【正文】 1 專業(yè)市場房地產(chǎn)項目策劃 目目 錄錄 序序 言言 項項 目目 總總 論論 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 篇篇 市市 場場 營營 銷銷 篇篇 經(jīng)經(jīng) 濟濟 效效 益益 篇篇 組組 織織 管管 理理 篇篇 項項 目目 工工 作作 進進 度度 2 『『 序序 言言 』』 建建 設(shè)設(shè) ““ 東東 營營 廣廣 利利 港港 海海 鮮鮮 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 ”” 是是 東東 營營 經(jīng)經(jīng) 濟濟 社社 會會 的的一一 件件 大大 事事 ， 項項 目目 建建 設(shè)設(shè) 在在 即即 將將 興興 起起 的的 國國 家家 一一 級級 漁漁 港港 廣廣 利利港港 ， 被被 東東 營營 市市 政政 府府 列列 為為 發(fā)發(fā) 展展 ““ 海海 上上 東東 營營 ”” 的的 龍龍 頭頭 項項 目目 ， 項項目目 建建 成成 后后 將將 產(chǎn)產(chǎn) 生生 明明 顯顯 的的 社社 會會 效效 益益 和和 巨巨 大大 的的 經(jīng)經(jīng) 濟濟 效效 益益 。 本本 策策劃劃 書書 在在 ““ 效效 益益 ， 謹謹 慎慎 ， 創(chuàng)創(chuàng) 新新 ”” 的的 原原 則則 下下 ， 注注 重重 項項 目目 的的 可可 行行性性 、 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 、 價價 值值 性性 、 集集 中中 性性 、 信信 息息 性性 和和 安安 全全 性性 ， 目目 的的 在在于于 幫幫 助助 企企 業(yè)業(yè) 負負 責責 人人 回回 答答 五五 個個 問問 題題 ， 即即 項項 目目 為為 什什 么么 要要 去去 做做 ？？做做 什什 么么 樣樣 的的 ？？ 怎怎 樣樣 去去 做做 ？？ 實實 現(xiàn)現(xiàn) 哪哪 些些 效效 益益 ？？ 由由 誰誰 來來 做做 ？？ 一一 、 可可 行行 性性 該該 策策 劃劃 是是 結(jié)結(jié) 合合 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 營營 銷銷 理理 論論 和和 實實 踐踐 方方 法法 ， 從從 項項目目 初初 始始 就就 導導 入入 策策 劃劃 營營 銷銷 ， 充充 分分 結(jié)結(jié) 合合 項項 目目 的的 實實 際際 情情 況況 ， 涵涵 蓋蓋投投 資資 、 設(shè)設(shè) 計計 、 質(zhì)質(zhì) 量量 、 工工 期期 、 形形 象象 、 營營 銷銷 推推 廣廣 等等 多多 項項 內(nèi)內(nèi) 容容 ,作作 為為 指指 導導 項項 目目 操操 作作 的的 重重 要要 依依 據(jù)據(jù) ， 注注 重重 項項 目目 實實 施施 過過 程程 中中 的的 技技術(shù)術(shù) 性性 和和 可可 操操 作作 性性 。 雖雖 然然 本本 策策 劃劃 有有 別別 于于 ““ 項項 目目 可可 行行 性性 研研 究究 報報告告 ”” ， 但但 也也 是是 基基 于于 項項 目目 的的 可可 行行 而而 進進 行行 的的 ， 項項 目目 不不 可可 行行 ， 任任何何 的的 策策 劃劃 都都 將將 失失 去去 意意 義義 。 二二 、 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 創(chuàng)創(chuàng) 新新 是是 事事 物物 得得 以以 發(fā)發(fā) 展展 的的 動動 力力 ， 是是 人人 類類 賴賴 以以 生生 存存 和和 發(fā)發(fā) 展展的的 主主 要要 手手 段段 。 美美 國國 學學 者者 S 阿阿 瑞瑞 提提 普普 說說 ：： ““ 單單 單單 靠靠 科科 學學 上上的的 創(chuàng)創(chuàng) 造造 力力 是是 不不 能能 解解 決決 人人 類類 一一 切切 領(lǐng)領(lǐng) 域域 里里 的的 不不 幸幸 和和 苦苦 惱惱 的的 ， 甚甚至至 可可 能能 給給 世世 界界 上上 的的 生生 活活 增增 加加 潛潛 在在 的的 危危 險險 。 