【正文】 全套銀盛泰集團(tuán)物業(yè)管理制度匯編 （公司內(nèi)部資料，嚴(yán)禁外傳） 工程維修部規(guī)章制度一、安全制度1． 工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。 2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)工程部經(jīng)理。 3．各班組須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報(bào)工程部經(jīng)理。 4．工程師須每月對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查處理結(jié)果書面報(bào)告工程部經(jīng)理。 5．未經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變電站、配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等重要部門時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來(lái)賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。 6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門窗鎖好。燈光調(diào)至合適程度,清理好現(xiàn)場(chǎng)。 7．各機(jī)房門、設(shè)備門（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。 8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門外適當(dāng)位置設(shè)置警示標(biāo)志。 9．所有設(shè)置于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)置圍欄及警示標(biāo)志。 10．所有水池、水箱必須加蓋并鎖好，鑰匙由維修人員管理，無(wú)關(guān)人員不得借用，打開水池或水箱必須經(jīng)工程部經(jīng)理批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。 11．高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。 12．所有運(yùn)行、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作造成嚴(yán)重后果者，均立即除名。13．各類安全用具、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經(jīng)工程部經(jīng)理書面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。15．工程部須每三個(gè)月組織一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測(cè)試，以保證其功能正常，無(wú)故障。二、消防工程管理制度1． 工程部全體員工必須把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟練使用樓宇內(nèi)配置的消防工具、用具。 2．消防中央監(jiān)控室，必須具備下列資料、器材及鑰匙。 。 ，消防器材布置平面圖及消防系統(tǒng)圖。 、清楚、準(zhǔn)確之各層建筑平面圖，圖內(nèi)應(yīng)標(biāo)明各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、防煙門、走火梯及太平門等。 、清楚、準(zhǔn)確之排煙通風(fēng)圖。 。 。 ，小區(qū)所有備用鑰匙一套。 ，應(yīng)列明聯(lián)系人姓名、電話、尋呼機(jī)號(hào)碼等。 3．設(shè)備維修工作中如需使用易燃材料，必須特別注意，小心謹(jǐn)慎，并須將易燃材料遠(yuǎn)離火源及熱源。 4．易燃易爆之材料存放，必須單設(shè)倉(cāng)庫(kù)，并由專人管理，隨用隨領(lǐng)，各班組不得存放易燃易爆材料。 5．不得任意挪動(dòng)消防設(shè)備及器材。如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備損壞或泄露，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)人員。 6．各工程人員在巡檢或維修時(shí)，嗅到異味或懷疑煤氣或其他可燃?xì)怏w泄露時(shí)，絕對(duì)禁止使用明火、撞擊火星、或使用對(duì)講機(jī)、電話及開關(guān)等任何電器，避免發(fā)生爆炸。到達(dá)安全地后，立即報(bào)告上級(jí)人員或消防中心。 7．任何人員如發(fā)現(xiàn)火情，須立即使用對(duì)講機(jī)或電話通知消防中心火情發(fā)生之明確位置、火勢(shì)情況、何種物品起火、以及目擊者本人之動(dòng)向。 8．如發(fā)生火災(zāi)警報(bào)報(bào)警，全體員工必須認(rèn)真處理，直至確定火情熄滅，或確認(rèn)為誤報(bào)為止。全體員工必須保持冷靜，處理報(bào)警時(shí)不可過(guò)于張揚(yáng)。 9．如發(fā)生火警，工程部設(shè)備運(yùn)行人員必須保證相關(guān)噴淋泵、消防泵、正壓送風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥、排煙風(fēng)機(jī)及風(fēng)閥之正常運(yùn)行；配電室運(yùn)行人員必須保證消防設(shè)備之供電正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人員滅火。 三、工程驗(yàn)收制度 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2． 所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。3． 在驗(yàn)收過(guò)程中，須以將來(lái)運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。4． 所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。5． 必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6． 必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制訂承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7． 必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)清單。四、設(shè)備維修制度1． 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。 ，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。 、真實(shí)，并須由工程維修部經(jīng)理建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。 ，并提交總經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由維修人員負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱。，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通知管業(yè)部，由管業(yè)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。 2．緊急維修，須立即通知工程部經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。 ，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管業(yè)部，并由管業(yè)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。 ，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。，須由維修人員填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、故障發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向工程部經(jīng)理審閱。 維修完畢后，維修部員工應(yīng)針對(duì)維修項(xiàng)目在一周內(nèi)安排回訪。 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。五、設(shè)備正常維修程序維修人員制訂保養(yǎng)計(jì)劃、檢修項(xiàng)目及相應(yīng)表格工程部經(jīng)理審批安排執(zhí)行時(shí)間確定客戶影響提前三天通知 管業(yè)部影響客戶 確定時(shí)間 執(zhí)行并填寫 相關(guān)記錄 維修完畢，恢復(fù)運(yùn)行 填寫相關(guān)記錄工程部經(jīng)理審閱 設(shè)備緊急搶修程序工程部經(jīng)理 通知安排人員現(xiàn)場(chǎng)檢查 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況安排 搶修工作核實(shí)因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，確定搶修完成時(shí)間 搶修完成，系 統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)行管理部 電話或書面 管理部發(fā)出系統(tǒng) 恢復(fù)運(yùn)行通告管理部向受影 響客戶發(fā)出 緊急通告 六、交接班制度 1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，做好接班準(zhǔn)備工作，更換工服。 2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作： ，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 ，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 ，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。 、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題，應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 ，并在交接班記錄上簽字。 3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗： ，應(yīng)通知工程維修部經(jīng)理，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 ，應(yīng)通知工程維修部經(jīng)理，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 ，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 七、值班制度 1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。 2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。 3．每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 4．須按計(jì)劃及工程維修部經(jīng)理之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告工程維修部經(jīng)理。 5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)有人值班。 6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。八、報(bào)告制度 1．各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告工程維修部經(jīng)理： 。 。 。 、代換、或加工修理。 ，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。 、換班、加班、倒休等。 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告工程維修部經(jīng)理： ，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。 、代替或加工修理。 ，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。 、加班、倒休等。 3．在下列情況下必須書面報(bào)告工程維修部經(jīng)理： 。 。 。 。 、改造、或加工修理。 、備件、材料、文具及勞保用品。 、換班、倒休、病假、事假等。 、外單位聯(lián)系。 4．工作人員在下列情況下必須以書面形式報(bào)告工程部經(jīng)理并向總經(jīng)理匯報(bào)： 。 。 。 。 （如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。 、代換或加工維修。 、移位安裝、增改工程及外部施工。 。 、換班、倒休、加班等。 、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。 、備件、材料、文具及勞保用品等。 。 。 5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。九、工具管理制度 1．本部工具分為公用工具、各專業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分，公用工具歸庫(kù)管員負(fù)責(zé)保管及借出，專業(yè)自用工具由工程維修部經(jīng)理負(fù)責(zé)保管及使用，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管及使用。 2．所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類機(jī)具的正常使用。 3．工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。 4．全體員工必須愛(ài)護(hù)工具，必須正確使用工具，凡不正確使用工具、不愛(ài)護(hù)工具者，將被扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金及工資人民幣100元至300元，凡因此造成工具損壞者，將按工具原價(jià)賠償，并同時(shí)扣罰當(dāng)月工資及獎(jiǎng)金300元人民幣。 5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用程序，借用人必須認(rèn)真填寫工具借用記錄單，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作原因，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即主動(dòng)歸還，不得拖延。 6．專業(yè)自用工具必須由工程維修部經(jīng)理進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)賠償，如未能確定使用人，則由工程維修部經(jīng)理照價(jià)賠償。 7．借用公用工具歸還時(shí)，須由庫(kù)管員和使用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)賠償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫公用工具借用記錄單，或無(wú)法確定使用人時(shí)，造成公用工具的遺失或損壞，由庫(kù)管員負(fù)責(zé)照價(jià)賠償。 8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)工程維修部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可借出，員工