計送審階段：根據(jù)方案圖到規(guī)劃部門辦理報批手續(xù)。主要控制好單體建筑的間距及紅線后退，外飄陽臺的紅線后退、城市限高、日照等要求。（二） 初步設(shè)計審查階段：根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定要求，對需要進(jìn)行初步設(shè)計的項目辦理報批手續(xù)。主要控制建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計，水、電、通風(fēng)設(shè)計符合國家設(shè)計規(guī)范。（三） 建筑放線階段：協(xié)助放線測量單位進(jìn)行施工現(xiàn)場的放線工作，主要是控制好建筑物的間距與退縮符合批準(zhǔn)的建筑設(shè)計方案的要求。在項目總體規(guī)劃已獲得規(guī)劃局批準(zhǔn)，單體建筑由設(shè)計公司等有關(guān)部門確認(rèn)外輪廓基本不變時，可進(jìn)行試放線，以爭取先行施工。（四） 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：施工報建圖由公司工程部門提供，擴初、放線完成、以及取得交通、人防、消防等專業(yè)政府部門意見后可辦理申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。主要控制好建筑面積的準(zhǔn)確性，審批的公建配套指標(biāo)的準(zhǔn)確性，間距及退縮的準(zhǔn)確性。（五） 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證一般所需的資料為：土地交易成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金發(fā)票、建設(shè)用地規(guī)劃許