昆明某樓盤營銷策劃案(已修改)
2025-04-29 01:54 本頁面
【正文】 21 / 21 ‘帝 庭 園’ 營 銷 策 劃 案一、 前言 昆明住宅市場(chǎng)總體概述昆明城市住宅建設(shè)發(fā)展較快。自1996年以來，昆明市投入住宅建設(shè)的資金達(dá)68億元，開工住宅面積733萬平方米，1998年10月為止，已竣工面積379萬平方米。截至1998年10月，昆明市區(qū)內(nèi)已建成面積超過2萬平方米的新型住宅小區(qū)達(dá)82個(gè)。隨昆明市城市化進(jìn)程加快，城市人口占地持續(xù)增長，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，對(duì)住房的需求量也將進(jìn)一步加大。據(jù)有關(guān)人口資料顯示，昆明五華、盤龍兩個(gè)城區(qū)的人口，1965年為42萬人，1995年達(dá)908萬人，包括西山區(qū)、官渡區(qū)非農(nóng)業(yè)人口在內(nèi)，城市人口實(shí)際已達(dá)180萬人，另約有50萬暫住人口。住房制度的改革將會(huì)形成住宅市場(chǎng)良性發(fā)展機(jī)制。隨著住房制度政策的進(jìn)一步深入，商品房市場(chǎng)更加活躍，資金的流動(dòng)更趨向合理化，居住質(zhì)量也會(huì)相應(yīng)綜合提高。住宅消費(fèi)在居民的消費(fèi)比重中逐漸增加，成為居民的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段。昆明市城鎮(zhèn)居民人均生活水平的逐步提高，居民生活質(zhì)量亦隨著提高，隨著居民生活由“溫飽型”向“小康型”過渡。日常用品及一般性家用耐用品逐步飽和后，消費(fèi)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向住房、汽車消費(fèi)這一消費(fèi)趨勢(shì)。昆明市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)分析亞洲金融風(fēng)暴，整個(gè)亞太地區(qū)都深受其害。云南昆明也或多或少受其影響，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有一定的負(fù)面影響。舉世矚目的云南昆明世界園藝博覽會(huì)，在經(jīng)過幾年的籌備階段，花費(fèi)數(shù)十億人民幣，在5月1日正式開放。這個(gè)世界性的博覽會(huì)，為昆明帶來不少商業(yè)機(jī)會(huì)，數(shù)十億的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為昆明市房地產(chǎn)注入一股新的活力，同時(shí)為期半年的為數(shù)可觀的游客消費(fèi)為昆明市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)更上一個(gè)臺(tái)階。由世博會(huì)引發(fā)昆明市各個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展不可估量，其中房地產(chǎn)品發(fā)展更應(yīng)是多種經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的結(jié)果，人們對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心亦因此而增強(qiáng)，幾個(gè)樓盤的旺銷亦說明這個(gè)事實(shí)。昆明市中高檔住宅市場(chǎng)分析目前定位于中高檔住宅的豪華住宅項(xiàng)目較多，據(jù)昆明市業(yè)內(nèi)人士分析，面積在150平方米以上，售價(jià)超過3500，小區(qū)綠化率在40%的配套設(shè)施較完善、建筑質(zhì)量較好，都可均稱為豪華住宅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，昆明市在建或已建好的豪華住宅約有30萬平方米，而正在銷售約為10萬多平方米，尚有20萬平方米未推出市場(chǎng)。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)由非理性市場(chǎng)逐漸過渡到理性市場(chǎng)發(fā)展，這就決定了住宅市場(chǎng)必定向中高檔、高品味、營造社區(qū)環(huán)境好、規(guī)劃完善的配套設(shè)施的精品住宅市場(chǎng)發(fā)展。因此，開發(fā)商在開發(fā)樓盤時(shí)，都較注重精品意識(shí)，努力樹立良好的口碑，才能在以后的市場(chǎng)競(jìng)爭中立于不敗之地。二、客戶定位根據(jù)帝庭園的物業(yè)定位，對(duì)潛在的目標(biāo)客戶群進(jìn)行鎖定，周邊地、州、縣富裕階層有產(chǎn)業(yè)在昆明。職業(yè) .外企企業(yè)主 .老板階層；私營企業(yè)主、大型企業(yè)股份占有人； .企業(yè)的高層經(jīng)理階層； .金融、證券、貿(mào)易、電子、藝術(shù)界成功人士； .富裕市民（股市暴利者、經(jīng)商及小生意發(fā)達(dá)者） .較有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)集團(tuán) .特殊富裕階層心理目標(biāo)客戶層的心理分析： .目標(biāo)客戶收入較高，有一定的社會(huì)閱歷和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) .對(duì)高素質(zhì)的住房需求殷切，向往高品味的生活空間，崇尚時(shí)尚生活 .有著較理智的投資意識(shí)，投資前，對(duì)樓盤的諸多因素進(jìn)行綜合考慮 .交通方便，寧靜優(yōu)雅，小區(qū)綠化好的小區(qū)便是首選 .對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求甚高，要求有嚴(yán)密的保安措施及便利的管理服務(wù) .對(duì)具有投資升值的空間的物業(yè)備加關(guān)注 二、項(xiàng)目評(píng)析1位置介紹帝庭園位于昆明市中心北部即原昆明紡織廠后門，屬于舊城改造項(xiàng)目，東面為帝庭園二期工程及規(guī)劃中的城市綠化廣場(chǎng)，緊臨昆明市環(huán)城東路。南面為在建下崗工人一條街，接近昆明市中心主干道人民東路。西面為幾幢散亂的居民住宅樓。北面為富春加工產(chǎn)（配置照片）周邊環(huán)境錯(cuò)亂斑雜，并無景觀。工程技術(shù)資料帝庭園總建筑面積逾4萬平方米，1—8為平面或戶型，9—10或10—11層為躍層，面積從133—261平方米不等。標(biāo)準(zhǔn)層戶型：三房二廳二衛(wèi)：，共15套 ，共15套 四房二廳二衛(wèi)：，共17套 ，共31套 ，共36套 ，共32套 五房二廳二衛(wèi)：，共51套躍層戶型： 六房三廳三衛(wèi)：，共2套 ，共2套 ，共6套 ，共6套 ，共4套 ，共4套總戶型共221套，其中標(biāo)準(zhǔn)層為197套，躍層為24套；戶型比例為：三房、四房、五房、躍層為30：116：51：24，綠化率為65%。項(xiàng)目分析帝庭園處于市中心區(qū)北部，屬舊城改造項(xiàng)目，亦有優(yōu)勢(shì)亦有不足之處。優(yōu)勢(shì)：1）處于市中心北部，位置較優(yōu)越，有較大的升值潛力； 2）周邊皆無交通要道，居住生活安靜宜人； 3）一梯兩戶，用戶備感方便；
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