【正文】 安防管理相關(guān)法律法規(guī)教育綱要《物業(yè)管理?xiàng)l例》培訓(xùn)大綱第一部分 物業(yè)管理的發(fā)展1. 物業(yè)管理的起源2. 物業(yè)管理的發(fā)展3. 物業(yè)管理在我國(guó)的發(fā)展4. 物業(yè)管理?xiàng)l例是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物“2003年9月1日正式實(shí)施”第二部分 物業(yè)管理?xiàng)l例的結(jié)構(gòu)物業(yè)管理?xiàng)l例分7章，共70條；1. 第一章總則 第1—5條 共5條 2. 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第6—20條 共14條 3. 第三章前期物業(yè)管理 第21—31條 共10條 4. 第四章物業(yè)管理服務(wù) 第32—49條 共17條5. 第五章物業(yè)的使用與維護(hù) 第50—56條 共6條 6. 第六章法律責(zé)任 第57—69條 共12條7. 第七章附則 第70條 共1條 第三部分 各章要點(diǎn)講解第一章總則 第1—5條 共5條。本章規(guī)定了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容1. 條例的立法目的、適用對(duì)象和范圍；( 規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)； 明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。) 2. 物業(yè)管理的定義；物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 3. 物業(yè)管理的方式“市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制”；4. 倡導(dǎo)的物業(yè)管理原則“依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”；5. 物業(yè)管理的監(jiān)督管理機(jī)關(guān)“房地產(chǎn)行政主管部門(mén)”； 第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì) 第6—20條 共14條 本章規(guī)定了以下幾個(gè)方面的內(nèi)容1. 業(yè)主的概念；2. 業(yè)主權(quán)利與義務(wù)； 權(quán)利：享受服務(wù)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)； 義務(wù)：遵守規(guī)章制度、按時(shí)交納費(fèi)用；3. 業(yè)主大會(huì)的組成、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則；4. 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成；5. 業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力；6. 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。第三章前期物業(yè)管理 第21—31條 共10條 本章是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定：包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)接管驗(yàn)收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。第四章物業(yè)管理服務(wù) 第32—49條 共17條本章旨在明確物業(yè)管理服務(wù)中各方主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。1. 其中規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員；權(quán)利和義務(wù)；2. 明確了同一物業(yè)多家管理問(wèn)題；3. 規(guī)定了服務(wù)合同的訂立和履行；4. 明確了物業(yè)交接過(guò)程；5. 明確物業(yè)管理用房問(wèn)題；6. 規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題；7. 明確了物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電等單位之間責(zé)任；8. 明確了業(yè)主的違法行為的制止和報(bào)告權(quán)利，規(guī)范物業(yè)使用人行為；9. 明確物業(yè)管理糾紛的處理。第五章物業(yè)的使用與維護(hù) 第50—56條 共6條 本章對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)制度作了明確規(guī)定。1. 改變公共建筑及共用設(shè)施的程序；2. 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于公共道路、場(chǎng)地的占用、挖掘規(guī)則；3. 管線(xiàn)等公用事業(yè)設(shè)施維護(hù)責(zé)任；4. 房屋裝修時(shí)業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)；5. 業(yè)主繳納專(zhuān)項(xiàng)維修基金的義務(wù)以及專(zhuān)項(xiàng)維修基金的歸屬、使用；6. 業(yè)主對(duì)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施商業(yè)利用的收益權(quán)；7. 