而而 在在 倫倫 理理 學學 、 政政治治 學學 、 社社 會會 學學 和和 宗宗 教教 方方 面面 的的 創(chuàng)創(chuàng) 新新 能能 夠夠 回回 答答 ?? ?? 人人 與與 人人 之之 間間的的 信信 任任 以以 及及 互互 相相 幫幫 助助 而而 提提 出出 來來 的的 問問 題題 。 ”” 可可 見見 ， 優(yōu)優(yōu) 化化 生生 存存環(huán)環(huán) 境境 ， 策策 劃劃 人人 間間 動動 態(tài)態(tài) ， 創(chuàng)創(chuàng) 新新 性性 原原 則則 首首 當當 其其 沖沖 ， 這這 也也 是是 本本 項項目目 策策 劃劃 的的 一一 個個 最最 基基 本本 的的 出出 發(fā)發(fā) 點點 之之 一一 。 本本 策策 劃劃 從從 產(chǎn)產(chǎn) 品品 定定 位位 、市市 場場 營營 銷銷 、 效效 益益 分分 析析 、 管管 理理 模模 式式 等等 諸諸 多多 方方 面面 進進 行行 了了 有有 益益 的的探探 索索 和和 創(chuàng)創(chuàng) 新新 。 3 三三 、 價價 值值 性性 任任 何何 一一 項項 策策 劃劃 必必 然然 以以 價價 值值 量量 的的 形形 式式 來來 衡衡 量量 ， 一一 個個 優(yōu)優(yōu) 秀秀的的 項項 目目 策策 劃劃 其其 價價 值值 一一 定定 很很 大大 ， 相相 反反 ， 無無 價價 值值 的的 項項 目目 策策 劃劃 ，不不 能能 稱稱 之之 為為 一一 個個 好好 的的 策策 劃劃 。 策策 劃劃 的的 結(jié)結(jié) 果果 都都 要要 能能 創(chuàng)創(chuàng) 造造 一一 定定 的的價價 值值 ， 只只 有有 這這 樣樣 ， 策策 劃劃 才才 能能 體體 現(xiàn)現(xiàn) 其其 自自 身身 的的 價價 值值 所所 在在 。 本本 策策劃劃 根根 據(jù)據(jù) 企企 業(yè)業(yè) 目目 前前 的的 資資 產(chǎn)產(chǎn) 、 市市 場場 、 管管 理理 等等 實實 際際 情情 況況 ， 對對 如如 何何發(fā)發(fā) 揮揮 各各 自自 內(nèi)內(nèi) 在在 價價 值值 潛潛 力力 做做 出出 了了 科科 學學 的的 、 可可 操操 作作 性性 的的 價價 值值 回回報報 方方 案案 ， 并并 對對 每每 一一 個個 項項 目目 進進 行行 組組 合合 ， 更更 便便 于于 企企 業(yè)業(yè) 領(lǐng)領(lǐng) 導導 決決 策策 。 四四 、 集集 中中 性性 在在 戰(zhàn)戰(zhàn) 爭爭 中中 ， 集集 中中 優(yōu)優(yōu) 勢勢 兵兵 力力 攻攻 擊擊 對對 方方 關(guān)關(guān) 鍵鍵 性性 的的 部部 分分 ， 成成為為 軍軍 事事 謀謀 略略 的的 上上 策策 。 不不 論論 是是 軍軍 事事 項項 目目 ， 還還 是是 體體 育育 項項 目目 ， 都都可可 以以 借借 此此 達達 到到 勝勝 利利 的的 目目 標標 。 本本 項項 目目 也也 不不 例例 外外 ， 針針 對對 項項 目目 開開發(fā)發(fā) 與與 否否 的的 兩兩 個個 關(guān)關(guān) 鍵鍵 問問 題題 ， 即即 市市 場場 和和 資資 金金 ， 本本 策策 劃劃 進進 行行 了了 集集中中 性性 的的 關(guān)關(guān) 注注 ， 并并 重重 點點 進進 行行 了了 剖剖 析析 。 五五 、 信信 息息 性性 俗俗 話話 說說 ““ 多多 存存 芝芝 麻麻 好好 打打 油油 ”” 。 一一 個個 好好 的的 項項 目目 策策 劃劃 ， 是是以以 信信 息息 的的 收收 集集 、 加加 工工 、 整整 理理 、 利利 用用 開開 始始 的的 ， 而而 好好 的的 開開 始始 就就意意 味味 著著 成成 功功 的的 一一 半半 ， 因因 此此 ， 信信 息息 性性 原原 則則 是是 本本 策策 劃劃 的的 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 性性原原 則則 ， 也也 是是 關(guān)關(guān) 鍵鍵 性性 的的 原原 則則 。 