【正文】 經(jīng)典房地產(chǎn)全程策劃理論體系0. 項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目市場策劃 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析⑴ 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查★ 地理位置★ 地質(zhì)地貌狀況★ 土地面積及其紅線圖★ 七通一平現(xiàn)狀⑵ 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查★ 地塊周邊的建筑物★ 綠化景觀★ 自然景觀★ 歷史人文景觀★ 環(huán)境污染狀況⑶ 地塊交通條件調(diào)查★ 地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃★ 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況★ 地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀⑷ 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查★ 購物場所★ 文化教育★ 醫(yī)療衛(wèi)生★ 金融服務(wù)★ 娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)★ 生活服務(wù)★ 游樂休憩設(shè)施★ 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素★ 歷史人文區(qū)位影響 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷⑴ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況：① 國內(nèi)生產(chǎn)總值★ 第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量★ 第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量★ 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量★ 房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量② 中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)③ 國家宏觀金融政策★ 貨幣政策★ 利率★ 房地產(chǎn)按揭政策④ 固定資產(chǎn)投資總額★ 全國及項(xiàng)目所在地★ 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重⑤ 社會(huì)消費(fèi)品零售總額⑥ 商品零售價(jià)格指數(shù)★ 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)★ 商品住宅價(jià)格指數(shù)⑦ 中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用⑵ 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)★ 項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重★ 政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)★ 政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)★ 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃⑶ 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀⑷ 項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異⑸ 項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn)⑹ 商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析★ 各種檔次商品住宅客戶分析★ 商品住宅客戶購買行為分析 土地ＳＷＯＴ分析⑴ 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)⑵ 項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)⑶ 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)⑷ 項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn) 項(xiàng)目價(jià)值分析⑴ 商品住宅項(xiàng)目價(jià)值分析的基本方法和概念① 商品住宅價(jià)值分析法——類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法1）選擇可類比項(xiàng)目2）確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重3）分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征4）對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值5）根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)② 類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素1）類比土地價(jià)值：地段資源差異★ 市政交通及直入交通的便利性的差異★ 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括——周邊自然和綠化景觀的差異——教育、人文景觀的差異——各種污染程度的差異——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異★ 周邊市政配套便利性的差異2）項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷★ 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)★ 單體戶型設(shè)計(jì)★ 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)★ 小區(qū)配套和物業(yè)管理★ 形象包裝和營銷策劃★ 發(fā)展商品牌和實(shí)力3）價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素★ 經(jīng)濟(jì)因素★ 政策因素⑵ 類比競爭樓盤調(diào)研★ 類比競爭樓盤基本資料★ 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析★ 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料★ 綜合評(píng)判⑶ 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析① 類比樓盤分析與評(píng)價(jià)② 項(xiàng)目價(jià)值類比分析1）價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析2）項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算 項(xiàng)目市場定位⑴ 市場定位1）區(qū)域定位2）主力客戶群定位⑵ 功能定位⑶ 建筑風(fēng)格定位 開發(fā)節(jié)奏建議⑴ 影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素★ 政策法規(guī)因素★ 地塊狀況因素★ 發(fā)展商操作水平因素★ 資金投放量及資金回收要求★ 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素★ 市場供求因素★ 上市時(shí)間要求⑵ 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測★ 項(xiàng)目開發(fā)步驟★ 結(jié)論2. 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 總體規(guī)劃⑴ 項(xiàng)目地塊概述★ 項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀★ 項(xiàng)目臨界四周狀況★ 項(xiàng)目地貌狀況⑵ 項(xiàng)目地塊情況分析★ 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想★ 影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素★ 土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避★ 項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)⑶ 建筑空間布局★ 項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明★ 項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說明⑷ 道路系統(tǒng)布局① 地塊周邊交通環(huán)境示意★ 地塊周邊基本路網(wǎng)★ 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r② 項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明★ 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置★ 項(xiàng)目主要干道設(shè)置★ 項(xiàng)目車輛分流情況說明★ 項(xiàng)目停車場布置⑸ 綠化系統(tǒng)布局① 地塊周邊景觀環(huán)境示意★ 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述★ 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向② 項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明★ 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析★ 項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)⑹ 公建與配套系統(tǒng)① 項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查② 項(xiàng)目配套功能配套及安排③ 公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示★ 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示★ 營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示★ 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示★ 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示④ 公共建筑平面設(shè)計(jì)提示⑤ 公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示⑥ 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)⑺ 分期開發(fā)★ 分期開發(fā)思路★ 首期開發(fā)思路⑻ 分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃⑴ 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃★ 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思★ 建筑色彩計(jì)劃⑵ 建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示① 商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示★ 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示★ 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示★ 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示★ 其他特殊設(shè)計(jì)提示② 商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示 主力戶型選擇⑴ 項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較⑵ 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例⑶ 主力戶型設(shè)計(jì)提示★ 一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示★ 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示★ 別墅戶型設(shè)計(jì)提示⑷ 商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示★