責(zé)任人對(duì)存在安全隱患的物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)；第六章法律責(zé)任 第57—69條 共12條本章對(duì)違反本條例的法律責(zé)任進(jìn)行了闡述。主要規(guī)定了建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)以及有關(guān)行政管理部門(mén)等違反本《條例》所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。第七章附則 第70條 共1條 本章對(duì)本法規(guī)的實(shí)施日期作了規(guī)定。第四部分 物業(yè)管理?xiàng)l例中治消工作相關(guān)條款的講解第四十七條——物業(yè)管理企業(yè)的安全防范義務(wù)第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。本條款的分析和說(shuō)明：物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)安全管理義務(wù)包括小區(qū)治安管理和物業(yè)消防管理兩部分。小區(qū)治安管理就是采取各種措施如設(shè)立門(mén)衛(wèi)值勤、保安人員巡邏等制度以使物業(yè)小區(qū)有一個(gè)安全穩(wěn)定的秩序，使得業(yè)主們能夠安居樂(lè)業(yè)。物業(yè)消防管理就是預(yù)防和消除火災(zāi)，整改治理火災(zāi)隱患，以保障物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生命、財(cái)產(chǎn)安全。 A、小區(qū)治安管理。 依據(jù)各地的地方法規(guī)以及本條例本條之規(guī)定，小區(qū)治安管理義務(wù)被規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)的強(qiáng)制性義務(wù)。從我國(guó)目前的物業(yè)管理實(shí)踐來(lái)看，在物業(yè)管理服務(wù)合同中均對(duì)治安管理義務(wù)作出了約定。至于該類(lèi)義務(wù)由哪些具體事項(xiàng)構(gòu)成，應(yīng)由當(dāng)事人雙方明確約定。一般而言，小區(qū)治安管理義務(wù)包括以下具體內(nèi)容： (1)執(zhí)行門(mén)衛(wèi)值班制度，以防閑雜人員自由進(jìn)出物業(yè)小區(qū)； (2)實(shí)施安保巡邏制度，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除治安隱患； (3)制止不遵守業(yè)主公約等規(guī)章制度的各種行為； (4)檢查進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛，并維護(hù)小區(qū)內(nèi)車(chē)輛的停放秩序； (5)防范并制止其他妨害小區(qū)公共安全秩序的行為。B、物業(yè)消防管理。 物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人可以依據(jù)本條例、《消防法》和地方性規(guī)定，約定物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的具體消防管理義務(wù)。具體消防管理義務(wù)主要有：(1)定期檢查、維修消防設(shè)施和器材、設(shè)置消防安全標(biāo)志。確保消防設(shè)施和器材的完好、有效；(2)定期組織防火檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)消防安全隱患后，應(yīng)當(dāng)通知有關(guān)責(zé)任人及時(shí)改進(jìn)。如果責(zé)任人拒絕改進(jìn)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主團(tuán)體或直接通報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)。(3)開(kāi)展防火安全知識(shí)宣傳教育；(4)保障疏通通道、安全出口暢通，并保持符合國(guó)家規(guī)定的消防安全疏通標(biāo)志；(5)當(dāng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行救助工作，并及時(shí)通知消防機(jī)關(guān)，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；(6)其他約定的事項(xiàng)。 衡量保安義務(wù)是否履行，并沒(méi)有統(tǒng)一、固定的標(biāo)準(zhǔn)。法官將根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)管理公司違約行為客觀化衡量，可以參考以下細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)：(1)物業(yè)管理公司的保安人員和監(jiān)控措施是否符合法規(guī)、規(guī)章或者相關(guān)文件的強(qiáng)制性規(guī)定；(2)物業(yè)管理公司是否具備了合同約定的或者是與其等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施；(3)物業(yè)管理公司的保安制度是否完備、合理，是否符合了法規(guī)、規(guī)章或相關(guān)文件的要求；(4)物業(yè)管理公司是否督促所雇傭的保安人員勤勉盡職，是否保障監(jiān)控系統(tǒng)正常有效運(yùn)作；(5)當(dāng)發(fā)現(xiàn)犯罪時(shí)，物業(yè)管理公司是否及時(shí)采取相應(yīng)的合理措施；(6)當(dāng)小區(qū)居民對(duì)安全提出合理懷疑或者指出不足時(shí)，物業(yè)管理公司是否引起重視并積極改進(jìn)等。