為為 此此 ， 我我 們們 進進 行行 了了 大大 量量 的的 策策 劃劃前前 期期 信信 息息 的的 收收 集集 和和 整整 理理 工工 作作 ， 力力 爭爭 使使 本本 策策 劃劃 更更 貼貼 近近 市市 場場 ，促促 成成 企企 業(yè)業(yè) 取取 得得 預預 期期 的的 經(jīng)經(jīng) 濟濟 和和 社社 會會 效效 益益 。 六六 、 安安 全全 性性 東東 營營 鑫鑫 奧奧 特特 建建 材材 公公 司司 正正 處處 于于 高高 速速 發(fā)發(fā) 展展 的的 勢勢 態(tài)態(tài) ， 各各 項項 事事業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 看看 好好 ， 本本 項項 目目 對對 于于 項項 目目 企企 業(yè)業(yè) 來來 講講 ， 不不 但但 可可 以以 促促 進進 企企業(yè)業(yè) 成成 長長 ， 也也 能能 實實 現(xiàn)現(xiàn) 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 替替 代代 。 本本 著著 為為 投投 資資 企企 業(yè)業(yè) 負負 責責 的的 態(tài)態(tài) 度度 ，在在 深深 化化 外外 地地 成成 功功 經(jīng)經(jīng) 驗驗 ， 并并 結(jié)結(jié) 合合 本本 地地 實實 際際 的的 情情 況況 下下 ， 我我 們們 秉秉承承 ““ 市市 場場 開開 發(fā)發(fā) 帶帶 動動 本本 項項 目目 銷銷 售售 ”” 的的 核核 心心 思思 想想 ， 在在 充充 分分 考考 慮慮項項 目目 所所 需需 要要 動動 用用 的的 資資 金金 ， 充充 分分 考考 慮慮 項項 目目 價價 值值 潛潛 力力 開開 發(fā)發(fā) ， 充充分分 考考 慮慮 項項 目目 借借 助助 外外 力力 與與 外外 界界 合合 資資 合合 作作 的的 基基 礎(chǔ)礎(chǔ) 上上 ， 本本 著著 對對 投投 4 資資 企企 業(yè)業(yè) 高高 度度 負負 責責 的的 態(tài)態(tài) 度度 和和 務務 實實 的的 精精 神神 ， 注注 重重 項項 目目 的的 投投 資資 安安全全 性性 ， 以以 使使 企企 業(yè)業(yè) 投投 資資 風風 險險 降降 到到 最最 低低 限限 度度 。 5 『『 項項 目目 總總 論論 』』 本本 篇篇 從從 ““ 政政 府府 政政 策策 與與 規(guī)規(guī) 劃劃 趨趨 勢勢 、 面面 臨臨 的的 資資 源源 開開 發(fā)發(fā) 和和 經(jīng)經(jīng)濟濟 價價 值值 、 項項 目目 的的 主主 要要 建建 設(shè)設(shè) 指指 標標 ”” 三三 個個 方方 面面 分分 析析 ， 意意 在在 使使 企企業(yè)業(yè) 對對 項項 目目 有有 一一 個個 宏宏 觀觀 的的 了了 解解 。 一一 、 政政 府府 政政 策策 與與 規(guī)規(guī) 劃劃 趨趨 式式 （（ 一一 ）） 東東 營營 市市 海海 洋洋 資資 源源 豐豐 富富 ， 有有 著著 4800 平平 方方 公公 里里 的的淺淺 海海 和和 180 萬萬 畝畝 的的 灘灘 涂涂 資資 源源 ， 但但 漁漁 業(yè)業(yè) 在在 省省 內(nèi)內(nèi) 沿沿 海海 七七 地地 市市 中中 ，產(chǎn)產(chǎn) 量量 與與 GDP 比比 重重 均均 處處 于于 末末 位位 ， 2020 年年 ， 市市 政政 府府 為為 加加 快快 東東 營營漁漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 ， 編編 制制 了了 《《 東東 營營 市市 海海 洋洋 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 規(guī)規(guī) 劃劃（（ 20202020）） 》》 ， 提提 出出 了了 東東 營營 市市 漁漁 業(yè)業(yè) 應應 立立 足足 國國 內(nèi)內(nèi) 外外 市市 場場 ，加加 快快 漁漁 業(yè)業(yè) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 調(diào)調(diào) 整整 ， 圍圍 