【正文】 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬科企業(yè)股份有限公司 編號 Vkcw0329 名稱 萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導 版本 A/1 第 1 頁共 19 頁 編制 更改 王欣 審核 王文金 批準 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ： 加強成本管理，規(guī)范集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產品成本，便于成本資料的比較和分析。 ： 適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發(fā)企業(yè)。 ： 總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團內各房地產開發(fā)企業(yè)負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷 尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管理部反饋。 4. 方法和過程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 編制項目開發(fā)成本計算表， 計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 正確劃分已完工和在建開發(fā)產品之間的開發(fā)成本，分別結轉完工開發(fā)產品成本。 正確劃分可售面積、不可售面積 (由主管部門劃分提供 )，根據(jù)有關規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發(fā)產品的銷售成本。 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 成本核算對象的確定 成本核算對象的確定原則 滿足成本計算的需要； 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬科企業(yè)股份有限公司 編號 Vkcw0329 名稱 萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導 版本 A/1 第 2 頁共 19 頁 編制 更改 王欣 審核 王文金 批準 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 便于成本費用的歸集； 利于成本的及時結算； 適應成本監(jiān)控的要求。 成本核算對象的確定方法 各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期 (區(qū) )為成本核算對象。 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期 (區(qū) )劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。 根據(jù)核算和管理需 要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發(fā)產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤入房屋等開發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。 成本費用項目及核算內容 成本費用項目 開發(fā)產品成本核算應視開發(fā)產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項： 土地獲得價款 開發(fā)前期準備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬科企業(yè)股份有限公司 編號 Vkcw0329 名稱 萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導 版本 A/1 第 3 頁共 19 頁 編制 更改 王欣 審核 王文金 批準 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 配套設施費 開發(fā)間接費 各成本項目的核算內容 土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內容： A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金 等。 C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。 D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。 開發(fā)前期準備費： 指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、 “三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： A、勘察設計費 (1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放 線費、建筑面積丈量費等。 (2) 規(guī)劃設計費： 規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萬科企業(yè)股份有限公司 編號 Vkcw0329 名稱 萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本核算指導 版本 A/1 第 4 頁共 19 頁 編制 更改 王欣 審核 王文金 批準 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 (3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費 B、報批報建增容費 (1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金 (或墻改專項基金 )、教師住宅 基