第五部分 案例分析保安責(zé)任方面的案例案例一：盧先生夜間回家時(shí)，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。李先生遂向人民法院起訴，狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到安全保護(hù)的義務(wù)，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回盧先生的訴請(qǐng)。盧先生由此產(chǎn)生疑問(wèn)：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)的情況下，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害是否應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任? 　1) 法院認(rèn)為，由于雙方在合同中對(duì)保安服務(wù)的內(nèi)容未作特別約定，“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全，以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，2) 物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身保險(xiǎn)責(zé)任。擔(dān)負(fù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的一般保安服務(wù)事項(xiàng)。3) 對(duì)于業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定，沒(méi)有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。4) 因此，法院判決物業(yè)管理公司不承擔(dān)盧先生的損害賠償責(zé)任。案例二： A公司購(gòu)買(mǎi)了一輛昌河面包車(chē)，該車(chē)由其職員周某上下班開(kāi)回某小區(qū)停放， A公司按月交納停車(chē)費(fèi)。某日早上，周某取車(chē)時(shí)發(fā)現(xiàn)該車(chē)不翼而飛。 A公司在報(bào)案之后，向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司違反保管合同為由，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判令駁回 A公司的訴請(qǐng)。 A公司不解：自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車(chē)費(fèi)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有保管的義務(wù)，為什么車(chē)在小區(qū)被盜，物業(yè)公司卻不用承擔(dān)賠償責(zé)任? 　1) 法院認(rèn)為:物業(yè)管理公司收取停車(chē)費(fèi)、發(fā)放停車(chē)證、指定停車(chē)位等行為并不表示 A公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。2) 保管合同是指雙方當(dāng)事人約定一方將物交付他方保管的合同，保管合同的成立不僅須有當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且須有寄存人將保管物交付保管人。寄存人交付保管物是保管合同成立的要件。 3) A公司將車(chē)停在物業(yè)管理公司指定的停車(chē)位并不表示其已將車(chē)的保管責(zé)任轉(zhuǎn)移至物業(yè)管理公司， A公司支付了停車(chē)費(fèi)并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。4) 因此，法院判決對(duì) A公司的賠償請(qǐng)求不予支持。 緊急避險(xiǎn)案例：雷小姐居住在某大廈二樓，去年國(guó)慶節(jié)期間，她發(fā)現(xiàn)天花板滴水。三樓的業(yè)主外出不在家，雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)管理公司及時(shí)反映了情況，但物業(yè)管理公司稱(chēng)：三樓業(yè)主不在家，不能入室檢修。情形越來(lái)越糟，雷小姐的屋子里像下雨一樣，天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸濕，其中一些物品受損相當(dāng)嚴(yán)重，而物業(yè)管理公司仍然未來(lái)維修。無(wú)奈之下，雷小姐撥通了110，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開(kāi)了三樓業(yè)主的房門(mén)，入室維修。這時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主屋內(nèi)的東西也被浸泡得不成樣子了。經(jīng)過(guò)一番搶修，雷小姐家的“雨”終于停了，但她對(duì)物業(yè)管理公司的“慢出手”表示極為不滿(mǎn)，指責(zé)物業(yè)管理公司沒(méi)有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱(chēng)，三樓業(yè)主不在家，公司無(wú)權(quán)破門(mén)而入。