繞繞 漁漁 業(yè)業(yè) 增增 效效 、 漁漁 民民 增增 收收 ， 大大 力力 發(fā)發(fā) 展展?jié)O漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 合合 作作 組組 織織 ， 突突 出出 水水 產(chǎn)產(chǎn) 品品 精精 深深 加加 工工 和和 水水 產(chǎn)產(chǎn) 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場建建 設(shè)設(shè) ， 發(fā)發(fā) 展展 漁漁 業(yè)業(yè) 龍龍 頭頭 企企 業(yè)業(yè) ， 營營 造造 優(yōu)優(yōu) 良良 環(huán)環(huán) 境境 擴擴 大大 對對 外外 開開 放放 ，增增 加加 出出 口口 創(chuàng)創(chuàng) 匯匯 能能 力力 ， 實實 現(xiàn)現(xiàn) 海海 洋洋 漁漁 業(yè)業(yè) 經(jīng)經(jīng) 濟濟 持持 續(xù)續(xù) 發(fā)發(fā) 展展 。 并并 提提 出出了了 各各 項項 具具 體體 發(fā)發(fā) 展展 目目 標標 ， 根根 據(jù)據(jù) 目目 標標 ， 東東 營營 市市 到到 2020 年年 ， 水水產(chǎn)產(chǎn) 品品 總總 產(chǎn)產(chǎn) 量量 達達 到到 34*104T， 漁漁 業(yè)業(yè) 產(chǎn)產(chǎn) 值值 達達 31 億億 元元 ， 水水 產(chǎn)產(chǎn) 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖面面 積積 達達 146 萬萬 畝畝 ， 出出 口口 創(chuàng)創(chuàng) 匯匯 達達 到到 1500 萬萬 美美 元元 。 （（ 二二 ）） 根根 據(jù)據(jù) 2020 年年 市市 政政 府府 發(fā)發(fā) 布布 的的 《《 關(guān)關(guān) 于于 發(fā)發(fā) 展展 海海 洋洋 經(jīng)經(jīng)濟濟 ， 加加 快快 ““ 海海 上上 東東 營營 建建 設(shè)設(shè) 的的 意意 見見 》》 ， 到到 2020 年年 ， 東東 營營 將將建建 成成 以以 廣廣 利利 漁漁 港港 、 紅紅 光光 漁漁 港港 為為 重重 點點 的的 一一 處處 國國 家家 級級 中中 心心 漁漁港港 ， 漁漁 港港 以以 水水 產(chǎn)產(chǎn) 專專 業(yè)業(yè) 批批 發(fā)發(fā) 市市 場場 、 冷冷 藏藏 加加 工工 、 漁漁 需需 物物 資資 供供 應應 、餐餐 飲飲 服服 務務 為為 核核 心心 ， 培培 植植 成成 區(qū)區(qū) 域域 水水 產(chǎn)產(chǎn) 加加 工工 、 銷銷 售售 的的 集集 散散 地地 。并并 為為 此此 出出 臺臺 了了 相相 應應 的的 配配 套套 優(yōu)優(yōu) 惠惠 政政 策策 ， 以以 鼓鼓 勵勵 漁漁 業(yè)業(yè) 投投 資資 經(jīng)經(jīng)營營 。 在在 《《 東東 營營 市市 廣廣 利利 港港 總總 體體 規(guī)規(guī) 劃劃 》》 中中 ， 廣廣 利利 港港 的的 發(fā)發(fā) 展展 定定 位位是是 ：： 以以 引引 進進 外外 資資 和和 利利 用用 民民 間間 投投 資資 為為 主主 ， 鼓鼓 勵勵 發(fā)發(fā) 展展 具具 有有 經(jīng)經(jīng) 濟濟活活 力力 的的 外外 資資 企企 業(yè)業(yè) 和和 私私 營營 企企 業(yè)業(yè) ， 重重 點點 發(fā)發(fā) 展展 海海 產(chǎn)產(chǎn) 品品 養(yǎng)養(yǎng) 殖殖 、 加加 工工 、貿(mào)貿(mào) 易易 一一 體體 化化 的的 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 龍龍 頭頭 企企 業(yè)業(yè) 。 6 （（ 三三 ）） 東東 營營 市市 海海 洋洋 與與 漁漁 業(yè)業(yè) 局局 已已 將將 規(guī)規(guī) 劃劃 建建 設(shè)設(shè) ““ 一一 區(qū)