三樓業(yè)主回來(lái)后，對(duì)物業(yè)管理公司的破門(mén)而入行為也很惱火，三方矛盾一時(shí)難以化解。對(duì)這種情況應(yīng)怎么處理？ 所謂緊急避險(xiǎn)，就是為了使第三人或本人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的損害行為。緊急避險(xiǎn)是為了保全一部分合法利益而損害無(wú)關(guān)第三人的另一個(gè)較小的合法利益。在本案中，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業(yè)主家中無(wú)人的情況下，為了減少損害，就必須破門(mén)而入進(jìn)行檢修，但客觀上又會(huì)對(duì)該業(yè)主的門(mén)、窗等財(cái)產(chǎn)造成損害，類(lèi)似這樣的行為就是緊急避險(xiǎn)行為。緊急避險(xiǎn)行為由于其所保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國(guó)《民法通則》對(duì)此予以認(rèn)可。但是，由于緊急避險(xiǎn)而遭受的損失，應(yīng)該由誰(shuí)賠償、如何賠償，都是必須面對(duì)的問(wèn)題。 正當(dāng)防衛(wèi)案例：2003年8月25日凌晨零時(shí)許，正在值班的福田區(qū)水圍村停車(chē)場(chǎng)管理員張某他看見(jiàn)美籍華人愛(ài)倫喝得醉醺醺的，正趁著酒意在撥弄停車(chē)場(chǎng)的消防栓。張某立即上前制止，但愛(ài)倫不但不服從管理，態(tài)度還很惡劣。兩人吵了幾句后，愛(ài)倫竟動(dòng)起手來(lái)，不停地推打張某。 在勸阻無(wú)效的情況下。張某被迫反擊，揮手向愛(ài)倫的左眼打了一拳，不料竟將愛(ài)倫的眼鏡片打破，愛(ài)倫頓時(shí)血流滿(mǎn)面。經(jīng)法醫(yī)鑒定，鏡片將愛(ài)倫的眼睛嚴(yán)重刺傷，已構(gòu)成7級(jí)傷殘。 同年9月9日，張某被警方刑事拘留。隨后，檢察機(jī)關(guān)以故意傷害罪對(duì)張某提起公訴?！就徑裹c(diǎn)】履職時(shí)遭毆反擊是否屬正當(dāng)防衛(wèi)？張某在執(zhí)行職務(wù)的過(guò)程中，對(duì)被害人愛(ài)倫撥弄消防栓的行為進(jìn)行制止是合法行為，愛(ài)倫對(duì)此不服并推打張某，張某在其人身受到正在進(jìn)行的不法侵害的情況下，采取防衛(wèi)行為，屬正當(dāng)防衛(wèi)。但其行為明顯超過(guò)了必要的限度，造成了被害人的重大損傷，已經(jīng)屬于防衛(wèi)過(guò)當(dāng)，依法應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任，但可相對(duì)減輕處罰。法院據(jù)此作出一審判決，以故意傷害罪判處張某有期徒刑1年6個(gè)月 ?！缎谭ā返?0條為了使國(guó)家、公共利益、本人或者他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害，而采取的制止不法侵害的行為，對(duì)不法侵害人造成損害的，屬于正當(dāng)防衛(wèi)，不負(fù)刑事責(zé)任。正當(dāng)防衛(wèi)明顯超過(guò)必要限度造成重大損害的，應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任，但是應(yīng)當(dāng)減輕或者免除處罰。 從《刑法》第20條的規(guī)定可以看出，正當(dāng)防衛(wèi)必須具備四個(gè)條件：一，必須是針對(duì)不法侵害行為；二，必須是針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為；三，必須是針對(duì)實(shí)施不法侵害行為的人；四，防衛(wèi)不能超過(guò)必要的限度。顯然，張某之所以被法院認(rèn)定防衛(wèi)過(guò)當(dāng)，就是因?yàn)槠湫袨椴环线@第四個(gè)要件：必要的限度。 侵害業(yè)主私有權(quán)的案例2002年 6月 25日凌晨，某住宅區(qū)張先生夫婦被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，立即起床并打開(kāi)臥室的門(mén)，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過(guò)道處，這個(gè)人是物業(yè)公司的保安。張先生夫婦無(wú)法忍受保安如此進(jìn)行“保安工作”，就把物業(yè)公司告上了法庭，要求物業(yè)管理公司為保安深夜入室的行為給予書(shū)面道歉，并賠償每人精神損失費(fèi)。法院認(rèn)為，保護(hù)業(yè)主的安全，維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦房間，其自稱(chēng)因?yàn)榉块T(mén)虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《住戶(hù)手冊(cè)》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家電話(huà)聯(lián)系，又未請(qǐng)公安人員見(jiàn)證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機(jī)闖入，給張先生夫婦帶來(lái)了一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員是在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第 5條：“公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和